Proposition visant à imposer des taxes élevées aux propriétaires fonciers mis aux enchères qui n'utilisent pas leurs terres.

Ces derniers jours, l'opinion publique a été fortement mobilisée par les événements et les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les districts périphériques de Hanoï , tels que Thanh Oai et Hoai Duc. Le nombre important d'inscriptions et les enchères gagnantes, atteignant des prix exorbitants, plusieurs dizaines de fois supérieurs au prix de départ, ont suscité de vives réactions. Ces événements soulèvent une question cruciale : s'agit-il de spéculation ?

Le prix de l'offre gagnante est-il trop élevé, voire « anormal » ?

En conséquence, le 10 août, le district de Thanh Oai a organisé avec succès une vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans le quartier de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoï). Ces parcelles, d'une superficie allant de 60 m² à 85 m², étaient proposées à des prix de départ compris entre 8,6 millions et 12,5 millions de VND/m². La vente a attiré 4 600 candidatures, mais seules 4 201 candidatures éligibles, émanant de 1 545 personnes, ont été retenues.

À noter qu'à la fin de la vente aux enchères, le terrain d'angle ayant atteint le prix le plus élevé s'est vendu à près de 100,5 millions de VND/m², soit huit fois le prix de départ. Les terrains ordinaires ont quant à eux été adjugés à des prix compris entre 63 et 80 millions de VND/m², soit de cinq à six,4 fois le prix de départ.

L'opinion publique est constamment en émoi concernant l'évolution et les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les districts suburbains de Hanoï, tels que Thanh Oai et Hoai Duc. (Photo : VARS)

Après la polémique suscitée par la vente aux enchères de terrains dans le district de Thanh Oai, la vente aux enchères de 19 parcelles de terrain dans la zone LK04, village de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, à Hanoï, le 19 août dernier, a continué d'attirer l'attention et la participation de nombreuses personnes.

Dix-neuf parcelles de terrain, d'une superficie allant de 74 m² à 118 m², sont mises aux enchères. Le prix de départ est de 7,3 millions de VND/m². L'acompte varie de 109 à 172 millions de VND par parcelle.

Après 19 heures d'enchères, 19 parcelles de terrain ont trouvé preneur. L'enchère la plus élevée a atteint 133,3 millions de VND/m², soit près de 20 fois le prix de départ, tandis que la parcelle la moins chère a été vendue à 91,3 millions de VND/m², soit 12,5 fois le prix de départ.

VARS estime que l'évolution et les résultats de ces ventes aux enchères foncières sont à la fois inhabituels et normaux. Car de nos jours, la frontière entre le normal et l'anormal semble s'estomper. L'anormal est devenu normal, et il existe désormais ouvertement comme une « normalité » anormale.

En réalité, ce phénomène n'est pas nouveau. Au cours du premier semestre 2024, alors que le marché foncier restait globalement calme, certaines ventes aux enchères de terrains dans certaines localités ont tout de même attiré des milliers, voire des dizaines de milliers de participants, principalement des investisseurs. Dans certains endroits, les prix d'adjudication ont même été jusqu'à dix fois supérieurs au prix de départ.

Pour expliquer ce phénomène, VARS a déclaré : Premièrement, dans un avenir proche, les fonds devraient affluer vers les terrains mis aux enchères, notamment dans les zones urbaines et résidentielles, les collectivités locales organisant de nombreuses ventes aux enchères pour renflouer leurs caisses. En effet, il s’agit de terrains en règle, sans litige, disposant des titres de propriété et des infrastructures nécessaires, prêts à construire des logements à usage commercial, à louer et à générer des revenus locatifs mensuels.

Particulièrement attractive ces dernières années, Hanoï n'a quasiment connu aucun nouveau projet immobilier. L'offre foncière devrait se raréfier davantage suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le commerce immobilier, qui interdit le lotissement et la vente de terrains dans 105 villes et communes. Cette loi contraint les promoteurs à construire des logements sur des terrains destinés à la vente dans ces zones. Parallèlement, la demande immobilière, qu'il s'agisse d'achats pour y vivre ou d'investissements, est très forte et ne cesse de croître.

Deuxièmement, la multiplication par plusieurs dizaines du prix, qui paraît très inhabituelle, s'explique en réalité par le faible prix de départ du terrain mis aux enchères. Auparavant, la réglementation relative à la fixation des prix fonciers autorisait le recours à des consultants.

Le terrain mis aux enchères le 10 août dans le district de Thanh Oai avait fait l'objet d'une consultation, celle-ci ayant fixé le prix de départ entre 40 et 45 millions de VND/m². Cependant, le décret n° 12 (décret modifiant et complétant certains articles du décret n° 44 relatif à la mise en œuvre de la loi foncière de 2013), devenu depuis le décret n° 71 (décret relatif à la réglementation des prix fonciers, promulgué par le gouvernement le 27 avril 2024), a supprimé l'obligation de recourir à des consultants et utilise désormais un coefficient K multiplié par le barème des prix fonciers de la ville pour la détermination du prix.

Par ailleurs, selon la décision n° 46 du Comité populaire de Hanoï, en date du 18 juillet 2024, le coefficient d’ajustement du prix du foncier dans le district de Thanh Oai est de 2,35. Le tarif foncier effectif actuel, publié en 2020, oscille entre 3,6 et 5,3 millions de VND/m². En conséquence, la multiplication de ces deux coefficients ne donne qu’un prix compris entre 8,6 et 12,5 millions de VND/m².

Des produits sûrs, à prix de départ et dépôts réduits (de 100 à 200 millions de VND), séduisent fortement les acheteurs. Il est donc aisé de comprendre pourquoi cette vente aux enchères a attiré des milliers d'inscriptions. Un tel nombre de participants est tout à fait normal.

Taxes élevées sur l'accumulation de terres

Les VAR estiment que ce prix d'adjudication élevé reflète la réalité normale du déséquilibre entre l'offre et la demande, lorsque le nombre de demandes est bien supérieur au nombre de lots de terrain mis aux enchères.

Cependant, le fait que les prix du foncier dans des zones périurbaines aux infrastructures et services publics rudimentaires, où le potentiel d'augmentation des prix est normal, atteignent plus de 100 millions de VND/m², soit les mêmes prix que dans les zones urbaines et densément peuplées, est anormal et largement disproportionné. Cela résulte d'objectifs malsains.

Plus précisément, nombre d'investisseurs participant à ces enchères sont des professionnels du secteur. Leur objectif est souvent de « surfer », sans se soucier de la valeur réelle, cherchant simplement à remporter l'enchère pour ensuite acheter et revendre immédiatement et réaliser un profit, quitte à perdre leur mise si le marché ne réagit pas.

Les VAR proposent des taxes élevées sur l'accumulation de terrains. (Photo : VS)

Ou, plus inquiétant encore, leur objectif est de provoquer une véritable frénésie foncière. Ces individus profitent du dépôt de garantie versé lors des enchères pour gonfler les prix des parcelles concernées. Ils vont jusqu'à ignorer les risques, légitimant ainsi le prix en payant intégralement l'enchère gagnante, afin de s'en servir comme base pour stimuler les prix des terrains dans les zones périphériques, provoquant une flambée des prix dans de nombreux endroits, voire une véritable frénésie.

Ces situations ont pour conséquence une flambée des prix de l'immobilier, déjà élevés, rendant l'accès à la propriété de plus en plus difficile, notamment pour les jeunes. Les prix de vente aux enchères, largement supérieurs à la valeur réelle des biens, compliquent l'évaluation des propriétés lors des ventes suivantes, non seulement sur le lieu de la vente, mais aussi dans de nombreuses autres régions du pays.

Avec la diffusion de l'information dans les médias, lorsque les prix de l'immobilier maintiennent une tendance à la hausse pendant une période suffisamment longue, la mentalité FOMO (peur d'être laissé pour compte) va « augmenter », les investisseurs s'attendront à ce que les prix continuent d'augmenter et prendront alors des décisions risquées.

Cette décision est également motivée par la conviction que l'ajustement prochain des barèmes fonciers dans certaines localités entraînera indirectement une hausse des prix des terrains. De ce fait, de nombreux investisseurs immobilisent leurs capitaux, créant ainsi des terrains laissés à l'abandon et freinant leur réhabilitation et leur développement durable.

Pour que les ventes aux enchères se déroulent en toute transparence et permettent d'accroître les recettes budgétaires, l'État doit rapidement mettre en place des mécanismes plus efficaces pour contrôler la spéculation. Afin de résoudre le problème de la spéculation, qui fait grimper les prix et, par conséquent, réduit le coût du logement en ville, il est nécessaire de faire évoluer les mentalités concernant le logement : celui-ci doit être perçu comme un lieu de vie répondant aux besoins essentiels, et non comme un actif accumulé.

En imposant des taxes à ceux qui accumulent et spéculent plutôt qu'à ceux qui achètent des biens immobiliers pour y vivre ou pour y organiser une production ou une activité commerciale, le facteur des actifs accumulés sera réduit.

Les taux d'imposition peuvent augmenter progressivement pour les transactions immobilières lorsque le vendeur détient le bien pendant une courte période ou si le propriétaire n'exploite pas le bien immobilier à des fins commerciales ou n'y effectue pas de travaux de construction après avoir acquis le terrain...

Une taxation immobilière adaptée limitera, voire éliminera, la spéculation immobilière car, outre les coûts d'intérêt et autres coûts d'opportunité, la détention de biens immobiliers à des fins spéculatives devient plus risquée. Acheter et vendre des biens immobiliers pour réaliser un profit, ou créer artificiellement l'offre et la demande pour faire monter les prix, perdra progressivement tout son sens.

L'argent inactif des particuliers sera ainsi investi dans les secteurs de la production et des entreprises, créant des produits et de la valeur ajoutée pour la société. Cela permettra au marché immobilier de se développer de manière plus saine et efficace sur le long terme, évitant ainsi la spéculation foncière et la volatilité des prix.

Source : https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html