Les prix des terrains fluctuent
Le marché de la location de locaux commerciaux à Hô-Chi-Minh-Ville a récemment connu de nombreuses fluctuations. Dans les quartiers centraux comme le 1er et le 3e arrondissement, on observe une reprise des locations. De nombreux quartiers sont couverts par des numéros de téléphone. Cependant, les loyers n'ont pas baissé et restent élevés.
Selon les données de la plateforme Proptech Vietnam Network (Proptech Nha Tot), les prix de location dans les zones centrales du district 1 (HCMC) ont fluctué à la hausse et à la baisse depuis le début de l'année jusqu'à maintenant.
Dans le centre-ville d'Ho Chi Minh-Ville, les locations sont actuellement très chères.
Par exemple, sur des itinéraires tels que Dong Du (District 1), Proptech Nha Tot a évalué le prix de location mensuel à certains points de cet itinéraire à 230 millions de VND en août et la moyenne de l'itinéraire était d'environ 200 millions de VND au deuxième trimestre 2024. Au début de l'année en janvier et février, l'itinéraire ci-dessus n'enregistrait qu'un prix de location d'environ 180 millions de VND/mois.
L'une des autres routes comme Dong Khoi (District 1) a un prix de référence moyen de 250 à 270 millions de VND (le plus élevé en juillet 2024), puis en août 2024, le prix a baissé à 250 millions de VND/mois.
L'espace locatif est vacant au retour du client.
Au premier trimestre 2024, le loyer mensuel de la rue Ly Tu Trong variait entre 180 et 200 millions de VND. Au deuxième trimestre 2024, il a augmenté pour atteindre 220 à 240 millions de VND, puis a diminué pour atteindre 190 et 180 millions de VND au troisième trimestre 2024.
Le prix de location sur la rue Le Duan (District 1) est la rue la plus stable, fluctuant depuis le début de l'année jusqu'à maintenant autour de 276 à 300 millions de VND/mois.
En outre, les données de Proptech Nha Tot montrent que les prix de location dans les rues Pasteur et Thai Van Lung (District 1) ont légèrement augmenté ces derniers temps, atteignant 260 millions en août.
Le rapport d'étude de marché du troisième trimestre 2024 de Savills Vietnam Co., Ltd. montre que le marché locatif actuel à Hô-Chi-Minh-Ville connaît de nombreux changements positifs : les prix des locations restent stables et l'offre est toujours garantie. Cependant, les prix fluctuent souvent selon la période, la zone et le type d'activité.
De nombreux locaux sont vacants mais les prix de location restent « exorbitants »
Selon Nguoi Dua Tin , le prix des locaux dans le centre de Hô-Chi-Minh-Ville a beaucoup fluctué depuis le début de l'année. En revanche, le prix des loyers n'a pas beaucoup varié.
En particulier, la situation de restitution des locaux se produit sur de nombreuses routes, cependant, par le biais des canaux de courtage, les prix de location dans les zones vacantes sont toujours élevés.
Enquête de terrain à l'intersection de la rue Ly Tu Trong (1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville) et de la rue Truong Dinh. Ce local, autrefois loué pour un commerce de restauration, est actuellement vacant. Les numéros de téléphone des locataires sont affichés en grand nombre devant le local.
Contacté par téléphone, le journaliste a été informé par un courtier nommé Huy que le local de trois étages, d'environ 1 000 mètres carrés, était à louer à environ 35 000 USD/mois (plus de 800 millions de VND). Lorsque le journaliste a évoqué un bail à long terme de trois à cinq ans et demandé une réduction de loyer, celui-ci a répondu que le prix final ne serait pas réduit.
L'espace à louer dans le District 1 est vacant et est proposé par les courtiers pour plus de 35 000 USD/mois.
Toujours dans les locaux susmentionnés, le journaliste a contacté un autre courtier et a obtenu un devis de plus de 34 000 USD par mois. Il a ensuite signé un contrat avec le propriétaire. Cependant, il a dû passer par un courtier, car celui-ci affirmait avoir travaillé avec le propriétaire.
Lors d'un échange avec Nguoi Dua Tin sur la situation actuelle du marché immobilier, M. Nguyen Hong Hai, président de VNO Investment and Development Joint Stock Company (VNO Group), a déclaré : « Depuis début 2024, de nombreux canaux d'information ont enregistré des données sur le marché locatif, montrant que les prix sont plutôt bas et que le taux de vacance sur les lignes est en constante augmentation. Le taux d'occupation et la liquidité de ce segment n'augmenteront progressivement qu'après le deuxième trimestre 2024. »
Selon M. Hai, le marché locatif des locaux du centre de Ho Chi Minh-Ville était auparavant loué par de nombreuses marques de mode et entreprises privées pour faire des affaires sous de nombreuses formes...
Cependant, la crise économique a entraîné une baisse des dépenses et des coûts d'exploitation élevés, forçant de nombreuses entreprises à abandonner leurs locaux et à réorienter leur activité. Cela a entraîné la fermeture de certains magasins et la création de locaux vacants.
Une route en plein centre du district 1, à Ho Chi Minh-Ville.
« Bien que les locaux soient vacants, j'ai constaté que les loyers n'ont pas baissé, ou, dans certains cas, qu'ils ont baissé, mais de manière limitée. Les propriétaires ont toujours pour habitude de maintenir les loyers à un niveau élevé. Ils ne les réduisent que lorsqu'ils s'engagent sur un bail à long terme ou versent un dépôt de garantie de plusieurs mois. Parallèlement, les locataires actuels sont également confrontés à des difficultés financières. Lorsque les deux parties ne parviennent pas à s'entendre, il est normal de mettre fin à la coopération. Par ailleurs, trouver des clients suffisamment prometteurs pour continuer à louer des locaux pour des centaines de millions de VND par mois prendra beaucoup de temps », a commenté M. Hai.
Partageant le même point de vue, M. Le Mai Tai, PDG de CRE Group Real Estate Development Company Limited, a déclaré avec Nguoi Dua Tin : « Le prix de location des locaux dans le centre-ville d'Hô-Chi-Minh-Ville ou dans les zones avoisinantes dépend presque entièrement de la valeur des biens immobiliers. Dans le centre-ville, comme le District 1, la valeur des biens immobiliers est élevée. Les propriétaires sont également ceux qui bénéficient de conditions économiques optimales. Par conséquent, même si le marché locatif fluctue fortement, le prix des loyers ne diminuera pas trop. »
« Nous constatons que le prix des locaux dans le quartier central est toujours élevé. Bien que de nombreux locaux soient restitués, les prix ne sont pas réduits, car les propriétaires ne souhaitent pas créer de vagues de baisses. Cela entraînerait une baisse des loyers et de la valeur immobilière de l'ensemble du quartier. Ils sont donc prêts à accepter de laisser les locaux vacants », a déclaré M. Tai.
« Actuellement, la plupart des clients qui reviennent dans les locaux sont des entreprises touchées par la restructuration du secteur. Des secteurs comme le commerce de détail auront beaucoup de mal à concurrencer le modèle actuel du commerce en ligne ; la tendance au retour des propriétaires d'entreprises dans les locaux est donc inévitable. Parallèlement, les entreprises alimentaires et les modèles d'investissement qui attirent les jeunes continuent d'exister et la demande de locaux reste très forte », a déclaré le PDG de CRE Group Real Estate Development Company Limited.
Certaines zones ont également des prix très élevés pour la location de maisons entières.
Selon certains courtiers, ces dernières années, il y a eu très peu de transactions dans les rues centrales du 1er arrondissement. Les propriétaires immobiliers les utilisent principalement pour louer et stocker des actifs.
La zone mentionnée ci-dessus est pleinement exploitée pour la location. Les propriétaires ont souvent pour objectif de maintenir des loyers stables afin de préserver la valeur réelle du bien. C'est pourquoi les loyers sont peu sujets aux fortes fluctuations.
L'offre de bureaux à louer est limitée
En ce qui concerne l'immobilier locatif, le rapport d'étude de marché pour le troisième trimestre 2024 de Savills Vietnam Co., Ltd. montre qu'au troisième trimestre 2024, les nouveaux projets de catégorie A ont connu une augmentation modeste de 1 % en glissement trimestriel de l'offre totale, atteignant 2,8 millions de mètres carrés de surface locative nette (NLA) à partir de 392 projets, en hausse de 7 % en glissement annuel.
La croissance a été principalement tirée par six nouveaux projets de catégories B et C, ajoutant 39 800 m² de surface habitable. La catégorie B comptait deux nouveaux projets, Thaisquare The Merit (District 1) et CMC Tower B (District 7), représentant 60 % de la nouvelle offre. Quatre projets de catégorie C plus petits, d'une superficie de 3 000 à 5 000 m² de surface habitable chacun, étaient principalement situés hors du quartier central des affaires. Binh Chanh a notamment accueilli son premier immeuble de bureaux, le LN Hub Building, ajoutant plus de 3 300 m² de surface habitable.
Selon Savills Vietnam, de nombreux clients privilégient actuellement des loyers raisonnables. Les projets de catégorie A des districts 2 et 7 ont notamment enregistré de bons résultats au cours du trimestre, avec un taux d'occupation en hausse de 5 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 23 points de pourcentage par rapport à l'année précédente, pour atteindre 89 %.
Les loyers moyens sont restés stables en glissement trimestriel, mais ont augmenté de 6 % en glissement annuel pour atteindre 812 000 VND/m²/mois, reflétant un équilibre entre l'offre et la demande. Les loyers de catégorie A hors CBD ont augmenté de 1 % en glissement trimestriel, tandis que ceux de catégorie A du CBD ont diminué de 1 %.
Selon l'enquête Savills sur les transactions locatives du troisième trimestre 2024, la majorité (73 %) des transactions visaient des relocalisations dans des immeubles de meilleure qualité. Le secteur de la finance, de la banque, de l'assurance et de l'immobilier (FIRE) était en tête avec 39 % des transactions, suivi des TIC avec 31 % et de l'industrie manufacturière avec 13 %. Une grande partie (75 %) des locataires étaient des entreprises étrangères, principalement des États-Unis, de Corée et du Japon, tandis que les entreprises nationales ne représentaient que 25 %.
Source : https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bien-dong-vi-sao-mat-bang-cho-thue-trung-tam-tphcm-luon-neo-gia-khung-20424100413324823.htm
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