Le risque du prix du foncier « menace

Les fluctuations de prix sur le marché local, liées à l'émergence de grands projets, ont créé des prix fonciers virtuels, obligeant les cabinets de conseil à choisir une méthode de calcul pour garantir que le prix des terrains loués par la province aux investisseurs soit juste. L'attente de ce prix pour la location de grands projets dans la province est un problème complexe à bien des égards.

Une vue d'angle de NovaWorld Phan Thiet.

En voie de disparition

Le projet de complexe touristique Ocean Valley, situé dans la commune de Tien Thanh, à Phan Thiet, également connu sous le nom de projet NovaWorld Phan Thiet de Delta Valley - Binh Thuan Company Limited, est un projet de grande envergure, couvrant 1 000 hectares et s'étendant sur 7 km le long du littoral. Actuellement, le site est en phase 1 et dispose d'un réseau diversifié d'infrastructures, comprenant l'hôtel 5 étoiles Movenpick Resort Phan Thiet, le Radisson Resort Phan Thiet 4 étoiles, un golf PGA 36 trous, le parc d'attractions Circus Land, le parc aquatique Bikini Beach Square, le complexe sportif Sport Complex, une chaîne de restaurants et de cafés… Il a attiré près de 150 000 visiteurs venus séjourner, se divertir et se divertir. De ce fait, une série d'activités annexes au service des résidents et des touristes, telles que des mini-hôtels, des restaurants, des supérettes, des restaurants, des cafés, des salons de beauté, des laveries, etc., ont été, sont et sont sur le point d'être inaugurées, conformément aux plans d'affaires des investisseurs après la livraison du bâtiment. Le 19 mai, la zone urbaine touristique et économique NovaWorld de Phan Thiet a notamment été réactivée, contribuant ainsi à créer un environnement commercial attractif, stimulant les investisseurs et créant de nombreux emplois. De plus, ce projet suscite des attentes, comme l'a estimé le Comité populaire provincial : « Si le projet est mis en service dans son intégralité, il créera non seulement une destination touristique de référence pour la province de Binh Thuan, mais les travaux d'infrastructure routière qui l'accompagneront contribueront également à la création d'un vaste réseau de transport pour la province, facilitant ainsi la mise en œuvre de projets d'investissement. »

Toutefois, pour que le redémarrage soit aussi efficace que prévu, le projet doit résoudre les problèmes juridiques connexes au plus vite. Début mai 2023, la société par actions No Va Real Estate Investment Group a adressé une pétition aux dirigeants provinciaux pour soutenir la proposition de gestion des problèmes juridiques des projets Novaland à Binh Thuan, car la situation était critique. Les flux de trésorerie provenant des ventes et des prêts du projet étaient bloqués par les banques en raison de l'incapacité à finaliser les documents juridiques du projet, et de la pression du paiement d'intérêts quotidiens pouvant atteindre 50 milliards de dongs. Plus précisément, la société a proposé de résoudre d'urgence deux problèmes : permettre à l'entreprise de choisir de payer les redevances d'utilisation du sol une fois tous les 50 ans conformément à la loi et déterminer d'urgence un prix foncier raisonnable pour que l'entreprise puisse payer les redevances d'utilisation du sol, finaliser les documents juridiques du projet et les documents juridiques de vente.

Le calcul des prix fonciers spécifiques, qui n'est pas une nouveauté, est considéré comme un rappel à l'ordre pour que le projet soit achevé selon le calendrier prévu d'ici fin 2025. Il s'agit également d'un problème auquel les autorités provinciales ont accordé une grande attention et ont coordonné leurs efforts pour le résoudre. Cependant, lors de sa mise en œuvre, les avis divergent et sont limités par la réglementation, en particulier pour des projets d'une envergure et d'une polyvalence telles que NovaWorld Phan Thiet, une initiative sans précédent à Binh Thuan. C'est pourquoi, fin mars 2023, le Comité populaire provincial a adressé un document au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement demandant des conseils pour résoudre les difficultés liées à la détermination des prix fonciers spécifiques afin de calculer le loyer foncier du projet de complexe touristique Ocean Valley.

De nombreux problèmes

Le contenu du document ci-dessus montre que le projet de complexe touristique Ocean Valley a obtenu un bail foncier par le Comité populaire provincial pour une superficie totale de 963 hectares en 8 phases. Actuellement, l'entreprise prépare la neuvième phase des documents de bail foncier, d'une superficie de 4,74 hectares. Au cours de ce processus, le projet a été approuvé par le Comité populaire provincial pour appliquer temporairement le prix du terrain figurant dans la liste des prix fonciers multiplié par le coefficient d'ajustement du prix du terrain (coefficient K) afin de déterminer le prix du terrain pour le calcul du loyer foncier pour la zone louée dans de nombreux documents de 2017 à ce jour. En conséquence, l'entreprise a temporairement versé le loyer foncier au budget provincial, après déduction des indemnités, des défrichements et des avances de réinstallation, le montant restant s'élevant à 139,33 milliards de dongs.

Cependant, le prix précis du terrain calculé pour le projet approuvé par le Comité populaire provincial n'est pas encore disponible. Actuellement, le Département provincial de l'aménagement du territoire a mandaté un cabinet de conseil pour le conseiller sur la détermination du prix du terrain pour ce projet. Lors de l'analyse et de l'évaluation de l'ampleur et de la nature du projet, ainsi que de la réalité du marché dans la zone d'évaluation, le cabinet a proposé d'appliquer la méthode de l'excédent, conformément aux dispositions de l'article 6 de la circulaire n° 36/2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, pour réaliser l'évaluation. Cependant, des difficultés subsistent. Il s'agit notamment de déterminer le moment de l'évaluation, car l'article 108, clause 3, de la loi foncière de 2013 stipule : « Le moment du calcul des redevances d'utilisation du sol et du loyer foncier est celui où l'État décide d'attribuer des terres, de les louer, d'autoriser le changement d'affectation du sol et de reconnaître les droits d'utilisation du sol. » Entre-temps, le projet a bénéficié de huit décisions de bail foncier du Comité populaire provincial, de 2014 à 2021. De plus, le plan de construction détaillé au 1/500 du projet a été approuvé à une certaine date, et l'évaluation à différentes périodes a entraîné des délais d'évaluation et d'approbation du plan de construction détaillé au 1/500, ce qui a compliqué l'application de la base juridique et le traitement des informations saisies. De plus, le projet a connu des délais d'évaluation avant l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2013. Par conséquent, les avis divergent actuellement sur la base juridique des méthodes d'évaluation, l'autorité de mise en œuvre et l'évaluation foncière spécifique.

Français Outre les recommandations mentionnées ci-dessus, le Comité populaire provincial a également demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de fournir des orientations spécifiques sur les taux d'intérêt sur les investissements ; les normes, les prix unitaires ; et les méthodes de calcul du glissement des prix de construction dans les cas où la date de publication des taux d'intérêt sur les investissements et des estimations d'investissement ne coïncide pas avec la date d'évaluation. Dans le même temps, il devrait y avoir des critères spécifiques pour déterminer la similarité des actifs comparables ; des méthodes pour prouver la similarité des actifs comparables et des actifs évalués ; une base pour déterminer le taux d'augmentation des prix de location et des prix de vente pour les actifs à long terme. Parce que ce projet est de grande envergure avec de nombreux éléments d'investissement et d'affaires complexes, y compris des éléments d'affaires spéciaux qui ne sont pas encore disponibles dans la province de Binh Thuan. Par conséquent, si nous trouvons rapidement une solution pour le prix spécifique du terrain afin de calculer le loyer foncier et si nous coordonnons l'ouverture de NovaWorld Phan Thiet au bon moment, cela créera non seulement une symbiose entre les entreprises qui jouent un rôle moteur dans la région, mais aussi stimulera l'essor d'une nouvelle destination touristique attractive et permettra à Binh Thuan de devenir le leader du tourisme touristique dans la région. De plus, cela ouvrira la voie à un calcul de prix fonciers adéquats, permettant ainsi à de grands parcs industriels comme Ham Tan de démarrer leurs travaux.

Concernant l'avancement de l'approbation des prix spécifiques des terrains, le Comité populaire provincial a présenté un rapport au Comité permanent du Comité provincial du Parti pour examen dans les rapports n° 218/BC-UBND du 26 octobre 2022 et n° 186/BC-UBND du 16 septembre 2022. Par conséquent, la Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company recueille actuellement des informations supplémentaires pour compléter les résultats de l'évaluation. Plusieurs entreprises de la province se coordonnent et fournissent des informations pour faciliter la détermination des prix des terrains pour le projet susmentionné.

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