Le marché échappe au risque de « perdre ses freins », Hanoi cesse d'investir dans un projet, la valeur légale des livres roses et des livres rouges

Les prix élevés de l'immobilier dépassent les capacités financières des classes moyennes, Hanoi arrête d'investir dans un projet sur la rue Le Van Luong, il est temps de publier des livres rouges, des livres roses... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Thị trường bất động sản dần phục hồi, đã qua 'vùng đáy'. (Nguonf: Dân trí)

Le marché immobilier se redresse progressivement et a atteint son point le plus bas. (Nguonf : Dan Tri)

Le marché a dépassé le « fond »

Le rapport sur le marché immobilier pour les 10 premiers mois de 2023 de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) - a déclaré que le marché a dépassé le « fond », cependant, dans l'ensemble, le marché immobilier est toujours très difficile, mais le niveau de difficulté a tendance à diminuer avec le temps, le mois suivant est meilleur que le mois précédent, le trimestre suivant est meilleur que le trimestre précédent.

Selon M. Le Hoang Chau, président de HoREA, cette évaluation est très claire sur le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville. Au premier trimestre de cette année, la croissance immobilière était négative de 16,2 %, mais à la fin du troisième trimestre, bien qu'elle soit toujours négative de 8,71 %, elle a diminué de 2,87 % par rapport aux six premiers mois de l'année. Après neuf mois, le niveau de difficulté du marché immobilier a diminué de 42,3 % par rapport au premier trimestre.

Selon M. Chau, au cours des 9 premiers mois de cette année, l'offre de logements à Ho Chi Minh-Ville comptait 13 projets de logements commerciaux éligibles à la mobilisation de capitaux avec 15 020 unités, soit une augmentation de 1,37 fois par rapport à la même période en 2022, mais les revenus mobilisés ont diminué de 4,7 %.

Plus précisément, le total des 13 projets comprend 13 767 appartements (soit 91,6 %) et 1 253 maisons basses (soit 8,4 %), dont le segment des logements haut de gamme compte 9 969 unités, soit 66,37 % (supérieur au taux national de 58 %), le reste étant le segment des logements de milieu de gamme avec 5 051 unités, soit 33,63 % (supérieur au taux national de 26 %). Le marché continue d'être dans un état de manque de logements abordables, et il n'y a plus de logements sociaux.

Selon M. Chau, le marché immobilier du pays et de Hô Chi Minh-Ville continue d'être « déséquilibré entre l'offre et la demande », avec un manque d'offre de projets conduisant à un manque d'offre de logements, en particulier un manque de logements abordables et de logements sociaux.

Notamment, selon le président de l'HoREA, les prix des logements augmentent continuellement depuis 2017 et sont toujours « élevés » au-delà des capacités financières des salariés à revenus moyens, des citadins à faibles revenus, des fonctionnaires, des employés de l'État, des officiers des forces armées, des travailleurs et des immigrants.

« Pour un appartement abordable coûtant 2 à 3 milliards de VND, même une personne avec un revenu moyen faible, avec des économies d'environ 100 millions de VND/an, aurait besoin d'environ 25 ans pour pouvoir acheter une maison », a analysé M. Chau.

Selon M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier ( ministère de la Construction ), les efforts déployés par le gouvernement, les ministères, le système bancaire, les entreprises et les courtiers eux-mêmes ont contribué positivement au maintien du marché immobilier. Bien que le marché ne soit pas suffisamment robuste pour surmonter la pente, il a globalement évité le risque de « perdre le contrôle » et reprend de la vigueur.

La pression sur la maturité des obligations pèse toujours sur les entreprises

Selon les données de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA), la valeur totale des émissions d'obligations d'entreprises au cours des dix premiers mois s'est élevée à 209 150 milliards de VND. Cela montre une amélioration des activités de mobilisation de capitaux par le canal obligataire par rapport à 2022.

Le secteur bancaire domine avec 99 023 milliards de VND (soit 47,3 % de la valeur totale). Vient ensuite le secteur immobilier avec 68 256 milliards de VND (soit 32,6 %).

Cependant, une étude menée par l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montre que la pression liée à l'échéance des obligations pèse toujours sur les entreprises immobilières. La valeur totale des obligations immobilières nouvellement émises et rachetées reste très faible par rapport à la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance.

Ainsi, en 2022, les entreprises immobilières ont racheté environ 219 000 milliards de VND. Au cours des dix premiers mois, elles ont racheté environ 153 800 milliards de VND. Parallèlement, la valeur totale des obligations arrivant à échéance dans le secteur immobilier au cours des deux derniers mois de 2023 et 2024 a atteint respectivement 15 600 milliards de VND et 121 100 milliards de VND.

La liste des entreprises en retard de paiement de leurs obligations obligataires s'allonge de jour en jour, notamment dans le secteur immobilier. Selon la Bourse de Hanoi, au 3 octobre, environ 69 entreprises figuraient sur la liste des entreprises en retard de paiement des intérêts ou du principal de leurs obligations d'entreprise, avec un encours total d'environ 176 100 milliards de VND, soit environ 17,8 % de l'encours de la dette obligataire d'entreprise sur l'ensemble du marché.

Face à la pression de l'échéance des obligations, afin de disposer du temps nécessaire pour restructurer sa trésorerie et améliorer sa capacité de remboursement, VARS estime que négocier une prolongation de cette échéance est la priorité des entreprises immobilières, dans un contexte de difficultés d'accès au crédit et de reprise du marché. Les négociations en vue de cette prolongation sont actives depuis avril et ont donné des résultats plutôt positifs.

Selon la Bourse de Hanoï, au 3 octobre, plus de 50 émetteurs avaient conclu des accords pour prolonger la durée des obligations, pour un montant total de plus de 95 200 milliards de VND. L'échéance a été majoritairement ajustée de deux ans, repoussant la pression du remboursement de la dette à 2025-2026.

VARS estime que les négociations sur les prolongations d'obligations resteront une tendance à l'avenir. Cependant, des difficultés subsistent : l'allongement de la période de remboursement de la dette ne fait qu'aider les entreprises à stabiliser leur production et leurs activités, et à restructurer leur dette pour se redresser. En fait, il s'agit simplement d'un transfert de dette d'une période à une autre.

Pour éviter le risque de faillite, les entreprises doivent profiter de cette période pour restructurer leurs dettes. Elles doivent sérieusement envisager de vendre des actifs, voire d'accepter l'équilibre financier ou des pertes, afin de disposer des liquidités nécessaires pour rembourser leurs dettes et mener à bien des projets qui pourront être liquidés immédiatement après leur mise en marché.

En outre, en plus des sources financières habituelles (crédit bancaire et obligations d'entreprises), il devrait y avoir des mécanismes et des politiques pour développer, attirer et assurer le fonctionnement efficace des sources de capitaux provenant d'autres produits financiers (fonds d'investissement immobilier - REIT, fonds d'épargne logement, titrisation immobilière...), ou d'autres canaux (investissement étranger direct et indirect).

Arrêt de la politique d'investissement pour le projet N14, N15 rue Le Van Luong, Hanoi

Le Comité populaire de Hanoi a ordonné l'arrêt de la mise en œuvre de la décision d'investissement concernant le projet de la rue Le Van Luong (N14 et N15), après de nombreuses années de retard. Il s'agit d'un projet d'investissement mixte de services publics et de construction de logements, dont l'investisseur est la société par actions Louis Investment and Trading.

Khu đất N14, N15 đường Lê Văn Lương, Hà Nội. (Nguồn: BXD)

Terrain N14, N15 rue Le Van Luong, Hanoi. (Source : BXD)

Concernant le projet N14, N15 sur la rue Le Van Luong, dans le dernier rapport répondant aux électeurs, le Comité populaire de Hanoi a déclaré que les terrains N14, N15 ont une superficie totale de 12 561 m2 et que la ville a approuvé la politique d'investissement en août 2016. Il s'agit d'un projet d'investissement à usage mixte de services publics et de logements, l'investisseur est Louis Investment and Trade Joint Stock Company.

Lors du déblaiement du site, le projet a fait l'objet de plaintes. Suite au rapport de l'Inspection municipale de Hanoï et après examen de ces plaintes, le Comité populaire de Hanoï a ordonné en février 2020 l'arrêt de la mise en œuvre de la politique d'investissement pour ce projet. Concernant la gestion du contenu existant du projet, la ville a chargé ses services, directions et secteurs d'examiner la réglementation en vigueur afin de formuler des avis et des propositions.

Il est connu que les terrains du projet N14 et N15 sont situés dans l'îlot de planification portant le symbole QH 46, dans le quartier de Trung Hoa, district de Cau Giay. Le sud-ouest du projet borde la rue Hoang Ngan, et le nord-ouest la rue Le Van Luong. Les îlots N14 et N15 étaient auparavant nommés 5.1-NO et 5.5-NO. Depuis 2018, les ménages de la zone du projet ont reçu des décisions de récupération de terres. Selon les archives, une partie du terrain appartenant au projet a été défrichée et clôturée avec de la tôle ondulée.

Valeur juridique du livre rouge et du livre rose

Conformément à la réglementation, les certificats de droit d'usage du sol délivrés avant le 10 décembre 2009 restent juridiquement valables et n'ont pas besoin d'être convertis en certificats de droit d'usage du sol, de droit de propriété immobilière ou d'autres biens attachés au terrain. En termes de valeur juridique, les livrets rouges et roses ont la même valeur juridique.

Livre rouge, livre rose sont des termes utilisés pour désigner les documents relatifs aux droits d'utilisation des terres, en fonction de la couleur extérieure du certificat de droits d'utilisation des terres.

Au Vietnam, le certificat de droit d'usage du sol porte des noms différents pour chaque période. Plus précisément : certificat de droit d'usage du sol, certificat de propriété et de droit d'usage du sol, certificat de propriété.

Depuis 2009, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a émis un nouveau formulaire de certificat applicable à l'échelle nationale appelé Certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété de maison et d'autres biens attachés au terrain (le certificat a une couverture rose ou est également connu sous le nom de livre rose).

L'article 97 de la loi foncière de 2013 stipule que les certificats de droits d'utilisation des terres, de droits de propriété immobilière et d'autres biens attachés à la terre sont délivrés aux personnes ayant des droits d'utilisation des terres, des droits de propriété immobilière et des droits de propriété d'autres biens attachés à la terre selon un formulaire unifié dans tout le pays.

Les certificats de droit d'utilisation du sol délivrés avant le 10 décembre 2009 sont toujours juridiquement valables et n'ont pas besoin d'être convertis en certificats de droit d'utilisation du sol, en droits de propriété immobilière et en autres actifs attachés au terrain.

Les certificats délivrés avant le 10 décembre 2009 et devant être modifiés peuvent être transformés en certificats de droits d'usage du sol, de droits de propriété immobilière et d'autres biens attachés au terrain. Ainsi, en termes de valeur juridique, les livrets rouges et roses ont la même valeur juridique.

Conformément aux dispositions de l'article 2, clause 40, du décret 01/2017/ND-CP, le délai de traitement des demandes de livres rouges et de livres roses ne doit pas dépasser 30 jours à compter de la date de réception des demandes valides ; ne doit pas dépasser 40 jours pour les communes montagneuses, les îles, les zones reculées, les zones à conditions socio-économiques difficiles et les zones à conditions socio-économiques particulièrement difficiles.

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