Leçon 1 : Problèmes juridiques, manque d'approvisionnement
Selon l'Association immobilière de Ho Chi Minh -Ville (HoREA), les politiques de soutien, ainsi que le soutien des entreprises et des agences de gestion, non seulement créent de fortes opportunités de reprise, mais remodèlent également la structure du marché, vers une vision de développement à long terme.
Défis restants
Selon un rapport du Bureau des statistiques de Hô-Chi-Minh-Ville, les revenus immobiliers atteindront 199 155 milliards de VND en 2024, soit 60,3 % du total des revenus des « autres services », avec un taux de croissance positif de 6,7 %. Cependant, selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), cette croissance ne saurait masquer la persistance de difficultés depuis quatre ans, de nombreux projets étant bloqués ou retardés.
Cependant, les efforts déployés par le gouvernement et le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville pour lever les obstacles juridiques ont donné des résultats, comme la résolution de 64 projets en 2024, dont 8 ont été achevés. Cependant, plus de 100 autres projets n'ont pas été résolus, ce qui entrave sérieusement l'approvisionnement du marché.
M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que le fait que plus de 100 projets soient bloqués par des problèmes juridiques non résolus non seulement bloque l'offre de logements neufs, mais affecte également gravement la structure du marché. Le segment des logements haut de gamme continue de dominer, tandis que la demande de logements de milieu de gamme et abordables augmente.
En outre, les retards dans l'approbation des projets de logements sociaux ont eu de graves conséquences sociales. Les personnes à faibles et moyens revenus ne peuvent accéder à un logement abordable, ce qui accroît les inégalités d'accès aux ressources urbaines.
Il convient de noter qu'en 2024, Hô-Chi-Minh-Ville ne comptait que 12 projets de logements approuvés pour investissement, un chiffre bien inférieur à la moyenne de 60 projets par an avant la pandémie de COVID-19. Parmi ceux-ci, un seul projet de logement social a été approuvé, ce qui témoigne d'une grave stagnation du développement du secteur du logement abordable.
De plus, aucun projet n'a bénéficié d'attribution de terrains ni de locations, et seuls deux projets de logements commerciaux ont obtenu un permis de construire. La complexité des procédures juridiques, de l'approbation des investissements à l'évaluation foncière en passant par l'approbation des plans détaillés au 1/500, demeure un obstacle majeur au développement du marché.
D'autre part, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville est également affecté par une série de politiques juridiques non synchronisées. Les réglementations relatives à l'évaluation des projets en vertu de la loi foncière, de la loi sur le logement et des décrets connexes n'ont pas réellement créé de conditions favorables à la levée des obstacles juridiques. La mise en œuvre de nouveaux mécanismes tels que le décret 115/2024/ND-CP et les amendements à la loi sur l'urbanisme et à la loi sur l'investissement devraient marquer un tournant, mais leur mise en pratique prendra du temps.
Sans compter que les entreprises immobilières subissent actuellement une forte pression en raison du manque de capitaux d'investissement. Selon les estimations, la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance dans le secteur immobilier en 2025 pourrait atteindre 180 000 milliards de VND. Cette situation a contraint de nombreuses entreprises à retarder, voire à interrompre, des projets en cours, créant ainsi un cercle vicieux qui freine le marché.
Offre déséquilibrée, prix de l'immobilier en hausse
En 2024, le marché de Hô-Chi-Minh-Ville ne comptera que 31 projets de logements commerciaux en construction, totalisant 31 167 appartements, soit une forte baisse par rapport à la moyenne annuelle précédente. Il est à noter que seuls quatre projets sont éligibles à la mobilisation de capitaux, soit 1 611 appartements, tous situés dans le segment haut de gamme. C'est la première fois dans l'histoire du marché qu'il n'y a plus d'offre pour le segment des logements de milieu de gamme et abordables.
De plus, la structure du produit immobilier tombe dans une situation de « pyramide inversée », où les logements haut de gamme représentent 100 % de l'offre en 11 mois de 2024, contre 70,6 % en 2020. Pendant ce temps, les logements abordables - le segment le plus demandé - ont complètement disparu du marché.
Ce grave déséquilibre a entraîné une hausse incontrôlée des prix de l'immobilier. Le prix moyen des appartements de luxe s'élève à 9,39 milliards de VND par unité, hors coûts liés au marché secondaire. Dans les zones centrales comme les arrondissements 1 et 3, les prix de l'immobilier continuent de grimper, tandis que les villes de Thu Duc et de Binh Chanh manquent encore de nouveaux projets, creusant ainsi l'écart entre les prix de l'immobilier et la capacité de paiement des habitants.
En outre, le ministère de la Construction prévoit qu'avec l'ajustement de la liste des prix des terrains en 2024, les prix des logements pourraient continuer à augmenter de 15 à 20 % en 2025. Cette augmentation des prix réduit non seulement les possibilités d'accession à la propriété pour les groupes à revenus moyens et faibles, mais accroît également l'écart d'inégalité dans l'accès au logement dans les grandes zones urbaines comme Ho Chi Minh-Ville.
Malgré de nombreuses difficultés, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville devrait se redresser si les problèmes juridiques sont résolus. Des zones comme Binh Chanh, Nha Be et Thu Duc, dotées d'importants fonds fonciers et d'infrastructures routières améliorées, pourraient devenir les principaux moteurs de croissance.
Des projets clés tels que la ligne de métro 1, l'autoroute Ho Chi Minh-Ville - Moc Bai et la rocade 3 devraient non seulement aider à relier la zone centrale aux banlieues, mais également créer des opportunités de développement pour les villes satellites telles que Long An, Dong Nai et Binh Duong.
Cependant, pour exploiter pleinement ce potentiel, des obstacles juridiques doivent être rapidement résolus. Hô-Chi-Minh-Ville doit renforcer le mécanisme de connexion entre les agences de gestion et réduire les délais de traitement des projets d'investissement. Parallèlement, la surveillance des prix de l'immobilier et l'équilibre de la structure des produits sur le marché doivent également être mis en avant pour assurer un développement durable.
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Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406
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