Contenu des différentes opinions dans le projet de loi foncière révisée

Sur de nombreux points sur lesquels les délégués n'ont pas réussi à s'entendre, le Comité permanent de l'Assemblée nationale a élaboré deux options pour recueillir des avis, notamment sur la récupération des terres à des fins de logement commercial, l'exploitation et la gestion des terres.

Le 3 octobre, l'Assemblée nationale a consacré toute la journée à l'examen du projet de loi foncière révisée. Le rapport de 413 pages portant sur l'acceptation, l'explication et la révision du projet de loi a soulevé une série de questions sur lesquelles les délégués ont exprimé des opinions divergentes.

Concernant les appels d'offres et les ventes aux enchères de projets de logements commerciaux , de logements mixtes et de projets commerciaux et de services susceptibles d'être annulés, il est prévu que les terrains défrichés soient mis aux enchères. Les terrains non défrichés mais faisant l'objet de projets d'investissement seront vendus aux enchères à des investisseurs sélectionnés. Lors des enchères, la valeur sera déterminée uniquement par le barème local, sans tenir compte de la plus-value.

Par conséquent, afin de résoudre le problème des deux mécanismes de récupération foncière, les délégués ont proposé de mettre aux enchères tous les dossiers pour garantir une valeur foncière accrue pour le budget de l'État. Dans les cas où les terrains n'ont pas été défrichés, une vente aux enchères reste possible sous certaines conditions : les investisseurs doivent disposer des ressources financières nécessaires pour assurer le défrichage. L'indemnisation est calculée comme pour l'État, c'est-à-dire selon les barèmes en vigueur, ce qui donne une valeur unifiée conformément à la réglementation en vigueur.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale a déclaré que le projet de loi clarifie les règles relatives aux enchères de droits d'utilisation des sols et aux appels d'offres pour la sélection des investisseurs chargés de la mise en œuvre des projets. Plus précisément, pour les projets nécessitant un accès préférentiel au foncier, tels que les projets de logements commerciaux, les projets mixtes (logements et commerces), le Conseil populaire provincial définit les critères de sélection des investisseurs en fonction des réalités locales ; les autres projets relèvent des enchères de droits d'utilisation des sols.

Quatre délégations de députés et d'organismes de l'Assemblée nationale ont approuvé le règlement susmentionné. Trois délégations ont exprimé des inquiétudes quant au fait que confier cette décision au Conseil populaire provincial lui conférerait des pouvoirs et des responsabilités supplémentaires sans précédent. Elles ont demandé un examen approfondi de la rationalité et de la faisabilité du règlement afin d'éviter que chaque projet ne soit examiné individuellement, ce qui pourrait facilement donner lieu à des comparaisons et à des divergences d'opinions.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale estime que ce contenu est nouveau pour les Conseils populaires provinciaux et que des retards sont possibles lors de sa mise en œuvre initiale, le Conseil populaire provincial n'ayant pas encore défini les critères et conditions nécessaires à l'examen et à la décision de chaque cas. En conséquence, le Comité permanent propose d'étudier les critères spécifiques prévus par la loi afin de servir de base à la décision des Conseils populaires provinciaux.

Nouvelle zone urbaine de Thu Thiem, ville de Thu Duc, février 2023. Photo : Thanh Tung — Nouvelle zone urbaine de Thu Thiem, ville de Thu Duc, février 2023. Photo : *Thanh Tung*

Concernant le développement, l'exploitation et la gestion des fonds fonciers, certains avis suggèrent d'examiner la nécessité et la pertinence de l'article 113 relatif aux projets utilisant des fonds fonciers créés par l'État. Sur la base des avis et rapports du gouvernement , le projet de loi propose deux options à débattre par les délégués.

La première option consiste à supprimer l'article 113, qui ne définit pas clairement la notion de « projet de création de fonds fonciers ». Le centre de développement des fonds fonciers investit uniquement dans la construction d'infrastructures techniques sur les terrains attribués afin d'organiser des ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols ; il attribue et loue des terrains pour la mise en œuvre de projets d'investissement conformément à la loi ; il loue des terrains à court terme à des organisations et des particuliers dans le cadre du fonds foncier non attribué, etc.

L'option 2 consiste à maintenir l'article 113 et à désigner le centre de développement des fonds fonciers comme investisseur chargé de la mise en œuvre des projets prévus par cet article. Le rôle du centre de développement des fonds fonciers est ainsi celui d'un investisseur public réalisant des projets de création de fonds fonciers. Par son intermédiaire, l'État devient le créateur, le structurant et le chef de file du marché foncier primaire, ce qui lui permet de lancer immédiatement des projets d'investissement.

Toutefois, le centre de développement des fonds fonciers remplit à la fois des missions de service public et mène des activités d'investissement, mobilisant des capitaux auprès d'organisations, de particuliers et d'autres sources, ce qui peut engendrer des risques lors de sa mise en œuvre. C'est pourquoi le projet de loi a intégré les avis des députés de l'Assemblée nationale et a été modifié afin de préciser les projets de récupération foncière à l'article 79, au lieu de renvoyer à l'article relatif aux projets utilisant les fonds fonciers créés par l'État.

Huit délégations de députés et d'agences de l'Assemblée nationale ont approuvé l'option 1 ; sept délégations ont approuvé l'option 2. La majorité des avis du Comité permanent de l'Assemblée nationale ont également approuvé l'option 1 et ont demandé l'avis de l'Assemblée nationale sur ce point.

Phan Thiet - Projet de tourisme et de villégiature côtier de Hoa Thang, province de Binh Thuan, juin 2023. Photo : Viet Quoc — Phan Thiet - Projet de tourisme et de villégiature côtier de Hoa Thang, province de Binh Thuan , juin 2023. Photo : *Viet Quoc*

Des propositions visent à compléter la planification de l'utilisation des terres dans le secteur du tourisme, car le projet de loi foncière ne réglemente pas encore les types d'utilisation des terres pour l'agriculture, la sylviculture et l'aquaculture dans ce secteur. Cela a des répercussions sur les investissements dans les infrastructures et les équipements des entreprises et établissements touristiques.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale estime que les terrains destinés aux zones touristiques font partie de l'indice des zones fonctionnelles dans la planification de l'utilisation des terres à tous les niveaux, un indice multifonctionnel incluant le commerce, les services, la production et les affaires... La réglementation des types d'utilisation des terres pour l'agriculture, la sylviculture et l'aquaculture dans les activités touristiques a été stipulée à l'article 218 pour les terres à usages multiples.

L'article 256, paragraphe 7, du projet de loi portant modification et complément d'un certain nombre d'articles de la loi forestière stipule que « les travaux de construction destinés à l'écotourisme, aux stations balnéaires et aux loisirs sont autorisés ; l'ordre et les procédures de construction, d'évaluation et d'approbation des projets dans les forêts à usage spécial doivent être conformes au Règlement sur la gestion forestière et aux autres dispositions légales pertinentes ».

Le projet de loi foncière révisée a fait l'objet d'observations de la part de l'Assemblée nationale lors de ses 4e et 5e sessions. L'Assemblée nationale votera et adoptera le projet de loi le matin du 29 novembre, dernier jour de la 6e session de la 15e Assemblée nationale.

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