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| Les taux d'occupation des principaux parcs industriels atteignent 80 à 89 %. Photo : HA |
Les moteurs de croissance des flux d'IDE et des changements dans la chaîne d'approvisionnement
Selon l’« Annuaire de l’immobilier industriel du Vietnam – Plan de développement jusqu’en 2030 », avec un taux de croissance stable du PIB d’environ 6 à 7 % par an, des flux continus d’IDE dans les secteurs manufacturier et de haute technologie, et un système d’infrastructures de transport modernisé de manière synchrone, le segment de l’immobilier industriel remodèle la carte nationale des investissements.
Les taux d'occupation dans les principaux parcs industriels ont atteint 80 à 89 %, tandis que les prix de location des terrains industriels ont augmenté de 4 à 5 % par an, reflétant l'attrait de la vague de transfert de production mondiale et la stratégie « Chine +1 » des multinationales.
Le Vietnam a attiré 38,23 milliards de dollars d’IDE en 2024, en se concentrant sur des projets de haute technologie tels que la fabrication de puces semi-conductrices, les composants électroniques et les énergies renouvelables.
Des entreprises comme Samsung, LG et Foxconn continuent de développer leurs activités, créant une demande de 1,2 million de mètres carrés d'espaces de production à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï . Cette tendance est portée par des emplacements géographiques stratégiques dans la chaîne d'approvisionnement Asie-Pacifique, ainsi que par des incitations fiscales réduites à 10 % pour les projets de haute technologie.
La région du Nord enregistrera une superficie d'absorption de 400 hectares en 2024, concentrée à Hai Phong et Bac Ninh avec un prix de location moyen de 137 USD/m², en hausse de 4,2% sur un an.
Pendant ce temps, le Sud a maintenu un taux d'occupation de 89 % dans les zones industrielles clés telles que Binh Duong et Dong Nai, où les loyers ont atteint 175 USD/m² grâce à la demande des secteurs de la logistique et du commerce électronique.
Notamment, la région centrale émerge comme une nouvelle destination avec des prix compétitifs de 60 à 90 USD/m², attirant des projets de plusieurs milliards de dollars de Luxshare et Foxconn à Nghe An.
Parallèlement à cela, au lieu du modèle traditionnel, les parcs industriels de nouvelle génération intègrent 3 couches de services : une infrastructure intelligente (IoT, 5G), un écosystème d'affaires de soutien et des services publics multifonctionnels (centre de R&D, zone de logement des travailleurs).
Le modèle d'usine de grande hauteur permet d'économiser 40 % de surface, ce qui permet une location flexible de modules. Il est appliqué dans de nombreuses provinces et villes telles que Ho Chi Minh-Ville, Binh Duong, Dong Nai, Tay Ninh, Ba Ria - Vung Tau, Long An, Hai Duong, Bac Ninh...
De nouvelles opportunités d’investissement s’ouvrent.
Le marché immobilier industriel vietnamien connaît une forte croissance. Parallèlement, de nouvelles opportunités d'investissement s'ouvrent dans de nombreux secteurs, des zones économiques clés aux provinces et villes émergentes.
Le développement d'infrastructures industrielles vertes offre donc de grandes opportunités. Le gouvernement vise à ce que 30 % des parcs industriels obtiennent la certification LEED/verte d'ici 2030, ce qui ouvre la voie à des projets utilisant des matériaux recyclés, des systèmes d'énergie solaire sur les toits et des systèmes de traitement des eaux usées par recirculation. Le projet de complexe industriel coréen de Hung Yen, d'un investissement total de 6 083 milliards de VND, illustre parfaitement cette tendance.
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| Le marché immobilier industriel vietnamien connaît une évolution importante. Photo : HA |
Les opportunités s'étendent également au marché secondaire, car des provinces telles que Dak Lak, Phu Tho et Tay Ninh attirent les investisseurs grâce à des fonds fonciers abondants et à des politiques d'incitation spéciales.
Le projet de parc industriel de Phu Xuan de 313 hectares à Dak Lak et la phase 2 du parc industriel de Bac Dong Phu à Binh Phuoc promettent des bénéfices locatifs de 12 à 15 % par an grâce à des prix des terrains 40 % inférieurs à ceux des zones clés.
Par ailleurs, selon l'Annuaire de l'immobilier industriel du Vietnam – Plan de développement à l'horizon 2030, la logistique moderne et l'entreposage multimodal offrent également des opportunités. La demande d'entreposage frigorifique industriel pour les industries agroalimentaire et pharmaceutique devrait augmenter de 25 % par an, tandis que les centres de distribution régionaux (CDR) de Cai Mep (Ba Ria - Vung Tau) et de Lac Hong (Hai Phong) manquent de 500 000 m² d'espace.
Parallèlement, les opportunités de développement de l’immobilier industriel proviennent également de l’industrie 4.0 et de l’innovation ; du développement d’un écosystème industriel fermé ; de l’adaptation aux politiques mondiales d’impôt minimum…
Défis et solutions pour le développement durable
Malgré de nombreuses opportunités de développement, le marché immobilier industriel vietnamien est également confronté à de nombreux défis. La résolution de ces problèmes nécessite des politiques adaptées, un investissement important des entreprises et l'implication des agences de gestion.
L'un des principaux défis réside dans la planification et les risques juridiques. Le chevauchement des planifications dans 28 % des parcs industriels provinciaux nécessite un mécanisme de coordination intersectorielle. L'application d'une plateforme numérique SIG à la gestion des terrains industriels est actuellement testée par le ministère de la Planification et de l'Investissement dans 15 provinces.
Parallèlement, la pression concurrentielle des pays voisins s'accentue. Pour conserver son avantage sur la Thaïlande et l'Indonésie, le Vietnam doit améliorer son indice logistique (actuellement classé 39/160) en développant des ports en eau profonde et des systèmes d'entrepôts sous douane.
En conséquence, le projet du port de Cai Mep et le chemin de fer reliant Lao Cai à Hai Phong sont accélérés.
Un autre défi réside dans la transition énergétique de l'industrie. Selon l'engagement pris lors de la COP28, au moins 20 % de l'électricité des zones industrielles devra provenir de sources renouvelables d'ici 2030. Le modèle PPP pour l'installation de panneaux solaires sur les toits et de systèmes de stockage d'énergie par batteries est encouragé par des incitations fiscales.
Selon les experts, le marché immobilier industriel du Vietnam est confronté à une opportunité « en or » de devenir le centre de fabrication intelligente de l'ASEAN, en particulier dans les secteurs de la haute technologie et de la logistique.
Les investisseurs devraient se concentrer sur trois piliers : développer des parcs industriels verts intégrant les énergies renouvelables ; construire un écosystème industriel fermé selon la chaîne de valeur ; appliquer la technologie numérique à la gestion des infrastructures.
Parallèlement, l’équilibre entre croissance et développement durable grâce à des mécanismes stricts de surveillance environnementale sera essentiel pour maintenir l’attrait à long terme de ce segment.
Source : https://haiquanonline.com.vn/thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-dung-truoc-co-hoi-vang-193830.html
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