Marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville - Partie 1 : Problèmes juridiques, pénurie d’offre

Leçon 1 : Problèmes juridiques, pénurie d’approvisionnement

Selon l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HoREA), les politiques de soutien, ainsi que le soutien des entreprises et des agences de gestion, permettent non seulement de créer de fortes opportunités de reprise, mais aussi de remodeler la structure du marché, dans une perspective de développement à long terme.

Défis restants

D'après un rapport du Bureau des statistiques de Hô-Chi-Minh-Ville, les recettes immobilières atteindront 199 155 milliards de dongs en 2024, soit 60,3 % des recettes totales des « autres services », ce qui représente une croissance positive de 6,7 %. Cependant, selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), ce taux de croissance ne saurait masquer les difficultés rencontrées ces quatre dernières années, marquées par le blocage ou le retard de nombreux projets.

Les efforts déployés par le gouvernement et le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville pour résoudre les problèmes juridiques ont toutefois porté leurs fruits, avec notamment le règlement de 64 projets en 2024, dont 8 ont été menés à terme. Cependant, plus d'une centaine d'autres projets restent en suspens, ce qui freine considérablement l'approvisionnement du marché.

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que le fait que plus de 100 projets immobiliers rencontrent des problèmes juridiques non résolus bloque non seulement l'offre de logements neufs, mais perturbe également gravement la structure du marché. Le segment du logement haut de gamme reste dominant, tandis que la demande de logements de gamme moyenne et abordables est en hausse.

Par ailleurs, les retards dans l'approbation des projets de logements sociaux ont engendré de graves conséquences sociales. Les personnes à faibles et moyens revenus n'ont pas accès à des logements abordables, ce qui creuse les inégalités d'accès aux ressources urbaines.

À noter que Hô Chi Minh-Ville ne compte que 12 projets de logements approuvés pour investissement en 2024, un chiffre bien inférieur à la moyenne de 60 projets par an avant la pandémie de COVID-19. Parmi ceux-ci, un seul projet de logement social a été approuvé, ce qui témoigne d'une grave stagnation du développement du logement abordable.

De plus, aucun terrain n'a été attribué ni loué pour les projets, et seuls deux projets de logements commerciaux ont obtenu un permis de construire. La complexité des procédures juridiques, depuis l'approbation des investissements et du plan détaillé au 1/500 jusqu'à l'évaluation foncière, demeure un obstacle majeur au développement du marché.

Par ailleurs, le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville souffre également d'une série de politiques juridiques incohérentes. Les réglementations relatives à l'évaluation des projets, en vertu de la loi foncière, de la loi sur le logement et des décrets connexes, n'ont pas véritablement créé les conditions favorables à la levée des obstacles juridiques. La mise en œuvre de nouveaux mécanismes, tels que le décret 115/2024/ND-CP et les amendements à la loi sur l'aménagement du territoire et à la loi sur les investissements, devrait constituer un tournant, mais leur application concrète prendra du temps.

Sans compter que le secteur immobilier subit actuellement une forte pression due au manque de capitaux d'investissement. Selon les estimations, la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance dans le secteur immobilier en 2025 pourrait atteindre 180 000 milliards de VND. Cette situation contraint de nombreuses entreprises à reporter, voire à interrompre définitivement, leurs projets en cours, créant ainsi un cercle vicieux qui paralyse le marché.

Offre déséquilibrée, hausse des prix du logement

En 2024, le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville ne comptera que 31 projets de logements commerciaux en développement, représentant un total de 31 167 appartements, soit une forte baisse par rapport à la moyenne annuelle précédente. Seuls 4 projets, totalisant 1 611 appartements et appartenant au segment haut de gamme, sont éligibles à la mobilisation de capitaux. C'est la première fois dans l'histoire de ce marché que l'offre de logements de gamme moyenne et abordables est totalement inexistante.

De plus, la structure du marché immobilier se retrouve dans une situation de « pyramide inversée », les logements haut de gamme représentant 100 % de l'offre dans 11 mois de 2024, contre 70,6 % en 2020. Parallèlement, les logements abordables – le segment le plus demandé – ont complètement disparu du marché.

Ce grave déséquilibre a entraîné une flambée incontrôlée des prix de l'immobilier. Le prix moyen des appartements de luxe a atteint 9,39 milliards de VND par unité, sans compter les coûts liés au marché secondaire. Dans les quartiers centraux comme les arrondissements 1 et 3, les prix continuent de grimper, tandis que la ville de Thu Duc et le district de Binh Chanh manquent toujours de nouveaux projets, creusant ainsi l'écart entre les prix et le pouvoir d'achat des ménages.

Par ailleurs, le ministère de la Construction prévoit qu'avec l'ajustement du barème des prix fonciers en 2024, les prix des logements pourraient continuer d'augmenter de 15 à 20 % en 2025. Cette hausse des prix réduit non seulement les possibilités d'accession à la propriété pour les ménages à revenus moyens et faibles, mais elle creuse également les inégalités d'accès au logement dans les grandes zones urbaines comme Hô Chi Minh-Ville.

Malgré de nombreuses difficultés, le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville devrait se redresser si les problèmes juridiques sont résolus. Des zones comme Binh Chanh, Nha Be et Thu Duc, disposant d'importantes réserves foncières et bénéficiant d'infrastructures de transport en amélioration, pourraient devenir les principaux moteurs de cette croissance.

Des projets clés tels que la ligne 1 du métro, l'autoroute Ho Chi Minh-Ville - Moc Bai et le périphérique 3 devraient non seulement contribuer à relier le centre-ville à la banlieue, mais aussi créer des opportunités de développement pour les villes satellites telles que Long An, Dong Nai et Binh Duong.

Toutefois, pour exploiter pleinement ce potentiel, il est impératif de lever rapidement les obstacles juridiques. La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville doit renforcer la coordination entre les organismes de gestion et accélérer le traitement des projets d'investissement. Parallèlement, il convient de surveiller les prix du logement et d'équilibrer l'offre sur le marché afin de garantir un développement durable.

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