Un « conflit » persistant entre investisseurs et acheteurs de logements

En réalité, de nombreux immeubles d'appartements à Hanoï rencontrent des problèmes liés à la répartition des espaces communs et privés. Le principal conflit provient de l'incapacité des parties à définir et à s'entendre sur la nature de ces espaces, ce qui engendre des tensions.

Concernant cette question, les textes législatifs de l'État relatifs à la gestion et à l'exploitation des immeubles d'habitation prévoient une réglementation détaillée et complète. Plus récemment, la circulaire n° 05 du ministère de la Construction , qui regroupe les textes relatifs à la gestion et à l'exploitation de ces immeubles, a été publiée.

Selon Mme Vu Kieu Hanh, directrice du département de gestion immobilière chez Savills Hanoi, les conflits dans les projets immobiliers d'appartements proviennent du manque d'exhaustivité et de transparence des documents régissant l'utilisation des parties communes et privatives lors du développement et de la construction des projets par les investisseurs, même si ces parties sont clairement définies dans les documents juridiques. Il en résulte une ambiguïté quant à la détermination ultérieure des droits de propriété et d'usage.

De nombreux immeubles d'appartements à Hanoï connaissent des problèmes liés aux espaces communs et privés, notamment des litiges concernant les places de parking. (Photo : BG)

« Il est important de comprendre que toutes les zones liées à la structure, aux couloirs, aux allées communes et aux systèmes indissociables sont des parties communes. Cependant, l'un des lieux où les litiges sont fréquents dans les immeubles d'habitation est le parking », a ajouté Mme Hanh.

Conformément à la loi sur le logement de 2014, les emplacements réservés au stationnement des vélos, des véhicules pour personnes handicapées, des deux-roues motorisés et des trois-roues motorisés sont la propriété commune des copropriétaires et sont utilisés à leur profit. Quant aux emplacements réservés aux voitures, les locataires/acquéreurs peuvent les acheter ou les sous-louer.

« En réalité, dans la plupart des immeubles d'habitation, les revenus du parking à motos (en copropriété) sont reversés au fonds de fonctionnement de l'immeuble. Cependant, l'aménagement de cet espace, sa superficie en copropriété et, par conséquent, le calcul précis des revenus par véhicule restent flous. Cela alimente d'interminables débats », a analysé Mme Hanh.

Pour résoudre les conflits et limiter les répercussions sur les étapes suivantes, Mme Hanh a indiqué que les investisseurs doivent anticiper et calculer correctement les surfaces communes et privatives dès la phase de conception, et les présenter clairement dans le contrat de vente ainsi que dans l'étude économique et technique du projet de construction. Le conseil d'administration doit avoir accès à tous les documents relatifs à l'achèvement du projet, conformément aux dispositions du Document consolidé 05/Circulaire VBHN-BXD relative à la réglementation de la gestion et de l'utilisation des immeubles d'habitation.

De plus, l'investisseur doit convenir avec les parties concernées de l'établissement des règles relatives aux espaces et installations communs. Il convient ensuite de parvenir à un accord général et à un consensus sur les modalités d'utilisation et de protection des biens afin de prévenir tout litige.

Les parties communes et privatives du projet influent également sur le calcul des charges de copropriété. Selon Mme Hanh, la réglementation en vigueur à Mumbai limite ces charges à 16 500 VND/m²/mois.

Les frais de service doivent également figurer au contrat de vente. L'acheteur doit donc se renseigner sur le montant des frais à la charge des copropriétaires. En effet, lors de la mise en service d'un immeuble, les résidents sont généralement soucieux de transparence quant au montant des frais et à l'utilisation des sommes versées. Il est donc impératif que l'investisseur et le syndic accordent une attention particulière à ce point.

Photo d'illustration. (Source : CP)

Les experts de Savills estiment que, pour déterminer le prix approprié des services, les investisseurs et les syndics doivent prendre en compte les facteurs qui influent directement sur le coût des services d'un immeuble d'appartements. Ce coût dépendra de la taille, des caractéristiques architecturales, de la conception et des équipements du projet. Une fois en possession de toutes les informations nécessaires, le syndic pourra calculer les charges d'exploitation qui constituent les frais de service.

Bien que ces points soient mineurs dans la chaîne de travail de l'unité de gestion opérationnelle, ils influent directement sur le prix unitaire des frais d'exploitation. Par conséquent, une gestion rigoureuse, assurée par une unité de gestion opérationnelle professionnelle, est indispensable pour accompagner les investisseurs et les résidents dans l'optimisation des coûts de gestion et la transparence des activités et des services de gestion du projet.

Il apparaît clairement que, dans le contexte de forte croissance du marché immobilier vietnamien, les investisseurs doivent accorder une attention particulière à la gestion et à l'exploitation, y voyant une valeur ajoutée pour le projet et un moyen de prévenir les litiges entre copropriétaires. Le prix de vente d'un bien immobilier est fixé par l'investisseur dès la phase de conception et de mise en service du projet.

« Toutefois, le maintien des prix dépend de la qualité de la gestion et de l'exploitation du projet. Le rôle de l'unité de gestion et d'exploitation devient donc primordial dans le contexte de la multiplication des zones urbaines à forte densité de population et à offre abondante », a souligné Mme Hanh.

Source: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html