Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement (MARD) recueille largement les avis des organisations et des particuliers pour finaliser le projet de loi portant modification et complément d'un certain nombre d'articles de la loi foncière de 2024, avant de le soumettre à l'Assemblée nationale pour examen lors de la 10e session du 15e mandat.
Supprimer de nombreux goulots d'étranglement
Selon le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, après plus d'un an de mise en œuvre, la loi foncière de 2024 a révélé une série de problèmes. Les limitations de la réglementation actuelle non seulement compliquent l'investissement et le développement de projets pour les entreprises, mais affectent également directement les droits des personnes, notamment dans les procédures telles que l'octroi de certificats, le changement d'affectation des terres, le morcellement des parcelles ou l'obtention d'indemnisations en cas de récupération de terres.
Les experts affirment que la détermination directe des prix des terrains par l’État contribuera à prévenir les prix virtuels.
L'un des principaux obstacles mis en évidence est l'inadéquation de l'aménagement du territoire et des plans d'occupation des sols, qui ne sont pas adaptés au modèle actuel de gouvernement local à deux niveaux. L'aménagement annuel du territoire au niveau du district n'est plus pratique, prend du temps, engendre des procédures supplémentaires et ralentit le processus de mise en exploitation des terres. De nombreux ménages doivent attendre la mise à jour du plan d'occupation des sols, ce qui les prive d'opportunités de production et d'activité, entraînant des pertes importantes.
Concernant le mécanisme d'attribution et de location des terres, les projets sont actuellement principalement mis en œuvre par le biais d'enchères ou d'appels d'offres. Cependant, ces processus s'avèrent complexes et se chevauchent en raison de leur dépendance à de nombreuses autres lois, ce qui allonge le processus de préparation des projets.
Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a notamment proposé de clarifier le rôle de l'État dans la fixation des prix des terres, en tant que représentant du propriétaire. Ainsi, sur le marché primaire, incluant l'attribution, la location et le changement d'affectation des terres, les prix des terres doivent être déterminés par l'État, sans dépendre d'organismes de conseil. En revanche, sur le marché secondaire, c'est-à-dire lors des activités d'achat, de vente, de transfert et d'hypothèque des droits d'utilisation des terres, les prix des terres seront convenus entre les parties elles-mêmes, l'État jouant un rôle régulateur indirect par le biais de la planification, des infrastructures et des instruments financiers.
Cependant, dans la réalité, l'évaluation foncière primaire dépend encore largement des résultats des consultations et des prix secondaires, tandis que la méthode spécifique de détermination des prix présente encore de nombreuses lacunes, manque de transparence et ne reflète pas fidèlement l'évolution du marché. Cela affaiblit le rôle régulateur de l'État, affecte l'avancement de la mise en œuvre des projets et engendre de nombreuses frustrations lorsque les populations récupèrent leurs terres sans que le niveau d'indemnisation soit proche de leur valeur réelle.
Un autre problème relevé par le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement est l'imprécision dans l'application des méthodes d'évaluation, notamment la méthode de l'excédent, qui dépend des données du marché, des types d'investissement et des prix de location des terres. Parallèlement, le marché des droits d'utilisation des terres connaît de fortes fluctuations, et les données reposent principalement sur d'anciens prix, qui ne reflètent ni la valeur réelle ni le potentiel futur. Cela entraîne souvent des pertes pour les populations, notamment en milieu rural, car la valeur réelle des terres n'est pas reflétée avec précision dans les transactions.
Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d' économie environnementale de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la modification de la loi foncière était nécessaire et cohérente avec l'orientation du développement d'une économie de marché socialiste. Selon lui, de nombreuses dispositions de la loi actuelle ne sont pas vraiment adaptées à la réalité et aux besoins des entreprises. En particulier, la perception des droits d'utilisation des terres lors de la conversion de terrains en terrains résidentiels augmente rapidement, atteignant jusqu'à 38 fois dans certaines villes comme Hô-Chi-Minh-Ville. De ce fait, de nombreuses personnes ne peuvent plus exercer leurs droits d'usage légaux.
Selon lui, la décision de l'État sur les prix fonciers primaires est un pas dans la bonne direction, visant à contrôler l'instabilité du marché, notamment dans le contexte actuel où la spéculation foncière, les enchères et les annulations de dépôts… font grimper les prix de manière anormale. Cependant, le Dr Thuan a souligné la nécessité de distinguer clairement les prix primaires des prix secondaires dans le système d'évaluation foncière. « L'application du coefficient K dans les documents d'orientation permettra de déterminer les prix secondaires à partir des prix primaires, et constituera en même temps un outil efficace pour l'État afin de réguler et de stabiliser le marché », a-t-il déclaré.
Cet expert a également souligné que la loi doit clairement préciser dans quels cas les prix primaires et secondaires sont appliqués. Les décrets et circulaires d'accompagnement contribueront à préciser et à fournir des orientations détaillées pour garantir la faisabilité pratique.
Besoin d’outils adéquats pour réguler et assurer la transparence
Bien que la proposition de conférer à l'État le pouvoir de décider des prix fonciers primaires soit jugée nécessaire pour garantir son rôle de représentation de la propriété foncière de l'ensemble du peuple, de nombreux avis expriment encore la crainte que, faute de facteurs de marché dans la fixation des prix, la situation de « double prix » sur le marché foncier ne se reproduise. Cela affecte non seulement la transparence du marché, mais peut également entraîner des pertes budgétaires et créer des inégalités entre les parties impliquées dans la transaction.
La situation du « double prix » était courante par le passé : une même parcelle de terrain affichait deux prix différents : le prix indiqué dans le contrat et les documents de calcul des obligations financières était souvent bien inférieur au prix réel de la transaction sur le marché. La principale raison était que la liste des prix fonciers publiée par l'État ne reflétait pas rapidement les fluctuations du marché, ce qui entraînait un écart important entre le prix officiel et le prix réel.
M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré que si l'État est seul habilité à fixer les prix des terrains sans tenir compte des avis du marché, cela conduira facilement à une tarification non objective, provoquant la réapparition du « mécanisme du double prix ». Selon lui, la tarification doit être fondée sur les principes du marché afin de garantir l'équité entre toutes les parties, y compris l'État, les entreprises et les investisseurs. M. Thang a déclaré que si l'État attribue les terrains, fixe les prix et collecte les fonds, cela revient à « jouer au football et dénoncer en même temps », sans mécanisme de contrôle indépendant.
Selon lui, au lieu d'éliminer complètement le facteur marché, la loi devrait envisager de classer les utilisateurs des terres afin de leur fournir des politiques de soutien appropriées. Par exemple, il est possible d'exonérer ou de réduire les obligations financières des groupes défavorisés lors d'un changement d'affectation des terres, comme l'ont proposé de nombreux experts.
De son côté, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré qu'il ne fallait pas trop s'inquiéter de la situation de double prix ni de la possibilité que les entreprises exploitent les politiques foncières. Selon lui, l'État dispose de tous les outils réglementaires, des impôts aux crédits, pour contrôler l'immobilier et prévenir les profits excessifs. « L'État a pleinement le droit de fixer les prix des terrains sur le marché primaire, car il s'agit d'un droit du propriétaire représentant l'ensemble de la population. En revanche, le marché secondaire, où se déroulent les transactions civiles entre particuliers et entreprises, est celui où le marché doit s'autoréguler », a-t-il souligné.
En fait, ces deux dernières années, le contrôle fiscal, la notarisation et la gestion des transferts immobiliers ont été mis en œuvre avec une rigueur extrême. Nombreux sont ceux qui, auparavant, demandaient aux acheteurs de déclarer des prix bas pour réduire leurs impôts, sont désormais contraints de se conformer à la réglementation, car les agences de notarisation et fiscales n'autorisent plus les déclarations de prix bas et exigent même de refaire les documents en cas d'écarts inhabituels. M. Pham Huu T., investisseur immobilier à Lam Dong , a déclaré qu'il déclarait auparavant des prix de transfert immobilier bas pour réduire les coûts, mais que depuis que les agences ont durci leurs règles, il le fait de manière très stricte. « Les acheteurs refusent désormais de déclarer des prix bas. Ils craignent d'être lourdement imposés lors de la vente ultérieure, et exigent donc qu'ils déclarent le prix réel », a déclaré M. T.
M. Nguyen Dang Phu, courtier à Hô-Chi-Minh-Ville, a confirmé que le problème de double déclaration de prix avait quasiment disparu. Les autorités fiscales ont été très impliquées. Certains cas de fausse déclaration ont donné lieu à des convocations, voire à des poursuites pénales. Désormais, acheteurs et vendeurs sont pris au sérieux : celui qui paie la taxe est responsable.
Contribuer au blocage des prix virtuels
Selon M. Le Hoang Chau, l'évaluation actuelle par des organismes de conseil et des conseils d'évaluation crée facilement des failles, allant même jusqu'à la « collusion » lors de la détermination de la valeur foncière. Il est donc nécessaire que l'État détermine directement les prix sur le marché primaire. Sur le marché secondaire, le mécanisme du marché devrait fonctionner pleinement, sous le contrôle de l'État par le biais d'instruments fiscaux. Cette approche contribue non seulement à la transparence des prix fonciers, mais aussi à calmer le marché immobilier et à prévenir les prix virtuels gonflés par la spéculation.
Source : https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
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