Forte innovation dans le financement foncier

Ce sont les contenus informés par M. Dao Trung Chinh, Directeur du Département de la Planification et du Développement des Ressources Foncières ( Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement ) lors de l'Atelier « Gestion des terres et détermination des prix des terres - Insuffisances de la pratique et des activités de l'Audit d'Etat » présidé par l'Audit d'Etat (SA) en coordination avec le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement le matin du 18 octobre.

De nombreuses réglementations ne sont plus adaptées à la pratique.

M. Dao Trung Chinh, directeur du Département de la planification et du développement des ressources foncières (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement) a déclaré que la gestion et l'utilisation des terres présentaient encore de nombreuses lacunes et limitations. En particulier, jusqu’à présent, certaines réglementations légales sur les prix des terrains sont devenues inefficaces dans la pratique, révélant certaines limites.

Plus précisément, certaines méthodes de détermination des prix des terrains ne sont pas adaptées aux conditions réelles d’information sur le marché des droits d’utilisation des terres et à la gestion étatique des prix des terrains dans le contexte d’une base de données incomplète sur les prix des terrains. Les réglementations sur le contenu et les conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière ne sont pas adaptées et spécifiques, ce qui conduit à des cas où des méthodes différentes sont appliquées à une parcelle de terrain avec des résultats différents, ce qui rend les localités confuses dans leur choix.

Dans le même temps, la décentralisation et la délégation de l’autorité dans la détermination des prix des terres ne sont pas adaptées et ne sont pas cohérentes avec l’autorité d’attribuer des terres, de louer des terres, de récupérer des terres… ce qui fait que la charge de travail de l’évaluation foncière spécifique est principalement concentrée sur les agences provinciales, tandis que la capacité des agences d’évaluation et des conseils d’évaluation foncière est encore limitée.

Aperçu de l'atelier. (Photo : KT)

En outre, les prix des terrains dans certaines localités sont bien inférieurs aux prix du marché. Les réglementations relatives à la sélection d'une unité de conseil pour déterminer les prix des terrains doivent être fondées sur un plan de tarification foncière spécifique et être conformes à la loi sur les appels d'offres, ce qui conduit à certains cas où une unité de conseil ne peut pas être sélectionnée pour la mise en œuvre, prolongeant ainsi le temps et ralentissant la progression de la tarification foncière...

S'appuyant sur la pratique locale, M. Mai Trong Thai, directeur adjoint du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hanoi , a également souligné que certains problèmes non résolus sont principalement dus aux politiques foncières et autres lois connexes qui ne sont pas encore cohérentes et unifiées ; Le droit foncier comporte de nombreux contenus qui ne sont plus adaptés à la réalité actuelle et qui doivent être étudiés et révisés.

Par exemple, les réglementations relatives à la réception de transferts et d’apports en capital utilisant les droits d’utilisation des terres agricoles pour mettre en œuvre des projets d’investissement dans le logement commercial ne peuvent pas être mises en œuvre en raison d’incohérences entre les dispositions de la loi foncière, de la loi sur l’investissement et des dispositions de la loi sur le logement ; Il n’existe aucun mécanisme permettant de gérer les cas où les investisseurs ont des difficultés à obtenir le transfert de tous les droits d’utilisation des terres (parce que l’utilisateur des terres n’est pas d’accord ou exige un prix élevé…).

Concernant la politique de récupération des terres, d'attribution des terres et de location des terres pour les projets d'investissement, M. Thai a souligné que les projets sont soumis à la récupération des terres par l'État conformément aux dispositions de la loi foncière antérieure à la loi foncière de 2013 (mais n'ont pas encore achevé le défrichement du site) ; transféré pour mise en œuvre mais non soumis à la récupération des terres en vertu de la loi foncière de 2013 ; Il n’existe aucune réglementation autorisant la poursuite de l’acquisition de terres et du défrichement des sites pour la zone de terrain restante qui n’a pas été défrichée. Les investisseurs doivent accepter le transfert et recevoir des apports en capital sous forme de droits d’utilisation du sol pour cette superficie.

« Cela conduit à un seul projet d'investissement, l'investisseur doit accéder au terrain de deux manières, ce qui cause des difficultés aux agences d'État et aux investisseurs parce que les gens ne sont pas d'accord, le projet est prolongé et les progrès de l'investissement sont lents », a souligné M. Thai.

Perfectionner la réglementation sur le financement foncier et les prix des terrains

À partir des problèmes ci-dessus, le directeur adjoint du département des ressources naturelles et de l'environnement de Hanoi a proposé de renforcer le travail d'élaboration des listes de prix des terrains et des prix spécifiques des terrains afin de garantir le principe d'être proche des prix du marché ; Renforcer l’inspection, l’examen et révoquer résolument les projets qui tardent à être mis en œuvre et qui violent les lois foncières conformément à la réglementation.

Institutionnalisant l'esprit de la résolution n° 18-NQ/TW, M. Dao Trung Chinh a déclaré que le projet de loi foncière (amendé) a spécifiquement stipulé le principe selon lequel l'évaluation foncière doit suivre la méthode d'évaluation foncière selon les principes du marché ; se conformer aux méthodes, à l’ordre et aux procédures appropriés en matière d’évaluation foncière ; garantir l’objectivité, l’ouverture et la transparence ; Assurer l'indépendance entre l'organisme de conseil, le Conseil d'évaluation des prix fonciers, le Conseil d'évaluation des prix fonciers spécifique et l'agence ou la personne ayant le pouvoir de décider des prix fonciers...

Parallèlement, le projet de loi clarifie les informations d'entrée pour déterminer les prix des terrains selon les méthodes qui doivent garantir : que les prix des terrains sont enregistrés dans des contrats de transfert de droits d'utilisation des terrains notariés et certifiés ; Le prix du terrain obtenu lors de la vente aux enchères des droits d'utilisation du sol sans être affecté par des facteurs provoquant des hausses ou des baisses soudaines des prix, des transactions impliquant des relations de sang ou d'autres incitations enregistrées dans la base de données foncière nationale ; Dans les cas où il n'existe pas d'informations sur le prix des terrains dans la base de données foncière, collectez des informations sur le prix des terrains par le biais d'enquêtes et d'enquêtes, des informations sur les revenus, les coûts et les revenus provenant de l'utilisation des terres en fonction du marché.

Le projet de loi stipule également spécifiquement le délai de détermination des prix des terrains pour chaque cas d'attribution de terrains, de bail foncier, d'autorisation de changement d'usage des terrains, d'extension d'usage des terrains, de changement de forme d'usage des terrains et d'ajustement des décisions d'attribution et de bail foncier qui modifient la superficie, l'usage des terrains et la durée d'usage des terrains.

« Le Comité populaire compétent doit approuver les décisions spécifiques sur le prix des terrains dans un délai maximum de 180 jours à compter de la date de la décision sur l'attribution des terrains, le bail des terrains, l'autorisation de changer l'usage des terrains, l'extension de l'utilisation des terrains, le changement de la forme d'utilisation des terrains, l'ajustement des décisions d'attribution des terrains, le bail des terrains et l'ajustement de la planification détaillée », a souligné M. Dao Trung Chinh.

En outre, le projet de loi stipule également que les prix des terrains pour le calcul du loyer foncier et le paiement du loyer foncier annuel sont stables pendant un cycle de 5 ans ; Le loyer foncier pour le cycle suivant est calculé sur la base de la liste des prix fonciers de la première année du cycle suivant. En cas d'augmentation du loyer foncier par rapport au cycle précédent, le loyer foncier à payer sera ajusté pour augmenter d'un pourcentage ne dépassant pas un certain pourcentage prescrit par la loi ou le gouvernement par rapport au cycle précédent. Ce règlement permet aux entreprises de comptabiliser de manière proactive la rente foncière pendant les opérations de production et d’affaires afin de stabiliser l’environnement d’investissement.

Selon M. Dao Trung Chinh, le contenu des méthodes d'évaluation foncière et les conditions d'application de chaque méthode sont également clairement stipulés dans la loi pour éviter les problèmes et les risques lors du processus de mise en œuvre. Abolir les réglementations gouvernementales sur le cadre des prix des terrains et stipuler en même temps que la liste des prix des terrains est élaborée périodiquement chaque année, annoncée publiquement et appliquée à partir du 1er janvier de l'année et est utilisée pour calculer les frais d'utilisation des terrains lorsque l'État attribue des terrains, loue des terrains, modifie les fins d'utilisation des terrains, reconnaît les droits d'utilisation des terrains, les taxes, les frais, etc.

En particulier, le projet de loi prévoit également une mise en œuvre transitoire dans le sens de la poursuite de l'utilisation de la liste actuelle des prix des terrains jusqu'au 31 décembre 2025 afin que les localités aient suffisamment de temps pour élaborer et publier de nouvelles listes de prix des terrains conformément aux nouvelles dispositions de la loi foncière. Complétant l'ordre d'élaboration de la liste des prix des terrains, responsabilités du Conseil populaire et du Comité populaire dans l'élaboration de la liste des prix des terrains ; Tableaux des prix des terrains à bâtir selon les zones de valeur et les parcelles standard pour les zones avec des cartes cadastrales numériques et des bases de données des prix des terrains.../.

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