Le risque de hausse des prix fonciers « menace » le développement.

Les fluctuations des prix sur le marché régional, lors de l'émergence de grands projets, ont créé des prix fonciers artificiels, obligeant les firmes de consultants à choisir des méthodes de calcul pour s'assurer que les terrains loués par la province aux investisseurs sont au juste prix. Les grands projets en attente de la fixation de ces prix fonciers dans la province soulèvent des problèmes complexes à bien des égards.

Vue panoramique de NovaWorld Phan Thiet.

C'est crucial.

Le complexe touristique Ocean Valley, situé dans la commune de Tien Thanh, à Phan Thiet, également connu sous le nom de NovaWorld Phan Thiet, est un projet d'envergure développé par Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd. Il s'étend sur 1 000 hectares et longe 7 km de littoral. La première phase est actuellement opérationnelle et propose une large gamme d'équipements, notamment le Movenpick Resort Phan Thiet (5 étoiles), le Radisson Resort Phan Thiet (4 étoiles), un parcours de golf PGA de 36 trous, le parc d'attractions Circus Land, le Bikini Beach Square and Park, un complexe sportif, ainsi qu'un grand nombre de restaurants et de cafés. Ces dernières années, le complexe a attiré près de 150 000 visiteurs venus s'y loger, se détendre et se divertir. Par conséquent, de nombreux services de proximité destinés aux résidents et aux touristes, tels que des mini-hôtels, des restaurants, des supérettes, des points de restauration, des cafés, des salons de beauté, des blanchisseries, etc., ont déjà vu le jour, sont actuellement en activité et d'autres sont en préparation, conformément aux plans d'affaires des investisseurs, après la livraison des terrains. Le 19 mai, la relance de la Cité économique et touristique NovaWorld Phan Thiet a continué de créer un environnement commercial attractif, stimulant les investisseurs et générant simultanément de nombreux emplois. De plus, comme l'a souligné le Comité populaire provincial : « Si le projet dans son intégralité devient opérationnel, il permettra non seulement de créer une destination touristique de référence pour la province de Binh Thuan, mais les infrastructures de transport associées contribueront également à la mise en place d'un vaste réseau de transport provincial, facilitant ainsi la réalisation de projets d'investissement. »

Toutefois, pour que la reprise soit aussi efficace que prévu, il est impératif de lever au plus vite les obstacles juridiques qui entravent le projet. Début mai 2023, la société par actions Nova Real Estate Investment Group a sollicité l'aide des autorités provinciales afin de résoudre les problèmes juridiques auxquels étaient confrontés les projets de Novaland à Binh Thuan, la situation étant critique. Les recettes des ventes et les prêts liés au projet étaient bloqués par les banques en raison de procédures juridiques incomplètes, aggravées par des intérêts journaliers pouvant atteindre 50 milliards de VND. Plus précisément, la société a demandé la résolution urgente de deux points essentiels : l'autorisation de payer les redevances foncières en un seul versement sur 50 ans, comme le prévoit la loi, et la fixation urgente d'un prix du terrain raisonnable permettant à la société de s'acquitter de ces redevances et de finaliser les procédures juridiques relatives au projet et aux ventes.

La détermination du prix précis des terrains n'est pas un problème nouveau ; elle rappelle l'importance d'accélérer la réalisation du projet conformément au calendrier prévu pour fin 2025. Cependant, il s'agit également d'une question qui préoccupe fortement les autorités provinciales et pour laquelle elles ont coordonné leurs efforts. Néanmoins, des divergences d'opinions et des obstacles persistent quant à l'application de la réglementation, notamment pour un projet d'une telle envergure et à usage multiple comme NovaWorld Phan Thiet, sans précédent dans la province de Binh Thuan. C'est pourquoi, fin mars 2023, le Comité populaire provincial a adressé un document au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement afin de solliciter des orientations sur la résolution des difficultés liées à la détermination du prix précis des terrains pour le calcul des redevances de location du projet de complexe touristique Ocean Valley.

De nombreux obstacles

Le document susmentionné indique que le projet de complexe touristique Ocean Valley a obtenu des baux fonciers du Comité populaire provincial pour une superficie totale de 963 hectares, répartis en huit phases. Actuellement, la société prépare la demande pour la neuvième phase de bail, portant sur une superficie de 4,74 hectares. Durant cette procédure, le Comité populaire provincial a accepté d'appliquer, à titre provisoire et pour plusieurs documents datant de 2017 à aujourd'hui, le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers, multiplié par le coefficient d'ajustement des prix (coefficient K), afin de déterminer le prix servant au calcul des redevances de bail. En conséquence, la société a versé provisoirement les redevances de bail au budget provincial, après déduction des acomptes versés pour les indemnisations, le déblaiement des terrains et le relogement des populations, ce qui représente un solde de 139,33 milliards de VND.

Toutefois, le prix précis du terrain pour le projet approuvé par le Comité populaire provincial n'a pas encore été fixé. Actuellement, le Département provincial de la gestion foncière a mandaté un cabinet de conseil pour déterminer ce prix. Après avoir analysé et évalué l'envergure et la nature du projet, ainsi que les conditions du marché dans la zone concernée, le cabinet de conseil a proposé d'appliquer la méthode de l'excédent, conformément à l'article 6 de la circulaire n° 36/2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement. Cependant, certaines difficultés se posent. L'une d'elles concerne la détermination du moment de l'évaluation, car l'article 108, paragraphe 3, de la loi foncière de 2013 stipule : « Le moment du calcul des redevances d'utilisation et de location des terres est celui où l'État décide d'attribuer ou de louer une terre, d'autoriser un changement de destination ou de reconnaître des droits d'utilisation des terres. » Parallèlement, le projet a fait l'objet de huit décisions d'octroi de bail foncier auprès du Comité populaire provincial, entre 2014 et 2021. De plus, le plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 a été approuvé à une date précise. Les évaluations réalisées à différentes périodes ont engendré des divergences entre la date d'évaluation et la date d'approbation du plan de construction détaillé à l'échelle 1/500, ce qui complique l'application du cadre juridique et le traitement des données. En outre, certaines évaluations du projet sont antérieures à l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2013. Par conséquent, des divergences d'opinions persistent quant au fondement juridique de la méthodologie d'évaluation, à l'autorité compétente pour l'appliquer et à l'évaluation foncière spécifique à chaque période.

Outre les orientations proposées concernant le contenu susmentionné, le Comité populaire provincial a également demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de fournir des directives précises sur les taux de capital d'investissement, les normes et les prix unitaires, ainsi que sur les méthodes de calcul de l'indexation des prix de construction lorsque la date de publication des taux de capital d'investissement et des estimations d'investissement ne coïncide pas avec la date d'évaluation. De plus, des critères spécifiques sont nécessaires pour déterminer le degré de similarité entre les actifs comparables, les méthodes permettant de prouver cette similarité avec les actifs évalués, et les bases de calcul du taux d'augmentation des prix de location et de vente des actifs à long cycle d'exploitation. En effet, le projet est d'envergure et comporte de nombreux éléments d'investissement et d'exploitation complexes, dont certains sont uniques et inédits dans la province de Binh Thuan. Par conséquent, si une solution est rapidement trouvée concernant le prix foncier spécifique servant au calcul des redevances de location, et si les opérations de NovaWorld Phan Thiet peuvent être facilitées dans les meilleurs délais, cela profitera non seulement à l'entreprise leader de la région, mais contribuera également au dynamisme d'une nouvelle destination touristique attractive, permettant à Binh Thuan de se hisser au rang de leader du tourisme de villégiature dans la région. De plus, cela permettra d'instaurer une approche adaptée en matière de tarification foncière, autorisant ainsi le lancement de la construction de grandes zones industrielles comme celle de Ham Tan…

Concernant l'état d'avancement de l'approbation des prix fonciers, le Comité populaire provincial a soumis des rapports au Comité permanent du Parti provincial pour examen (rapports n° 218/BC-UBND du 26 octobre 2022 et n° 186/BC-UBND du 16 septembre 2022). En conséquence, la société par actions d'évaluation et d'investissement Saigon Thai Duong recueille actuellement des informations complémentaires afin de finaliser l'évaluation. Plusieurs entreprises de la province collaborent et fournissent des informations pour appuyer la détermination du prix foncier du projet.

Source: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-109185.html