En réalité, de nombreux complexes d'appartements à Hanoï rencontrent des problèmes liés à la répartition des espaces communs et privés. Le principal conflit provient de l'incapacité des parties à définir et à s'entendre sur la nature des espaces, ce qui engendre des litiges.
Concernant cette question, les textes législatifs de l'État relatifs à la gestion et à l'exploitation des immeubles d'habitation prévoient une réglementation détaillée et exhaustive. Plus récemment, la circulaire n° 05 du ministère de la Construction , qui regroupe les textes pertinents en matière de gestion et d'exploitation des immeubles d'habitation, a été publiée.
Selon Mme Vu Kieu Hanh, directrice de la gestion immobilière chez Savills Hanoi, les conflits dans les projets d'appartements proviennent d'un manque d'exhaustivité et de transparence des réglementations régissant l'utilisation des espaces communs et privés lors du développement et de la construction du projet, malgré des dispositions légales claires. Cela engendre une ambiguïté quant à la détermination ultérieure des droits de propriété et d'usage.
De nombreux complexes d'appartements à Hanoï rencontrent des problèmes liés aux espaces communs et privés, notamment des litiges concernant les places de parking. (Photo : BG)
« Il est important de comprendre que tous les espaces liés aux systèmes structurels, aux couloirs, aux allées communes et aux systèmes indissociables sont des parties communes. Cependant, l'un des lieux les plus fréquemment sources de litiges dans les immeubles d'habitation est le parking », a ajouté Mme Hanh.
Conformément à la loi sur le logement de 2014, les espaces réservés aux vélos, aux véhicules pour personnes handicapées, aux deux-roues motorisés et aux trois-roues motorisés sont des parties communes à l'usage partagé par tous les copropriétaires. Quant aux places de stationnement pour voitures, les locataires/acquéreurs d'appartements peuvent les acheter ou les louer.
« En réalité, dans la plupart des immeubles d'habitation, les recettes générées par le stationnement des motos (en copropriété) sont reversées au fonds de fonctionnement de l'immeuble. Toutefois, l'aménagement de cet espace, la définition de la copropriété et, par conséquent, le calcul précis des recettes par moto restent flous. Cela alimente des débats permanents », a analysé Mme Hanh.
Afin de résoudre les conflits et d'en minimiser l'impact sur les phases ultérieures, Mme Hanh a indiqué que l'investisseur doit anticiper et calculer avec précision les surfaces communes et privatives dès la phase de conception, et les présenter clairement dans le contrat de vente et le rapport technico- économique relatif à l'investissement. Le conseil d'administration doit avoir accès à tous les documents d'achèvement du projet, conformément au Document consolidé 05/VBHN-BXD, la circulaire relative à la gestion et à l'utilisation des immeubles d'habitation.
De plus, le promoteur doit se concerter avec les parties concernées afin d'établir des règles relatives aux espaces et équipements communs. Ceci permettra de parvenir à un accord et à un consensus sur les questions de droits de propriété, d'usage et de protection, et ainsi de prévenir d'éventuels litiges.
Les parties communes et privatives d'un immeuble influent également sur le montant des charges que chaque copropriétaire doit payer. Selon Mme Hanh, la réglementation municipale stipule que les charges maximales pour les immeubles d'appartements avec ascenseur ne doivent pas dépasser 16 500 VND/m²/mois.
Les frais de service doivent également être inclus dans le contrat de vente. Les acheteurs doivent donc vérifier auprès des propriétaires les frais qu'ils devront payer. En effet, une fois l'immeuble en service, les résidents apprécient généralement la transparence concernant le montant des frais et l'utilisation des sommes versées. Le promoteur et la société de gestion ont donc l'obligation d'accorder une attention particulière à cette question.
Image illustrative. (Source : CP)
Les experts de Savills suggèrent que, pour déterminer des charges de copropriété appropriées, les promoteurs et les sociétés de gestion prennent en compte les facteurs ayant un impact direct sur les composantes de ces charges. Ces coûts dépendent de la taille, des caractéristiques architecturales, de la conception et des équipements du projet. Ce n'est qu'après avoir recueilli toutes les informations nécessaires que la société de gestion peut calculer les coûts d'exploitation qui constituent les charges de copropriété.
Bien que ces détails soient mineurs dans le cadre du travail global de l'unité de gestion opérationnelle, ils ont une incidence directe sur les frais d'exploitation. Par conséquent, la gestion doit être rigoureuse et assurée par une unité de gestion opérationnelle professionnelle afin d'aider les investisseurs et les résidents à optimiser les coûts de gestion et à garantir la transparence des activités et des services de gestion du projet.
Il est évident que, dans le contexte du marché immobilier vietnamien en pleine expansion, les promoteurs doivent accorder une attention particulière à la gestion opérationnelle, la considérant comme une valeur ajoutée pour le projet et un moyen de prévenir d'éventuels litiges entre les parties prenantes. Le prix de vente d'un bien immobilier est fixé par le promoteur avant même la fin des travaux et la mise en service du projet.
« Toutefois, le maintien des niveaux de prix dépend de la qualité de la gestion et de l'exploitation du projet. Le rôle de l'unité de gestion de projet devient donc crucial dans le contexte du nombre croissant de villes à forte population et à offre abondante », a souligné Mme Hanh.
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![[Photo] Le secrétaire général et président To Lam préside une réunion sur les préparatifs de l'examen d'une année de fonctionnement du système gouvernemental à trois niveaux.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/02/1780391821195_a1-bnd-4595-9717-jpg.webp)
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