Impôt sur les plus-values ​​immobilières et boursières : Correct, mais pas surprenant.

L'imposition des revenus de placement est courante, mais le Vietnam devrait s'inspirer des politiques d'autres pays, comme les États-Unis qui autorisent le report des pertes à l'année suivante pour réduire les impôts à payer, ou Singapour qui prélève une taxe très faible, voire nulle, sur les intérêts des titres afin d'encourager l'investissement...

Le ministère des Finances a proposé d'appliquer l'impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts immobiliers effectués par des particuliers, en multipliant le revenu imposable par un taux d'imposition de 20 % pour chaque transfert. - Photo : NGOC HIEN

Le ministère des Finances vietnamien sollicite des commentaires sur le projet de loi révisée sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui propose d'imposer une taxe de 20 % sur les bénéfices lors du transfert de biens immobiliers et de titres par des particuliers.

Cette politique vise à remplacer la méthode actuelle de perception des taxes (2 % sur le prix de vente des biens immobiliers, 0,1 % sur le prix de vente des titres par transaction).

Cela permettrait aux vendeurs essuyant des pertes d'échapper à l'impôt, tandis que ceux réalisant d'importants bénéfices en paieraient davantage. Toutefois, cette proposition suscite également des inquiétudes quant à son impact sur le marché et sa faisabilité.

Perspective des investisseurs et pratiques internationales

Depuis début 2025, le Vietnam mène une politique monétaire expansionniste pour soutenir la croissance, caractérisée par des taux d'intérêt bas et un accès abondant au crédit. Si cette injection de liquidités a contribué à stimuler l'économie , l'histoire montre qu'aucune économie ne peut croître durablement en se fondant uniquement sur l'argent facile et les bulles spéculatives.

En effet, lorsque les capitaux affluent excessivement vers l'immobilier et les actions, les prix des actifs augmentent plus rapidement que l'économie réelle, créant des risques potentiels d'instabilité macroéconomique.

C’est pourquoi de nombreux pays utilisent des outils fiscaux pour augmenter les coûts et réduire l’attrait de la spéculation sur les actifs. La proposition vietnamienne d’une taxe de 20 % sur les plus-values ​​immobilières et boursières peut être interprétée comme une mesure de rééquilibrage des flux de trésorerie : elle vise à orienter les capitaux des placements spéculatifs à court terme vers leur véritable valeur.

Toutefois, un taux d'imposition de 20 % est considéré comme trop élevé par rapport au niveau actuel et pourrait provoquer un choc s'il était appliqué soudainement.

Surtout si aucune distinction n'est faite entre les périodes de détention et si aucune provision pour pertes interannuelles n'est prévue, l'impact sera énorme.

Les investisseurs à court terme peuvent réduire leurs transactions, retirer leurs capitaux vers d'autres canaux ou être contraints de conserver leurs actions plus longtemps au lieu d'acheter et de vendre de manière flexible.

De plus, le projet ne précise pas les dépenses déductibles lors du calcul des intérêts ; de nombreuses dépenses réelles pourraient ne pas être prises en compte, exposant ainsi les investisseurs au risque d'être imposés sur des bénéfices nominaux supérieurs aux bénéfices réels.

La pratique internationale montre que l'imposition des revenus de placements est courante, mais les taux et les modalités varient considérablement. De nombreux pays offrent des incitations fiscales pour les investissements à long terme : par exemple, le Japon applique un impôt forfaitaire d'environ 20 % sur les plus-values ​​boursières ; les États-Unis autorisent le report des pertes pour réduire leur imposition. Certains pays appliquent des taux d'imposition très faibles sur chaque transaction, voire n'imposent pas du tout les plus-values ​​boursières, afin d'encourager les investisseurs individuels (comme Singapour).

Sur le marché, cette nouvelle taxe devrait modifier le comportement des investisseurs. À court terme, nombre d'entre eux pourraient être surpris par la forte hausse des impôts, notamment pour les biens immobiliers détenus moins de deux ans, qui seront soumis à une taxe pouvant atteindre 10 % du prix de vente (si les frais ne peuvent être justifiés).

Dans le contexte de la crise immobilière, une stratégie raisonnable est nécessaire pour éviter un choc de liquidités. À long terme, une taxe de 20 % sur les intérêts permettra de mieux filtrer les investisseurs : le nombre de spéculateurs à court terme diminuera, tandis que les investisseurs à long terme seront incités à une réflexion plus approfondie.

Une taxe de 20 % peut réduire les transactions à court terme, mais elle encourage la détention d'actions sur le long terme et le transfert d'une partie du capital vers des investissements à long terme. – Photo : QUANG DINH

Beaucoup craignent que les vendeurs n'intègrent la taxe au prix de la maison, ce qui ferait grimper le prix et, au final, la taxe serait à la charge de l'acheteur. En réalité, le marché s'autorégule en fonction de l'offre et de la demande et ne permet pas aux vendeurs d'augmenter les prix arbitrairement.

Pour les actions, une taxe de 20 % peut réduire les transactions à court terme, mais elle encourage à conserver les actions plus longtemps et à orienter une partie des capitaux vers des investissements à long terme.

Toutefois, s'il est nécessaire d'envisager des incitations supplémentaires pour l'investissement à long terme (par exemple, une exonération/réduction d'impôt pour les actions détenues pendant plus d'un an), la nouvelle politique contribuera à stabiliser le marché à long terme.

Les autorités fiscales ont besoin d'une base de données transactionnelle complète.

La méthode actuelle de prélèvement de 2 % sur le prix de vente immobilière présente de nombreuses lacunes. Ne tenant pas compte des profits et des pertes, ce calcul forfaitaire incite les vendeurs à sous-évaluer le prix de vente afin de se soustraire à l'impôt.

L'imposition basée sur les bénéfices incite les particuliers à déclarer le prix d'achat exact et à conserver les justificatifs de dépenses pour pouvoir les déduire. En cas de forte hausse des prix de l'immobilier, l'État peut ainsi percevoir davantage d'impôts.

Pour percevoir correctement et intégralement les impôts grâce à cette nouvelle méthode, il est indispensable de disposer de capacités de gestion et d'une infrastructure de données adéquates. Les autorités fiscales ont besoin d'une base de données transactionnelle complète pour déterminer avec précision les coûts et les dépenses de chaque transaction, et ainsi percevoir les impôts efficacement.

Actuellement, toutes les modifications relatives aux transferts immobiliers sont enregistrées auprès du service des impôts – un premier pas positif – mais le système d'information doit encore être mis à jour simultanément avant l'application de la taxe sur les intérêts. Cette mesure devra être mise en œuvre avec prudence et progressivement.

L'homme d'affaires Dinh Hong Ky est actuellement président de la société par actions Secoin, président de l'Association des matériaux de construction et de bâtiment de Hô Chi Minh-Ville (SACA), président de l'Association des entreprises vertes de Hô Chi Minh-Ville (HGBA) et vice-président de l'Association des entreprises de Hô Chi Minh-Ville (HUBA).

Réfléchissez à l'itinéraire , évitez les chocs

La proposition d'une taxe de 20 % sur les plus-values ​​immobilières et boursières témoigne de la volonté de l'autorité de régulation d'orienter le marché vers la transparence et les pratiques internationales. Pour une mise en œuvre efficace, elle requiert une conception soignée, flexible et coordonnée.

Il est tout d'abord nécessaire d'établir une feuille de route claire pour la mise en œuvre. L'imposition immédiate de taux d'imposition élevés sur un marché fragile pourrait avoir un effet brutal ; par conséquent, une période de transition ou une mise en œuvre pilote à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville pourrait être envisagée, avec une augmentation progressive des sanctions à mesure que le système se met en place.

Deuxièmement, les autorités devraient rapidement finaliser la base de données foncières, en y intégrant les informations fiscales, bancaires et notariales, afin de jeter les bases de la détermination du prix d'achat initial, des coûts et du suivi des transactions. Ceci permettra non seulement de percevoir les impôts avec précision, mais aussi de rendre le marché plus transparent et plus efficace.

Troisièmement , la politique fiscale doit être flexible et humaine. Les instances législatives peuvent prévoir des exemptions pour des cas légitimes : par exemple, des exonérations ou des réductions d’impôt pour des transactions inévitables (vente d’un logement en raison de difficultés financières) ou pour de faibles bénéfices afin de soutenir les personnes en difficulté.

Quatrièmement , il s'agit d'un impôt assez complexe, qui exige des contribuables la conservation de documents et des déclarations détaillées. Les autorités fiscales devraient fournir des instructions précises sur les dépenses déductibles raisonnables, le calcul des bénéfices et des pertes, ainsi que la manière la plus pratique de faire les déclarations.

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DINH HONG KY

Source : https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm