Résolution du problème de la gestion et de l'utilisation des immeubles d'appartements à Hô Chi Minh-Ville

Il s'agit d'un événement de dialogue direct, organisé par le Département de la construction en coordination avec le Centre de promotion du commerce et des investissements de Hô Chi Minh -Ville, afin de démontrer l'engagement du gouvernement municipal à accompagner, écouter et résoudre les difficultés rencontrées par les conseils de gestion des immeubles d'habitation, les résidents et les entreprises.

De nombreux sujets brûlants concernant le logement en appartement

Légende de la photo — Le comité d'organisation a répondu aux questions et résolu les problèmes soulevés par les investisseurs et les conseils d'administration des immeubles d'habitation lors de la conférence.

Lors de la conférence, le Comité d'organisation a présenté et exposé les nouveaux points de la loi sur le logement et a reçu et répondu aux questions et recommandations des conseils de gestion d'immeubles et des entreprises du secteur, portant sur de nombreux aspects pratiques et reflétant les problématiques urgentes liées à l'exploitation et à la gestion des immeubles à Hô Chi Minh-Ville, telles que : le statut juridique, les droits et obligations des conseils de gestion ; les procédures d'élection, de révocation et de remplacement des membres du conseil, ainsi que l'enregistrement des numéros d'identification fiscale, l'ouverture de comptes bancaires et l'utilisation des fonds de gestion et d'entretien ; la proposition d'un mécanisme de traitement des cas de retard, de litige ou de versement incomplet des fonds de gestion ; les recettes et les dépenses, les déclarations et le paiement des impôts relatifs à l'exploitation des immeubles.

Procédures de réparation, de rénovation et de modification de l'aspect des appartements ou des façades d'immeubles ; mesures visant à garantir la sécurité et la prévention des incendies, notamment la recharge des véhicules électriques, la gestion des jets d'objets depuis le haut, la gestion des animaux domestiques et les réglementations relatives au traitement des infractions dans les immeubles d'habitation ; organisation de réunions de résidents, collecte des avis et des taux de participation des résidents, et proposition d'ajustements à un certain nombre de réglementations de la loi sur le logement de 2023 et de la circulaire 05/2024-TT-BXD afin de les adapter à la gestion et à l'exploitation pratiques des immeubles d'habitation à Hô Chi Minh-Ville.

« La gestion et l'exploitation des immeubles d'habitation constituent une tâche essentielle et de longue haleine, nécessitant la participation concertée des pouvoirs publics, des entreprises et des citoyens. Dans les prochains mois, le Département continuera de renforcer l'encadrement, le contrôle et la répression des infractions liées à la gestion et à l'exploitation des immeubles d'habitation ; il favorisera l'utilisation des technologies de l'information, complétera la base de données de gestion du logement, garantira la publicité, la transparence et la mise à jour des données démographiques ; il améliorera les compétences professionnelles du personnel et des services opérationnels, tout en renforçant le rôle du conseil de gestion, des associations de résidents et des communautés de résidents dans le suivi et la gestion ; il assurera une coordination étroite entre les différents services, antennes et autorités locales afin de résoudre rapidement les problèmes rencontrés et de créer un cadre de vie sûr, agréable et durable pour tous », a ajouté M. Nam.

Selon le représentant de cet investisseur, certaines sociétés de gestion immobilière ont reçu des documents d'orientation des autorités, précisant clairement que « pour le recouvrement et le paiement pour le compte de tiers, la société n'est pas tenue d'émettre de factures, mais doit seulement établir des reçus et des justificatifs de paiement comme base comptable suffisante ». Cependant, dans les faits, cette réglementation reste source de confusion pour de nombreuses sociétés lors de sa mise en œuvre.

Mme Nguyen Thi Thanh Huong, directrice adjointe d'un immeuble d'appartements dans l'arrondissement de Phu Tho (Hô-Chi-Minh-Ville), a déclaré : « À l'occasion de cette conférence, j'espère que le Département de la construction et les services et agences concernés continueront de créer des conditions plus favorables pour que les immeubles d'appartements puissent obtenir plus facilement tous les types d'autorisations, y compris les autorisations environnementales. De plus, en matière de fiscalité, nous avons vraiment besoin d'instructions précises pour que les syndics d'immeubles d'appartements puissent déclarer et déclarer facilement leurs impôts. Actuellement, la réglementation fiscale applicable aux immeubles d'appartements n'est pas encore suffisamment claire, ce qui pose de nombreuses difficultés aux syndics lors de sa mise en œuvre. »

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré : « Un immeuble d'appartements de 20 à 25 étages a généralement des frais d'entretien moyens d'environ 20 milliards de VND. Certains appartements coûtent même jusqu'à plusieurs centaines de milliards de VND, voire 500 milliards de VND dans certains endroits. Il s'agit d'un patrimoine considérable qui, sans une gestion rigoureuse, peut facilement être détourné, portant atteinte aux droits légitimes des résidents. C'est pourquoi, à mon avis, des mesures fermes et complètes doivent être mises en place pour lutter efficacement contre les infractions liées au fonds d'entretien. La législation en vigueur stipule d'ailleurs clairement que, selon la gravité de l'infraction commise par l'investisseur ou le conseil de gestion, des sanctions administratives ou des poursuites pénales peuvent être appliquées. »

Assurer le transfert du fonds d'entretien, protéger les droits des résidents

M. Nguyen Tien Huong, responsable de la gestion du logement et du marché immobilier au sein du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré : « Auparavant, en l’absence de syndic, le fonds d’entretien était géré par le promoteur, et il est même arrivé que ce dernier l’utilise à des fins personnelles. Cependant, la réglementation actuelle est beaucoup plus stricte et protège mieux les droits des résidents. La loi sur le logement stipule également que le promoteur doit ouvrir un compte séparé pour le fonds d’entretien et ne peut utiliser les fonds qui s’y trouvent. »

Lors de la mise en place du syndic de copropriété, l'investisseur doit lui transférer l'intégralité du fonds d'entretien. Actuellement, la loi sur le logement et le décret n° 95 stipulent clairement que la responsabilité et le pouvoir de recouvrer les charges d'entretien relèvent des autorités communales.

Concrètement, si l'investisseur détient toujours le compte de fonds de charges, l'autorité compétente procédera au prélèvement automatique des fonds sur ce compte et les transférera au syndic. Si l'investisseur ne dispose plus de fonds de charges ou les a épuisés, l'autorité compétente est autorisée à prélever les fonds sur son compte courant afin de transférer le montant correspondant au syndic.

M. Tran Sy Nam, directeur adjoint du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que récemment, un système de documents juridiques relatifs à la gestion et à l'utilisation des immeubles d'habitation a été mis en place et publié à partir de lois, de décrets et de circulaires d'orientation ; dans le même temps, le Premier ministre, le ministère de la Construction et le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville ont émis des directives visant à renforcer l'inspection et la rectification de la gestion et de l'exploitation des immeubles d'habitation, afin de garantir la sécurité en matière de prévention et de lutte contre les incendies.

Dans un esprit de solidarité, de responsabilité et d'innovation, et grâce à la participation active des parties prenantes, le Département de la construction de la ville est convaincu que la gestion, l'exploitation et l'utilisation des immeubles d'habitation de la zone deviendront de plus en plus ordonnées et efficaces, contribuant ainsi à la réalisation de l'objectif de construire une ville d'Hô Chi Minh-Ville civilisée, moderne et humaine, digne d'être le moteur économique de tout le pays.

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