« Conflit » persistant entre investisseurs et acheteurs de maisons

En réalité, de nombreux immeubles d'habitation à Hanoï rencontrent des problèmes liés aux espaces communs et privés. Le principal conflit vient du fait que les parties ne parviennent pas à définir et à s'entendre sur les espaces communs et privés, ce qui engendre des conflits entre elles.

À ce sujet, les textes législatifs de l'État relatifs à la gestion et à l'exploitation des immeubles d'habitation prévoient une réglementation détaillée et complète. Plus récemment, la circulaire n° 05 du ministère de la Construction , qui regroupe les documents relatifs à la gestion et à l'exploitation des immeubles d'habitation, a été publiée.

Selon Mme Vu Kieu Hanh, directrice du département de gestion immobilière de Savills Hanoi, les conflits dans les projets d'appartements proviennent du manque d'exhaustivité et de transparence des documents régissant l'utilisation des espaces communs et privés lors du développement et de la construction des projets par les investisseurs, bien que ces derniers soient clairement définis dans les documents juridiques. Cela crée une ambiguïté dans la détermination ultérieure des droits de propriété et d'usage.

Zone de stationnement pratique entre les investisseurs et les acheteurs de maisons image 1 — De nombreux immeubles d'appartements à Hanoi connaissent des problèmes liés aux espaces communs et privés, notamment des conflits concernant les places de stationnement. (Photo : BG)

« Il est important de comprendre que tous les espaces liés au système structurel, les couloirs, les passages communs et les systèmes indissociables sont des espaces communs. Cependant, le parking est un espace souvent source de litiges dans les immeubles d'habitation », a ajouté Mme Hanh.

Conformément à la loi sur le logement de 2014, les emplacements réservés aux vélos, aux véhicules pour personnes handicapées, aux deux-roues motorisés et aux trois-roues motorisés sont la propriété commune et l'usage partagé des copropriétaires. Quant aux emplacements réservés aux voitures, les locataires/acquéreurs peuvent les acheter ou les sous-louer.

En réalité, dans la plupart des immeubles d'habitation, les revenus du parking moto (en copropriété) sont reversés au fonds de roulement de l'immeuble. Cependant, la planification de cet espace, le montant de la copropriété et, par conséquent, la détermination des revenus spécifiques par véhicule restent flous. Cela donne lieu à d'interminables débats », a analysé Mme Hanh.

Pour résoudre les conflits et limiter les impacts sur les étapes suivantes, a déclaré Mme Hanh, les investisseurs doivent anticiper et calculer correctement les espaces communs et privés dès la conception, et les présenter clairement dans le contrat de vente et le rapport économique et technique d'investissement. Le conseil d'administration doit avoir accès à tous les documents d'achèvement du projet, conformément aux dispositions de la circulaire n° 05/VBHN-BXD relative à la réglementation de la gestion et de l'utilisation des immeubles d'habitation.

De plus, l'investisseur doit convenir avec les parties concernées de l'établissement de règles pour les parties communes et les installations. Par la suite, il doit parvenir à un accord général et à un consensus sur les droits, l'utilisation et la protection des biens afin d'éviter tout litige.

Les parties communes et privées du projet sont également liées à la détermination des frais de service que chaque propriétaire doit payer. Selon Mme Hanh, la réglementation sur les frais de service maximum pour les immeubles d'appartements avec ascenseur en ville ne doit pas dépasser 16 500 VND/m²/mois.

Les frais de service doivent également être inclus dans le contrat de vente. L'acheteur doit donc se référer au montant des frais que les propriétaires doivent contribuer. En effet, lors de la mise en service, les résidents privilégient généralement la transparence quant au montant des frais et à l'utilisation des fonds versés. L'investisseur et le gestionnaire doivent donc être particulièrement attentifs à cette question.

Zone de stationnement longue distance entre investisseurs et acheteurs de maisons, photo 2 — Photo d'illustration. (Source : CP)

Les experts de Savills estiment que, pour déterminer le prix approprié des services, les investisseurs et les gestionnaires doivent prendre en compte les facteurs qui influent directement sur le coût des services d'un immeuble. Ce coût dépend de la taille, des caractéristiques architecturales, de la conception et des équipements du projet. Après avoir obtenu toutes les informations nécessaires, le gestionnaire peut calculer les coûts d'exploitation qui constituent les frais de service.

Bien qu'il s'agisse de points mineurs dans la chaîne de travail de l'unité de gestion opérationnelle, ils ont une incidence directe sur le prix unitaire des frais d'exploitation. Par conséquent, la gestion doit être rigoureuse et assurée par une unité de gestion opérationnelle professionnelle afin d'aider les investisseurs et les résidents à optimiser les coûts de gestion et à garantir la transparence des activités et des services de gestion du projet.

Il est évident que, compte tenu du fort développement du marché immobilier vietnamien, les investisseurs doivent accorder une attention particulière à la gestion et à l'exploitation, les considérant comme une valeur ajoutée pour le projet et une solution pour éviter les risques de litiges entre les parties prenantes. Le prix de vente d'un bien immobilier est planifié par l'investisseur dès la conception et la mise en service du projet.

« Cependant, le maintien des prix dépend de la qualité de la gestion et de l'exploitation du projet. Le rôle de l'unité de gestion et d'exploitation devient donc crucial dans le contexte de la multiplication des zones urbaines à forte densité de population et à forte offre », a souligné Mme Hanh.

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