Il conviendrait d'envisager une réglementation relative à l'établissement de listes périodiques de prix fonciers.

Il est nécessaire de clarifier le contenu de 5 méthodes d'évaluation foncière

Le projet de loi foncière (modifié) a été soumis au Comité permanent de l'Assemblée nationale lors de la 23e session (séance ordinaire de mai 2023) et devrait continuer à être examiné par l'Assemblée nationale lors de la prochaine 5e session.

Le vice-Premier ministre et ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Tran Hong Ha, a déclaré qu'une consultation publique sur le projet de loi foncière (modifiée) avait été organisée du 3 janvier au 15 mars 2023. Cette consultation, menée avec sérieux, de manière simultanée, démocratique, scientifique, publique, transparente et approfondie, a permis d'assurer sa pertinence et son efficacité. Elle a pris de nombreuses formes, jusqu'au niveau local (communes, quartiers, villes, zones résidentielles et groupes résidentiels), mobilisant la plupart des organismes et organisations du système politique et toutes les classes sociales. Elle a suscité l'intérêt de nombreuses catégories de la population, tant au Vietnam qu'à l'étranger, et s'est ainsi transformée en une véritable activité politique et un événement politico-juridique majeur. Les avis recueillis témoignent d'un vif intérêt, d'un grand enthousiasme et d'un sens aigu des responsabilités.

il convient de prendre en compte les réglementations en matière de construction avec des prix fonciers fixes, figure 1 — La 23e session du Comité permanent de l'Assemblée nationale (session ordinaire de mai 2023).

En réponse aux commentaires du public, des scientifiques et des experts, le gouvernement a chargé l'organisme de rédaction de se coordonner avec les organismes compétents pour finaliser le rapport synthétisant les opinions du public, le rapport expliquant et recueillant les opinions du public, et le rapport évaluant les impacts supplémentaires sur les nouveaux contenus et le projet de loi foncière (modifié).

En conséquence, concernant l'application du droit, la majorité des avis approuvent les dispositions relatives à son application telles que présentées dans le projet de loi. Parallèlement, il est proposé de stipuler que la loi foncière est la loi originelle et que les lois relatives au foncier doivent être conformes à celle-ci. Certains avis suggèrent de compléter l'application par des dispositions spécifiques de lois spécialisées. D'autres avis proposent de ne pas inclure ces dispositions et d'appliquer plutôt les dispositions de la loi sur la promulgation des actes juridiques. Le projet de loi a été révisé et certains passages ont été modifiés afin d'être plus appropriés.

Le Comité permanent des finances et du budget estime que le prix des terrains constitue le point le plus complexe et le plus important du projet de loi, car il détermine les droits et obligations financières des entités concernées. La plupart des litiges fonciers proviennent d'un désaccord sur les prix des terrains. Par conséquent, le projet de loi doit préciser et clarifier les principes, les bases et les méthodes d'évaluation foncière. Il est notamment proposé de stipuler clairement les « autres facteurs influant sur les prix des terrains », en précisant notamment ceux qui servent de base à leur détermination ; de stipuler les « informations sur les recettes, les coûts et les revenus tirés de l'utilisation des terrains selon le marché », en précisant le marché d'origine de ces informations, leur fondement juridique, leur fiabilité et leur exactitude, etc.

Le projet de loi recense cinq méthodes d'évaluation foncière. Toutefois, leur contenu, leur application à chaque type de terrain et l'ordre de priorité qui leur est attribué restent flous. Par conséquent, le gouvernement doit compléter les dispositions du projet de loi en précisant les principes des méthodes d'évaluation foncière, afin de pouvoir ensuite formuler des directives spécifiques.

Les membres de la Commission des finances et du budget ont suggéré de clarifier le contenu du règlement stipulant que « le Comité populaire provincial publie la liste annuelle des prix fonciers après approbation du Conseil populaire du même niveau ». Sous quelle forme et avec quel contenu le Conseil populaire approuvera-t-il cette liste ? Si le Conseil populaire a adopté une résolution approuvant la liste des prix fonciers, la décision du Comité populaire de publier cette liste sera-t-elle différente de la résolution du Conseil populaire ?

L’ajustement des prix fonciers ne devrait être réglementé qu’en cas de fluctuation de l’IPC de 10 % ou plus.

Préoccupé par ce contenu, le député Hoang Van Cuong a déclaré que la réglementation prévoyant l'établissement annuel d'une liste de prix fonciers était inappropriée, car elle entraînait une augmentation des coûts et des procédures en l'absence de fluctuations des prix. Par ailleurs, les députés ont également souligné que cette réglementation empêcherait un ajustement rapide des prix fonciers dans les zones où ils sont élevés. En conséquence, il serait préférable de ne pas réglementer l'établissement périodique d'une liste de prix fonciers, mais seulement d'intervenir en cas de variation des prix fonciers supérieure ou égale à 10 % de l'indice des prix à la consommation.

il convient de prendre en compte les réglementations en matière de construction avec des prix fonciers fixes (image 2). — Il est nécessaire de préciser le contenu de 5 méthodes d'évaluation foncière. Photo à titre d'illustration.

Concernant les dispositions relatives au Conseil d'évaluation des prix fonciers, le projet de loi prévoit ce qui suit : le Comité populaire établit la liste des prix fonciers, et son président fixe les prix spécifiques des parcelles. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement assiste le Comité populaire de même niveau dans l'élaboration de cette liste et la fixation des prix. Lors de la mise en œuvre, ce ministère mandate un cabinet d'expertise foncière pour établir la liste des prix et les prix spécifiques, puis les soumet au Conseil d'évaluation des prix fonciers avant de les présenter au Comité populaire de même niveau pour décision.

Cependant, l'article 157 stipule que le Conseil d'évaluation comprend : le président du Comité populaire, qui en assure la présidence… et l'organisme de conseil en évaluation foncière. Les membres permanents de la Commission des finances et du budget ont reconnu que cette disposition relative à la composition du Conseil d'évaluation est inadéquate et ne garantit pas les principes d'objectivité et d'indépendance énoncés au paragraphe 1 de l'article 154, relatif aux principes d'évaluation foncière.

Partageant ce point de vue, le député Nguyen Hoang Mai a analysé : « L’organisme de conseil en évaluation foncière qui fournit la liste des prix des terrains et le prix précis de chaque parcelle est membre du Conseil d’évaluation foncière, chargé d’apprécier les résultats de ses propres évaluations. Le président du Comité populaire, qui fixe le prix précis du terrain, est également président du Conseil d’évaluation foncière, ce qui ne garantit pas l’objectivité des décisions. »

L’article 157, paragraphe 6, du projet de loi foncière (modifié) stipule également que « les résultats de l’évaluation foncière réalisée par le Conseil servent de base à l’autorité compétente pour fixer le barème des prix fonciers et les prix spécifiques des terrains » . Cette disposition ne garantit pas l’objectivité de l’organisme ou de la personne habilitée à fixer le barème des prix fonciers ou les prix spécifiques des terrains. À cet égard, il est recommandé d’adopter une réglementation afin d’établir une distinction claire entre les responsabilités et les pouvoirs en matière d’« évaluation foncière » et de « fixation des prix ».

Thien An

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