Alors que le marché est en pleine effervescence, les terrains disponibles dans le centre-ville se raréfient, les procédures se durcissent et les prix augmentent de jour en jour. Parallèlement, les provinces limitrophes d'Hô-Chi-Minh-Ville, riches en terrains disponibles, en infrastructures et bénéficiant d'un marché encore peu développé, présentent un fort potentiel de hausse des prix, ce qui explique le désintérêt de nombreux investisseurs.
Par ailleurs, le développement économique des banlieues et la réorientation des investissements de nombreuses entreprises ont favorisé la demande de logements, qui augmente de jour en jour, notamment pour les villas, les maisons de ville et les terrains à bâtir. Des provinces comme Dong Nai, Long An , Binh Duong et Ba Ria-Vung Tau, bénéficiant d'un important développement de leurs infrastructures routières grâce à des projets majeurs tels que les autoroutes Ben Luc-Long Thanh et Trung Luong-My Thuan, contribuent à cette croissance.
Tous ces éléments facilitent les échanges et les communications économiques entre les localités, le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville et les provinces voisines. C'est pourquoi, début 2022, le marché immobilier des provinces périphériques d'Hô-Chi-Minh-Ville est devenu une véritable mine d'or pour les investisseurs. De nombreuses prévisions indiquent également que d'ici 2025, ce marché immobilier connaîtra un développement et une croissance encore plus rapides.
Les terrains situés dans les provinces périurbaines, dont les infrastructures sont sous-développées, ont attiré l'attention de nombreux investisseurs.
Cependant, face au gel général du marché depuis fin 2022, le marché immobilier de la banlieue d'Hô-Chi-Minh-Ville est en déclin constant. Ces derniers temps, l'intérêt des acheteurs et le nombre d'annonces immobilières dans ce secteur ont particulièrement chuté.
D'après les données du rapport sur le marché immobilier d'avril 2023 de Batdongsan.com.vn, à Binh Duong , le nombre d'annonces, tous types confondus, a considérablement diminué. Plus précisément, les terrains ont baissé de 22 %, les appartements de 17 % et les villas de 12 % par rapport au mois précédent. Parallèlement, l'intérêt pour chaque type de bien a également diminué : les terrains représentent 13 %, les appartements 8 % et les terrains à bâtir 22,2 %.
Parallèlement, l'intérêt pour les différents types de locations a sensiblement augmenté, mais le nombre d'annonces a fortement diminué pour tous les types de logements par rapport à mars 2023. Cela montre que la demande locative augmente fortement alors que l'offre sur le marché reste stable.
Le nombre d'annonces immobilières à Binh Duong a diminué dans toutes les catégories.
À Long An également, l'intérêt pour tous les types de biens immobiliers a diminué, à l'exception des maisons individuelles. Le nombre d'annonces d'appartements, de villas et de terrains a fortement baissé par rapport au mois précédent. Cette baisse est particulièrement marquée pour les terrains à bâtir (en recul de 31 %) et les villas et maisons de ville (en baisse de 24,9 %). Parallèlement, la demande de location de maisons, de chambres et d'appartements a continué d'augmenter fortement, seuls les entrepôts et les usines ont connu un léger recul.
Il est à noter que l'intérêt pour l'immobilier dans le district de Thu Thua et la ville de Tan An a maintenu sa croissance ces derniers temps. Selon les experts, cette hausse s'explique par le fort potentiel de développement de ces localités, situées à l'interface entre deux grandes métropoles : le delta du Mékong et Hô Chi Minh-Ville. De nombreux projets y sont actuellement promus afin d'anticiper les besoins du marché, ce qui justifie l'intérêt persistant des investisseurs.
Concernant le marché immobilier de la province de Dong Nai, où l'offre de maisons de ville et de villas est importante, le nombre d'annonces pour ce type de biens a continué d'augmenter par rapport aux mois précédents, tandis que celui des autres types de biens a diminué. À l'instar du marché en général, l'intérêt pour tous les types de biens immobiliers à Dong Nai a enregistré une baisse.
Parallèlement, la demande de logements locatifs a fortement augmenté, à l'instar de Long An et Binh Duong. Cette demande pourrait s'expliquer par la tendance à privilégier la location longue durée à l'achat direct, notamment chez les personnes ayant un réel besoin de se loger. Ce phénomène s'explique par le fait que les prix de l'immobilier n'ont pas encore retrouvé leur niveau initial et que les taux d'intérêt des prêts restent peu attractifs pour les acquéreurs.
Interrogé par des journalistes et le public, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a déclaré que le recul des transactions foncières s'explique principalement par la forte baisse de la demande d'investissement et de spéculation dans ce domaine. En effet, le marché est actuellement privilégié par les personnes ayant un réel besoin de se loger. Ces dernières s'intéressent peu aux terrains, un type de bien qui ne répond pas à leurs besoins immédiats en matière de logement. De plus, les terrains destinés aux investisseurs sont souvent situés loin des centres urbains.
« Le foncier est un produit qui fait l’objet d’investissements et de spéculations plus importants que les autres segments. Lorsque le marché est dynamique, le foncier est le premier segment à voir son prix augmenter, et lorsqu’il est en crise, c’est lui qui est le plus touché. Sans compter que la récente baisse de confiance et l’impossibilité de prévoir avec précision le moment de la reprise du marché immobilier incitent également de nombreuses personnes à hésiter à investir dans l’achat de terrains actuellement », a analysé M. Tuan.
Selon cet expert, le marché immobilier en général, et celui des terrains et des maisons de ville en particulier, est atone depuis mi-2022. Toutefois, les fortes baisses de prix visant à écouler les biens se concentrent principalement dans les zones résidentielles sous-développées, où les services, les infrastructures et les approvisionnements sont limités. Dans ces zones, les projets fonciers sont surtout le fait de spéculateurs qui accumulent des biens en prévision d'une hausse des prix. Ces terrains ne répondent pas aux besoins réels en matière de logement et ne se prêtent pas à une exploitation commerciale, ce qui explique leur manque d'attractivité.
Concernant la situation opérationnelle du deuxième trimestre 2023, de nombreux bureaux d'études prévoient une offre stable et une demande peu fluctuante, compte tenu du contexte économique difficile. Le marché secondaire devrait également rester relativement stable. Long An devrait conserver la majeure partie de l'offre de terrains et de maisons de ville neufs, suivie de Binh Duong et d'Hô-Chi-Minh-Ville.
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