Il est recommandé de ne pas emprunter plus de 50 % de la valeur de la maison afin d'éviter les risques.

mua nhà - Ảnh 1. — Face aux inquiétudes concernant la hausse des taux d'intérêt à court terme, VARS recommande aux acheteurs de ne pas emprunter plus de 50 % de la valeur de leur bien immobilier afin de limiter les risques. - Photo : HONG QUANG

La raison, selon VARS, est d'éviter les risques liés à une éventuelle inversion des taux d'intérêt dans un avenir proche.

Les taux d'intérêt bas ne sont-ils que « temporaires » ?

En outre, VARS recommande aux acheteurs de logements de privilégier les projets d'investisseurs réputés disposant d'une solide capacité financière, garantissant la légalité et l'avancement des travaux, notamment pour les logements construits dans le futur.

Selon l'analyse de VARS, l'immobilier, caractérisé par un fort effet de levier financier, est le secteur d'investissement le plus directement et le plus profondément affecté par les fluctuations des taux d'intérêt.

Par le passé, le marché immobilier a connu une forte baisse entre 2011 et 2013, lorsque les taux d'intérêt des prêts ont dépassé 18 à 20 % par an. De nombreuses entreprises et de nombreux investisseurs ont dû vendre des actifs pour limiter leurs pertes, ce qui a entraîné un gel prolongé du marché et une baisse de 30 à 40 % des prix de l'immobilier dans de nombreuses régions, y compris le centre-ville.

Cela s'explique en partie par une mentalité d'investissement qui privilégie les prêts à court terme, alors que les projets et actifs immobiliers ont des cycles d'investissement longs. Lorsque les coûts du capital augmentent soudainement, les flux de trésorerie sont perturbés et le risque d'illiquidité devient quasi inévitable, ce qui inquiète les sociétés de gestion de la valeur ajoutée (VARS).

Selon VARS, ces dernières années, afin de dynamiser le marché, de nombreux investisseurs et banques commerciales ont lancé des offres de prêts immobiliers à taux préférentiels, à partir de 5,5 % par an, voire sans intérêts, avec un différé de remboursement du capital pouvant aller jusqu'à 5 ans. Cette politique permet à un grand nombre de particuliers et d'investisseurs d'accéder à des capitaux à faible coût pour devenir propriétaires.

Toutefois, cette période préférentielle n'est que temporaire. Lorsque la période de taux variable arrive, si le taux d'intérêt général augmente, la pression pour rembourser la dette s'accentuera fortement. De nombreux emprunteurs se retrouvent ainsi dans une situation où ils n'ont remboursé aucun capital, tandis que les intérêts ont doublé.

Lorsque la liquidité du marché est faible, la revente des produits pour limiter les pertes devient difficile et le risque de créances irrécouvrables peut réapparaître dans le système de crédit, a souligné VARS.

Dans le secteur immobilier, VARS estime être confrontée à un double risque en cas de hausse des taux d'intérêt. D'une part, elle devra supporter des coûts financiers plus élevés pour les prêts nécessaires à la réalisation de ses projets.

En revanche, le pouvoir d'achat sur le marché a diminué, les ménages ayant des difficultés à obtenir des prêts immobiliers. Par ailleurs, le canal de mobilisation de capitaux via les obligations d'entreprises ne s'est pas encore pleinement rétabli.

	appartement	maison unifamiliale
Projet de logements commerciaux en construction	174 047	444 324
Projet de logements commerciaux achevé	3 239	6 257
Projets de logements commerciaux éligibles aux futures ventes de maisons	15 649	16 800
Un projet de logements sociaux entame sa construction	19 644
Projet de logements sociaux achevé	13 955
Projets de logements sociaux éligibles à de futures ventes de logements	5 561

Réversible

Selon l'enquête VARS, il est actuellement maintenu à un niveau assez bas, mais seulement pendant 36 mois maximum, puis fluctue.

Dans ce cadre, Agribank propose un prêt à taux fixe de 6,5 % pendant les deux premières années, puis à taux variable les années suivantes.

BIDV propose des prêts à un taux de 5 à 5,5 % par an pendant les 6 à 12 premiers mois ; Vietcombank propose des prêts à un taux de 5,5 à 5,7 % par an, maintenu pendant les 6 à 36 premiers mois, puis variable selon le marché.

Le plafond des prêts immobiliers accordés par ces trois banques commerciales publiques est de 100 % de la valeur du contrat d'achat du logement.

De même, VietinBank prête 70 à 100 % de la valeur du contrat, avec des taux d'intérêt à moyen et long terme à partir de 5,6 %/an ; ABBANK prête 100 % de la valeur du contrat, avec des taux d'intérêt de 9,65 %/an ; BAC A BANK prête 100 % du capital demandé, avec des taux d'intérêt à partir de 6,6 %/an.

La plupart des offres de prêts immobiliers des banques prévoient une durée maximale de 35 ans, mais les taux d'intérêt bas ne sont maintenus que pendant 3 ans maximum, ce qui inquiète VARS, qui craint que les acheteurs de logements ne soient contraints de payer des intérêts importants lorsque les taux d'intérêt s'inverseront et augmenteront fortement dans un avenir proche.

Selon les dernières données publiées par la Banque d'État, l'encours de la dette immobilière à la fin du mois d'août de cette année s'élevait à environ 4,1 millions de milliards de VND, dont environ 1,82 million de milliards de VND représentaient l'encours de la dette immobilière d'investissement et commerciale.

L'encours de la dette d'investissement immobilier comprend une dette d'investissement pour des projets de construction de zones urbaines et de développement de logements d'environ 614 000 milliards de VND, une dette pour des projets de location de bureaux d'environ 61 000 milliards de VND, une dette pour des projets de construction de parcs industriels et de zones franches d'exportation d'environ 114 000 milliards de VND et une dette pour des projets d'écotourisme et de villégiature d'environ 62 000 milliards de VND.

La dette des clients construisant, réparant, achetant des maisons à vendre ou à louer s'élève à environ 130 000 milliards de VND, la dette des clients achetant des droits d'utilisation des terres à environ 190 000 milliards de VND et la dette d'autres investissements et activités immobilières à environ 584 000 milliards de VND.

Concernant les obligations immobilières en circulation, le ministère de la Construction a indiqué qu'au cours des neuf premiers mois de l'année, la valeur totale des obligations d'entreprises immobilières s'élevait à environ 70 000 milliards de VND.

BAO NGOC

Source : https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm