Commentant l'évolution récente des prix des appartements à Hanoï , M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré qu'en termes de demande des consommateurs, la tendance à la hausse des prix de l'immobilier était inévitable. Cependant, une forte hausse des prix en très peu de temps est inhabituelle.
M. Chung a déclaré que la principale raison de la hausse des prix de l'immobilier est la monopolisation de l'offre par les grands investisseurs, ce qui entraîne une hausse des prix. De plus, les coûts d'investissement élevés et la forte demande, conjugués à une offre rare, incitent les investisseurs à envisager des bénéfices plus élevés, ce qui explique également cette hausse anormale des prix.
Partageant le même point de vue, Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de la succursale CBRE de Hanoï, a déclaré : « C'est presque la première fois que le prix des appartements à Hanoï augmente aussi rapidement en si peu de temps. Au cours des dix dernières années, les prix des appartements à Hanoï ont augmenté en moyenne de 5 % par an. Même entre 2009 et 2019, les prix des appartements ont peu fluctué, avec des périodes de baisse et une augmentation moyenne de seulement 2 % par an. De 2022 à aujourd'hui, les prix des appartements dans cette ville ont tout juste commencé à augmenter rapidement . »
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a également estimé que, ces derniers temps, les prix des appartements à Hanoï ont connu une hausse anormale, alors que l'économie , le marché et les revenus des habitants ne se sont pas redressés. Ce phénomène est probablement dû à l'influence des groupes d'intérêt.
Selon les experts, la récente forte augmentation des prix des appartements à Hanoi est inhabituelle. (Illustration : Minh Duc).
« Les prix de l'immobilier augmentent, mais les transactions n'ont pas lieu. Il pourrait s'agir d'une ruse d'un groupe d'investissement aux intentions obscures », a estimé M. Dinh.
Selon lui, ces groupes d'intérêts sont en mesure de gonfler les prix car l'offre d'appartements est problématique. Ces dernières années, aucun nouveau projet n'a été approuvé pour un permis d'investissement. Les projets sur le marché sont principalement des projets anciens, qui sont rachetés et revendus. L'offre est à la fois insuffisante et de mauvaise qualité, l'offre destinée aux personnes à faibles revenus est très limitée et la structure du produit est inadaptée.
M. Dinh a déclaré que cela n'était pas de bon augure pour le marché. La forte hausse des prix a notamment pour conséquences des difficultés d'accès au logement, une augmentation des coûts d'investissement et des difficultés d'accès aux ressources foncières pour les investisseurs sérieux. Par conséquent, le gouvernement prend également des mesures réglementaires appropriées.
Le marché n’est pas aussi chaud que ce que l’on dit ?
Le Dr Dinh The Hien, expert économique, a souligné une réalité : il n'existe pas de marché immobilier où l'achat ne génère que des bénéfices et non des pertes, des augmentations et non des diminutions.
« Alors que le marché immobilier vietnamien prend de l'ampleur et s'oriente de plus en plus vers le marché, la question est de savoir pourquoi le marché immobilier est actuellement si calme, où l'achat et la vente sont difficiles, alors que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter. Selon les lois de l'économie de marché, lorsqu'un produit d'investissement augmente, cela indique une forte demande et une forte volonté d'achat. Or, pourquoi le vendeur ne peut-il pas vendre ou vendre avec beaucoup de difficulté, et pourquoi la banque ne peut-elle pas saisir le bien ? Les investisseurs doivent se demander si cette hausse des prix est réellement conforme au marché ou est-elle simplement locale ? », a soulevé M. Hien.
Selon M. Hien, si le marché immobilier est en forte croissance et continue de croître, cela prouve sa solidité, que les entreprises du secteur ne se soucient pas du remboursement de leurs dettes et n'ont pas besoin du soutien de l'État. Par ailleurs, pour l'achat d'une maison, les acheteurs doivent se demander pourquoi ils doivent acheter de grands projets éloignés, les prix pouvant atteindre 70 à 80 millions de VND/m², voire plus. Par ailleurs, selon lui, des appartements secondaires en centre-ville sont encore plus abordables.
« Cela montre que le marché immobilier n'est pas aussi dynamique qu'on le disait. Les acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement peuvent chercher tranquillement un logement à un prix raisonnable », a conseillé M. Hien.
L'expert Nguyen Minh Phong a également déclaré qu'actuellement, tous les acteurs du marché confirment que les prix de l'immobilier sont excessivement élevés. Cependant, le système juridique vietnamien ne dispose toujours pas d'outils officiels pour prouver le caractère excessif de cette hausse des prix.
Pour une gestion et une réglementation efficaces, M. Phong a suggéré que le Vietnam élabore un ensemble d'indices des prix de l'immobilier, des prix fonciers et de l'immobilier commercial afin de mesurer les fluctuations des prix au fil du temps. Cet ensemble d'indices, développé et utilisé par de nombreux pays pour l'analyse macroéconomique, reflète non seulement la croissance économique, mais permet également de mesurer les risques et d'éclairer la prise de décision des particuliers et des entreprises du secteur immobilier.
M. Phong a également souligné la nécessité de disposer d'une base de données vaste et précise pour garantir la transparence du marché. Disposer d'un entrepôt de données suffisamment vaste permettra d'étudier efficacement le marché et de mettre en place des mécanismes et des politiques réglementaires adaptés, jouant ainsi un rôle important dans la maîtrise des prix de l'immobilier et l'augmentation de l'offre.
Selon le rapport sur le marché immobilier de Hanoi au troisième trimestre de Savills Vietnam, le prix primaire a atteint environ 69 millions de VND/m2, en hausse de 6 % en glissement trimestriel et de 28 % en glissement annuel.
Le prix secondaire moyen a atteint 51 millions de VND/m2, en hausse de 10 % en glissement trimestriel et de 41 % en glissement annuel.
Selon le rapport du ministère de la Construction, les prix des appartements à Hanoï continuent d'augmenter, tant dans les projets neufs que dans les projets anciens. Plus précisément, le prix moyen des appartements dans les projets neufs a augmenté d'environ 4 à 6 % par trimestre et de 22 à 25 % par an. Le prix de vente des appartements anciens a également augmenté, notamment dans certaines zones, augmentant localement d'environ 35 à 40 % selon l'emplacement par rapport au trimestre précédent.
Il est à noter que les prix des appartements ont parfois augmenté de plusieurs centaines de millions chaque mois. Les données de marché de PropertyGuru Vietnam montrent que le marché immobilier de Hanoï n'a connu qu'une seule période calme entre avril et mai depuis le début de l'année. Le reste de l'année a enregistré une tendance à la hausse des prix de vente, notamment au cours des derniers mois.
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