Les projets « relancés » constituent une source d’approvisionnement importante pour le marché immobilier

Monsieur, beaucoup se demandent pourquoi les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, notamment à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, notamment dans le contexte de l'entrée en vigueur des trois lois sur le foncier, le logement et l'immobilier. Comment expliquez-vous ce phénomène ?

De nombreuses raisons expliquent la hausse rapide des prix de l'immobilier ces dernières années, notamment dans les grandes villes. Cependant, la raison qui fera probablement l'unanimité est le manque d'offre et le déséquilibre entre l'offre et la demande, notamment pour les appartements et les petits terrains, dont les prix sont moyens dans le centre-ville.

Pourquoi y a-t-il des fluctuations de prix et des pénuries d’offre alors que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières sont en vigueur depuis le 1er août ?

À notre avis, le nombre de nouveaux projets de logements à vendre est faible juste après l'entrée en vigueur des nouvelles lois. Nombreux sont ceux qui s'attendent à une offre plus importante, mais il est nécessaire d'évaluer objectivement que, malgré la transparence et la rationalité de la nouvelle réglementation, elle ne s'applique qu'aux nouveaux projets de logements. Ces projets doivent suivre les procédures légales et ne peuvent être mis en vente immédiatement après l'entrée en vigueur des lois.

D'autre part, les projets de logements sont interrompus pour diverses raisons, telles que le mauvais choix d'investisseur, le non-respect des réglementations foncières, etc. Il n'existe donc actuellement aucune solution. Les anciens projets sont donc toujours en attente de nouvelles politiques. Les projets « grevés », faute d'avoir été résolus, n'ont pas créé d'offre sur le marché.

Deuxièmement, l'augmentation du coût des intrants entraîne une hausse des prix des terrains. Actuellement, les localités ajustent la liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière. Par exemple, Hô-Chi-Minh -Ville a publié la liste des prix des terrains le 21 octobre. Par rapport à 2020, les prix de nombreuses zones ont augmenté de 3 à 11 fois, notamment dans le district de Cu Chi ; à Hoc Mon, ils sont 2 à 11 fois plus élevés. Cette augmentation entraînera une hausse correspondante des coûts fonciers pour les habitants (taxe foncière, redevance d'utilisation des terres lors de la délivrance d'un certificat, redevance de conversion d'usage des terres…).

Pour les entreprises, bien que la détermination des prix des terrains pour les projets ne soit pas basée sur la liste des prix fonciers, avec la nouvelle réglementation, les redevances foncières fixées pour les projets d'investissement ne seront pas inférieures à ce qu'elles étaient auparavant. En particulier, compte tenu des coûts d'indemnisation plus élevés pour le déblaiement des sites, la personne dont les terres sont récupérées bénéficiera de davantage d'avantages qu'auparavant.

La troisième raison est que la spéculation immobilière est toujours aussi populaire. Il est évident que les investisseurs fonciers continuent d'investir en raison de sa forte rentabilité. Certains pensent que le foncier est un bon moyen de conserver des actifs. C'est vrai aussi bien pour les investisseurs que pour les acquéreurs fonciers. Le dicton populaire « une vie d'entreprise ne vaut pas le profit d'un terrain » est toujours d'actualité.

La spéculation donne également lieu à des manœuvres pour faire grimper les prix de l'immobilier. Les enchères avec des prix exorbitants, suivies de l'annulation des dépôts, perturbent l'information du marché, comme à Thanh Oai, Hoai Duc… et même récemment à Ha Dong, où l'enchère a été remportée à 262 millions de VND/m², continuant de battre les records des enchères précédentes. Ces « hausses » de prix ont pour conséquence de perturber l'information du marché et de plonger les acheteurs dans un labyrinthe de prix.

Pensez-vous que l’ajustement des tarifs fonciers dans les localités augmentera les prix de transfert immobilier sur le marché ?

À notre avis, l'ajustement des barèmes fonciers locaux est une nécessité objective. Les barèmes fonciers précédemment réglementés ne reflètent pas la valeur réelle des terrains. Par conséquent, leur application anticipée est nécessaire et contribue à la transparence et à la stabilité du marché, tout en résolvant des problèmes persistants depuis de nombreuses années, tels que : le calcul plus raisonnable des indemnisations pour les personnes dont les terres ont été récupérées, limitant ainsi la possibilité pour les particuliers de s'approprier des terres puis de les modifier à des fins spéculatives.

Cependant, l'augmentation des prix des terrains dans la liste des prix affecte également de nombreux groupes de sujets, en particulier les personnes qui doivent délivrer des certificats de droit d'utilisation des terres, demander un changement d'affectation des terres pour des parcelles agricoles sur la même parcelle de terrain avec des maisons, taxe d'utilisation des terres non agricoles, etc. Ce sont les sujets qui seront affectés négativement par l'ajustement de la liste des prix des terrains car le coût de l'utilisation des terres augmentera.

Par exemple, avant l'ajustement du prix des terrains, une parcelle agricole de 100 m² coûtait 1 milliard de VND en raison d'un changement de destination. Si le prix des terrains est multiplié par 2,2, le coût des terrains augmentera de 2,2 milliards de VND. Les frais d'enregistrement et les taxes foncières non agricoles augmenteront également.

Cela affectera les sujets vulnérables, en particulier les personnes qui ont utilisé pendant longtemps des terres qui ont été « suspendues à la planification » sans obtenir de certificat, et qui sont désormais éligibles à un certificat, le coût du paiement des frais d'utilisation du sol lorsque l'État reconnaît dans certains cas augmentera par rapport à avant.

En général, on constate que lorsque le prix du terrain (prix d'entrée) est déterminé au plus près du prix du marché, le prix de transfert (prix de sortie) augmente généralement. Ainsi, même en cas d'amélioration de l'offre, les prix de l'immobilier peuvent s'avérer difficiles à abaisser rapidement.

Alors, selon vous, quelle est la solution à la situation actuelle d’augmentation soudaine des prix de l’immobilier dans les temps à venir ?

Pour faire baisser les prix de l'immobilier, les autorités doivent adopter de nombreuses solutions simultanées. Cependant, d'un point de vue juridique, nous pensons que des solutions à court et à long terme sont nécessaires.

À court terme, l'autorité compétente devrait envisager de mettre en place un mécanisme de gestion des projets suspendus en raison de problèmes juridiques. Autrement dit, des réglementations devraient être mises en place pour gérer ces types de projets de manière décisive, en permettant leur mise en œuvre ou leur annulation définitive, et en évitant la situation actuelle de projets « suspendus ».

Les projets « relancés » constituent une source importante d'approvisionnement pour le marché à venir. Le nombre de projets « en panne » est important, et seul un petit nombre d'entre eux doivent être mis en œuvre pour modifier l'offre sur le marché. Par ailleurs, afin d'éviter l'impact des ajustements des prix fonciers, le gouvernement doit envisager de promulguer des réglementations sur l'exonération et la réduction des redevances foncières, notamment en cas de changement d'affectation des sols pour les ménages et les particuliers.

À long terme, envisager d'appliquer des taux d'imposition plus élevés aux propriétaires de plusieurs biens, aux personnes qui laissent des terres en friche et aux acquéreurs de terrains à court terme reste une solution fondamentale. Ce n'est pas la seule solution, mais l'une des mesures importantes pour réguler le marché et contribuer à limiter les investissements immobiliers. Bien entendu, l'application d'une telle loi fiscale nécessite une étude approfondie du moment et de la méthode appropriés.

En outre, la divulgation d'informations, la promotion de la numérisation et la création d'une bourse immobilière nationale – une forme de la bourse actuelle – pourraient constituer une solution durable. Une bourse immobilière nationale fonctionnant sur le modèle d'un organisme de service public géré par l'État et intégrée à la base de données nationale sur la population et le foncier contribuerait à contrôler la valeur réelle des transactions, contribuant ainsi à la transparence et à la santé du marché.

Merci beaucoup!

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040