Monsieur, beaucoup se demandent pourquoi les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, notamment à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, notamment dans le contexte de l'entrée en vigueur des trois lois sur le foncier, le logement et l'immobilier. Comment expliquez-vous ce phénomène ?
De nombreuses raisons expliquent la hausse rapide des prix de l'immobilier ces dernières années, notamment dans les grandes villes. Cependant, la raison qui fera probablement l'unanimité est le manque d'offre et le déséquilibre entre l'offre et la demande, notamment pour les appartements et les petits terrains, dont les prix sont moyens dans le centre-ville.
Pourquoi y a-t-il des fluctuations de prix et des pénuries d’offre alors que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières sont en vigueur depuis le 1er août ?
À notre avis, le nombre de nouveaux projets de logements mis en vente est faible juste après l'entrée en vigueur des nouvelles lois. Nombreux sont ceux qui s'attendent à une offre plus importante, mais il est nécessaire d'évaluer objectivement que, malgré la souplesse et le caractère raisonnable de la nouvelle réglementation, elle ne s'applique qu'aux nouveaux projets de logements. Ces projets doivent suivre les procédures légales et ne peuvent être mis en vente immédiatement après l'entrée en vigueur des lois.
D'autre part, les projets de logements sont interrompus pour diverses raisons, telles que le mauvais choix d'investisseur, le non-respect des réglementations foncières, etc., de sorte qu'il n'existe toujours pas de solution. Les anciens projets sont donc toujours en attente de nouvelles politiques. Les projets dont les « problèmes » n'ont pas été résolus n'ont pas créé de source d'approvisionnement pour le marché.
Deuxièmement, l'augmentation du coût des intrants entraîne une hausse des prix des terrains. Actuellement, les localités ajustent la liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière. Par exemple, Hô-Chi-Minh -Ville a publié la liste des prix des terrains le 21 octobre. Par rapport à 2020, les prix de nombreuses zones ont augmenté de 3 à 11 fois par rapport à l'ancien prix, comme dans le district de Cu Chi ; à Hoc Mon, ils sont 2 à 11 fois plus élevés… La hausse des prix des terrains entraînera une augmentation correspondante des coûts fonciers pour les habitants (taxe foncière, redevance d'utilisation des terres lors de la délivrance d'un certificat, redevance de conversion d'usage des terres…).
Pour les entreprises, bien que la détermination des prix des terrains pour les projets ne soit pas basée sur la liste des prix fonciers, avec la nouvelle réglementation, les redevances foncières fixées pour les projets d'investissement ne seront pas inférieures à ce qu'elles étaient auparavant. Notamment dans le contexte des coûts d'indemnisation plus élevés pour le déblaiement des sites, où la personne dont le terrain est récupéré bénéficiera de plus d'avantages qu'auparavant.
La troisième raison est que la spéculation immobilière est toujours aussi populaire. Il est évident que les investisseurs fonciers souhaitent toujours investir en raison de sa forte rentabilité. Certains pensent que le foncier est un bon moyen de conserver des actifs. Cela est vrai aussi bien pour les investisseurs que pour ceux qui achètent des terrains pour conserver leurs actifs. Le dicton populaire « une vie d'entreprise ne vaut pas le profit tiré d'un terrain » reste d'actualité.
La spéculation donne également lieu à des manœuvres pour « faire grimper » les prix de l'immobilier. Les enchères avec des prix exorbitants, suivies de l'annulation des dépôts, perturbent l'information du marché, comme à Thanh Oai, Hoai Duc… et même récemment à Ha Dong, où l'enchère a été remportée à 262 millions de VND/m², continuant de battre les records des enchères précédentes. La conséquence de ces « hausses » de prix est que l'information du marché est perturbée et que les acheteurs se retrouvent dans un labyrinthe de prix.
Pensez-vous que l’ajustement des listes de prix des terrains dans les localités augmentera les prix de transfert immobilier sur le marché ?
À notre avis, l'ajustement des barèmes fonciers locaux est une nécessité objective. Les barèmes fonciers précédemment réglementés ne reflètent pas la valeur réelle des terrains. Par conséquent, leur ajustement et leur application anticipée sont nécessaires et contribuent à la transparence et à la stabilité du marché, tout en résolvant des problèmes persistants depuis de nombreuses années, tels que : le calcul plus raisonnable des indemnisations pour les personnes dont les terres ont été récupérées, limitant ainsi la situation des personnes qui s'approprient des terres puis en modifient la destination à des fins spéculatives.
Cependant, l'augmentation des prix des terrains dans la liste des prix affecte également de nombreux groupes de sujets, en particulier les personnes qui ont besoin d'obtenir des certificats de droit d'utilisation des terres, de demander un changement de destination d'utilisation des terres de parcelles agricoles dans la même parcelle de terrain avec des maisons, de taxe d'utilisation des terres non agricoles , etc. Ce sont les sujets qui seront affectés négativement par l'ajustement de la liste des prix des terrains car le coût de l'utilisation des terres augmentera.
Par exemple, avant l'ajustement du prix des terrains, les habitants devaient débourser 1 milliard de VND pour une parcelle de 100 m² de terre agricole en raison d'un changement de destination. Si le prix des terrains est multiplié par 2,2, le coût des terrains augmentera de 2,2 milliards de VND. Les frais d'enregistrement et les taxes d'utilisation des terres non agricoles augmenteront également.
Cela affectera les personnes vulnérables, notamment celles qui ont utilisé des terrains dont l'urbanisme a été suspendu pendant longtemps sans obtenir de certificat et qui y ont désormais droit. Le coût des redevances foncières, reconnues par l'État dans certains cas, augmentera par rapport à avant.
Globalement, nous constatons que lorsque le prix du terrain (prix d'entrée) est déterminé au plus près du prix du marché, le prix de transfert (prix de sortie) augmente généralement. Ainsi, même en cas d'amélioration de l'offre, les prix de l'immobilier peuvent s'avérer très difficiles à « refroidir » à court terme.
Alors, selon vous, quelle est la solution à la situation actuelle d’augmentation soudaine des prix de l’immobilier dans les temps à venir ?
Pour « dompter » les prix de l'immobilier, de nombreuses solutions synchrones de la part des autorités sont nécessaires. Cependant, d'un point de vue juridique, nous pensons que des solutions à court et à long terme sont nécessaires.
À court terme, l'autorité compétente devrait envisager de mettre en place un mécanisme de gestion des projets suspendus en raison de problèmes juridiques. Autrement dit, des réglementations devraient être mises en place pour gérer ces types de projets de manière décisive, permettant leur mise en œuvre ou leur annulation définitive, et empêchant la situation actuelle de projets « suspendus ».
Les projets « relancés » constituent une source importante d'approvisionnement pour le marché à venir. Le nombre de projets « bloqués » est important et seul un petit nombre d'entre eux doivent être mis en œuvre pour modifier l'offre sur le marché. Par ailleurs, pour éviter l'impact des ajustements des prix fonciers, le gouvernement doit envisager de promulguer des réglementations sur l'exonération et la réduction des redevances foncières, y compris en cas de changement d'affectation des sols pour les ménages et les particuliers.
À long terme, envisager d'appliquer des taux d'imposition plus élevés aux propriétaires de plusieurs biens, aux personnes qui laissent des terres en friche et aux acheteurs et vendeurs de terrains sur une courte période reste une solution fondamentale. Ce n'est pas la seule solution, mais l'une des mesures importantes pour réguler le marché et contribuer à limiter les investissements immobiliers. Bien entendu, l'application d'une telle loi fiscale nécessite une étude approfondie du calendrier et des méthodes à adopter.
En outre, la diffusion d'informations, la promotion de la numérisation et la création d'une bourse immobilière nationale – une forme de la bourse actuelle – pourraient constituer une solution durable. Une bourse immobilière nationale fonctionnant sur le modèle d'un organisme de service public géré par l'État, intégrée à la base de données nationale sur la population et le foncier, contribuerait à contrôler les valeurs réelles des transactions, contribuant ainsi à la transparence et à la santé du marché.
Merci beaucoup!
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040
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