Supprimer les goulets d'étranglement et fluidifier la circulation des ressources foncières

Légende de la photo — Photo d’illustration : Tuan Anh/ANV

De nombreuses innovations ont été intégrées au projet de résolution de l'Assemblée nationale stipulant un certain nombre de mécanismes et de politiques visant à éliminer les difficultés et les obstacles à l'organisation de la mise en œuvre de la loi foncière, tels que : la suppression du cadre de prix foncier, l'accroissement de la transparence, la promotion de la décentralisation vers les localités, la garantie de l'harmonie des intérêts entre l'État, les citoyens et les entreprises.

L'un des cinq principaux obstacles relevés par les experts est l'incompatibilité entre le système d'aménagement du territoire et le modèle de gouvernement local à deux niveaux (provincial et local) lorsque ce modèle entrera en vigueur le 1er juillet 2025. Alors que la loi foncière de 2024 maintient les dispositions relatives à la « planification et à l'aménagement du territoire au niveau du district », le modèle actuel d'organisation gouvernementale dans les villes à administration centrale ou les unités administratives et économiques spéciales fonctionne selon un modèle de gouvernement urbain à deux niveaux.

Cela engendre des carences en matière d'autorité et d'homogénéité dans l'approbation des plans, ce qui interrompt ou prolonge le processus de mise en œuvre. Selon le Dr Nguyen Dinh Tho, directeur adjoint de l'Institut de stratégie et de politique agricole et environnementale ( ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ), la loi doit être modifiée afin que la planification de l'utilisation des sols soit intégrée à la planification globale du développement urbain et à la planification de l'utilisation des ressources au niveau local. Faute de quoi, les collectivités locales seront confrontées à des difficultés de mise en œuvre et de contrôle.

Le retard pris dans l'adaptation de la réglementation d'urbanisme au modèle de gouvernement à deux niveaux compromet non seulement la faisabilité de la loi, mais contraint également de nombreuses collectivités locales à attendre des instructions, bloquant ainsi les investissements. Il est donc nécessaire d'adopter rapidement une résolution d'orientation unifiée afin d'éviter que l'urbanisme ne devienne le premier obstacle institutionnel à la mise en œuvre de la nouvelle loi foncière.

Le deuxième obstacle identifié réside dans les nombreuses lacunes du mécanisme d'enchères foncières, qui sont défavorables aux investisseurs. L'attribution et la location de terrains par le biais d'enchères constituent un outil important pour garantir la publicité, la transparence et prévenir les conflits d'intérêts. Cependant, sa mise en œuvre actuelle révèle de nombreuses limites.

Il n'existe pas de directives claires concernant la forme du bail foncier avec paiement annuel pour les fonds fonciers gérés par l'État. Certaines collectivités locales se trouvent dans l'incertitude quant à la solution à adopter lorsqu'il s'agit de garantir les recettes budgétaires et de soutenir les entreprises investissant dans les secteurs publics.

Parallèlement, l'obligation de disposer d'un plan détaillé au 1/500 avant la mise aux enchères d'un terrain engendre des difficultés de mise en œuvre, notamment pour les terrains à usage mixte ou les terrains publics intercalés avec des zones résidentielles. De plus, la formule du bail foncier avec paiement annuel complique la tâche des investisseurs en matière de calcul des coûts, d'hypothèque et de mobilisation de capitaux à moyen et long terme.

Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a souligné la nécessité d'assouplir le mécanisme d'adjudication foncière, notamment lors de la phase initiale des projets d'infrastructures sociales. Sa rigidité risquerait de décourager le secteur privé, principal acteur que la loi foncière de 2024 vise à mobiliser. En effet, le manque d'harmonisation des réglementations relatives aux enchères et aux appels d'offres avec les mécanismes de location foncière réduit non seulement l'attractivité des investissements, mais engendre également un risque de déficit budgétaire.

Par conséquent, la publication par le Gouvernement de la résolution 339/NQ-CP relative au projet de résolution de l'Assemblée nationale stipulant un certain nombre de mécanismes et de politiques visant à éliminer les difficultés et les obstacles à l'organisation de la mise en œuvre de la loi foncière, autorisant l'héritage des résultats de recherche dans la soumission n° 136/TTr-BNNMT du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement relative au projet de loi modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la loi foncière, constitue un pas dans la bonne direction, mais il est nécessaire de la concrétiser rapidement dans un décret d'application afin que les entreprises disposent d'une base juridique claire, a commenté M. Luc.

Par ailleurs, la réglementation relative à la récupération des terres, qui ne couvre pas les pratiques d'aménagement et manque de souplesse, constitue le troisième obstacle relevé par les experts. Bien que l'article 79 de la loi foncière de 2024 soit considéré comme ayant élargi le champ d'application de la récupération des terres par rapport à la loi foncière de 2013, il ne couvre toujours pas tous les projets d'importance stratégique et urgente.

Plus précisément, la loi n'a pas clairement stipulé le mécanisme de récupération des terres pour créer un fonds foncier destiné à financer les projets BT (construction-transfert) ou à réaménager les terrains des entreprises contraintes de se relocaliser en raison de la pollution environnementale... De plus, la réglementation selon laquelle la récupération des terres ne peut être effectuée qu'après l'approbation du plan d'indemnisation, de soutien et de réinstallation entraîne des retards et un manque de flexibilité pour les projets urgents.

Concernant ce goulot d'étranglement, le professeur agrégé Dr. Nguyen Quang Tuyen, vice-président du Conseil de l'Université de droit de Hanoï, a déclaré que la loi devait prévoir un mécanisme spécifique pour les projets clés, car si l'on attend suffisamment de procédures administratives, l'avancement des infrastructures stratégiques nationales telles que les autoroutes, les aéroports et les grands parcs industriels sera retardé, causant des dommages bien plus importants que les risques juridiques qui préoccupent les organismes de gestion.

Ce goulot d'étranglement révèle également que le manque de souplesse dans la conception des réglementations d'acquisition foncière freine le développement des infrastructures, un domaine que le Vietnam souhaite pourtant accélérer. Selon les experts, la solution immédiate consiste à étudier un mécanisme d'autorisation spécifique pour les projets clés, similaire à celui prévu par la loi sur les investissements publics ou la loi sur les appels d'offres, afin d'éviter les blocages liés aux indemnisations et à la démolition des sites.

Le quatrième obstacle à surmonter est le mécanisme de fixation des prix fonciers, inadéquat et instable, qui suscite des inquiétudes chez les acteurs de sa mise en œuvre. La loi foncière de 2024 a supprimé le « cadre de fixation des prix fonciers » et a instauré un système de barème des prix fonciers mis à jour annuellement, reflétant plus fidèlement les prix du marché. Il s'agit d'une avancée notable, mais le mécanisme de fixation des prix actuel présente encore de nombreuses difficultés d'application.

Tout d'abord, la détermination des prix fonciers dépend trop des cabinets de conseil et des données de marché, alors que le système d'information et la base de données nationale sur les prix fonciers sont encore incomplets, ce qui entraîne des disparités d'évaluation entre les localités. La méthode du surplus, principal outil de détermination des prix fonciers pour les projets, n'est pas normalisée, ce qui accroît les coûts d'investissement et nuit à la compétitivité des entreprises.

Le Dr Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique, a déclaré que sans la mise en place d'une base de données d'évaluation transparente, les responsables de la mise en œuvre craindront toujours de commettre des erreurs. De ce fait, de nombreuses collectivités rechignent à signer, ce qui freine les investissements publics et le développement des zones urbaines et industrielles. Ce blocage relève non seulement d'un problème technique, mais aussi d'une responsabilité psychologique liée à l'exercice des fonctions publiques. Lorsque les prix fonciers sont liés à des obligations financières, tout écart peut entraîner un contrôle, une enquête, voire des poursuites pénales.

Par conséquent, le gouvernement doit rapidement mettre en place un mécanisme pour protéger ceux qui appliquent correctement le processus, tout en promouvant la numérisation des données sur les prix fonciers, créant ainsi un cadre juridique sûr permettant aux collectivités locales d'oser agir et assumer leurs responsabilités, a proposé M. Chung.

Par ailleurs, le manque de synchronisation entre la loi foncière et les lois connexes durant la période transitoire constitue le cinquième obstacle à surmonter. Il s'agit également d'un obstacle systémique. Lors de la promulgation de la loi foncière de 2024, plusieurs autres lois seront modifiées, complétées ou entreront en vigueur simultanément, telles que la loi sur le logement de 2024, la loi sur les transactions immobilières, la loi sur les appels d'offres, la loi sur les investissements, etc.

Cependant, la compatibilité entre ces lois n'est toujours pas harmonisée, ce qui engendre de la confusion dans de nombreuses localités durant la période de transition. Par exemple, la réglementation relative à l'acquisition des droits de transfert d'usage du sol pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux a été modifiée par une résolution de l'Assemblée nationale et un décret gouvernemental, mais n'a pas été intégrée en temps voulu dans les textes d'application de la loi foncière. Dans certaines localités, comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, on observe des projets en attente de ce décret, ce qui entraîne un gaspillage de ressources.

D'un point de vue juridique, l'avocat Truong Thanh Duc a commenté : « Nous avons réalisé de grands progrès dans la modification de la loi foncière, mais si les lois connexes ne sont pas modifiées de manière synchrone, il y aura toujours des "lois en attente de lois", ce qui rendra difficile pour les entreprises de savoir sur quoi fonder leurs procédures d'investissement. »

Pour surmonter cet obstacle, le gouvernement a pris l'initiative de publier la résolution 339/NQ-CP, soumettant à l'Assemblée nationale, pour promulgation, une résolution distincte relative aux mécanismes et politiques visant à faciliter la mise en œuvre de la loi foncière. Cependant, pour que cette résolution soit pleinement efficace, des orientations précises concernant la transition entre l'ancienne et la nouvelle réglementation restent nécessaires, afin d'éviter la création d'un vide juridique dans la réalisation des projets d'investissement, ont souligné des juristes.

Lors de la 10e session, la 15e Assemblée nationale, qui a identifié les cinq principaux obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, devrait examiner et publier prochainement une résolution spécifique sur les mécanismes et les politiques visant à lever les difficultés d'organisation de la mise en œuvre de cette loi, sur la base de propositions du gouvernement et du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement.

Par ailleurs, les experts ont également proposé de réviser et d'harmoniser les lois connexes (loi sur l'investissement, loi sur le logement, loi sur les appels d'offres, loi sur la construction) afin d'unifier leur compréhension et leurs procédures d'application. Il est notamment nécessaire de renforcer la numérisation des données foncières, de publier les listes annuelles des prix du foncier, de créer un cadre transparent et de réduire les risques juridiques pour les organismes de gestion. Outre la formation et la protection des personnes respectant la réglementation, et l'encouragement à l'initiative et à la prise de responsabilité, il est indispensable de promouvoir des mécanismes spécifiques pour les projets clés, garantissant ainsi le progrès des infrastructures, de l'industrialisation et de l'urbanisation.

La loi foncière de 2024 jouera pleinement son rôle si les obstacles susmentionnés sont identifiés et résolus rapidement et de manière concertée. Ce n’est qu’à cette condition que le foncier deviendra véritablement un moteur du développement durable, et non un frein au processus actuel d’intégration et d’industrialisation.

Source : https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm