Difficile de freiner la hausse des prix des appartements à Hanoi

Les prix des appartements à Hanoï ont augmenté de 20 à 30 % au cours de l'année écoulée. On prévoit même qu'ils continueront de grimper dans un avenir proche.

Les prix des appartements à Hanoï augmentent fortement et devraient continuer à augmenter dans un avenir proche. Photo : T.V.

Les prix des appartements à Hanoï augmentent fortement et devraient continuer à augmenter prochainement. Photo : Thanh Vu

Les prix continuent d'atteindre de nouveaux sommets

Le prix moyen d'un appartement neuf à Hanoï s'élève à 56 millions de VND/m², calculé au premier trimestre 2024. Selon CBRE, ce chiffre a augmenté de 19 % par rapport à la même période l'an dernier. Cependant, en réalité, la hausse pourrait être bien plus importante.

Par exemple, en 2023, les appartements du projet Masteri West Heights étaient proposés à la vente par les courtiers à 51 millions de VND/m², mais leur prix a maintenant grimpé à 62 millions de VND/m² (en hausse de 22 %). Un autre projet, Moonlight 1 An Lac, avait un prix de vente d'environ 30 millions de VND/m² seulement l'année dernière, mais il a maintenant grimpé à 50 millions de VND/m² (en hausse de 67 %).

Sur le marché primaire, les prix des appartements ont également atteint des sommets constants. En seulement un an environ, le prix des appartements à Royal City est passé de 47 millions de VND/m² à 63 millions de VND/m² (soit une hausse de 34 %). Même le projet HH1 Linh Dam, en proie à des litiges juridiques, a connu une hausse vertigineuse, passant de 24 millions de VND/m² à 31 millions de VND/m² (soit une hausse de 29 %).

« Il est impossible d'espérer une baisse des prix des appartements. » C'est la déclaration de M. Pham Thanh Hung, vice-président du conseil d'administration du groupe Cen, lors d'une discussion sur le segment des appartements.

Non seulement M. Hung, mais de nombreux experts et chefs d’entreprise partagent également le même avis selon lequel les investisseurs auront du mal à réduire les prix des produits dans un avenir proche.

Il est impossible de s’attendre à une baisse des prix des appartements

M. Pham Thanh Hung, vice-président du conseil d'administration de Cen Group Corporation

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), la rareté de l'offre explique en partie la hausse des prix des appartements. Les investisseurs disposant de biens disponibles ont profité de cette période pour augmenter leurs prix de vente et ainsi maximiser leurs profits. De plus, les coûts des intrants, tels que les frais d'utilisation du terrain, les prix des matériaux de construction et de la main-d'œuvre, augmentent également, ce qui rend difficile la baisse des prix de l'immobilier.

De plus, le prix moyen de 56 millions de VND/m² résulte également d'une forte disparité dans la structure du segment. Selon CBRE, Hanoï devrait accueillir 12 000 nouveaux appartements à vendre cette année, soit une augmentation de près de 20 % par rapport à 2023. Cependant, l'offre sera concentrée uniquement sur le segment haut de gamme. En revanche, le segment des logements abordables et à bas prix sera quasiment « éteint ». Cela pourrait entraîner une hausse du prix moyen des appartements de 10 % par rapport à 2023.

S'adressant aux journalistes du journal Dau Tu, un chef d'entreprise a déclaré que les investisseurs privilégient toujours les projets haut de gamme ou de milieu de gamme, car les bénéfices sont toujours bien supérieurs à ceux des projets populaires à bas prix. Le marché montre que, même lorsque les prix des appartements augmentent, le taux d'absorption de ce segment reste très bon, malgré les fluctuations du marché. Par conséquent, les investisseurs manquent encore de motivation pour lancer des appartements à moins de 40 millions de VND/m².

Trouver des moyens de « refroidir » les immeubles d'habitation

Le manque de nouveaux projets est à l'origine de la forte demande dans le secteur des appartements. La principale cause de cette pénurie est le facteur juridique. Selon le Dr Vu Dinh Anh, ce problème est responsable de 70 % des difficultés du secteur immobilier.

Afin de « détecter la maladie » du secteur des appartements, le groupe de travail du Premier ministre a collaboré directement avec le Comité populaire de Hanoï et de nombreuses agences immobilières pour cerner et résoudre les difficultés et les problèmes juridiques. Ces efforts ont été partiellement récompensés, puisque 404 projets ont été débloqués dans la ville. Cependant, Hanoï compte encore 246 projets en attente de traitement.

L'agence de gestion et les entreprises continuent de se heurter à un véritable casse-tête concernant l'évaluation foncière. De nombreuses unités hésitent, retardent, voire évitent de participer aux travaux d'évaluation, ce qui perturbe involontairement le processus de déblaiement du site et de développement du projet.

Lors de la 31e session du Comité permanent de l'Assemblée nationale , de nombreux délégués ont réfléchi à la situation selon laquelle, après avoir vu certaines sociétés d'évaluation être traitées pour des violations, de nombreuses entreprises du secteur avaient peur des risques et refusaient d'évaluer les prix des terrains.

En termes de structure sectorielle, le plan de développement d'un million de logements sociaux à l'échelle nationale sur la période 2021-2030 constitue une mesure drastique du gouvernement pour remettre le segment à bas prix sur le devant de la scène immobilière. Cependant, l'avancement de la mise en œuvre de ce plan est préoccupant. Selon le ministère de la Construction, Hanoï figure parmi les localités où le nombre d'enregistrements de logements sociaux est faible en 2024, avec seulement 1 181 logements, soit un tiers de celui d'Hô-Chi-Minh-Ville.

Selon les dirigeants de nombreuses grandes sociétés immobilières, telles que Vinhomes, Viglacera et Hoang Quan, le processus d'approbation des investissements dans la construction de logements sociaux reste plus complexe et plus long que celui des projets de logements commerciaux. Par ailleurs, le bénéfice maximal perçu par les entreprises n'est que de 10 %.

Il apparaît clairement que toutes les difficultés évoquées ci-dessus découlent de lacunes politiques. C'est pourquoi le Premier ministre a demandé aux ministères et aux administrations d'élaborer d'urgence des documents d'orientation détaillés et de les soumettre à l'Assemblée nationale pour examen, afin que la loi foncière de 2024 puisse entrer en vigueur le 1er juillet, soit six mois plus tôt que prévu. La loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières entreront officiellement en vigueur le 1er janvier 2025.

Par ailleurs, Hanoï cherche également à résoudre le problème du logement. Face à l'épuisement des fonds fonciers du centre-ville, le Conseil populaire de la ville a approuvé le Projet d'aménagement de la capitale pour la période 2021-2030, avec une vision à l'horizon 2050. L'orientation vers la construction de quatre villes subordonnées est particulièrement remarquable.

Ce plan créera des mécanismes et des politiques spécifiques pour que les localités puissent accélérer le développement des infrastructures techniques et sociales, attirant ainsi les gens à s'installer. Lorsque la demande dans le centre-ville diminue, le niveau des prix des appartements sera ajusté en fonction de l'offre et de la demande du marché.

Toutefois, selon Savills, dans un avenir proche, Hanoï manquera d'environ 70 300 logements entre 2023 et 2025. Tant que cette situation ne sera pas résolue, il sera impossible d'espérer une baisse des prix des appartements.

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