Les entreprises immobilières connaissent des profits et des pertes mitigés et peinent à résoudre leurs problèmes d'endettement.

(Dan Tri) - Au premier trimestre, les sociétés immobilières ont enregistré des bénéfices en hausse, en baisse, voire des pertes. Certaines restent fortement endettées et admettent même ne pas disposer des fonds nécessaires pour rembourser leurs dettes à court terme.

L'image de profits imbriqués

Le marché immobilier a récemment bénéficié de nombreux facteurs positifs, créant ainsi un tremplin pour un nouveau cycle. Les problèmes juridiques liés aux projets ont été résolus, l'offre s'est améliorée et la liquidité a augmenté, permettant à de nombreuses entreprises de sortir de la spirale négative, de redresser leur situation et de récolter les fruits de cette reprise.

Le résultat le plus encourageant à ce jour est celui de la société par actions Vinhomes (code boursier : VHM), dont le chiffre d'affaires net a atteint près de 15 698 milliards de VND, soit le double de celui de la même période l'an dernier. Après déduction des charges, la société a enregistré un bénéfice net consolidé de 2 652 milliards de VND, soit près de trois fois plus.

La forte hausse des bénéfices de l'entreprise s'explique par ses activités principales. Parmi celles-ci, les revenus issus des transactions immobilières ont progressé de 76 % pour atteindre près de 7 200 milliards de VND.

Les résultats financiers corroborent en partie l'analyse de M. Pham Thieu Hoa, président du conseil d'administration de Vinhomes, lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de cette année. Il a déclaré que le marché immobilier présente de nombreuses perspectives prometteuses, malgré certains défis et fluctuations, mais que la plupart d'entre elles restent favorables.

M. Le Tien Cong, chef comptable de l'entreprise, a également indiqué que les revenus et les bénéfices de l'entreprise cette année reposent principalement sur trois piliers. Premièrement, la poursuite de la construction, de la mise en œuvre et de la livraison des projets mis en vente les années précédentes. Deuxièmement, la mise en vente continue de tous les projets en cours. Troisièmement, la croissance générée par la vente en gros de lots importants.

Une autre société immobilière du Nord ayant enregistré des résultats positifs au premier trimestre de l'année est Van Phu - Invest Joint Stock Company (code boursier : VPI).

Dans un document, M. To Nhu Toan, président du conseil d'administration de Van Phu - Invest, a indiqué que le secteur immobilier connaissait de nombreux changements positifs dans la plupart des domaines, la reprise la plus forte étant observée dans le segment des appartements et des copropriétés, et ce, dans les trois régions, du nord au sud.

Toutefois, M. Toan a également souligné que le cycle du marché immobilier est généralement d'une dizaine d'années, mais qu'en raison des fluctuations économiques et politiques de ces dernières années, ce cycle a évolué et ne suit plus les règles établies. Par conséquent, les entreprises doivent toujours faire preuve de la prudence nécessaire avant de prendre toute décision commerciale ou d'investissement, en se basant sur une analyse rigoureuse des règles du marché.

Au premier trimestre, la société a enregistré un bénéfice net de plus de 142 milliards de VND, soit plus du double du montant réalisé à la même période l'an dernier. Elle explique cette forte hausse par les revenus locatifs et les transactions immobilières, ainsi que par d'autres revenus de services.

Un autre élément important est la forte diminution des charges d'intérêts de la société par rapport à la même période, grâce au remboursement intégral des emprunts de Van Phu - Invest et de ses filiales. Par conséquent, le bénéfice des activités financières s'est élevé à 122 milliards de VND, soit 2,5 fois plus qu'à la même période.

Les entreprises immobilières ont enregistré des profits et des pertes mitigés au premier trimestre de l'année (Photo d'illustration : Trinh Nguyen).

Partageant la même tendance de croissance, la société par actions Nam Long Investment (code boursier : NLG) a enregistré un chiffre d'affaires plus de six fois supérieur à celui de la même période l'an dernier, dépassant 1 291 milliards de VND, provenant principalement des revenus liés à la livraison de projets. Après déduction des charges, le bénéfice s'est élevé à plus de 108 milliards de VND, son meilleur résultat trimestriel depuis 2022 et une nette amélioration par rapport à la perte enregistrée à la même période l'an dernier.

L'entreprise a annoncé une forte croissance de ses résultats au premier trimestre, principalement grâce à la poursuite des livraisons de produits dans le cadre des projets à Hô Chi Minh-Ville, Can Tho et Dong Nai. Par ailleurs, sur les quatre premiers mois de l'année, son chiffre d'affaires s'est élevé à 2 576 milliards de VND, soit près de 2,2 fois plus qu'à la même période l'an dernier.

Cependant, toutes les entreprises n'ont pas enregistré de croissance au premier trimestre, souvent considéré comme le point bas de l'année en raison des fêtes du Têt. Le groupe Ha Do (code boursier : HDG) a annoncé un bénéfice net après impôts de près de 207 milliards de VND au premier trimestre, en baisse de 22 % par rapport à la même période l'an dernier.

En 2024, le bénéfice net de l'entreprise avait chuté de plus de 48 % par rapport à l'année précédente. Ha Do a expliqué que les investissements réalisés en 2024 étaient inférieurs aux prévisions en raison des difficultés juridiques persistantes liées aux projets en cours, conséquences des évolutions réglementaires.

Ces problèmes expliquent en partie la stagnation des résultats de l'entreprise au premier trimestre. L'entreprise a notamment invoqué l'impossibilité de comptabiliser les revenus immobiliers ainsi que la provision pour écart de prix de vente de l'électricité du projet de centrale solaire Hong Phong 4 comme causes de la forte baisse de son bénéfice net.

Parallèlement, le groupe Novaland (code boursier : NVL) a annoncé une perte de plus de 476 milliards de VND au premier trimestre, principalement due aux fluctuations des taux de change et à d’autres pertes d’exploitation. Cette perte s’est toutefois améliorée par rapport au déficit de près de 601 milliards de VND enregistré à la même période l’an dernier. Le chiffre d’affaires a été 2,5 fois supérieur à celui du premier trimestre, atteignant plus de 1 778 milliards de VND, grâce à la livraison de nombreux projets.

Au 31 mars, l'actif total du groupe s'élevait à plus de 234 807 milliards de VND. Les stocks atteignaient 148 639 milliards de VND. De ce montant, 95 % étaient constitués de fonds fonciers et de projets en construction, le reste étant composé de biens immobiliers achevés, de biens immobiliers en stock et de biens immobiliers achevés en attente de livraison aux clients.

Efforts pour gérer la dette

Outre l'augmentation de son chiffre d'affaires et de ses bénéfices, Vinhomes a également accru son endettement au cours du dernier trimestre afin de financer ses projets. Au 31 mars, la dette totale à court et long terme de l'entreprise s'élevait à près de 87 950 milliards de VND, soit une hausse de 8 % par rapport au début de l'année. Cet endettement accru est principalement dû à l'émission d'obligations. Le ratio d'endettement de Vinhomes est ainsi passé de 37 % à 39 % à la fin du premier trimestre.

Au cours du trimestre, la société a émis des obligations conseillées par la Société par actions de valeurs technologiques et commerciales du Vietnam, assorties d'un taux d'intérêt fixe de 12 % par an. Ces obligations sont soit non garanties, soit garanties par des droits d'utilisation des sols et des actifs fonciers liés à un projet immobilier touristique ou par des actions cotées.

Outre la croissance du chiffre d'affaires et des bénéfices, l'endettement de Van Phu - Invest a également augmenté. Plus précisément, au 31 mars, l'encours total de la dette à long et à court terme atteignait près de 5 951 milliards de VND, soit une hausse de 31 % par rapport au début de l'année. Cette augmentation est principalement due aux emprunts bancaires à long terme (environ 1 434 milliards de VND). Ces prêts ont été accordés par de nombreuses banques, notamment Vietcombank, MB, SHB et VPBank.

Comparé à celui de Vinhomes, le ratio dette/fonds propres de Van Phu est assez élevé, passant de 90 % en début d'année à 114 % à la fin du premier trimestre.

Les entreprises immobilières sont toujours aux prises avec des dettes (Illustration : Trinh Nguyen).

D'autres entreprises, comme Ha Do et Nam Long, affichent des ratios d'endettement faibles ou satisfaisants. Au 31 mars, la dette totale de Ha Do a légèrement diminué d'environ 2 % par rapport au début de l'année, grâce à une réduction de sa dette à long terme. Les emprunts à long terme de l'entreprise sont principalement des prêts bancaires ; elle n'a aucune dette obligataire en cours. Son ratio d'endettement s'établissait à 63 % à la fin du premier trimestre.

Au 31 mars, Nam Long disposait de 4 395 milliards de VND de trésorerie et d'équivalents de trésorerie. Sa dette financière totale s'élevait à 7 101 milliards de VND, dont 58 % de dette à long terme, un montant stable par rapport au début de l'année. Le ratio dette/fonds propres était de seulement 49 %, un niveau acceptable.

L'élément le plus marquant concerne la dette du groupe Novaland. Au 31 mars, la dette financière totale s'élevait à 59 258 milliards de VND, dont 54 % de dette à court terme. La dette a diminué de plus de 2 300 milliards de VND au cours des trois premiers mois de l'année, principalement en ce qui concerne la dette à court terme. Le ratio dette/fonds propres était de 1,2.

Le groupe a toutefois indiqué que sa dette a diminué de près de 4 % par rapport à fin 2024 et de près de 9 % par rapport à fin 2022 (avant la restructuration). Concernant les obligations domestiques, Novaland a réduit l'encours de sa dette obligataire privée de 18 % et a prolongé de plus de 4 000 milliards de VND ses émissions obligataires privées et publiques par rapport à fin 2022.

Le marché a constaté que depuis le début de l'année, un certain nombre d'entreprises, notamment dans le secteur immobilier, ont tardé à payer les intérêts de leurs obligations, ce qui témoigne d'une situation financière difficile.

Dans un communiqué récent, Novaland a indiqué que la situation financière actuelle, notamment en raison du règlement juridique du projet qui n'a pas donné les résultats escomptés, a fortement impacté ses revenus ainsi que le déroulement du décaissement des prêts. D'ici fin 2026, le groupe ne sera pas en mesure de dégager les liquidités nécessaires au remboursement de ses dettes.

La direction de l'entreprise a toutefois indiqué disposer d'un plan détaillé et d'une feuille de route pour le remboursement de chaque groupe. Novaland prévoit de rembourser la majeure partie des prêts dans les trois prochaines années, notamment en allongeant les délais de paiement, en négociant une restructuration de la dette et en modifiant les plans de paiement des intérêts.

Plus récemment, Novaland a sollicité l'avis de ses actionnaires sur l'émission d'actions en échange de dettes pour certains actionnaires ayant vendu des garanties afin de rembourser des dettes contractées auprès du groupe sous forme de prêts et d'obligations, notamment deux actionnaires majeurs, NovaGroup et Diamond Properties.

La pression des échéances obligataires se fait également sentir cette année dans le secteur immobilier. Selon les estimations de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA), environ 163 212 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance au cours des huit derniers mois de l'année, dont la majorité (53 %) sont des obligations immobilières.

Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm