Pour augmenter les profits, la plupart des mini-appartements sont construits au-delà du nombre d’étages autorisé.

La plupart des mini-appartements sont construits au-delà de la surface au sol autorisée.

Apparu sur le marché depuis longtemps, ce n'est qu'en 2010 que le type mini appartement a été officiellement reconnu par le ministère de la Construction .

En 2014, le concept de CCMN était clairement défini par la loi dans l’article 22, décret 71, décision 24/2014/QD-UBND.

Pour augmenter les profits, la plupart des mini-appartements sont construits au-delà de la hauteur autorisée, image 1. — Les mini-appartements présentent de nombreux risques. (Photo : VARs)

Plus précisément, une CCMN est une maison construite par un particulier ou un ménage sur son propre terrain, sur deux étages ou plus, chaque étage étant conçu comme deux appartements séparés et fermés. Chaque appartement dispose de ses propres chambres, toilettes, cuisines, etc., et sa surface au sol est d'au moins 30 m².

En outre, les appartements CCMN doivent également respecter la réglementation sur les immeubles d'appartements de l'article 70 de la loi sur le logement de 2014.

Grâce à ces réglementations, les immeubles CCMN ont proliféré partout à Hanoï . Ces dix dernières années, le CCMN a été considéré comme un type de bien immobilier populaire, avec de nombreuses périodes d'engouement. De nombreux projets CCMN, même s'ils venaient tout juste d'être posés, ont été submergés de demandes et de commandes de la part des clients.

Bien que reconnu comme un type distinct de bien immobilier et autorisé à l'achat et à la vente, ce type comporte une série de risques juridiques ainsi que des risques de sécurité lors de son utilisation.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), ce type de logement présente de nombreux risques potentiels, car la plupart des CCMN sont construits sur des terrains dispersés, situés dans des ruelles de zones densément peuplées.

Par conséquent, le CCMN présente des lacunes telles que la pression exercée sur les infrastructures sociales, l’augmentation de la densité de population, le non-respect des normes de sécurité incendie et le manque d’équipements nécessaires aux résidents...

M. Nguyen Van Dinh, président de VARs, a déclaré que pour accroître leurs profits, la plupart des propriétaires d'appartements construisent plus d'étages que ce qui est autorisé. De nombreux immeubles d'appartements ne bénéficient pas d'investissements en infrastructures, ou celles-ci sont dégradées, mais manquent d'entretien pour les réparer et les renforcer, ce qui engendre l'insécurité des résidents.

En particulier, les questions de sécurité incendie n'ont guère préoccupé les acheteurs entre 2007 et 2010. Par la suite, les politiques sont devenues plus claires et la sensibilisation s'est améliorée, mais la situation est restée globalement inchangée ou ne s'est améliorée que sur le papier.

Les conséquences des incendies dans les bâtiments comportant des étages supplémentaires, une densité incorrecte et le non-respect des mesures de prévention et de lutte contre l’incendie sont extrêmement graves en termes de vies humaines et de biens.

Le plus récent est un incendie tragique survenu dans un CCMN du quartier de Khuong Ha. Cet incendie a fait le plus grand nombre de victimes depuis 21 ans, avec 56 morts et 37 blessés, juste derrière celui du Centre de commerce international ITC à Hô-Chi-Minh-Ville en 2002, qui avait fait 60 morts et 70 blessés.

Le mini-immeuble ci-dessus a été construit sans autorisation. Au lieu de se contenter de six étages, d'une mezzanine et d'une cage d'escalier avec local technique comme le prévoyait le permis, ce bâtiment a été surélevé de trois étages.

Selon des informations récentes, le gouvernement local a découvert et émis un document demandant l'application de la loi, mais en réalité, plusieurs années après son application, ce CCMN « reste le même ». De nombreuses questions ont été soulevées quant à la gravité de ces sanctions.

M. Dinh a déclaré que le décret 139 stipule qu'à compter du 1er janvier 2018, il ne sera plus possible d'infliger d'amendes pour les bâtiments existants. En cas de violation du permis, le bâtiment devra être restauré conformément à la décision. Toutes les constructions illégales, telles que la construction d'étages supplémentaires, la construction sans permis ou la construction comportant des erreurs de conception technique, devront être traitées conformément à la réglementation.

« Cela signifie que toute construction construite en excès doit voir la partie excédentaire démolie, toute construction construite de manière incorrecte doit voir la partie incorrecte traitée, et toute construction construite sans permis doit même voir la construction détruite », a déclaré M. Dinh.

N'attendez pas que la vache soit partie pour construire la grange.

En réalité, l'insécurité au CCMN est avérée, et de nombreux cas de contournement de la loi visant à légaliser le CCMN sont recensés. Depuis 2018, le Département de la Construction a envoyé un document demandant aux districts de recenser le nombre de mini-immeubles d'appartements dans leurs zones de gestion, mais à ce jour, Hanoï n'a pas communiqué ce nombre.

Pour augmenter les profits, la plupart des mini-appartements sont construits au-delà de la hauteur autorisée, image 2. — Le manque de sécurité du CCMN est bien connu, et il existe également de nombreuses façons de contourner la loi pour légaliser le CCMN. (Photo : VARs)

M. Dinh a déclaré que pour garantir la sécurité de l'exploitation des parcs industriels, il était nécessaire d'instaurer une réglementation plus stricte en matière d'investissement et de construction. Il est impératif d'éviter d'approuver des parcs industriels situés au fond des ruelles et difficiles d'accès.

De même, d'autres projets de logements du CCMN doivent être soumis à une réglementation minimale concernant les infrastructures environnantes. La capacité et la responsabilité du propriétaire du CCMN doivent également être clairement définies. De plus, le simple fait de disposer d'un terrain et de fonds suffit à construire un CCMN destiné à la vente ou à la location.

Deuxièmement, le contrôle de la construction et de l'exploitation du CCMN doit être rigoureux et régulier. Il doit être réalisé conformément aux normes en vigueur. Pendant son exploitation, le CCMN doit être régulièrement entretenu et répondre pleinement aux exigences de sécurité en matière de prévention et de lutte contre l'incendie.

De plus, avant d'acheter un CCMN, il est important d'examiner attentivement les documents juridiques : posséder un permis de construire délivré par le district/comté, construire conformément aux plans, respecter le nombre d'étages et la densité de construction indiqués sur les plans, obtenir l'approbation de sécurité incendie et obtenir l'autorisation de la police. Ce sont des aspects juridiques essentiels que les acheteurs de CCMN doivent connaître par cœur pour garantir leurs droits.

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