הראשונה היא הבעיה של אישור מדיניות השקעה במקביל לאישור משקיעים עבור כל פרויקטי הדיור הציבורי והדיור המסחרי בהם למשקיעים יש זכויות שימוש בקרקע בהתאם לתכנון. בנוגע לבעיה זו, על פי HoREA, בעת יישום הליך אישור מדיניות ההשקעה, זהו ההליך הראשוני לשרשרת הליכי השקעות הבנייה. לכן, כאשר הליך אישור מדיניות ההשקעה "תקוע", הפרויקט "קפוא", ואינו יכול להמשיך בהליכי השקעה אחרים בבנייה. יש צורך רק לקבוע כי הערכת התאמתם של פרויקטי השקעה לתכנון חייבת להיות בהתאם לתוכנית האזור או לתוכנית הכללית, שהיא המתאימה יותר, או רק לקבוע כי היא בהתאם לתוכנית הכללית בהחלטה 98 של האסיפה הלאומית , אשר נמצאת בניסוי עבור הו צ'י מין סיטי.
דרך זו של שיפור ההליכים המנהליים, או שיפור זה, לא באמת הטמיעה את רוח הרפורמה בהליכים המנהליים, אינה קרובה למציאות, ומראה סימנים של אי-שיפור. מכיוון שבעבר, מפעלים הורשו לבצע הליכי השקעה ובנייה במקביל, כיום הם כמעט צריכים לבצע כל הליך מנהלי ברצף.
HoREA קובע כי התקנה לפיה פרויקטים של השקעה חייבים לעמוד בדרישות תכנון מפורטות (אם קיימות) חלה רק על מקרים בהם המדינה עורכת מכרזים של זכויות שימוש בקרקע או מגישה הצעות מחיר לפרויקטים המשתמשים בקרקע לבחירת משקיעים. עם זאת, תקנה זו אינה מתאימה כלל למקרים בהם ליזם המשקיע כבר יש זכויות שימוש בקרקע בהתאם לתכנון והוא מציע לאשר את מדיניות ההשקעה במקביל לאישור המשקיע בהתאם להוראות סעיף 4, סעיף 29 לחוק ההשקעות 2020.
הבעיה השנייה היא הרגולציה על קרקעות למגורים או קרקעות למגורים וקרקעות אחרות, כאשר היא דורשת ממשקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי להיות בעלי זכות שימוש בקרקעות למגורים; להיות בעלי זכות שימוש בקרקעות למגורים וקרקעות אחרות שאינן קרקעות למגורים העומדות בתנאים לקבלת היתר לשינוי ייעוד הקרקע לצורך יישום פרויקטים של השקעה. דבר זה גורם למאות פרויקטים של דיור מסחרי ברחבי הארץ שאין בהם 100% קרקעות למגורים או שאין בהם קרקעות למגורים וקרקעות אחרות שאינן קרקעות למגורים, כלומר, רק 100% קרקע חקלאית או רק 100% קרקעות לא חקלאיות שאינן קרקעות למגורים, שלא להיות מוכרים כמשקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי. למרות שמיזמים משקיעים אלה קיבלו את העברת זכויות השימוש בקרקע עבור קרקעות חקלאיות או קרקעות לא חקלאיות שאינן קרקעות למגורים. לכן, מאז 1 ביולי 2015 (כניסתו לתוקף של חוק הדיור 2014), מיזמים אלה נתקלו בקשיים גדולים משום שהוציאו עלויות עצומות כדי ליצור קרנות קרקע.
נכון לעכשיו, סעיף 1 ב' וסעיף 128 בסעיף 6 של טיוטת חוק המקרקעין (המתוקן) מאפשרים רק במקרה של שימוש בקרקע לביצוע פרויקט דיור מסחרי להסכים על קבלת זכות שימוש בקרקע למגורים, או במקרה של יישום פרויקט דיור מסחרי, חייבת להיות זכות שימוש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע אחרת. משמעות הדבר היא שמשקיעים אינם רשאים להסכים על קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע למגורים או קרקע למגורים ובקרקע אחרת או קרקע אחרת שאינה קרקע למגורים, או אינם רשאים במקרה של משקיעים בעלי זכות להשתמש בקרקע אחרת שאינה קרקע למגורים לביצוע פרויקט דיור מסחרי. לכן, סעיף 1 בסעיף ב' וסעיף 128 בסעיף 6 לחוק הקרקעות (מתוקן) לא ירשו במלואם את ההוראות בסעיף 73 בסעיף 1, סעיף 169 בסעיף ב', סעיף 191 בסעיף 2 וסעיף 193 בחוק הקרקעות 2013, אשר אפשרו לארגונים כלכליים לקבל את העברת זכויות השימוש בקרקע של סוגי קרקעות המתאימים לתכנון לביצוע פרויקטים של השקעה, כולל פרויקטים של דיור מסחרי. במקרה של קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית, נדרש אישור בכתב מסוכנות מדינה מוסמכת.
בינתיים, סוג פרויקטי הדיור המסחרי עם 100% קרקע למגורים מהווים רק כ-1% מכלל פרויקטי הדיור המסחרי, וכולם פרויקטים קטנים מאוד מכיוון שכמעט ואין מגרשי קרקע למגורים בשטח של מעל 5,000 מ"ר . סוג פרויקטי הדיור המסחרי עם קרקע למגורים וקרקע אחרת שאינה קרקע למגורים נפוץ, ומהווה כ-95% מכלל פרויקטי הדיור המסחרי. סוג פרויקטי הדיור המסחרי עם קרקע אחרת שאינה קרקע למגורים מהווים רק כ-5% מכלל פרויקטי הדיור המסחרי, וכולם פרויקטים בקנה מידה גדול שיש לעודד את פיתוחם.
פרויקטים רבים עדיין "קפואים" עקב תקנות חוקיות.
הבעיה השלישית היא הליך התאמת תוכנית יעוד הקרקע בקנה מידה 1/2,000, שהיא באחריות הגוף המוסמך, כך שלחברות יהיה בסיס לפיתוח תוכנית מפורטת בקנה מידה 1/500 של פרויקט ההשקעה. הסיבה לכך היא "תקרת גודל האוכלוסייה" ותוכניות יעוד קרקע רבות בקנה מידה 1/2,000 לא עודכנו והותאמו בזמן, ולכן אינן עונות על צרכי המשקיעים.
לדוגמה, גודל האוכלוסייה בפועל של הו צ'י מין סיטי הוא כ-13 מיליון איש, אך גודל האוכלוסייה לפי תוצאות מפקד האוכלוסין מ-1 באפריל 2019 הוא רק 8.9 מיליון איש. גודל האוכלוסייה של מחוז בין טאן בשנת 2020 עומד על 560,000 איש, אך בשנת 2014 גודל האוכלוסייה בפועל של מחוז זה היה 560,000 איש. אם גודל האוכלוסייה בפועל לא יחושב נכון, לא יהיה ניתן ליישם פרויקטים של שיפוץ עירוני או לפתח אזורים עירוניים חדשים מכיוון שאין עוד "תקרה" לגודל האוכלוסייה.
בהו צ'י מין סיטי יש יותר מ-600 תוכניות יעוד בקנה מידה של 1/2,000, כולל פרויקטים שאינם מתאימים עוד ויש צורך להתאים אותם, אך לא הותאמו בזמן, במיוחד עבור תוכניות יעוד בקנה מידה של 1/2,000 קודמות שיושמו בהתאם לגבולות המנהליים של רמות הקומונות והמחוזות, שיש לשלב. לכן, החלטה 98 של האסיפה הלאומית דורשת גם שתוכניות יעוד ותוכניות מפורטות חייבות להיות מאושרות או מאושרות להתאמה בהתאם להוראות החוק לפני הכנת דוח מחקר היתכנות ההשקעה ויישום השלבים הבאים של הפרויקט.
הבעיה הרביעית היא הליך הערכת הקרקע הספציפי, הערכת שווי קרקע, החלטה על מחיר קרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע עבור פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי או בקשת סוכנויות מדינה מוסמכות לבדוק ולחשב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע הנובעים מכך (אם בכלל). בעיה זו טמונה בעיקר ביישום צו 44 בפועל. נכון למרץ 2023, בהו צ'י מין סיטי יש כ-100 פרויקטים של דיור מסחרי עם 81,000 דירות שלא קיבלו את הרישיון הוורוד.
הבעיה החמישית היא שסוכנויות המדינה המוסמכות ממהרות לפרסם תקנות באיטיות בנוגע לטיפול בשטחי קרקע המנוהלים על ידי המדינה (אדמות ציבוריות) המשולבים בפרויקטים של דיור מסחרי. עקב היעדר תקנה זו, במשך יותר מ-6 שנים, מ-1 ביולי 2014 (צו 43 נכנס לתוקף) ועד 8 בפברואר 2021 (צו 148 נכנס לתוקף), לא היה מנגנון המסדיר את הטיפול בשטחי קרקעות ציבוריות המשולבים בפרויקטים של דיור מסחרי. נכון להיום, צו 148 בתוקף כמעט 3 שנים, אך עדיין ישנן מספר מחוזות וערים המנוהלות על ידי מרכז המדינה שלא פרסמו תקנות המנחות את יישומו. עובדה זו גרמה לפרויקטים רבים של דיור מסחרי "להיתקע" בהליכים לאישור מדיניות השקעה או "להיתקע" בהליכים להערכת קרקע ספציפית, הערכת קרקע והחלטות מחיר קרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע.
הבעיה השישית היא שסעיף 2, סעיף 49 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 קובע כי העברת פרויקט או חלק מפרויקט דיור מסחרי מותרת רק כאשר למשקיע יש ספר ורוד עבור כל הפרויקט המועבר או חלקו ומילא את החובה הכספית לשלם דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות למדינה. מכיוון שתקנה זו לא תוקנה, היא אינה גמישה ואינה קרובה למציאות כפי שנקבע בסעיף 1, סעיף 10 בהחלטה 42 של האסיפה הלאומית בנושא פיילוט לטיפול בחובות אבודים של מוסדות אשראי, שאינה קובעת את התנאי לקיום ספר ורוד עבור הפרויקט וגם אינה קובעת כי על המשקיע למלא את ההתחייבויות הכספיות עבור הפרויקט.
הבעיה השביעית היא שחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 אינו מסדיר את פעולת ההפקדה לצורך כריתת חוזה (לפני מועד הזכאות לחתום על חוזה לגיוס הון למכירת נדל"ן ודיור עתידי) כדי לפרט את ההוראות בנוגע להפקדות בסעיף 328 לחוק האזרחי. דבר זה יצר פרצה משפטית עבור ספקולנטים, מתווכי קרקעות ועסקים חסרי יושר לנצל ולקבל הפקדות גדולות. אפילו עד 90-95% משווי החוזה מיועד למטרת הונאה וגניסת נכסי לקוחות (דוגמה אופיינית לכך היא מקרה חברת עליבאבא).
[מודעה_2]
קישור למקור
תגובה (0)