Impôt sur les bénéfices immobiliers et boursiers : correct mais ne choque pas

L’imposition des revenus d’investissement est courante, mais le Vietnam doit se référer aux politiques d’autres pays, comme les États-Unis qui autorisent le report des pertes sur l’année suivante pour réduire les impôts à payer, ou Singapour qui prélève un impôt très faible, voire nul, sur les intérêts des titres pour encourager l’investissement…

Le ministère des Finances propose d'appliquer l'impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts immobiliers effectués par des particuliers en multipliant le revenu imposable par le taux d'imposition de 20 % pour chaque transfert - Photo : NGOC HIEN

Le ministère des Finances du Vietnam sollicite des commentaires sur un projet de loi révisé sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui propose une taxe de 20 % sur les bénéfices provenant du transfert de biens immobiliers et de titres par des particuliers.

Cette politique vise à remplacer le mode actuel de perception de la taxe (2% sur le prix de vente des biens immobiliers, 0,1% sur le prix de vente des titres par transaction).

Cela permettrait aux vendeurs enregistrant des pertes d'éviter de payer des impôts, tandis que ceux réalisant des bénéfices importants paieraient davantage d'impôts. Cependant, la proposition soulève également des inquiétudes quant à son impact sur le marché et à sa faisabilité.

Perspective des investisseurs et pratiques internationales

Depuis début 2025, le Vietnam mène une politique monétaire expansionniste pour soutenir la croissance, avec des taux d'intérêt bas et un crédit abondant. Si l'injection de liquidités a contribué à stimuler l'économie , l'histoire montre qu'aucune économie ne peut croître durablement sur la seule base d'une monnaie bon marché et de bulles financières.

En fait, lorsque l’argent afflue excessivement vers les terres et les actions, les prix des actifs augmentent plus rapidement que l’économie réelle, créant des risques potentiels d’instabilité macroéconomique.

Par conséquent, de nombreux pays utilisent des instruments fiscaux pour augmenter les coûts et réduire l'attrait de la spéculation sur les actifs. La proposition vietnamienne d'instaurer une taxe de 20 % sur les bénéfices immobiliers et boursiers peut être interprétée comme une mesure visant à rééquilibrer les flux de trésorerie : en détournant les capitaux des circuits spéculatifs à court terme pour les orienter vers leur véritable valeur.

Toutefois, le taux d’imposition de 20 % est considéré comme trop élevé par rapport au niveau actuel et pourrait provoquer un choc s’il était appliqué soudainement.

Surtout s’il n’y a pas de distinction entre les périodes de détention et aucune provision pour pertes entre les années, l’impact sera énorme.

Les investisseurs à court terme peuvent réduire leurs échanges, retirer leurs capitaux vers d’autres canaux ou être contraints de conserver leurs actions plus longtemps au lieu d’acheter et de vendre de manière flexible.

De plus, le projet ne précise pas les dépenses déductibles lors du calcul des intérêts ; de nombreuses dépenses réelles pourraient ne pas être comptabilisées, ce qui expose les investisseurs au risque d’être imposés sur des bénéfices nominaux supérieurs aux bénéfices réels.

La pratique internationale montre que l'imposition des revenus d'investissement est courante, mais les taux et les méthodes varient considérablement. De nombreux pays offrent des incitations fiscales pour les investissements à long terme : par exemple, le Japon impose un impôt forfaitaire d'environ 20 % sur les plus-values boursières ; les États-Unis permettent aux investisseurs de reporter leurs pertes en avant afin de réduire leur impôt. Certains pays prélèvent des impôts très faibles sur chaque transaction, voire n'imposent pas du tout les plus-values boursières, afin d'encourager les investisseurs individuels (comme Singapour).

Sur le marché, la nouvelle taxe devrait modifier le comportement des investisseurs. À court terme, nombreux sont ceux qui pourraient être choqués par la forte hausse des impôts, notamment pour les biens immobiliers détenus depuis moins de deux ans, qui seront soumis à une taxe pouvant atteindre 10 % du prix de vente (si le coût ne peut être prouvé).

Dans le contexte de ralentissement du marché immobilier, une feuille de route raisonnable est nécessaire pour éviter un choc de liquidité. À long terme, une taxe sur les bénéfices de 20 % contribuera à filtrer les investisseurs : les spéculateurs à court terme seront moins nombreux, tandis que les investisseurs à long terme seront plus prudents.

Une taxe de 20 % peut réduire les transactions à court terme, mais elle encourage la conservation des actions plus longtemps et le transfert d'une partie du capital vers des canaux d'investissement à long terme - Photo : QUANG DINH

Beaucoup craignent que les vendeurs ajoutent des taxes au prix de la maison, ce qui entraînerait une hausse des prix et, au final, que l'acheteur paie la taxe. Mais en réalité, le marché s'ajuste en fonction de l'offre et de la demande, et ne permet pas aux vendeurs d'augmenter les prix arbitrairement.

Pour les actions, une taxe de 20 % peut réduire les transactions à court terme, mais elle encourage la conservation des actions plus longtemps et le détournement d’une partie du capital vers des investissements à long terme.

Il faudrait toutefois envisager d’ajouter des incitations à l’investissement à long terme (par exemple, une exonération/réduction d’impôt pour les actions détenues pendant plus d’un an), la nouvelle politique contribuera à stabiliser le marché à long terme.

Les autorités fiscales ont besoin d’une base de données complète sur les transactions

La méthode actuelle de prélèvement de 2 % du prix de vente immobilier présente de nombreuses lacunes. Ne tenant pas compte des profits et des pertes, cette méthode de calcul forfaitaire incite les vendeurs à déclarer un prix inférieur dans le contrat afin d'échapper à l'impôt.

L'imposition des bénéfices incite les particuliers à déclarer le prix d'achat exact et à conserver les justificatifs de dépenses pour pouvoir demander des déductions. Lorsque les prix de l'immobilier augmentent fortement, l'État peut également percevoir davantage de recettes.

Pour collecter correctement et intégralement les impôts grâce à la nouvelle méthode, il est nécessaire de disposer de capacités de gestion et d'une infrastructure de données adaptée. Les autorités fiscales ont besoin d'une base de données complète sur les transactions afin de déterminer avec précision le coût et les dépenses de chaque transaction et ainsi de collecter efficacement les impôts.

Actuellement, toutes les modifications relatives aux transferts immobiliers ont été mises à jour au bureau des impôts – un avantage initial – mais le système d'information doit encore être mis à jour de manière synchronisée avant l'application de l'impôt sur les intérêts. Cette politique doit être mise en œuvre avec prudence et de manière progressive.

L'homme d'affaires Dinh Hong Ky est actuellement président de la société par actions Secoin, président de l'Association de la construction et des matériaux de construction de Ho Chi Minh-Ville (SACA), président de l'Association des entreprises vertes de Ho Chi Minh-Ville (HGBA) et vice-président de l'Association des entreprises de Ho Chi Minh-Ville (HUBA).

Considérez l' itinéraire , évitez les chocs

La proposition d'imposer une taxe de 20 % sur les bénéfices immobiliers et boursiers témoigne de la détermination de l'agence de gestion à orienter le marché vers la transparence et les pratiques internationales. Pour une mise en œuvre efficace, il est nécessaire de la concevoir avec soin, flexibilité et cohérence.

Premièrement, il est nécessaire d'élaborer une feuille de route claire pour sa mise en œuvre. L'imposition immédiate de taux d'imposition élevés dans un marché faible pourrait constituer un choc ; par conséquent, une période de transition ou une mise en œuvre pilote à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville pourrait être envisagée, en augmentant progressivement les sanctions à mesure que le système se met en place.

Deuxièmement, les autorités devraient bientôt compléter la base de données foncières, connecter les informations fiscales, les banques, les notaires… afin de créer une base permettant de déterminer le prix d'achat initial, les coûts et de suivre les transactions. Cela permettra non seulement de collecter les impôts avec précision, mais aussi de garantir un fonctionnement plus transparent et efficace du marché.

Troisièmement , la politique fiscale doit être souple et humaine. Les organes législatifs peuvent prévoir des exemptions dans des cas légitimes, comme des exonérations ou des réductions d'impôt pour des transactions inévitables (vente d'une maison en raison de circonstances difficiles) ou de faibles bénéfices, afin de soutenir les personnes.

Quatrièmement , il s'agit d'un impôt assez complexe, exigeant des contribuables qu'ils conservent des documents et fassent des déclarations détaillées. Les autorités fiscales devraient fournir des instructions précises sur les dépenses déductibles raisonnables, le calcul des profits et des pertes, et la manière la plus simple de déclarer leurs impôts.

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DINH HONG KY

Source : https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm