Récupération lente
M. Hoang Hai, directeur du département de la gestion du logement et du marché immobilier du ministère de la Construction , a déclaré que le secteur immobilier au Vietnam a été confronté à de nombreuses difficultés depuis la mi-2022 jusqu'à aujourd'hui.
Plus précisément, la diminution de l'offre a entraîné une augmentation des prix de l'immobilier, des logements et des terrains depuis le début de 2021. À la fin de l'année, les prix des appartements avaient augmenté en moyenne d'environ 5 à 7 % ; les prix des maisons individuelles du projet ont augmenté de 15 à 20 % ; et les prix des terrains ont augmenté de 20 à 30 % par rapport à la fin de 2020.
L'exemple le plus typique est celui des appartements qui atteignent constamment de nouveaux sommets de prix en raison de la diminution du nombre d'appartements mis sur le marché. Les appartements abordables se vendent entre 25 et 30 millions de VND/m² et 30 millions de VND/m², les appartements milieu de gamme entre 30 et 50 millions de VND/m² et les appartements de luxe à plus de 50 millions de VND/m², dépassant ainsi la capacité d'investissement des catégories de population concernées.
Selon M. Hai, le Premier ministre a récemment pris de nombreuses mesures drastiques pour remédier aux difficultés du secteur immobilier. La plus importante d'entre elles est la résolution 33, qui a déjà produit des résultats préliminaires : de nombreuses difficultés juridiques et institutionnelles ont été levées.
Cependant, en travaillant avec les localités et les entreprises, M. Hai a constaté qu'il existe actuellement de nombreux projets de logement et de zones urbaines en cours de mise en œuvre qui rencontrent des difficultés, des obstacles ou dont la mise en œuvre a été interrompue pour de nombreuses raisons, généralement liées aux lois foncières.
Actuellement, de nombreux projets rencontrent des difficultés, des obstacles et une lenteur de mise en œuvre en raison de la réglementation relative aux méthodes d'évaluation foncière. Ces difficultés sont liées à la loi sur l'urbanisme, au pouvoir d'adapter partiellement la planification générale ; aux conditions et aux délais de révision, de mise à jour et d'adaptation de la planification afin d'assurer la cohérence de la planification de la construction, y compris la planification générale et le zonage, ou encore à la loi sur l'investissement.
Partageant ce point de vue, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers, a reconnu qu'actuellement, le marché immobilier est confronté à une pénurie de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix.
Malgré une forte demande du marché, l’activité commerciale a diminué, les investisseurs étant confrontés à des problèmes de blocage de capitaux et à des difficultés financières.
Entre 2022 et 2023, le volume des transactions immobilières a diminué de 90 %, témoignant de la faiblesse de la demande sur le marché. Outre la pénurie de logements abordables, le manque de mécanismes et de détermination de nombreuses localités a entraîné l'impossibilité de concrétiser de nombreux projets et a confronté les entreprises immobilières à de nombreuses difficultés.
M. Dinh a déclaré que les efforts du gouvernement et des ministères concernés pour mettre en place de nombreuses politiques visant à éliminer les difficultés du marché immobilier ont eu un impact positif sur le marché.
Selon M. Dinh, près de 3 000 produits ont été négociés au premier trimestre 2023, et ce chiffre a augmenté de 30 % au deuxième trimestre. La confiance des investisseurs s'est progressivement rétablie et de nombreux nouveaux projets ont été mis en vente, ce qui a entraîné une augmentation du nombre de transactions immobilières.
Toutefois, l’amélioration de l’offre de nouveaux logements et du sentiment des acheteurs est encore lente, ce qui nécessite du temps pour achever les nouveaux projets.
Dans le même temps, le sentiment des investisseurs, bien que se stabilisant progressivement, reste assez prudent, en particulier ceux qui sont confrontés à la pression financière des investissements antérieurs.
Selon l'enquête, 70 % des entreprises ont déclaré que les politiques d'investissement n'étaient pas encore véritablement efficaces. Deux tiers d'entre elles ont indiqué que les autorités locales où elles ont des contrats commerciaux ont commencé à diffuser et à guider les organismes d'appui aux politiques, mais seulement 15 % des entreprises ont estimé que les politiques d'appui foncier, notamment le défrichement des sites et les droits d'utilisation des sols, étaient efficaces... ; 28 % ont évalué la mise en œuvre de programmes d'accès préférentiel aux prêts...
Le Dr Nguyen Van Dinh s'attend à ce que, dans la période de fin 2023 à début 2024, le marché immobilier enregistre davantage de signes positifs qu'à la fin du deuxième trimestre et au début du troisième trimestre 2024.
De nombreuses difficultés dans le processus de récupération
Le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, estime que l'immobilier est un produit essentiel à long terme, donc lorsque l'offre et la demande sont déséquilibrées, une crise se produit.
Selon M. Nghia, le marché immobilier vietnamien a connu de nombreuses crises. Auparavant, la crise était due à une offre excédentaire, mais cette fois, il s'agissait d'une crise de pénurie. Dans ce contexte, les entreprises manquaient de capitaux et ne pouvaient pas lancer davantage de projets, ce qui a entraîné un blocage du marché.
« Nous observons si la confiance du marché se rétablit lorsque les sociétés et entreprises immobilières émettent des obligations. Récemment, la plus grande société immobilière du pays a émis des obligations sans aucun encours de dette bancaire. Nous attendons avec impatience de voir comment cela se passe, mais les résultats montrent que le marché ne fait que « s'essouffler » et se redresse « prudemment » d'environ 30 % par rapport aux attentes », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.
Selon M. Nghia, le marché immobilier pourrait connaître des difficultés jusqu'aux deuxième et troisième trimestres de l'année prochaine. Pour redresser le marché immobilier, le gouvernement travaille activement avec les groupes de travail afin de remédier aux difficultés du marché immobilier, avec la participation des entreprises. Il s'agit d'un effort sans précédent, mais les résultats sont modestes.
Parallèlement, le professeur associé Dr Tran Dinh Thien, membre du Groupe consultatif économique du Premier ministre, a proposé des solutions clés. Plus précisément, la prochaine étape doit se concentrer sur le rétablissement de la confiance des investisseurs, des entreprises et des consommateurs.
Le processus de reprise de l'économie vietnamienne montre des signes positifs, cependant, le secteur des entreprises privées en général et les entreprises opérant dans le secteur immobilier en particulier sont toujours confrontés à de nombreuses difficultés.
Pour résoudre les problèmes actuels, le professeur associé Dr Tran Dinh Thien a déclaré que l'État devait renforcer son soutien au marché immobilier. De plus, pour favoriser le développement de ce marché, tant du côté de l'offre que de la demande, des fonds de garantie des prêts devraient être mis en place. Le ministère des Finances doit prendre des mesures pour garantir la sécurité et alléger la charge pesant sur le système bancaire.
Le gouvernement a actuellement mis en place une série de solutions pour surmonter les difficultés des entreprises et se concentre pleinement sur elles. Cependant, la confiance des entreprises et des investisseurs n'étant pas encore totalement rétablie, il est nécessaire de continuer à identifier les situations difficiles et inhabituelles afin de trouver des approches et des solutions innovantes.
En outre, les associations d’entreprises doivent continuer à faire entendre leur voix pour aider les agences gouvernementales à identifier rapidement les difficultés, et ainsi à mettre en place des politiques et des mesures opportunes pour les résoudre.
Dinh Tran
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