Comment éviter de se faire arnaquer lors de transactions immobilières ?

Transactions effectuées par l'intermédiaire d'un notaire

Selon les experts, les acheteurs de logements, notamment ceux qui acquièrent un bien en construction, sont actuellement exposés à de nombreux risques et sont facilement trompés. Premièrement, la qualité du logement peut ne pas être à la hauteur des promesses. Un autre risque est que les acheteurs ne reçoivent pas le titre de propriété (ou « livre rose ») à temps. La loi stipule que l'investisseur doit délivrer ce document au client trois mois après la remise des clés. En réalité, si l'on a de la chance, il sera disponible au bout de trois ans, mais de nombreux projets n'en disposent toujours pas pendant des décennies. Un autre risque encore est que l'investisseur construise un logement non conforme, voire hypothèque le titre de propriété auprès d'une banque. Si l'acheteur ne peut pas rembourser la dette, la banque saisit le bien, et ce dernier est le seul à le découvrir. Par conséquent, une réglementation est nécessaire pour protéger les acheteurs de logements à l'avenir.

Il existe actuellement une réglementation obligeant les banques à garantir les acheteurs de logements en construction. Ainsi, si l'investisseur ne livre pas le bien, la banque indemnisera le client. Or, la plupart des investisseurs ignorent cette obligation. Il est donc nécessaire de reconsidérer les garanties bancaires. De nombreux pays n'imposent pas de garantie, mais laissent aux investisseurs la possibilité de souscrire une assurance responsabilité civile ou une garantie de garantie auprès d'une compagnie d'assurance. Par ailleurs, lors de la vente d'un logement, les investisseurs sont tenus de déposer l'acompte versé par le client sur un compte bloqué. Ce n'est qu'à la remise des clés que l'investisseur peut retirer cette somme. Il est indispensable d'améliorer la capacité financière des investisseurs, actuellement très faible et insuffisante. Cette situation empêche les entreprises de mobiliser des capitaux provenant de diverses sources.

Les démarches relatives aux transactions immobilières se font auprès de l'étude notariale n° 3.

Le professeur agrégé Nguyen Ngoc Dien, de l'Université d' économie et de droit (Université nationale d'Hô-Chi-Minh-Ville), a déclaré que l'immobilier est un actif précieux qui suscite toujours l'intérêt. Les transactions immobilières sont constamment exposées à des risques d'insécurité, de falsification de documents, de nombreux litiges et de pertes entre les parties ; un cadre juridique rigoureux est donc indispensable.

Pour garantir la sécurité, dans les pays développés, les transactions sont effectuées par des services notariaux grâce à une compréhension approfondie du statut juridique des biens immobiliers, assurant ainsi des transactions sécurisées, évitant les dommages, une assurance pour les services notariaux, étroitement liés au système juridique, et suivant la chaîne d'approvisionnement d'audit réalisée par les notaires.

Au Vietnam, selon le professeur agrégé Nguyen Ngoc Dien, la mise en œuvre du modèle actuel de services notariaux constitue la solution la plus optimale et la plus raisonnable. À l'avenir, il sera nécessaire de s'attacher à perfectionner ce modèle, en établissant des circuits juridiques reliant les différentes étapes, en renforçant l'authenticité et la vérification des actes, et en garantissant une sécurité maximale pour toutes les parties, à l'instar des modèles appliqués par les pays les plus avancés.

Supprimer les réglementations commerciales obligatoires

Le Dr Luu Quoc Thai, maître de conférences à l'Université de droit de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que pour garantir la sécurité, la transparence et le contrôle de l'utilisation des acomptes, les paiements relatifs à l'achat et à la vente de logements en construction doivent être effectués par l'intermédiaire des banques. Cette mesure peut remplacer les garanties bancaires si l'investisseur est tenu de déposer l'intégralité de l'acompte sur un compte séquestre. Les fonds ne seront débloqués qu'en fonction de l'avancement du projet. Cette solution permettra également de réduire les coûts liés aux garanties bancaires et de minimiser les transactions opaques susceptibles de favoriser le blanchiment d'argent dans le secteur immobilier.

Par ailleurs, selon le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , pour la vente de logements neufs (hors « livre rose »), les investisseurs passent actuellement par des agences immobilières. En revanche, pour les biens immobiliers soumis au « livre rose », toutes les transactions doivent être effectuées chez un notaire.

Les notaires, habilités par l'État à fournir des services publics, détiennent une fonction judiciaire et jouent un rôle de garant, guidant les parties lors des transactions conformément à la réglementation, et assurant ainsi leur légalité et leur sécurité. Quant aux salles de marché, services privés, il est difficile de mettre en place des outils de gestion administrative et étatique permettant d'en assurer la légalité, ce qui engendre des litiges et des risques pour les acheteurs comme pour les vendeurs. « Il est impératif de légaliser la mise en œuvre de la loi, et non d'appliquer mécaniquement les transactions effectuées via les salles de marché. Par conséquent, la réglementation des transactions immobilières réalisées par ces salles doit être retirée du projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) », a déclaré le professeur Dang Hung Vo.

Les transactions immobilières ne devraient pas devoir passer par un intermédiaire.

Selon le notaire Hoang Manh Thang, chef de l'Office des notaires n° 7 (Hô-Chi-Minh-Ville), le système notarial actuel et les plateformes de transactions immobilières diffèrent par leur nature, leur échelle, leurs services et leurs procédures. La notarisation est un service public organisé par l'État, un outil de gestion et de réglementation, un mécanisme de défense, doté d'une valeur juridique, probante et de diffusion. En revanche, les plateformes de transactions immobilières privées, dédiées aux transactions immobilières, sont de taille réduite, dépendent du secteur immobilier et reposent principalement sur des accords ou des documents de transaction oraux, susceptibles d'entraîner de graves conséquences économiques et juridiques, des litiges et des fraudes.

Le plus inquiétant est que les courtiers en salle des marchés puissent dissimuler des informations relatives à des problèmes juridiques ou faire de la publicité de manière partiale. En cas de litige, de produits défectueux ou de retard de livraison, qui est responsable ? Les transactions effectuées en salle des marchés ne disposent d'aucun mécanisme garantissant la sécurité juridique et transactionnelle. Par conséquent, elles ne peuvent être incluses dans le projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) qui sera présenté prochainement.

La plupart des gens contestent la réglementation qui impose le passage par les tribunaux de grande instance pour les transactions immobilières, car ces derniers n'ont actuellement pas les moyens de vérifier la légalité des transactions. Cette réglementation est inefficace et devrait être supprimée.

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Lien source: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm