Quand « la cigogne s'envole, le client disparaît ».

La vague de spéculation foncière a offert aux agents immobiliers des revenus mirobolants, tandis que les investisseurs rêvaient d'une opportunité qui changerait leur vie. Mais lorsque la frénésie de la spéculation foncière s'est apaisée, elle a laissé derrière elle d'innombrables histoires déchirantes et amères…

L'âge d'or des courtiers fonciers

Nous nous sommes récemment rendus à Phong Dien, une zone où les prix des terrains ont autrefois explosé. Grâce à une connaissance, nous avons rencontré et discuté avec Mme S., une des courtières immobilières les plus prospères du secteur.

Dans un petit café du carrefour d'An Lo (Phong An, Phong Dien), que nos collègues nous ont présenté comme un « café de l'immobilier » car il était fréquenté par de nombreux courtiers fonciers pendant le boom immobilier, l'histoire de Mme S. illustre en partie le paysage « chaud » puis « froid » de l'achat et de la vente de terrains de la période passée, qui semblait tout droit sorti d'un film.

« Pendant le boom immobilier, j'avais des revenus de rêve. Lorsque les prix des terrains ont atteint des sommets, certains mois, mes revenus ont atteint des centaines de millions de dongs », a commencé Mme S.

C’est aux alentours de 2017 que les prix des terrains ont commencé à augmenter. Mme S., fonctionnaire salariée, a alors entrepris une activité complémentaire de courtage immobilier – un métier qu’elle qualifiait ouvertement d’« intermédiaire foncier » – dans le but d’améliorer le niveau de vie de sa famille. Grâce à ses connaissances et à son dynamisme, Mme S. s’est rapidement adaptée à ce rôle que nous avons décrit comme celui de « mettre en relation » ou de « faciliter » les transactions entre clients souhaitant acquérir un terrain dans la région, que ce soit en montagne ou en bord de mer.

À cette époque, les prix des terrains augmentaient régulièrement et Mme S. s'enrichissait de plus en plus. Selon elle, pour chaque transaction réussie, elle percevait entre 1 et 1,5 % de la valeur totale du terrain (de l'acheteur ou du vendeur). Si le terrain valait 1 milliard de VND, l'agent immobilier empochait entre 10 et 15 millions de VND. Pendant la période de forte hausse du marché foncier, Mme S. pouvait conclure deux ou trois ventes par jour, certaines parcelles atteignant des prix de 5 à 7 milliards de VND. Certains mois, elle empochait des centaines de millions de VND.

« Vers le début du troisième trimestre 2022, mes revenus mensuels d'agent immobilier sont tombés à zéro », se souvient Mme S., pensive, en repensant à la période où le marché immobilier s'est « gelé ».

M. LV H, ancien jardinier et artiste bonsaï de la zone 3 du district de Phu Loc, avait abandonné son activité de bonsaï il y a plus de quatre ans pour se lancer dans l'immobilier. Aujourd'hui, il est revenu à son ancien métier, qu'il juge moins rémunérateur mais plus stable.

M. H. a indiqué que le taux de transactions actuel est inférieur à 10 %, contre un ou deux ans auparavant. La plupart des transactions concernent des promoteurs qui vendent pour limiter leurs pertes, acceptant une perte de 20 à 30 % par rapport aux prix du marché. Malgré ces pertes, le taux de réussite des transactions demeure très faible.

Pour joindre les deux bouts, M. H. vend principalement ses produits en ligne et s'occupe des formalités juridiques pour ses clients, gagnant tout juste de quoi couvrir ses frais de carburant quotidiens.

Plus vous vous accrochez, plus vous souffrez.

Actuellement, à Thua Thien Hue , des zones rurales aux villes, les panneaux publicitaires pour des terrains à vendre sont omniprésents. Cependant, contrairement aux années précédentes où acheteurs et vendeurs se retrouvaient dans les cafés pour échanger des informations, le calme règne. Même les études notariales de la ville de Hué constatent une baisse de fréquentation pour les transactions immobilières.

Il y a près de deux ans, un ami a ouvert une agence immobilière dans le quartier de Xuan Phu, à Hué. À l'époque, plus de dix employés travaillaient à plein temps chaque jour pour répondre à l'afflux constant de clients. Cependant, le ralentissement du marché immobilier a durement touché son agence. La clientèle a chuté et il a dû fermer ses portes.

Mon ami m'a confié, avec un soupir, qu'au plus fort de la frénésie immobilière, son agence ne pouvait traiter que deux ou trois transactions par jour dans la région. Sans compter les transactions dans les provinces voisines comme Da Nang , Quang Nam et Quang Tri…

« Depuis mi-2022, toute notre activité est à l'arrêt. Sans transactions, il n'y a pas d'autre solution, et les employés ont progressivement dû démissionner et se reconvertir pour gagner leur vie », a-t-il confié.

Mme Phan Thuy Tr. (An Cuu, ville de Hué) a déclaré que pendant la période de spéculation foncière, tout le monde semblait s'intéresser à l'immobilier. Même le vendeur de légumes au marché discutait de la valeur de chaque parcelle et des profits qu'il pouvait réaliser en revendant avec succès des terrains potagers et autres.

Pour tenter sa chance, Mme Tr. a également réuni près de 1 milliard de VND pour acheter plus de 1 sao (environ 1000 mètres carrés) de terres agricoles dans la commune de Vinh Hung, district de Phu Loc, dans l'intention de « spéculer » pour faire un profit.

Cependant, alors même que les documents de transfert de propriété étaient finalisés, le marché a ralenti. Malgré de nombreuses tentatives de vente, personne ne s'est manifesté, contraignant Mme Tr. à attendre, à contrecœur, une opportunité lorsque le marché immobilier se redressera.

On rencontre partout des cas comme celui de Mme Tr., car chacun est avide de tirer profit de la terre. Certains y investissent leurs économies, tandis que d'autres empruntent auprès des banques et se retrouvent désormais criblés de dettes.

Mais cela ne concerne que les investisseurs individuels. Pour ceux qui investissent massivement, nous avons, lors de nos recherches, rencontré et entendu des témoignages de personnes ayant subi des pertes à cause de l'immobilier.

Par exemple, un fonctionnaire du district P, avec ses proches, a réuni près de 20 milliards de VND pour acheter un terrain dans l'espoir de s'enrichir rapidement pendant la bulle immobilière. Contre toute attente, le terrain est désormais invendable, tandis que cette personne doit rembourser chaque mois près de 100 millions de VND d'emprunt bancaire, capital et intérêts compris.

(À suivre)

Leçon 2 : « Tomber » sur un tas d'immense richesse

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