La concurrence ne se limite pas au loyer

Dans un contexte de concurrence de plus en plus féroce, pour survivre, les investisseurs en location de bureaux doivent changer de stratégie en rivalisant sur les prix et la qualité des produits.

Marché locatif de bureaux : la concurrence ne se limite pas aux prix de location

Dans un contexte de concurrence de plus en plus féroce, pour survivre, les investisseurs en location de bureaux doivent changer de stratégie en rivalisant sur les prix et la qualité des produits.

Le marché des bureaux de catégorie A à Hô-Chi-Minh-Ville a bénéficié au cours du dernier trimestre d'une nouvelle offre grâce au projet Thaisquare The Merit (District 1), développé par Thaihomes Real Estate Development Joint Stock Company. Ce projet a permis d'augmenter l'offre totale de bureaux de catégorie A à Hô-Chi-Minh-Ville de plus de 12 000 mètres carrés.

Selon les prévisions d'Avison Young Consulting Company, Hô-Chi-Minh-Ville devrait disposer de 429 300 m² supplémentaires de bureaux à louer entre 2024 et 2026. L'essentiel de cette nouvelle offre sera concentré dans des zones excentrées, comme Thu Duc City, dans le 7e arrondissement, avec des projets phares comme les tours UOA T2 et V-Plaza.

Avison Young estime que, grâce à l'importance des fonds fonciers disponibles, ces zones offrent le potentiel de développer des immeubles de bureaux de grande envergure. De plus, grâce au développement des infrastructures, les futurs projets bénéficieront de loyers plus compétitifs que ceux des immeubles de bureaux du centre-ville d'Hô-Chi-Minh-Ville.

L'augmentation de l'offre neuve offre aux locataires des options plus diversifiées et davantage d'avantages qu'au cours de la période précédente. Cependant, pour concurrencer cette nouvelle offre, les immeubles anciens de catégorie A doivent ajuster leurs loyers.

Mme Pham Ngoc Thien Thanh, directrice de la recherche et du conseil chez CBRE à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que depuis le début de l'année, le nombre d'immeubles de bureaux prévus a été inférieur aux prévisions initiales en raison des changements de stratégie commerciale des investisseurs. Cependant, le prix de location des bureaux de catégorie A en dehors du centre-ville a augmenté de 1 % en glissement trimestriel, tandis que celui des bureaux de catégorie A en centre-ville a diminué de 1 %, avec une moyenne de 45,5 USD/m²/mois. Le prix de location des bureaux de catégorie B a également commencé à baisser en conséquence, à 26,1 USD/m²/mois, en baisse de 0,6 % par rapport au trimestre précédent, mais toujours en hausse de 2,1 % par rapport à la même période de l'année dernière. Cependant, par rapport aux trois dernières années, le prix de location reste très élevé.

Selon Mme Thanh, les grandes transactions proviennent principalement des immeubles de classe A, tandis que la classe B s'est déplacée vers des zones plus petites, principalement des transactions d'une superficie de 100 à 300 m2.

CBRE Vietnam a déclaré qu'entre le dernier trimestre 2024 et la fin 2026, le marché ne devrait compter que deux autres immeubles de bureaux de catégorie A dans la zone centrale et un immeuble de catégorie B dans la zone périphérique, avec une offre totale attendue de plus de 100 000 mètres carrés de surface au sol.

M. Le Hieu, un homme d'affaires propriétaire de deux immeubles de bureaux dans les 3e et 10e arrondissements (HCMC), a déclaré que de 2023 à aujourd'hui, le marché de la location de bureaux est confronté à un grand défi car la nouvelle offre de qualité augmente, mais les « portefeuilles » des locataires diminuent.

Selon M. Hieu, par le passé, les investisseurs d'immeubles de catégorie A avaient souvent le droit de choisir leurs locataires et de fixer des conditions strictes, mais aujourd'hui, la priorité absolue est de pourvoir les espaces vacants. Il a souligné que les besoins des locataires ont considérablement évolué, privilégiant des bureaux pratiques et flexibles offrant un environnement de travail confortable.

« Face à l'arrivée de nouveaux bâtiments sur le marché, les investisseurs doivent moderniser et améliorer les espaces et les services pour fidéliser leur clientèle. La concurrence ne se limite pas aux prix des loyers, mais porte aussi sur la capacité à répondre aux besoins toujours plus diversifiés des entreprises », a déclaré M. Hieu.

Parallèlement, M. Matthew Powell, directeur de Savills Hanoi , a reconnu que la tendance des locataires à choisir un bureau dépend de nombreux facteurs et que le prix n'est pas le seul facteur que les entreprises prennent en compte, en particulier pour les locataires qui ont tendance à moderniser leurs bureaux vers des bâtiments haut de gamme.

M. Matthew Powell a déclaré que l'équipe Savills avait constaté la différence entre les bâtiments écologiques certifiés et les bâtiments non certifiés. Les bâtiments anciens qui ne répondent pas aux normes écologiques subiront une pression accrue pour réduire leurs loyers lorsqu'ils ne pourront pas concurrencer les bâtiments certifiés. Il est prouvé que certains propriétaires, notamment pour les bureaux de catégorie B, ont dû réduire leurs loyers pour conserver leurs locataires.

« Le prix est évidemment important. Mais comme pour tout, beaucoup de gens sont prêts à payer pour des expériences de qualité. Tout comme pour l'achat d'une voiture, de vêtements ou de sacs à main, une différence de prix est parfois acceptable pour des produits et services de meilleure qualité », ont déclaré les experts de Savills.

Dans un contexte de concurrence de plus en plus féroce, pour survivre, les investisseurs en location de bureaux doivent changer de stratégie en rivalisant sur les prix et la qualité des produits.

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