Proposition visant à imposer des taxes élevées aux propriétaires de terrains mis aux enchères qui n'utilisent pas leurs terres

Ces derniers jours, l'opinion publique a été constamment interpellée par l'évolution et les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les quartiers périphériques de Hanoï , comme Thanh Oai et Hoai Duc. Le nombre d'inscriptions a explosé et les enchères ont atteint des prix des dizaines de fois supérieurs au prix de départ. Ces événements et résultats soulèvent une question importante : y a-t-il des signes de spéculation ?

Le prix de l'enchère gagnante est-il trop élevé et « anormal » ?

Le 10 août, le district de Thanh Oai a organisé avec succès une vente aux enchères de 68 terrains dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi). Ces terrains, d'une superficie comprise entre 60 et 85 m², étaient proposés à des prix de départ compris entre 8,6 et 12,5 millions de VND/m². L'enchère a attiré 4 600 candidatures, mais seulement 4 201 candidatures qualifiées émanant de 1 545 personnes.

Il est à noter qu'à la fin des enchères, le lot d'angle ayant remporté le prix le plus élevé a atteint près de 100,5 millions de VND/m², soit huit fois le prix de départ. Les lots ordinaires ont quant à eux atteint des prix de 63 à 80 millions de VND/m², soit cinq à 6,4 fois le prix de départ.

L'opinion publique s'intéresse constamment à l'évolution et aux résultats des ventes aux enchères de terrains dans les quartiers périphériques de Hanoi, comme Thanh Oai et Hoai Duc. (Photo : VARS)

Après que la vente aux enchères de terrains dans le district de Thanh Oai ait provoqué un émoi dans l'opinion publique, récemment, le 19 août, la vente aux enchères de 19 lots de terrains dans la zone LK04, village de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, Hanoi a continué d'attirer l'attention et la participation de nombreuses personnes.

Dix-neuf terrains, d'une superficie comprise entre 74 et 118 m², sont mis aux enchères. Le prix de départ est de 7,3 millions de VND/m². L'acompte varie entre 109 et 172 millions de VND/parcelle.

Après une vente aux enchères de 19 heures, 19 parcelles ont été vendues. L'enchère la plus élevée s'élevait à 133,3 millions de VND/m², soit près de 20 fois le prix de départ, tandis que le lot le moins cher a atteint 91,3 millions de VND/m², soit 12,5 fois le prix de départ.

VARS estime que les développements et les résultats de ces ventes aux enchères foncières sont à la fois inhabituels et normaux. Car aujourd'hui, la frontière entre le normal et l'anormal semble floue. L'anormal est devenu normal, et il existe désormais ouvertement comme une « normalité » anormale.

En réalité, ce phénomène n'est pas nouveau. Au cours des six premiers mois de 2024, alors que le marché foncier est globalement resté calme, certaines ventes aux enchères de terrains dans certaines localités attirent encore des milliers, voire des dizaines de milliers de participants, principalement des investisseurs. Dans certains endroits, les enchères ont même enregistré des prix d'adjudication dix fois supérieurs au prix de départ.

Pour expliquer cette situation, VARS a déclaré : « Tout d'abord, à l'avenir, les flux de trésorerie vont certainement affluer vers les terrains mis aux enchères, en zones urbaines et résidentielles, lorsque les municipalités organiseront de nombreuses ventes aux enchères pour accroître leurs recettes budgétaires. Il s'agit en effet de terrains propres, non concernés par les litiges, disposant de livres rouges et d'infrastructures, prêts à accueillir des logements commerciaux, à louer et à générer des revenus mensuels. »

Hanoï, ville particulièrement attractive ces dernières années, n'a connu quasiment aucun nouveau projet. L'offre foncière devrait également se raréfier, la nouvelle loi sur l'immobilier interdisant la subdivision et la vente de terrains dans 105 villes et villages, obligeant les entreprises à construire des logements sur les terrains mis en vente dans ces zones. Parallèlement, la demande immobilière, notamment pour l'habitation et l'investissement, est très forte et en constante augmentation.

Deuxièmement, la multiplication des prix, qui paraît très inhabituelle, est en réalité due au faible prix de départ des terrains mis aux enchères. Plus précisément, auparavant, la réglementation relative à la détermination des prix fonciers autorisait le recours à des consultants.

Le terrain mis aux enchères le 10 août dans le district de Thanh Oai a également fait l'objet d'un contrat de conseil, dont le prix de départ a été fixé entre 40 et 45 millions de VND/m². Cependant, le décret 12 (modifiant et complétant certains articles du décret 44 régissant l'application de la loi foncière de 2013), actuellement le décret 71 (réglementant les prix des terrains, publié par le gouvernement le 27 avril 2024), a supprimé la réglementation relative au recrutement de consultants, la détermination étant désormais basée sur le coefficient K multiplié par la liste des prix des terrains de la ville.

Conformément à la décision n° 46 du 18 juillet 2024 du Comité populaire de Hanoi, le coefficient d'ajustement du prix des terrains du district de Thanh Oai est de 2,35. La liste des prix fonciers en vigueur, publiée en 2020, oscille entre 3,6 et 5,3 millions de VND/m². Par conséquent, la multiplication de ces deux coefficients ne donne qu'un prix compris entre 8,6 et 12,5 millions de VND/m².

Des produits sûrs, proposés à des prix de départ bas et nécessitant un dépôt minimal (de 100 à 200 millions de VND), attirent particulièrement les acheteurs. Il est donc facile de comprendre pourquoi cette vente aux enchères a attiré des milliers d'inscriptions. Un tel nombre de participants est tout à fait normal.

Des impôts élevés sur l'accumulation foncière

Les revendeurs à valeur ajoutée estiment que ce prix de vente élevé reflète la réalité normale de l’écart entre l’offre et la demande, lorsque le nombre de demandes est plusieurs fois supérieur au nombre de lots de terrains mis aux enchères.

Cependant, le fait que les prix des terrains situés dans des zones sans infrastructures et services publics remarquables, dans une zone suburbaine où le potentiel de hausse des prix est normal, pouvant atteindre plus de 100 millions de VND/m², soit l'équivalent des prix des terrains en zone urbaine et à forte densité de population, est anormal et dépasse largement la valeur réelle. Il s'agit du résultat d'objectifs malsains.

Plus précisément, de nombreux investisseurs participant à ces enchères sont des professionnels des enchères foncières. Ils participent souvent dans le simple but de surfer sur le marché, sans se soucier de la valeur réelle, se contentant de remporter le lot, puis d'acheter et de revendre immédiatement pour réaliser un profit, ou sont prêts à perdre leur dépôt si le marché ne réagit pas.

Les VAR proposent des taxes élevées sur l'accumulation foncière. (Photo : VS)

L'objectif le plus « dangereux » est peut-être de créer une « fièvre foncière ». Ces individus profitent du dépôt de garantie pour gonfler les prix des terrains concernés. Ils ignorent même les risques, justifiant le prix en payant intégralement le prix de l'enchère gagnante, afin de l'utiliser comme base pour stimuler les prix fonciers dans les quartiers périphériques, provoquant ainsi une flambée des prix dans de nombreux endroits, allant même jusqu'à une véritable « fièvre ».

La conséquence de ces situations est que les prix de l'immobilier, déjà élevés, ont encore augmenté, rendant le rêve d'accéder à la propriété de plus en plus lointain pour la plupart des gens, notamment les jeunes. Les prix élevés des enchères, largement supérieurs à la valeur réelle, compliquent l'estimation des biens pour les prochaines ventes aux enchères, non seulement sur le lieu même de la vente, mais aussi dans de nombreuses régions du pays.

Avec la diffusion des médias, lorsque les prix de l'immobilier se maintiennent sur une tendance à la hausse pendant une période suffisamment longue, la mentalité FOMO (peur d'être laissé pour compte) va « augmenter », les investisseurs s'attendront à ce que les prix continuent d'augmenter, puis prendront des décisions risquées.

Cette décision est également motivée par la crainte que l'ajustement des prix fonciers à venir dans certaines localités ne fasse indirectement grimper ces prix. De ce fait, de nombreux investisseurs immobilisent leurs capitaux, créant des terres abandonnées et compromettant le processus de redressement et de développement durable.

Pour que les enchères se déroulent en toute transparence et accroître les recettes budgétaires, l'État doit rapidement se doter de mécanismes de contrôle des activités spéculatives. Pour résoudre le problème de la spéculation, qui fait grimper les prix et, par conséquent, réduit les prix de l'immobilier urbain, il est nécessaire de changer la perception du logement, afin que celui-ci soit un lieu de vie, une solution aux besoins de la population, et non un bien accumulé.

En imposant des impôts à ceux qui accumulent et spéculent plutôt qu’à ceux qui achètent des biens immobiliers pour y vivre ou pour organiser la production et les affaires, le facteur des actifs accumulés sera réduit.

Les taux d'imposition peuvent augmenter progressivement pour les transactions immobilières où le vendeur a une courte période de détention ou si le propriétaire du bien immobilier ne met pas le bien immobilier dans des activités commerciales ou n'effectue pas de construction après avoir reçu le terrain...

Une fiscalité immobilière judicieuse limitera, voire éliminera, la motivation des spéculateurs immobiliers. En effet, avec les coûts d'intérêt et autres coûts d'opportunité, la détention de biens immobiliers spéculatifs devient plus risquée. Acheter et vendre des biens immobiliers pour réaliser un profit, ou créer une offre et une demande virtuelles pour faire gonfler les prix, devient alors inutile.

L'argent inutilisé du peuple sera ainsi canalisé vers les secteurs productifs et commerciaux, créant ainsi des produits et une valeur ajoutée pour la société. Cela contribuera à un développement plus sain et plus efficace du marché immobilier à long terme, au lieu d'une ruée foncière et d'une turbulence des prix.

Source : https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html