Problème intitulé « Prix spécifique du terrain » (partie 2)

« Sortir » ne sert pas uniquement à augmenter les recettes budgétaires.

Parmi les 72 projets pour lesquels la province sollicite des investissements en octobre 2025, si le calcul du prix des terrains n'est plus un problème, cela renforcera l'attrait de ces projets pour les investisseurs.

Quartier résidentiel de Nam Ha, Tra Tan. Photo de : Ngoc Lan

Le silence de la réalité

Fin octobre 2025, le cabinet de conseil chargé de négocier les prix des terrains pour le lotissement résidentiel n° 5 du projet « Mille Fleurs » à Lam Dong s'est officiellement retiré. Par conséquent, les honoraires déjà signés ne sont plus dus, malgré la présentation du certificat et les efforts déployés lors de cinq réunions pour régulariser la situation. Selon le responsable du Département provincial de l'aménagement du territoire (Département de l' agriculture et de l'environnement de Lam Dong), ce cabinet poursuit ses activités normalement dans d'autres domaines, mais a simplement cessé de négocier les prix des terrains pour ce projet hors budget. La raison, de l'avis général, réside dans le faible montant des honoraires, mais aussi dans les frais de déplacement élevés et surtout dans la lourde responsabilité que cela impliquait.

Peu de temps auparavant, le bureau d'études chargé d'établir les prix fonciers précis de deux zones résidentielles Nam Ha, dans la commune de Tra Tan, s'était également retiré, pour la même raison. Il s'agit du deuxième bureau d'études, le premier ayant « disparu ». Autrement dit, tous ces bureaux avaient dépêché des représentants pour réaliser l'étude et présenter un certificat, mais, constatant des résultats insatisfaisants, ils ont abandonné le projet. Ce n'est pas un cas isolé : il y a cinq ans, une situation similaire s'était produite dans la zone de la mer bleue, à Lam Dong . Notamment, entre 2023 et le 1er août 2024, le Département des ressources naturelles et de l'environnement recherchait activement des bureaux d'études pour calculer les prix fonciers précis de 45 projets d'investissement non budgétaires, mais ces derniers ont disparu sans laisser de traces. Heureusement, lorsque le décret n° 71/2024/ND-CP entrera en vigueur le 1er août 2024, parmi les 45 projets qui étaient bloqués depuis longtemps dans le calcul des prix spécifiques des terrains, 24 projets prévoient un bail foncier avec paiement annuel et sont concernés par l'application du paragraphe 1 de l'article 9. Autrement dit, ces projets sont éligibles pour la détermination des prix fonciers selon la méthode du coefficient K, qui consiste à multiplier le barème des prix fonciers par le coefficient d'ajustement des prix fonciers, une méthode beaucoup plus simple que les méthodes d'évaluation foncière utilisées pour calculer les prix spécifiques des terrains.

Les 21 projets restants doivent faire l'objet d'une évaluation foncière spécifique, selon l'une des méthodes d'évaluation existantes : par comparaison, par revenu ou par excédent. Cependant, ces méthodes de calcul reposent encore trop sur le jugement subjectif des experts-évaluateurs, ce qui compromet leur exactitude, notamment pour la méthode par excédent. C'est ce qui a conduit à une crise économique dans l'ancienne région de Binh Thuan et qui a profondément affecté le moral des fonctionnaires et agents chargés de l'évaluation foncière à l'époque, ainsi que celui des bureaux d'études, qui ont constaté l'ampleur des risques. Cette situation perdure encore aujourd'hui, et pas seulement dans la province.

Il convient de noter que, malgré la révision des réglementations pertinentes conformément aux recommandations des provinces et des villes, la fixation des prix fonciers pour les projets non budgétaires demeure au point mort. Cette situation a contribué à la révision de la loi foncière de 2024, dont l'entrée en vigueur est prévue pour le 1er janvier 2026. Dans l'immédiat, et jusqu'à fin 2025, le directeur du département provincial de gestion foncière de Lam Dong a déclaré : « Conformément à nos responsabilités, nous continuerons d'inviter des organismes de conseil de tout le pays à participer à la fixation des prix fonciers pour les projets non budgétaires. »

Projet de parc industriel Son My 1. Photo : Ngoc Lan

Au plaisir de vous voir

Lors de la réunion de septembre 2025 portant sur la modification de la loi foncière relative au mécanisme financier et aux prix des terrains, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a proposé d'utiliser le barème des prix fonciers et le coefficient d'ajustement de ces prix comme base de calcul des obligations financières et des indemnisations lors des expropriations. Il a également été proposé d'intégrer le coût des infrastructures techniques à la méthode de détermination des prix. En d'autres termes, le barème des prix fonciers sera utilisé pour toutes les politiques, et le prix des terrains destinés aux entreprises ayant des projets à financer par le budget sera également calculé selon ce barème, multiplié par le coefficient K.

Lors de cette réunion, M. Nguyen Ngoc Phuc, vice-président du Comité populaire provincial de Lam Dong, a souligné que l'application d'un barème de prix foncier stable sur cinq ans et d'un coefficient d'ajustement devait reposer sur des données concrètes, reflétant les fluctuations des prix fonciers dans chaque zone, afin de simplifier les calculs et d'assurer le bon déroulement des projets. Le coefficient de fluctuation des prix fonciers doit être déterminé à partir des données du marché, en évitant une application mécanique, et il convient également d'envisager la possibilité de payer les redevances foncières en une seule fois pour toute la durée du projet, afin de faciliter les démarches des entreprises et des organismes de gestion.

Fonds foncier de part et d'autre de la rue Vo Nguyen Giap. Photo : Ngoc Lan

Par ailleurs, selon la presse, un représentant du Département de l'aménagement du territoire a affirmé que la finalisation de la détermination du prix initial et du prix spécifique des terrains est une étape indispensable pour garantir la publicité, la transparence, la rigueur scientifique et la faisabilité des pratiques d'aménagement du territoire. Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement poursuit sa coordination avec les collectivités territoriales afin de mettre à jour les décrets d'application de la loi foncière de 2024, et ainsi assurer sa cohérence et son adéquation à chaque région, à chaque type de terrain et aux exigences de développement socio-économique.

Certaines entreprises ayant des projets dans la zone de Lam Dong Blue Sea, où les prix des terrains étaient fixés depuis plusieurs années, ont déclaré attendre avec impatience l'entrée en vigueur de la réglementation modifiée. Celle-ci facilitera le démarrage des projets, le bon déroulement de la production et des activités commerciales, et surtout, offrira aux entreprises des perspectives de développement.

Suivre la voie d'une révision du prix des terrains afin de le rendre plus précis et plus réaliste, notamment à compter du 1er janvier 2026, sera la clé d'un développement socio-économique fulgurant à Lam Dong en 2026. En effet, dans la plus grande province du pays, de nombreux projets attendent depuis plusieurs années la fixation de prix fonciers précis pour honorer leurs engagements financiers envers l'État. Plus récemment, parmi les 72 projets lancés par la province en octobre 2025 et destinés à l'investissement, la résolution des problèmes liés au calcul du prix des terrains renforcera considérablement leur attractivité auprès des investisseurs. On constate notamment la présence de nombreux projets de zones résidentielles denses, des projets d'envergure qui modifient la superficie des terrains une fois mis en service…

Ainsi, la décision d'augmenter les recettes budgétaires, d'améliorer les zones désertées, de créer davantage d'emplois... contribue à accélérer la réalisation des objectifs fixés par le récent 1er Congrès provincial du Parti de Lam Dong.

Source : https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html