Le sujet intitulé « Prix spécifiques des terrains » (Partie 2)

La «solution» ne réside pas uniquement dans l'augmentation des recettes budgétaires.

Parmi les 72 projets pour lesquels la province sollicite des investissements en octobre 2025, la résolution du processus d'évaluation foncière constituera un atout majeur pour les investisseurs.

Quartier résidentiel de Nam Ha, Tra Tan. Photo de : Ngoc Lan

Le silence de la réalité

Fin octobre 2025, le cabinet de conseil chargé de la détermination des prix fonciers pour la zone résidentielle n° 5 de la province de Lam Dong s'est officiellement retiré, mettant fin à ses travaux. De ce fait, les honoraires convenus ne seront plus versés, malgré la remise du certificat et les efforts déployés pour rectifier la situation après cinq réunions. Selon le directeur du Département provincial de la gestion foncière (Département de l'agriculture et de l'environnement de Lam Dong), l'entreprise poursuit ses activités normalement dans d'autres domaines, se contentant d'abandonner la mission de détermination des prix fonciers pour ce projet hors budget. La raison, de l'avis général, est que, malgré un budget contractuel restreint, les frais de déplacement étaient élevés et, surtout, la responsabilité qui leur incombait était immense.

Peu de temps auparavant, le cabinet de conseil chargé de déterminer le prix des terrains pour les deux zones résidentielles de Nam Ha, dans la commune de Tra Tan, s'était également retiré de la même manière. Il s'agit du deuxième cabinet de conseil, le premier ayant déjà abandonné le projet. Autrement dit, ces entreprises avaient dépêché du personnel pour réaliser les travaux, mais bien qu'ayant présenté des certificats, elles ont par la suite constaté les lacunes de leur travail et ont renoncé. Ce n'est pas un cas isolé : des situations similaires se sont produites il y a cinq ans dans la région côtière de Lam Dong . Notamment, tout au long de l'année 2023 et jusqu'au 1er août 2024, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a recherché activement des cabinets de conseil pour calculer le prix des terrains pour 45 projets d'investissement non budgétaires, mais la situation s'apparentait à un jeu du chat et de la souris. Heureusement, lors de l'entrée en vigueur du décret n° 71/2024/ND-CP le 1er août 2024, sur les 45 projets qui rencontraient depuis longtemps des difficultés pour déterminer le prix spécifique de leurs terrains, 24 projets de location de terrains avec paiement de redevances annuelles étaient éligibles à l'application du paragraphe 1 de l'article 9. Cela signifie que ces projets remplissaient les conditions requises pour la détermination du prix des terrains selon la méthode du coefficient K, qui consiste à multiplier le barème des prix fonciers par le coefficient d'ajustement des prix fonciers, une méthode beaucoup plus simple que les méthodes d'évaluation foncière utilisées pour calculer le prix spécifique des terrains.

Les 21 projets restants nécessitaient une évaluation foncière spécifique, réalisée selon l'une des méthodes suivantes : comparative, par le revenu ou par l'excédent. Ces méthodes, trop dépendantes du jugement subjectif des experts en évaluation, manquaient de précision, notamment la méthode par l'excédent. Cette situation a conduit à une affaire de fraude économique dans l'ancienne région de Binh Thuan et a fortement affecté le moral des fonctionnaires et agents de la fonction publique chargés de l'évaluation foncière à l'époque, ainsi que celui des cabinets d'expertise, conscients des risques élevés encourus. Ce problème persiste encore aujourd'hui, et pas seulement dans la province.

Il est à noter que, malgré les ajustements apportés à la réglementation en vigueur suite aux recommandations des provinces et des villes, le processus de fixation des prix fonciers pour les projets non budgétaires demeure au point mort. Ce blocage a contribué à la nécessité de nouvelles modifications de la loi foncière de 2024, dont l'entrée en vigueur est prévue le 1er janvier 2026. Dans l'intervalle, le directeur du Département provincial de gestion foncière de Lam Dong a déclaré que, d'ici fin 2025 : « Conformément à nos responsabilités, nous continuerons d'inviter des cabinets de conseil de tout le pays à participer à la fixation des prix fonciers pour les projets non budgétaires. »

Projet de parc industriel Son My 1. Photo : Ngoc Lan

Nous l'attendons avec impatience.

Lors de la réunion de septembre 2025 consacrée à la modification de la loi foncière relative aux mécanismes financiers et aux prix des terrains, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a proposé d'utiliser le barème des prix fonciers et le coefficient d'ajustement de ces prix comme base de calcul des obligations financières et des indemnisations lors des expropriations de l'État. Il a également été proposé d'intégrer les coûts des infrastructures techniques à la méthode de détermination des prix. Ainsi, le barème des prix fonciers sera utilisé pour toutes les politiques, y compris pour le prix des terrains destinés aux entreprises dont les projets doivent être inscrits au budget. Ce prix sera calculé à partir du barème des prix fonciers multiplié par le coefficient K.

Lors de cette réunion, M. Nguyen Ngoc Phuc, vice-président du Comité populaire provincial de Lam Dong, a suggéré que l'application d'un barème quinquennal stable des prix fonciers et de coefficients d'ajustement soit fondée sur des données concrètes, reflétant les fluctuations des prix fonciers dans chaque zone, afin de simplifier les calculs et d'assurer le bon fonctionnement du projet. Le coefficient de fluctuation des prix fonciers devrait être déterminé à partir des données du marché, en évitant une application mécanique, et la possibilité d'un paiement unique pour l'ensemble du projet devrait être envisagée afin de faciliter les démarches des entreprises et des organismes de gestion.

Parcelles de terrain de part et d'autre de la route Vo Nguyen Giap. Photo : Ngoc Lan

Par ailleurs, selon la presse, des représentants du Département de l'aménagement du territoire ont affirmé que le perfectionnement du processus de détermination des prix initiaux et spécifiques des terrains est une étape indispensable pour garantir la transparence, la rigueur scientifique et la faisabilité des pratiques d'aménagement du territoire. Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement poursuit sa coordination avec les collectivités territoriales afin de mettre à jour les décrets d'application de la loi foncière de 2024, et ainsi assurer sa cohérence et son adéquation à chaque région, à chaque type de terrain et aux exigences du développement socio-économique.

Plusieurs entreprises dont les projets dans la zone côtière de Lam Dong étaient en attente d'ajustements spécifiques du prix des terrains ces dernières années ont déclaré attendre avec impatience la mise en œuvre de la réglementation modifiée. Elles espèrent que cela permettra le démarrage de leurs projets, le bon déroulement de leur production et de leurs activités commerciales, et surtout, offrira à leurs entreprises des perspectives de croissance.

Les amendements proposés à la réglementation des prix fonciers, visant une tarification précise et réaliste, notamment ceux applicables à compter du 1er janvier 2026, seront essentiels à une avancée majeure dans le développement socio-économique de Lam Dong en 2026. En effet, dans cette province, la plus vaste du pays, de nombreux projets attendent depuis des années la fixation de prix fonciers précis pour honorer leurs engagements financiers envers l'État. De plus, parmi les 72 projets pour lesquels la province lance un appel à investissements en octobre 2025, la levée des obstacles au calcul des prix fonciers renforcera leur attractivité auprès des investisseurs. Il apparaît notamment que nombre de ces projets concernent des zones résidentielles denses et que leur envergure transformera profondément toute une région une fois opérationnels.

Par conséquent, les décisions visant à augmenter les recettes budgétaires, à revitaliser les zones sous-développées et à créer davantage d'emplois contribueront à accélérer les progrès vers les objectifs fixés par le récent premier congrès du Comité provincial du Parti de Lam Dong.

Source : https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html