Contenu qui reste sujet à des divergences d'opinions dans le projet de loi foncière révisée.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale a présenté de nombreux points sur lesquels les délégués n'ont pas pu parvenir à un consensus et a élaboré deux options à examiner, telles que la récupération de terres pour la construction de logements commerciaux et l'exploitation et la gestion des fonds fonciers.

Le 3 octobre, l'Assemblée nationale a consacré toute la journée à l'examen du projet de loi foncière révisée. Le rapport de 413 pages portant sur l'acceptation, l'explication et la révision du projet de loi a mis en lumière plusieurs points sur lesquels les délégués avaient encore des opinions divergentes.

Concernant les appels d'offres et les ventes aux enchères pour les projets de logements commerciaux et les projets mixtes (résidentiels et commerciaux/de services), en cas d'acquisition foncière, certains avis préconisent la vente aux enchères des terrains déjà défrichés. Les terrains non encore défrichés mais faisant l'objet de projets d'investissement devraient être mis aux enchères auprès d'investisseurs sélectionnés. Lors de la mise aux enchères, la valeur devrait être déterminée uniquement selon le barème local, sans tenir compte d'une éventuelle plus-value.

Afin de résoudre le conflit entre les deux mécanismes d'acquisition foncière, le représentant a proposé de procéder à des enchères pour tous les terrains, afin de garantir que la plus-value foncière soit reversée au budget de l'État. Même si le terrain n'a pas encore été défriché, il peut être mis aux enchères sous conditions : les investisseurs doivent alors disposer des ressources financières nécessaires pour garantir le défrichement. L'indemnisation sera calculée comme lorsque l'État réalise les travaux, c'est-à-dire sur la base de barèmes de prix, établissant ainsi une valeur unifiée conformément à la réglementation en vigueur.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale a indiqué que le projet de loi prévoit des règles plus claires concernant la mise aux enchères des droits d'utilisation des sols et la sélection d'investisseurs pour la réalisation de projets. Plus précisément, pour les projets impliquant principalement l'accès au sol, tels que les projets de logements commerciaux et les projets à usage mixte (logements et commerces/services), les Conseils populaires provinciaux définiront, en fonction des réalités locales, les critères permettant de déterminer quels projets devront faire l'objet d'un appel d'offres. Les autres cas relèvent de la mise aux enchères des droits d'utilisation des sols.

Quatre délégations de l'Assemblée nationale et des organismes compétents ont approuvé le règlement susmentionné, tandis que trois délégations ont exprimé des inquiétudes quant au fait que confier cette décision aux Conseils populaires provinciaux leur conférerait des pouvoirs et des responsabilités supplémentaires sans précédent. Ces délégations ont demandé une étude approfondie de la pertinence et de la faisabilité du règlement afin d'éviter d'exiger un examen distinct pour chaque projet, ce qui pourrait facilement susciter des comparaisons et des objections au sein du public.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale estime qu'il s'agit d'une nouvelle disposition relative aux Conseils populaires provinciaux et que sa mise en œuvre initiale pourrait être retardée, car ces Conseils n'ont peut-être pas encore défini les critères et conditions qui serviront de base à l'examen et à la décision de chaque cas. En conséquence, le Comité permanent propose d'étudier les critères spécifiques prévus par la loi afin de servir de fondement à la délégation du pouvoir décisionnel aux Conseils populaires provinciaux.

Nouvelle zone urbaine de Thu Thiem, ville de Thu Duc, février 2023. Photo : Thanh Tung

Concernant le développement, l'exploitation et la gestion des fonds fonciers, certains avis ont suggéré d'examiner la nécessité et la pertinence de l'article 113 relatif aux projets utilisant des fonds fonciers créés par l'État. Sur la base des avis et rapports du Gouvernement , le projet de loi propose deux options à débattre par les délégués.

La première option consiste à supprimer l'article 113, dont la signification est ambiguë concernant les « projets de création de fonds fonciers ». Le Centre de développement des fonds fonciers investirait uniquement dans la construction d'infrastructures techniques sur les terrains alloués afin d'organiser des ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols ; allouerait et louerait des terrains pour des projets d'investissement conformément à la loi ; et louerait des terrains à des organisations et des particuliers à court terme à partir des terrains non alloués ou non loués du fonds foncier.

L'option 2 consiste à maintenir l'article 113 et à désigner le centre de développement des fonds fonciers comme investisseur chargé de la mise en œuvre des projets prévus par cet article. Le rôle du centre de développement des fonds fonciers serait alors celui d'un investisseur public réalisant des projets de création de fonds fonciers. Par son intermédiaire, l'État devient créateur et acteur, incitant le marché foncier primaire à allouer immédiatement des terrains aux projets d'investissement.

Cependant, les centres d'aménagement foncier, qui exercent à la fois des missions de service public et des activités d'investissement et mobilisent des capitaux auprès d'organisations, de particuliers et d'autres sources, comportent intrinsèquement des risques lors de leur mise en œuvre. C'est pourquoi le projet de loi a intégré les avis des députés de l'Assemblée nationale et l'a modifié afin de réglementer spécifiquement les projets d'acquisition foncière directement dans l'article 79, au lieu de renvoyer à l'article relatif aux projets d'utilisation de terrains créés par l'État.

Huit délégations de l'Assemblée nationale et des agences ont approuvé l'option 1 ; sept délégations ont approuvé l'option 2. La majorité des avis du Comité permanent de l'Assemblée nationale ont également approuvé l'option 1 et ont sollicité l'avis de l'Assemblée nationale sur cette question.

Projet de tourisme côtier et de villégiature à Phan Thiet - Hoa Thang, province de Binh Thuan, juin 2023. Photo : Viet Quoc

Des propositions ont été formulées pour compléter la planification de l'utilisation des terres dans le secteur du tourisme, car le projet de loi foncière ne précise pas encore les types d'utilisation des terres pour l'agriculture, la sylviculture et l'aquaculture dans ce secteur. Cela a des répercussions sur les investissements des entreprises et établissements touristiques dans les infrastructures et les équipements.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale considère que les terrains situés dans les zones touristiques relèvent de la catégorie des zones fonctionnelles dans la planification de l'utilisation des sols à tous les niveaux, et constituent une catégorie à usages multiples englobant les services commerciaux, la production et les activités économiques. Les dispositions relatives à l'utilisation des terres agricoles, forestières et aquacoles pour les activités touristiques sont déjà prévues à l'article 218 relatif aux terrains à usages multiples.

L'article 256, paragraphe 7, du projet de loi modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la loi forestière stipule que « la construction d'installations destinées à l'écotourisme, aux stations balnéaires et aux loisirs est autorisée ; les procédures de construction, d'évaluation et d'approbation des projets dans les forêts à usage spécial doivent être effectuées conformément au Règlement sur la gestion forestière et aux autres dispositions légales pertinentes ».

Le projet de loi foncière révisée a été examiné par l'Assemblée nationale lors de ses 4e et 5e sessions. L'Assemblée nationale votera et adoptera ce projet de loi le matin du 29 novembre, dernier jour de la 6e session de la 15e Assemblée nationale.

Son Ha

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