Les entreprises immobilières subissent des bénéfices et des pertes mitigés et peinent à régler leurs dettes

L'image des profits entrelacés

Le marché immobilier a récemment été soutenu par de nombreux facteurs positifs, créant un tremplin vers un nouveau cycle. Les problèmes juridiques du projet ont été résolus, l'approvisionnement du marché s'est amélioré et la liquidité a augmenté, aidant de nombreuses entreprises à échapper au vortex, à rétablir leur situation commerciale et à récolter des « fruits sucrés ».

Le résultat commercial le plus positif à ce jour est celui de Vinhomes Joint Stock Company (code boursier : VHM) avec un chiffre d'affaires net atteignant près de 15 698 milliards de VND, soit le double de celui de la même période l'année dernière. Après déduction des dépenses, la société a enregistré un bénéfice consolidé après impôts de 2 652 milliards de VND, soit près de 3 fois plus élevé.

La raison de la hausse des bénéfices des entreprises provient des activités commerciales principales. Parmi ces revenus, les revenus provenant des transferts immobiliers ont augmenté de 76% pour atteindre près de 7 200 milliards de VND.

Les chiffres financiers confirment également en partie l'évaluation de M. Pham Thieu Hoa, président du conseil d'administration de Vinhomes, lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de cette année. Il a déclaré que le marché immobilier offre de nombreuses perspectives prometteuses, même s'il est encore confronté à certains défis et fluctuations, mais qu'il est globalement favorable.

M. Le Tien Cong, chef comptable de la société, a également déclaré que la dynamique des revenus et des bénéfices de l'entreprise cette année provient principalement de 3 piliers principaux. La première est de continuer à construire, mettre en œuvre et remettre les projets qui ont été ouverts à la vente les années précédentes. Deuxièmement, la société continue d’ouvrir à la vente l’ensemble du projet en cours de développement. Troisièmement, le moteur de la croissance vient du commerce de gros en vrac.

Une autre société immobilière du Nord avec des résultats commerciaux positifs au premier trimestre de l'année est Van Phu - Invest Joint Stock Company (code boursier : VPI).

Dans un document, M. To Nhu Toan - Président du Conseil d'Administration de Van Phu - Invest - a déclaré que le secteur immobilier connaît de nombreux changements positifs dans la plupart des aspects, la reprise la plus forte étant dans le segment des appartements et des copropriétés, répartis dans les trois régions du Nord au Sud.

Cependant, M. Toan a également mentionné avec précaution que le cycle du marché immobilier dure généralement environ 10 ans, mais avec les fluctuations des facteurs économiques et politiques de ces dernières années, ce cycle a changé et ne suit pas les règles communes du passé. Par conséquent, les entreprises font toujours preuve de la prudence nécessaire avant chaque décision commerciale et d’investissement, sur la base d’une analyse raisonnable des règles du marché.

Au premier trimestre de l'année, la société a enregistré un bénéfice après impôts de plus de 142 milliards de VND, soit plus du double de celui de la même période l'année dernière. La société a expliqué que la forte augmentation des bénéfices provenait de l'enregistrement des revenus provenant des locations d'appartements et des transferts immobiliers ainsi que de certains autres revenus de services.

Un autre élément important est que les frais d'intérêt de la société ont fortement diminué par rapport à la même période, car Van Phu - Invest et ses filiales ont remboursé les prêts dus. Ainsi, le bénéfice des activités financières a été enregistré à 122 milliards de VND, soit 2,5 fois plus élevé que sur la même période.

Les entreprises immobilières ont enregistré des bénéfices et des pertes mitigés au premier trimestre de l'année (Illustration : Trinh Nguyen).

Partageant la même tendance de croissance, Nam Long Investment Joint Stock Company (code boursier : NLG) a enregistré un chiffre d'affaires plus de 6 fois supérieur à celui de la même période l'année dernière, atteignant plus de 1 291 milliards de VND, principalement provenant des revenus de transfert de projets. Après déduction des dépenses, le bénéfice a atteint plus de 108 milliards de VND, le plus élevé du trimestre depuis 2022 et une nette amélioration par rapport à la perte de la même période l'année dernière.

La société a déclaré que ses résultats commerciaux du premier trimestre ont fortement augmenté, principalement grâce à la livraison continue de produits dans les projets de Ho Chi Minh-Ville, Can Tho et Dong Nai. En outre, au cours des 4 premiers mois de l'année, la société a également réalisé un chiffre d'affaires de 2 576 milliards de VND, soit près de 2,2 fois plus élevé que la même période.

Cependant, toutes les entreprises n’ont pas atteint une dynamique de croissance au cours du premier trimestre de l’année – souvent considéré comme le point le plus bas de l’année, en raison des vacances du Têt. Ha Do Group (code boursier : HDG) a déclaré que son bénéfice après impôts au premier trimestre a atteint près de 207 milliards de VND, en baisse de 22 % par rapport à la même période de l'année dernière.

Auparavant, en 2024, le bénéfice après impôts de la société avait diminué de plus de 48 % par rapport à l'année précédente. Ha Do a expliqué que les investissements réalisés en 2024 sont inférieurs aux prévisions car les problèmes juridiques des projets existants ont encore de nombreuses conséquences en raison des changements dans les mécanismes politiques.

Ces problèmes expliquent en partie pourquoi les résultats commerciaux de l’entreprise ne se sont pas améliorés au premier trimestre de cette année. La société a déclaré que l'absence d'enregistrement des revenus immobiliers ainsi que la provision pour la différence de prix de vente de l'électricité du projet d'énergie solaire Hong Phong 4 étaient la raison de la forte baisse du bénéfice après impôts.

Dans le même temps, Novaland Group (code boursier : NVL) a annoncé une perte de plus de 476 milliards de VND au premier trimestre, principalement en raison des différences de taux de change et d'autres pertes d'exploitation. Toutefois, la perte s'est améliorée par rapport au niveau négatif de près de 601 milliards de VND au cours de la même période l'année dernière. Les revenus ont augmenté de 2,5 fois sur la même période, atteignant plus de 1 778 milliards de VND, grâce à la remise de nombreux projets.

Au 31 mars, le total des actifs du groupe atteignait plus de 234 807 milliards de VND. L'inventaire a atteint 148 639 milliards de VND. Parmi ceux-ci, la valeur du fonds foncier et des projets en construction représente 95 %, le reste étant constitué de biens immobiliers achevés, de biens immobiliers et de biens immobiliers achevés en attente de remise aux clients.

Efforts de règlement de la dette

En plus de l'augmentation des revenus et des bénéfices, Vinhomes a également augmenté sa dette au cours du dernier trimestre pour financer des projets. Le total des prêts à long et à court terme en cours de l'entreprise au 31 mars s'élevait à près de 87 950 milliards de VND, soit une augmentation de 8 % par rapport au début de l'année. La majeure partie de l’augmentation de la dette est due à l’émission d’obligations. Le ratio d'endettement de Vinhomes est passé de 37 % à 39 % à la fin du premier trimestre.

Au cours du trimestre, la société a émis des obligations conseillées par Vietnam Technological and Commercial Securities Joint Stock Company, avec un taux d'intérêt fixe de 12 % par an. Ces obligations sont non garanties ou garanties par des droits d'utilisation du sol et des actifs attachés au terrain d'un projet immobilier de villégiature ou par des actions cotées.

Outre la croissance des revenus et des bénéfices, la dette de Van Phu - Invest a également augmenté. Plus précisément, le total des prêts à long et à court terme en cours au 31 mars a atteint près de 5 951 milliards de VND, soit une augmentation de 31 % par rapport au début de l'année. La majeure partie de l’augmentation de la dette est due aux prêts bancaires à long terme (environ 1 434 milliards de VND). Ces prêts sont financés par de nombreuses banques telles que Vietcombank, MB, SHB, VPBank.

Comparé à Vinhomes, le ratio d'endettement de Van Phu est assez élevé, passant de 90 % au début de l'année à 114 % à la fin du premier trimestre.

Les entreprises immobilières sont toujours aux prises avec des dettes (Illustration : Trinh Nguyen).

D'autres entreprises ont des ratios d'endettement sûrs ou faibles, comme Ha Do et Nam Long. La dette totale de Ha Do au 31 mars a légèrement diminué d'environ 2 % par rapport au début de l'année en raison d'une réduction de la dette à long terme. Les prêts à long terme de la société sont principalement des prêts bancaires, sans prêts obligataires en cours. La société a maintenu un ratio d'endettement de 63 % à la fin du premier trimestre.

Au 31 mars, Nam Long disposait de 4 395 milliards de VND en liquidités et équivalents de trésorerie. La dette financière totale s'élève à 7 101 milliards de VND, dont 58 % de dette à long terme et n'a pas beaucoup changé par rapport au début de l'année. Le ratio d’endettement n’est que de 49 %, à un niveau sûr.

L’histoire de la dette du groupe Novaland est particulièrement remarquable. Au 31 mars, la dette financière totale s'élevait à 59 258 milliards de VND, dont 54 % étaient des dettes à court terme. La dette a diminué de plus de 2 300 milliards de VND au cours des trois premiers mois de l'année, principalement en matière de dette à court terme. Le ratio d'endettement est de 1,2 fois.

Le groupe a toutefois indiqué que sa dette avait diminué de près de 4% par rapport à fin 2024 et de près de 9% par rapport à fin 2022 - période précédant la restructuration. En ce qui concerne les obligations nationales, Novaland a réduit l'encours de la dette des obligations émises par le secteur privé de 18 % et a émis plus de 4 000 milliards de VND d'obligations émises par le secteur privé et d'obligations émises au public par rapport à la fin de 2022.

Le marché a constaté que depuis le début de l'année, un certain nombre d'entreprises, notamment immobilières, tardent à payer les intérêts de leurs obligations, ce qui reflète une situation financière difficile.

Dans une annonce récente, Novaland a déclaré que la situation financière actuelle, en particulier lorsque le règlement juridique du projet n'a pas répondu aux attentes, a grandement affecté les revenus ainsi que l'avancement du décaissement des prêts. D’ici fin 2026, le groupe ne parvient pas à dégager de trésorerie pour rembourser ses dettes.

Toutefois, la direction de l'entreprise a déclaré qu'elle disposait d'un plan et d'un calendrier détaillés pour le paiement de chaque groupe. Novaland prévoit de rembourser la majeure partie de sa dette au cours des trois prochaines années, notamment en prolongeant les délais de paiement, en négociant une restructuration de la dette et en modifiant les plans de paiement des intérêts.

Plus récemment, Novaland a demandé aux actionnaires la permission d'émettre des actions pour échanger des dettes pour certains actionnaires qui ont vendu des garanties pour rembourser des dettes au groupe sous forme de prêts et d'obligations, y compris deux actionnaires majeurs, NovaGroup et Diamond Properties.

La pression sur la maturité des obligations touche également le secteur immobilier cette année. Selon les estimations de l'Association du marché obligataire du Vietnam (VBMA), au cours des 8 mois restants de l'année, environ 163 212 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance, dont la majorité sont des obligations immobilières, représentant 53 %.

Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm