Gérer et développer un marché immobilier sain associé à des solutions de logement pour les personnes.

TCCS - Le marché immobilier est l'un des marchés fondamentaux, piliers de l'économie, directement lié aux questions de droit, de crédit, d'utilisation des ressources foncières, de matériaux de construction, d'équipement intérieur, notamment de psychologie sociale. D’un point de vue de gestion sociale, il s’agit également d’un sujet de préoccupation pour de nombreuses personnes (logement des travailleurs, personnes à faibles revenus en milieu urbain, personnes dans les zones de tempêtes et d’inondations, catastrophes naturelles, etc.).

Pham Minh Chinh, membre du Politburo et Premier ministre, a encouragé et offert des cadeaux aux ouvriers qui construisent un projet de logements sociaux dans la province de Lao Cai. Photo : VNA

1 - L'immobilier et le marché immobilier est un concept large, en plus des questions de logement, il comprend également le système immobilier industriel (zones franches d'exportation, parcs/clusters industriels, usines, etc.), les bureaux à louer, etc. L'immobilier mentionné ici se limite à l'immobilier résidentiel, aux terrains, aux zones urbaines, au tourisme , etc.

La grande population (actuellement environ 100 millions de personnes), ainsi que le système d'infrastructures, en particulier les infrastructures de transport (autoroutes, aéroports, ...) sont de plus en plus investis, le taux d'urbanisation est assez rapide, les revenus de la population augmentent, l'ouverture de l' économie est grande, ce qui entraîne une énorme demande dans notre pays pour les logements et les hébergements, les centres de villégiature, les soins de santé, ... Les caractéristiques de la résidence et de la répartition de la population, le niveau de revenu, la psychologie des gens et les préoccupations d'une partie des étrangers affectent grandement la structure et la structure de l'immobilier, en particulier les logements, les immeubles de bureaux, les centres de villégiature, ...

Ces dernières années, avec un système de plus en plus complet de mécanismes et de politiques visant à promouvoir le développement du marché immobilier, une grande ouverture de l'économie et un niveau d'intégration de plus en plus profond, le marché immobilier de notre pays s'est fortement développé et a obtenu de nombreux résultats importants (la superficie moyenne des logements par habitant d'ici la fin de 2023 atteindra environ 27,8 m2, le taux de croissance du marché immobilier est toujours élevé à plus de 15 %/an ; la contribution budgétaire annuelle est toujours supérieure à 11 %,... La valeur du marché immobilier hors immobilier industriel est d'environ des centaines de milliards de dollars) ⁽¹⁾ . Grâce à l’investissement et au développement, le marché immobilier a vu l’émergence de nombreuses grandes entreprises réputées ; Formant de nombreuses zones urbaines civilisées et modernes avec des services publics synchrones, de nombreuses stations balnéaires de niveau régional et international,...

Cependant, au-delà des résultats obtenus, le marché immobilier présente encore quelques limites, telles que :

Premièrement , le déséquilibre entre l’offre et la demande dû à des investissements immobiliers déraisonnables entre les régions et les localités conduit à des pénuries et des excédents locaux de produits immobiliers. Les produits immobiliers sont principalement des terrains (dans certaines zones planifiées, des zones suburbaines, à proximité des systèmes de transport, etc.), des villas, des appartements à prix élevé dans les zones urbaines, des complexes hôteliers, etc. L'offre immobilière est à bas prix, adaptée aux besoins réels. La majorité des gens manquent encore, la capacité de créer est confrontée à de nombreuses difficultés, en particulier le segment adapté aux personnes, comme le logement social, le logement à bas prix. Les statistiques du ministère de la Construction montrent que d'ici 2023, de nombreux segments immobiliers ont dépassé les prévisions. D’ici 2025, jusqu’à 57 % des travailleurs devront louer ou acheter un logement social ou un logement commercial, dont près de la moitié des travailleurs de ce groupe auront besoin d’un logement social.

Deuxièmement , les procédures de mise en œuvre des projets immobiliers sont encore compliquées, formelles et lourdes dans de nombreux endroits ; Il existe une mentalité qui consiste à ne pas oser décider, à ne pas oser faire, à demander des avis dans de nombreux endroits, à de nombreuses reprises (notamment sur les questions d’urbanisme, les politiques d’investissement, l’attribution des terres, la tarification des terrains, etc.). Certaines localités demandent encore l’avis du comité permanent du Comité du Parti sur le projet comme procédure/niveau administratif, ce qui suscite de nombreuses inquiétudes chez les investisseurs. De nombreux projets liés aux conclusions d’inspection, aux audits, aux incidents, aux cas, etc. ne peuvent pas être mis en œuvre de manière synchrone, complète et avec des procédures claires.

Troisièmement, la situation de mobilisation de capitaux par le biais d’émissions d’obligations à grande échelle, de coopération en matière d’investissement par le biais d’apports de capitaux et de transactions immobilières sans conditions suffisantes dans certains grands projets affecte la santé du marché, provoquant une instabilité psychologique pour les investisseurs lorsque les projets tardent à être mis en œuvre (actuellement, il existe une situation où de nombreux petits investisseurs se tournent vers les grandes entreprises immobilières pour demander le retrait de capitaux ou la fin de la coopération avant la date limite).

Quatrièmement, les prix et les transactions immobilières fluctuent anormalement, avec des périodes où les prix augmentent rapidement, montent en flèche et atteignent une quasi-fièvre, mais il y a aussi des périodes où le secteur des matières premières est calme et les transactions sont limitées. Le marché compte de nombreux projets difficiles à vendre après construction et à faible liquidité, mais il existe également des projets avec une forte hausse des prix locaux ; de nombreux projets non réalisés. Il existe un phénomène de création de prix élevés par le biais d’enchères virtuelles pour manipuler le marché, faussant l’équilibre offre-demande, affectant la gestion des investissements de construction (indemnisation pour le déblaiement des sites, pression des investissements sociaux, etc.).

Les causes de la situation ci-dessus sont principalement dues aux problèmes suivants :

Premièrement , les informations sur la planification générale, notamment l’urbanisme, le foncier et les projets, sont incomplètes, inopportunes et manquent de transparence, ce qui conduit à la spéculation, à la spontanéité et aux mouvements, attirant la psychologie des foules.

Deuxièmement , la psychologie des investisseurs immobiliers est principalement spéculative et cumulative, ce qui fausse le marché. La plupart des investisseurs individuels sont des personnes qui ont déjà des conditions de logement, certains ont des économies et des revenus élevés, donc la demande réelle est mal reflétée sur le marché.

Troisièmement , certains investisseurs de projets immobiliers ne garantissent pas la capacité par rapport aux besoins ; Il existe des entreprises, des organisations et des particuliers qui sont des courtiers immobiliers, qui se lient entre eux pour créer une offre et une demande virtuelles afin de faire monter les prix, de les gonfler et d'effectuer des transactions aller-retour pour réaliser un profit.

Quatrièmement , certains projets immobiliers sont lents à mettre en œuvre, durent de nombreuses années sans être achevés, changent de nombreux propriétaires de projets et sont soumis à de nombreuses réglementations juridiques, rencontrent de nombreuses difficultés dans la mise en œuvre des procédures (en particulier les procédures d'approbation/d'ajustement des politiques d'investissement, les mécanismes de coopération sous forme de construction-transfert (BT) ; les problèmes d'attribution des terres, le calcul des frais d'utilisation des terres, etc.), ce qui a affecté l'offre immobilière, affectant la stabilité du marché.

Cinquièmement , la gestion étatique du logement et de l’immobilier est encore limitée, les mécanismes, les politiques et les systèmes de réglementation sont quelque peu inadéquats et n’ont pas suivi la situation pratique ; Certaines autorités locales n’ont pas encore pleinement appréhendé la situation afin de disposer de mesures de gestion appropriées,...

Zone d'habitation pour les travailleurs du projet de logements sociaux Vigracera, district de Yen Phong, province de Bac Ninh_Photo : VNA

2 - Le marché immobilier est un grand marché de l'économie, influencé par de nombreux facteurs, notamment les mécanismes, les politiques, les questions de planification, les infrastructures, le crédit, la psychologie sociale, etc. La demande de logements et de biens immobiliers dans les temps à venir va changer, il est nécessaire de saisir les données réelles, de garantir les exigences en matière de quantité, d'échelle de surface et de qualité, en particulier dans chaque appartement/maison individuelle/villa et dans l'espace commun global ; nécessite des services publics améliorés et une forte application de la science et de la technologie dans la construction et l’exploitation. Il est donc nécessaire d’adopter une approche synchrone, adaptée au contexte et aux tendances.

Premièrement , du point de vue du développement, il est nécessaire de continuer à affirmer le rôle important du marché immobilier dans le développement de l’économie et les objectifs sociaux associés à la responsabilité de fournir pleinement et adéquatement des logements à la population. La question du logement social doit être considérée comme le cœur de l’idéologie du développement d’un marché immobilier sain, efficace et durable.

Deuxièmement , certaines solutions en matière de gestion de l’État peuvent être envisagées comme suit :

Se concentrer sur l'examen des projets immobiliers en retard ou confrontés à des difficultés de procédures et de ressources pour trouver des solutions, soutenir l'investissement et la construction pour terminer et remettre les maisons aux acheteurs rapidement (éviter la situation où les acheteurs de maisons cessent massivement de payer les prêts hypothécaires en raison du non-respect du calendrier de livraison, des conflits entre les parties, provoquant des défauts de paiement hypothécaire, la formation de créances irrécouvrables, etc.). À long terme, il est nécessaire d’équilibrer l’offre et la demande immobilières à chaque phase pour contrôler les plans d’investissement, permettre l’investissement, coordonner le crédit ainsi qu’évaluer l’avancement de la mise en œuvre des projets, en ciblant notamment les segments à réelle demande (logements sociaux, logements commerciaux à bas prix, etc.). Il est nécessaire d’évaluer pleinement, de disposer de mécanismes et de politiques appropriés et de méthodes appropriées et convaincantes pour rénover et reconstruire les vieux immeubles d’appartements afin de garantir la sécurité des personnes, d’améliorer la qualité des logements, de créer des paysages urbains et d’utiliser les terres de manière économique. Actuellement, le pays tout entier compte plus de 2 500 immeubles d'appartements anciens, dont Hanoi et Ho Chi Minh-Ville comptent à elles seules plus de 2 000 blocs, mais le taux de rénovation et de reconstruction n'est que d'environ 1 %, alors que de nombreux bâtiments anciens présentent un risque élevé d'insécurité.

Gérer efficacement le marché des droits d'utilisation des terres (en particulier dans les zones suburbaines, les zones où le système de transport a été ou sera construit), résoudre en profondeur le phénomène de création de prix virtuels provoquant une fièvre locale, faussant le marché, affectant négativement l'indemnisation, le déblaiement des sites, la réinstallation et l'environnement d'investissement qui s'est produit ces derniers temps à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Allouer des ressources pour développer des types de logements spéciaux, prendre soin des groupes vulnérables (personnes vivant dans des zones sujettes ou fréquemment touchées par des catastrophes naturelles), en se concentrant sur l’élimination des logements temporaires, des logements délabrés, des logements qui ne répondent pas aux exigences de prévention et de contrôle des catastrophes naturelles, et construire de nouvelles zones résidentielles. Les statistiques des localités selon les critères établis par le ministère de la Construction montrent que le nombre de maisons temporaires et délabrées nécessitant encore une assistance est de 153 881, dont 106 967 maisons nouvellement construites et 46 914 maisons réparées dans 62/63 provinces et villes. En fait, résumer les conséquences de la tempête n°3 en 2024 montre de nombreux problèmes dans la planification des zones résidentielles, la construction de maisons, les avertissements, etc.

Contrôler efficacement le crédit immobilier dans le sens d'une efficacité accrue pour l'investissement dans la création de biens immobiliers répondant à des besoins réels (crédit pour des projets réels avec possibilité de réalisation) et les prêts immobiliers. En fait, les statistiques de la Banque d’État montrent toujours que la croissance du crédit pour les activités immobilières est bien supérieure à la croissance générale du crédit de l’ensemble de l’économie. Les autorités compétentes doivent saisir pleinement la situation pour se concentrer sur l'amélioration et la résolution raisonnable de la relation entre le marché financier et le marché immobilier ( actuellement, les données réelles sur le financement et le crédit investis dans les projets immobiliers ne peuvent pas être déterminées de manière complète et précise ; sans parler du montant d'argent mobilisé auprès des personnes sous forme d'apports en capital, de coopération en matière d'investissement, d'activités immobilières pour diviser les produits futurs, etc.).

Il est nécessaire de contrôler et de superviser les entreprises qui émettent des obligations immobilières, de mobiliser et d’utiliser des capitaux pour garantir l’efficacité et la pertinence des objectifs. La Banque d’État continue de prendre des mesures raisonnables pour contrôler le crédit immobilier afin de soutenir et d’améliorer la qualité du crédit pour les projets à fort potentiel d’achèvement et les produits adaptés à la demande du marché. Selon les données de la Banque d'État, l'encours des crédits immobiliers au 31 mai 2024 a atteint un niveau record de plus de 3 019 milliards de VND, soit 21,51 % de l'encours total de la dette de l'économie. Parmi ceux-ci, le crédit à des fins d'autoconsommation représente environ 60 % du total de la dette en cours, tandis que le crédit aux entreprises immobilières représente environ 40 % du total de la dette en cours.

Les localités s'attachent à accélérer et à assurer la qualité du travail de planification, à bien gérer la mise en œuvre de la planification, notamment de l'urbanisme, à définir clairement les zones de construction de logements, à planifier les zones de développement touristique, etc. Les objectifs de développement du logement doivent être inclus dans les objectifs de développement socio-économique local à court et à long terme avec des programmes et des projets selon des plans spécifiques. Outre le logement dans les zones urbaines et rurales conformément à la planification existante, il est nécessaire d'accorder une attention particulière au logement des personnes dans les zones reculées, les zones et régions fortement touchées par les catastrophes naturelles, les tempêtes, les inondations, les glissements de terrain, etc.

Le développement du logement et de l’immobilier doit être associé à un aménagement raisonnable et réalisable de l’espace urbain et à des liaisons routières améliorées et pratiques ; Améliorer la qualité urbaine grâce à des arbres verts, des parcs, des lacs, des travaux publics, etc. Le secteur du logement social doit disposer d'un mécanisme révolutionnaire pour créer une offre rapide et à faible coût, adaptée à la capacité de paiement des personnes et à la capacité de soutien au crédit des banques. Il s’agit d’une question d’une grande importance politique, économique et sociale car elle concerne la classe ouvrière, les personnes à faible revenu des zones urbaines, les habitants des zones reculées, les zones fortement touchées par les catastrophes naturelles, les tempêtes, les inondations, etc.

Poursuivre la réforme des procédures administratives dans les domaines du foncier, de l’urbanisme, des zones urbaines, de l’investissement dans la construction et de l’immobilier. Élaborer une nouvelle liste de prix des terrains dans les localités conformément à la loi foncière de 2024, en garantissant le respect de la réalité, en évitant la spéculation et en faisant monter les prix. Transparence, ouverture et accessibilité accrue des informations liées à l'immobilier. Renforcer la gestion, la supervision, l’inspection et le traitement strict des violations des lois sur les affaires foncières et immobilières, en particulier la spéculation immobilière, la mobilisation et l’utilisation abusive de capitaux, la fraude, l’inflation des prix à des fins personnelles, etc.

Étudier les expériences d'autres pays dans le développement et la gestion du marché immobilier, en particulier du logement, pour trouver de bonnes pratiques et des expériences réalisables en application (facteurs de contrôle affectant les prix des logements, problèmes de bulle immobilière, équilibre du crédit et de l'immobilier..., les modèles réussis dans les pays étudiés ont des points d'adéquation/d'inadéquation au Vietnam,...)

Continuer à examiner et à améliorer les mécanismes et les politiques pour éliminer les obstacles et développer un marché immobilier sain. Le gouvernement doit achever le décret régissant la loi sur les amendements et les compléments à la loi sur le logement et la loi sur les amendements et les compléments à la loi sur les activités immobilières, la loi foncière, les réglementations sur les politiques fiscales, le crédit immobilier, etc. Développer un mécanisme pour convertir certains logements commerciaux éligibles en logements sociaux.

Prendre d'urgence des mesures efficaces pour mettre en œuvre les conclusions d'inspection et d'audit, les jugements effectifs, etc. afin de créer une source légale de biens immobiliers pour les transactions (en particulier dans les grandes villes et les zones à fort développement touristique et industriel, telles que Hanoi, Ho Chi Minh-Ville, Da Nang City, Khanh Hoa, Quang Ninh, Dong Nai, Binh Thuan, etc.).

Troisièmement , mettre en œuvre des solutions de communication pour voir clairement l’image du marché immobilier, limiter le manque d’information dans l’investissement et les affaires immobilières, qui peut facilement conduire à des comportements qui impactent négativement le marché./.

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(1) Bureau général des statistiques : Communiqué de presse sur les résultats de l'enquête sur le niveau de vie de la population de 2023, https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/

Source : https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx