L'image des profits entrelacés
Le marché immobilier a récemment bénéficié de nombreux facteurs positifs, ouvrant la voie à un nouveau cycle. Les problèmes juridiques liés aux projets ont été résolus, l'offre s'est améliorée et la liquidité a augmenté, permettant à de nombreuses entreprises de sortir du vortex, de redresser leur situation et de récolter les fruits de la crise.
Le résultat d'exploitation le plus positif à ce jour est celui de la société par actions Vinhomes (code boursier : VHM), avec un chiffre d'affaires net atteignant près de 15 698 milliards de VND, soit le double de celui de la même période l'an dernier. Après déduction des charges, le bénéfice consolidé après impôts s'élève à 2 652 milliards de VND, soit près de trois fois plus.
La forte hausse des bénéfices des entreprises s'explique par les activités principales de l'entreprise. Parmi celles-ci, les revenus issus des transferts immobiliers ont augmenté de 76 % pour atteindre près de 7 200 milliards de VND.
Les chiffres financiers corroborent également en partie l'évaluation de M. Pham Thieu Hoa, président du conseil d'administration de Vinhomes, lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de cette année. Il a déclaré que le marché immobilier offre de nombreuses perspectives prometteuses, même s'il est encore confronté à certains défis et fluctuations, mais qu'il est globalement favorable.
M. Le Tien Cong, chef comptable de l'entreprise, a également déclaré que les revenus et les bénéfices de l'entreprise cette année reposent principalement sur trois piliers principaux. Premièrement, la poursuite de la construction, de la mise en œuvre et de la livraison des projets ouverts à la vente les années précédentes. Deuxièmement, l'entreprise continue de mettre en vente tous les projets en cours. Troisièmement, la croissance provient de la vente en gros de grands lots.
Une autre société immobilière du Nord avec des résultats commerciaux positifs au premier trimestre de l'année est Van Phu - Invest Joint Stock Company (code boursier : VPI).
Dans un document, M. To Nhu Toan - Président du Conseil d'Administration de Van Phu - Invest - a déclaré que le secteur immobilier connaît de nombreux changements positifs dans la plupart des aspects, la reprise la plus forte étant dans le segment des appartements et des copropriétés, répartis dans les trois régions du Nord au Sud.
Cependant, M. Toan a également souligné que le cycle du marché immobilier est généralement d'environ dix ans, mais qu'avec les fluctuations économiques et politiques de ces dernières années, ce cycle a évolué et ne suit plus les règles habituelles. Par conséquent, les entreprises doivent toujours faire preuve de la prudence nécessaire avant toute décision commerciale ou d'investissement, en se fondant sur une analyse raisonnable des règles du marché.
Au premier trimestre de l'année, la société a enregistré un bénéfice après impôts de plus de 142 milliards de VND, soit plus du double de celui de la même période l'an dernier. La société explique cette forte hausse par les revenus générés par la location d'appartements et les transferts immobiliers, ainsi que par d'autres services.
Un autre élément important est la forte baisse des charges d'intérêts de l'entreprise par rapport à la même période, Van Phu-Invest et ses filiales ayant remboursé leurs emprunts. Le bénéfice des activités financières s'est ainsi établi à 122 milliards de VND, soit 2,5 fois supérieur à celui de la même période.
Les entreprises immobilières ont enregistré des bénéfices et des pertes mitigés au premier trimestre de l'année (Illustration : Trinh Nguyen).
Suivant la même tendance de croissance, Nam Long Investment Joint Stock Company (code boursier : NLG) a enregistré un chiffre d'affaires plus de six fois supérieur à celui de la même période l'an dernier, atteignant plus de 1 291 milliards de VND, principalement grâce aux recettes liées à la livraison des projets. Après déduction des dépenses, le bénéfice a atteint plus de 108 milliards de VND, soit le plus haut niveau trimestriel depuis 2022 et une nette amélioration par rapport à la perte de la même période l'an dernier.
L'entreprise a déclaré que ses résultats commerciaux du premier trimestre ont fortement progressé, principalement grâce à la poursuite des livraisons de produits sur les projets de Hô-Chi-Minh-Ville, Can Tho et Dong Nai. Par ailleurs, au cours des quatre premiers mois de l'année, l'entreprise a également réalisé un chiffre d'affaires de 2 576 milliards de VND, soit près de 2,2 fois supérieur à celui de la même période de l'année précédente.
Cependant, toutes les entreprises n'ont pas enregistré de croissance au premier trimestre de l'année - souvent considéré comme le point le plus bas de l'année, en raison des vacances du Têt. Ha Do Group (code boursier : HDG) a annoncé que son bénéfice après impôts au premier trimestre a atteint près de 207 milliards de VND, en baisse de 22 % par rapport à la même période de l'année dernière.
En 2024, le bénéfice après impôts de l'entreprise avait diminué de plus de 48 % par rapport à l'année précédente. Ha Do a expliqué que les investissements réalisés en 2024 avaient été inférieurs aux prévisions, car les problèmes juridiques liés aux projets en cours avaient encore de nombreuses conséquences liées aux changements de mécanismes politiques.
Ces problèmes expliquent en partie l'absence d'amélioration des résultats de l'entreprise au premier trimestre de cette année. L'entreprise a invoqué la non-comptabilisation des revenus immobiliers ainsi que la provision pour la différence de prix de vente de l'électricité du projet solaire Hong Phong 4 comme raisons de la forte baisse du bénéfice après impôts.
Parallèlement, Novaland Group (code boursier : NVL) a annoncé une perte de plus de 476 milliards de VND au premier trimestre, principalement due aux variations de taux de change et à d'autres pertes d'exploitation. Toutefois, cette perte s'est améliorée par rapport au niveau négatif de près de 601 milliards de VND enregistré à la même période l'an dernier. Le chiffre d'affaires a été 2,5 fois supérieur à celui de la même période, atteignant plus de 1 778 milliards de VND, grâce à la livraison de nombreux projets.
Au 31 mars, le total des actifs du groupe s'élevait à plus de 234 807 milliards de VND. Les stocks s'élevaient à 148 639 milliards de VND. La valeur du fonds foncier et des projets en construction représentait 95 % de ce total, le reste étant constitué de biens immobiliers achevés, de biens immobiliers et de biens immobiliers achevés en attente de livraison aux clients.
Efforts pour gérer la dette
Outre la hausse de son chiffre d'affaires et de ses bénéfices, Vinhomes a également accru son endettement au cours du dernier trimestre afin de financer des projets. Au 31 mars, l'encours total de sa dette à long et à court terme s'élevait à près de 87 950 milliards de VND, soit une hausse de 8 % par rapport au début de l'année. La majeure partie de la dette a augmenté en raison de l'émission d'obligations. Le ratio d'endettement de Vinhomes est passé de 37 % à 39 % à la fin du premier trimestre.
Au cours du trimestre, la société a émis des obligations, conseillées par la Vietnam Technological and Commercial Securities Joint Stock Company, à un taux d'intérêt fixe de 12 % par an. Ces obligations sont non garanties ou garanties par des droits d'utilisation du sol et des actifs rattachés au terrain d'un projet immobilier de villégiature ou par des actions cotées.
Outre la croissance du chiffre d'affaires et des bénéfices, la dette de Van Phu-Invest a également augmenté. Plus précisément, l'encours total de la dette à long et à court terme au 31 mars a atteint près de 5 951 milliards de VND, soit une hausse de 31 % par rapport au début de l'année. La majeure partie de cette augmentation est due aux prêts bancaires à long terme (environ 1 434 milliards de VND). Ces prêts ont été accordés par de nombreuses banques telles que Vietcombank, MB, SHB et VPBank.
Comparé à Vinhomes, le ratio d'endettement de Van Phu est assez élevé, passant de 90 % au début de l'année à 114 % à la fin du premier trimestre.
Les entreprises immobilières sont toujours aux prises avec des dettes (Illustration : Trinh Nguyen).
D'autres entreprises, comme Ha Do et Nam Long, affichent des ratios d'endettement faibles ou sûrs. Au 31 mars, la dette totale de Ha Do a légèrement diminué d'environ 2 % par rapport au début de l'année, grâce à une réduction de la dette à long terme. Les prêts à long terme de l'entreprise sont principalement des prêts bancaires, sans dette obligataire en cours. L'entreprise a maintenu un ratio d'endettement de 63 % à la fin du premier trimestre.
Au 31 mars, Nam Long disposait de 4 395 milliards de VND de trésorerie et d'équivalents de trésorerie. La dette financière totale s'élevait à 7 101 milliards de VND, dont 58 % de dette à long terme, et n'a guère varié par rapport au début de l'année. Le ratio d'endettement n'était que de 49 %, à un niveau sûr.
L'élément le plus marquant est la dette du groupe Novaland. Au 31 mars, la dette financière totale s'élevait à 59 258 milliards de VND, dont 54 % de dette à court terme. La dette a diminué de plus de 2 300 milliards de VND au cours des trois premiers mois de l'année, principalement en raison de la dette à court terme. Le ratio d'endettement s'établissait à 1,2.
Toutefois, le groupe a déclaré que sa dette avait diminué de près de 4 % par rapport à fin 2024 et de près de 9 % par rapport à fin 2022, période précédant la restructuration. Concernant les obligations domestiques, Novaland a réduit l'encours de la dette des obligations émises par des investisseurs privés de 18 % et a émis plus de 4 000 milliards de VND d'obligations émises par des investisseurs privés et des obligations émises par le public par rapport à fin 2022.
Le marché a constaté que depuis le début de l'année, un certain nombre d'entreprises, notamment immobilières, tardent à payer les intérêts de leurs obligations, ce qui reflète une situation financière difficile.
Dans un communiqué récent, Novaland a indiqué que la situation financière actuelle, notamment le règlement juridique du projet n'ayant pas répondu aux attentes, a fortement affecté les revenus ainsi que l'avancement du décaissement des prêts. D'ici fin 2026, le groupe ne sera pas en mesure de dégager les liquidités nécessaires au remboursement de ses dettes.
Cependant, la direction de l'entreprise a déclaré disposer d'un plan et d'une feuille de route détaillés pour le paiement de chaque groupe. Novaland prévoit de rembourser la plupart de ses prêts au cours des trois prochaines années, notamment en prolongeant les délais de paiement, en négociant une restructuration de la dette et en modifiant les modalités de paiement des intérêts.
Plus récemment, Novaland a demandé aux actionnaires la permission d'émettre des actions pour échanger des dettes pour certains actionnaires qui ont vendu des garanties pour rembourser des dettes au groupe sous forme de prêts et d'obligations, y compris deux actionnaires majeurs, NovaGroup et Diamond Properties.
La pression liée à l'échéance des obligations pèse également sur le secteur immobilier cette année. Selon les estimations de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA), au cours des huit derniers mois de l'année, environ 163 212 milliards de dôngs d'obligations arriveront à échéance, dont la majorité sont des obligations immobilières (53 %).
Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm
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