Évaluation foncière – un lien à clarifier lors de la modification de la loi foncière de 2024

Après plus d'un an d'application, la loi foncière de 2024 a révélé de nombreuses lacunes, notamment en matière d'évaluation foncière – un élément fondamental qui conditionne l'efficacité de nombreuses politiques relatives à la récupération des terres, à l'indemnisation, au relogement et à la vente aux enchères des droits d'usage. Afin d'assurer une mise en œuvre stable et équitable de cette politique, il est urgent de modifier et de compléter la loi foncière pour perfectionner le mécanisme d'évaluation foncière.

De nombreux obstacles persistent en matière d'évaluation foncière. Photo d'illustration : Quoc Dung/VNA

De nombreux « goulots d'étranglement »

La loi foncière de 2024 devrait remédier aux lacunes de celle de 2013, notamment en fixant les prix des terrains au plus près des prix du marché, en garantissant l'équité pour les personnes expropriées et en levant les obstacles aux projets d'investissement. Cependant, sa mise en œuvre révèle encore de nombreux points de blocage liés à l'évaluation foncière qui nécessitent une résolution rapide.

D'après les experts, le barème des prix fonciers était depuis longtemps inférieur aux prix du marché, ce qui engendrait des distorsions dans les indemnisations liées au déblaiement des terrains. La loi foncière de 2024 a officiellement aboli le système de tarification foncière et instauré un barème annuel, ce qui devrait permettre des ajustements plus opportuns et plus réalistes.

Cependant, dans certaines localités, le prix des terrains reste fixé à un niveau bien inférieur à leur prix réel sur le marché, ce qui creuse un écart important entre l'indemnisation et le prix de lancement des terrains destinés au projet. Cette situation a suscité des plaintes et des réactions, et les entreprises doivent désormais examiner attentivement leurs ressources financières avant de participer au projet.

Le département de l'Agriculture et de l'Environnement de Hanoï a indiqué que, conformément à l'article 159 de la loi foncière de 2024, le prix de départ pour la mise aux enchères des droits d'utilisation des parcelles de terrain dotées d'infrastructures techniques doit être fixé selon le barème foncier. Or, dans de nombreuses localités, ce barème est inférieur au prix du marché et ne permet pas de couvrir les coûts d'investissement, le déblaiement du site et la constitution de nouveaux fonds fonciers.

En théorie, le prix spécifique d'un terrain est le prix fixé par l'autorité compétente lors de son attribution ou de la transaction, et il est plus proche du marché que le prix de référence. En pratique, cependant, sa détermination s'avère très complexe. En effet, elle repose sur de nombreux facteurs (localisation, légalité, infrastructures, potentiel de développement), mais le mécanisme et la méthode d'évaluation précis restent flous et dépendent encore largement de l'expérience de l'expert.

Même le calendrier de fixation des prix n'a pas été établi (par exemple, lorsqu'un organisme d'État décide d'attribuer ou de louer un terrain, le prix sera fixé – or, à ce moment-là, les prix des terrains ont beaucoup fluctué par rapport au prix du marché précédent). Sans compter que la fixation des prix entre les collectivités locales et les autorités se chevauche encore, ce qui engendre facilement des litiges et des plaintes entre les citoyens et les organismes d'État.

C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses collectivités locales hésitent encore à généraliser l’application de prix fonciers spécifiques, ou, lorsqu’elles le font, ces prix sont facilement contestés et font l’objet de réactions. De plus, la finalisation des documents d’orientation pour la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 tarde à se concrétiser, ce qui explique le blocage des collectivités locales dans l’application de l’évaluation foncière.

Ces problèmes pratiques créent des blocages qui empêchent la loi foncière de 2024 de démontrer pleinement sa supériorité, comme prévu. Récemment, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a présidé une réunion pour examiner le rapport sur les avis recueillis auprès des membres du gouvernement concernant le projet de loi modifiant et complétant certains articles de la loi foncière de 2024 (ci-après « le projet de loi »). Il a demandé aux responsables des ministères, des administrations et des associations de se concentrer sur l’analyse et la discussion des points urgents à modifier dans la loi foncière de 2024, qui engendrent des difficultés et entravent le développement socio -économique, notamment en résolvant les problèmes d’application du barème des prix fonciers pour l’accès au marché.

Soulager le stress

Il est indéniable que les prix des terrains fluctuent à la hausse dans de nombreuses localités, notamment dans les zones urbaines en expansion. Lorsqu'un projet s'étend sur plusieurs années, si le prix du terrain est fixé une seule fois selon un barème ou un prix initial spécifique, l'investisseur risque de subir des pertes en cas de forte hausse des prix pendant la phase de réalisation. De plus, si les personnes dont les terrains sont expropriés doivent accepter un prix inférieur à la plus-value foncière réalisée par l'entreprise lors de la revente, cela peut facilement engendrer un sentiment de lésance.

Au contraire, si les prix des terrains sont ajustés en fonction du « prix du marché » intermédiaire pendant la durée du projet, il est facile de provoquer une inflation des prix, certains acteurs profitant d'ententes illicites pour les gonfler à des fins lucratives. C'est pourquoi de nombreuses entreprises et de nombreux experts estiment que le mode d'évaluation actuel des terrains comporte encore des risques et ne garantit pas une réelle équité.

M. Ngo Gia Cuong, directeur de la Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), a fait remarquer que lors de l'établissement d'une liste de prix fonciers, il est presque impossible d'appliquer les méthodes d'évaluation prescrites pour déterminer le prix des terrains utilisés à des fins de production ou des terrains commerciaux et de services, mais qu'il faut interpoler en fonction du pourcentage par rapport au prix des terrains résidentiels.

Dans de nombreuses localités, les décisions relatives à la publication des listes de prix fonciers appliquent encore cette méthode de calcul, ce qui démontre que le Conseil d'évaluation des listes de prix fonciers ne peut se conformer aux dispositions de la loi foncière. Cette dernière exige que les prix des terrains figurant sur la liste soient déterminés selon des méthodes d'évaluation foncière (aucune méthode n'autorise l'interpolation). Par conséquent, bien que la loi foncière de 2024 ait supprimé le cadre de calcul des prix fonciers, l'établissement de la liste de prix fonciers selon les principes du marché pour la période 2026 risque de reproduire cette limitation.

Selon M. Cuong, la définition de principes d'évaluation foncière distincts et complémentaires lors de l'établissement des barèmes de prix fonciers, différents des principes de marché appliqués à la détermination des prix spécifiques des terrains, permettra d'assurer la cohérence de la politique avec la théorie et d'éviter les fluctuations. La réglementation de ces principes complémentaires d'évaluation foncière lors de l'établissement des barèmes de prix fonciers offre également aux collectivités locales un cadre juridique clair leur permettant de disposer de l'autorité et de l'initiative nécessaires à l'élaboration de ces barèmes, tout en contribuant à la stabilisation des recettes budgétaires et en évitant les fluctuations pour les entités concernées.

L'établissement d'un barème des prix fonciers indépendant des cours du marché permettra de stabiliser les acteurs concernés (coûts de production des composantes économiques). Parallèlement, les prix fonciers servant de base au calcul des obligations financières ne seront plus affectés par les fluctuations complexes, cycliques et imprévisibles du marché immobilier vietnamien, a analysé M. Cuong.

La professeure agrégée Nguyen Thuong Lang, maître de conférences à l'Université nationale d'économie, a souligné que la première étape cruciale consiste à ajuster le prix initial des terrains, c'est-à-dire le prix fixé par l'État lors de leur première attribution. Ce prix ne peut être déterminé uniquement en fonction des cours du marché. Il doit au contraire être avantageux, incitant ainsi les entreprises à investir et à développer le foncier, plutôt que d'être fixé à un niveau élevé dans le seul but de maximiser les recettes budgétaires.

« Si les prix des terrains primaires augmentent excessivement, cela augmentera non seulement les coûts de production des entreprises, mais entraînera également une inflation des prix fonciers sur l'ensemble du marché, ce qui exercera une pression sur l'ensemble de l'économie », a recommandé M. Lang.

En outre, cet expert a proposé que la régulation des prix fonciers repose sur un système de prix de référence, différencié selon les régions et les objectifs de développement. Par exemple, dans les zones urbaines ou celles à fort potentiel de rentabilité, les prix pourraient être fixés à un niveau relativement élevé ; tandis que dans les zones nécessitant d’encourager l’investissement ou présentant un potentiel de rentabilité plus faible, les prix devraient être fixés à un niveau plus bas et plus raisonnable. L’ensemble de ces mesures doit s’inscrire dans un plan directeur, avec une vision à 3-5 ans minimum afin de garantir la stabilité du marché.

De plus, l'État doit recourir de manière proactive à divers outils de régulation des prix afin de garantir la transparence, l'équité et l'efficacité. Les ventes aux enchères de terrains doivent être rigoureusement encadrées pour éviter une flambée des prix et une distorsion du marché. Les outils réglementaires doivent assurer la convergence des intérêts de l'État, des entreprises et des citoyens. Il convient non seulement d'utiliser des mesures administratives telles que la planification, la tarification et les limitations d'utilisation des sols, mais aussi de recourir à des outils économiques comme les impôts, les taux d'intérêt, les incitations à l'investissement et autres politiques de soutien fiscal.

Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm