Évaluation foncière – un lien qui doit être clarifié lors de la modification de la loi foncière de 2024

Après plus d'un an de mise en œuvre, la loi foncière de 2024 a révélé de nombreuses lacunes, notamment en matière d'évaluation foncière – élément clé de l'efficacité de nombreuses politiques liées à la récupération des terres, à l'indemnisation, à la réinstallation et à la vente aux enchères des droits d'usage. Pour que cette politique soit mise en œuvre de manière stable et équitable, il est urgent de modifier et de compléter la loi foncière afin de perfectionner le mécanisme d'évaluation foncière.

Il existe encore de nombreux obstacles à l'évaluation foncière. Illustration : Quoc Dung/VNA

De nombreux « goulots d'étranglement »

La loi foncière de 2024 devrait surmonter les limites de celle de 2013, notamment en fixant des prix fonciers proches de ceux du marché, en garantissant l'équité pour les personnes dont les terres sont récupérées et en levant les obstacles aux projets d'investissement. Cependant, sa mise en œuvre révèle que de nombreux obstacles à l'évaluation foncière subsistent et doivent être rapidement résolus.

Selon les experts, le prix des terrains a longtemps été inférieur au marché, ce qui a entraîné des distorsions dans les indemnisations pour la dépollution des sites. Avec la loi foncière de 2024, ce cadre de fixation des prix a été officiellement aboli et le prix des terrains est désormais établi annuellement, ce qui devrait permettre des ajustements opportuns et plus réalistes.

Cependant, dans certaines localités, les prix des terrains restent bien inférieurs à la valeur réelle du marché, ce qui entraîne un écart important entre le prix d'indemnisation et le prix d'ouverture des terrains. Cette situation a suscité des plaintes et des réactions de la part des habitants, et les entreprises doivent évaluer attentivement leurs ressources financières avant de participer au projet.

Le Département de l'Agriculture et de l'Environnement de Hanoï a indiqué que, conformément à l'article 159 de la Loi foncière de 2024, le prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour les parcelles dotées d'infrastructures techniques doit être déterminé conformément à la liste des prix fonciers. Cependant, dans de nombreux endroits, cette liste est inférieure au prix du marché, ce qui ne suffit pas à couvrir les coûts d'investissement, le déblaiement des sites et la création de nouveaux fonds fonciers.

En théorie, le prix spécifique du terrain est celui déterminé par l'autorité compétente au moment de l'attribution ou de la transaction foncière, plus proche du marché que la liste générale des prix. Cependant, en pratique, déterminer ce prix est très difficile. En effet, sa détermination repose sur de nombreux facteurs (localisation, légalité, infrastructures, potentiel de développement), mais le mécanisme et la méthode d'évaluation détaillés restent flous et dépendent encore largement de l'expérience de l'expert.

Même la date de fixation des prix spécifiques n'a pas été convenue (par exemple, lorsqu'un organisme public décide d'attribuer ou de louer des terres, elle sera fixée, mais à ce stade, les prix des terrains ont fortement fluctué par rapport aux prix du marché antérieurs). Sans compter que la fixation des prix spécifiques entre les localités et les autorités se chevauche encore, ce qui est source de litiges et de plaintes fréquents entre les citoyens et les organismes publics.

C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles de nombreuses communes hésitent encore à appliquer largement des prix fonciers spécifiques, ou sont facilement remises en question et critiquées lorsqu'elles le font. De plus, les documents d'orientation pour la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 tardent encore à être finalisés, ce qui freine les communes dans l'application de l'évaluation foncière.

Ces problèmes pratiques créent des obstacles qui empêchent la loi foncière de 2024 de démontrer pleinement sa supériorité, comme prévu. Récemment, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a présidé une réunion afin d'écouter le rapport sur la réception des avis des membres du gouvernement concernant le projet de loi modifiant et complétant plusieurs articles de la loi foncière de 2024 (le « projet de loi »). Il a demandé aux responsables des ministères, des branches et des associations de se concentrer sur l'analyse et la discussion des modifications urgentes à apporter à la loi foncière de 2024, qui engendrent des difficultés et freinent le développement socio -économique ; et de remédier aux insuffisances dans l'application de la liste des prix fonciers pour accéder au marché.

Soulager le stress

Une réalité incontournable est que les prix fonciers fluctuent à la hausse dans de nombreuses localités, notamment dans les zones urbaines en expansion. Lorsqu'un projet s'étend sur plusieurs années, si le prix du terrain est déterminé une seule fois selon la liste de prix ou le prix spécifique initial, l'investisseur peut subir des pertes si le prix du terrain augmente rapidement pendant la phase de réalisation. De plus, si les personnes dont les terres sont récupérées doivent accepter un prix inférieur à l'avantage foncier que l'entreprise reçoit à la revente, il est facile de créer un sentiment de « désavantage ».

À l'inverse, si les prix fonciers sont ajustés en fonction du « prix du marché » intermédiaire pendant la période de mise en œuvre du projet, il est facile de provoquer une « inflation des prix », en profitant de la collusion pour gonfler les prix fonciers à des fins lucratives. Par conséquent, de nombreuses entreprises et experts estiment que le mode actuel d'évaluation des terres présente encore des risques potentiels et ne garantit pas véritablement l'équité.

M. Ngo Gia Cuong, directeur de la Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), a déclaré que lors de l'élaboration d'une liste de prix des terrains, il est presque impossible de déterminer le prix des terrains utilisés à des fins de production ou des terrains commerciaux ou de service en appliquant les méthodes d'évaluation prescrites, mais il faut interpoler en fonction du pourcentage par rapport au prix des terrains résidentiels.

Les décisions de publication des listes de prix fonciers dans de nombreuses localités appliquent toujours cette méthode de calcul, ce qui montre que le Conseil d'évaluation des listes de prix fonciers ne peut se conformer aux dispositions de la loi foncière, qui exige que les prix des terrains figurant dans la liste soient déterminés selon des méthodes d'évaluation foncière (aucune méthode ne permettant l'interpolation). Cela signifie que, bien que la loi foncière de 2024 ait supprimé le cadre des prix fonciers, l'élaboration de la liste de prix fonciers selon les principes du marché pour la période 2026 risque toujours de reproduire cette limitation.

Selon M. Cuong, la définition de principes distincts et complémentaires d'évaluation foncière lors de l'élaboration des barèmes de prix fonciers, différents des principes du marché appliqués à la détermination des prix fonciers spécifiques, contribuera à la cohérence de la politique avec la théorie et à l'absence de fluctuations. La réglementation de principes complémentaires d'évaluation foncière lors de l'élaboration des barèmes de prix fonciers crée également une base juridique claire permettant aux localités de disposer d'une autorité et d'une initiative suffisantes pour établir ces barèmes, conformément à la stabilisation des recettes budgétaires, sans pour autant engendrer de fluctuations pour les sujets soumis à ajustement.

L'établissement des prix fonciers dans le barème, indépendamment des prix du marché, assurera la stabilité des ajustements (coûts de production des composantes économiques). Parallèlement, les prix fonciers, utilisés comme base de calcul des obligations financières, ne seront pas affectés par les fluctuations complexes, cycliques et imprévisibles du marché immobilier vietnamien, a analysé M. Cuong.

Le Dr Nguyen Thuong Lang, professeur associé et maître de conférences à l'Université nationale d'économie, a indiqué que la première étape importante à envisager est l'ajustement du prix foncier initial, fixé par l'État lors de la première attribution. Ce prix ne peut être entièrement déterminé en fonction des prix du marché. Il doit plutôt être préférentiel, incitant les entreprises à investir et à se développer, plutôt que d'être fixé à un niveau élevé pour maximiser les recettes budgétaires.

« Si les prix des terrains primaires augmentent trop, cela augmentera non seulement les coûts des intrants pour les entreprises, mais cela aura également pour conséquence que les prix des terrains sur l'ensemble du marché seront « gonflés », provoquant une pression qui se propagera à l'ensemble de l'économie », a recommandé M. Lang.

De plus, cet expert a proposé que la réglementation des prix fonciers repose sur un système de prix de référence, différencié selon la région et les objectifs de développement. Par exemple, dans les zones urbaines ou à fort potentiel de rentabilité, les prix peuvent être fixés à un niveau relativement élevé ; tandis que dans les zones nécessitant des investissements ou présentant un potentiel de rentabilité plus faible, les prix devraient être fixés à un niveau plus bas et plus raisonnable. Tout cela doit s'inscrire dans un plan directeur, avec une vision d'au moins trois à cinq ans pour garantir la stabilité.

Par ailleurs, l'État doit utiliser proactivement de nombreux outils de régulation des prix afin de garantir transparence, équité et efficacité. Les ventes aux enchères foncières doivent être rigoureusement contrôlées afin d'éviter une hausse excessive des prix et une distorsion du marché. Les outils réglementaires doivent garantir l'harmonie des intérêts entre l'État, les entreprises et les citoyens. Il ne s'agit pas seulement de recourir à des mesures administratives telles que l'urbanisme, la tarification, les limites d'utilisation des sols, mais aussi d'étendre leur action à des outils économiques tels que les impôts, les taux d'intérêt, les incitations à l'investissement et autres mesures de soutien budgétaire.

Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm