9 נקודות חדשות בחוק המקרקעין משנת 2024

מהם עיקרי הדברים החדשים בחוק הקרקעות לשנת 2024 שאושר לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית ? הקוראים מוזמנים לעיין במאמר שלהלן.

9 נקודות חדשות בחוק המקרקעין משנת 2024

חוק המקרקעין משנת 2024 כולל את 9 הנקודות החדשות הבאות:

1. הרחבת המגבלה לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של יחידים

חוק הקרקעות משנת 2024 מאפשר את הרחבת "המגבלה לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של יחידים ללא יותר מפי 15 מהמגבלה להקצאת קרקע חקלאית של יחידים עבור כל סוג קרקע" בסעיף 1, סעיף 177.

באופן ספציפי, לפי סעיף 177 של טיוטת חוק הקרקעות 2024, המגבלה על קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של יחידים אינה עולה על פי 15 ממגבלה על הקצאת קרקע חקלאית של יחידים עבור כל סוג קרקע שצוין בסעיפים 1, 2 ו-3 של סעיף 176 של חוק זה.

נכון לעכשיו, על פי סעיף 130 לחוק הקרקעות משנת 2013, המגבלה לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של משקי בית ויחידים אינה עולה על פי 10 מהמגבלה להקצאת קרקע חקלאית של משקי בית ויחידים עבור כל סוג קרקע שצוין בסעיפים 1, 2 ו-3, סעיף 129 לחוק הקרקעות משנת 2013.

2. תקנות בנוגע ל-32 מקרים בהם המדינה "מחזירה קרקע לפיתוח חברתי -כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי"

סעיף 79 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע במפורש 32 מקרים בהם המדינה משיבה קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי כדלקמן:

המדינה תשיב קרקעות במקרים של צורך ממשי ליישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים על מנת לקדם משאבי קרקע, לשפר את יעילות השימוש בקרקע, לפתח תשתיות חברתיות-כלכליות מודרניות, ליישם מדיניות ביטוח לאומי, להגן על הסביבה ולשמר את המורשת התרבותית במקרים הבאים:

1. בניית עבודות תנועה, לרבות: כבישים מהירים, כבישים מהירים, כבישים עירוניים, כבישים כפריים כולל עוקפים, כבישי חירום וכבישים על שדות אורז המשרתים את צרכי הנסיעה הכלליים של אנשים, תחנות אוטובוס, נקודות איסוף והורדת נוסעים, תחנות אגרה לתנועה, מחסנים, מגרשי חנייה; מסופי מעבורות, תחנות אוטובוס, תחנות מנוחה; כל סוגי מסילות הרכבת; תחנות רכבת; כל סוגי הגשרים והמנהרות המשרתים את התנועה; עבודות נתיב מים פנימי, עבודות ימיות; עבודות תעופה; קווי רכבל ותחנות רכבל; נמלי דיג, נמלים יבשים; מטה, בנייני משרדים, עסקים ושירותים בתחנות, נמלים, תחנות אוטובוס; מסדרונות בטיחות לעבודות תנועה הדורשות שחזור קרקע למרחב אווירי; מבנים אחרים המשרתים את התנועה;

2. בניית עבודות השקיה, לרבות: סכרים, סוללות מים, תעלות מים, סכרים, שפכים, מאגרים, מנהרות הידראוליות, מערכות אספקת מים, ניקוז, השקיה וניקוז, לרבות מסדרונות הגנה לעבודות השקיה הדורשות שימוש בקרקע; עבודות השקיה מרכזיות, לרבות משרדים, מחסנים, מתקני ייצור, תיקון ותחזוקה של עבודות השקיה במסגרת עבודות ההשקיה;

3. בניית עבודות אספקת מים וניקוז, לרבות: תחנות מים; תחנות שאיבה; מיכלי מים ומגדלי מים; צינורות אספקת מים וניקוז; אגמי ויסות; מפעלי טיפול במים, בבוצה ובבוצה לרבות משרדים, מחסנים, מתקני ייצור, תיקון ותחזוקה של עבודות אספקת מים וניקוז;

4. בניית מתקני טיפול בפסולת, לרבות: תחנות מעבר; אתרי הטמנה; מתחמי טיפול, אזורי טיפול, מתקני טיפול בפסולת ובפסולת מסוכנת לרבות משרדים, מחסנים, מתקני ייצור, תיקון ותחזוקה של מתקני טיפול בפסולת;

5. בניית עבודות אנרגיה ותאורה ציבורית, לרבות: תחנות כוח ועבודות עזר של תחנות כוח; סכרים, סוללות מים, מאגרים וצינורות מים המשרתים תחנות הידרואלקטריות; קווי תמסורת חשמל ותחנות שנאים; עבודות שירות, תיקון ותחזוקה במסגרת תחנות כוח; מערכות תאורה ציבורית;

6. בניית מפעלי נפט וגז, לרבות: פלטפורמות ניצול, מפעלים המשמשים לניצול ועיבוד נפט וגז, בתי זיקוק פטרוכימיים, מפעלי עיבוד גז, מפעלי ייצור דלק ביולוגי; אחסון נפט גולמי, אחסון, תחנות שאיבה של בנזין, נפט וגז, מערכות צנרת, מסדרונות בטיחות של עבודות להבטחת בטיחות טכנית; עסקי שירות, עבודות תיקון ותחזוקה במסגרת עבודות המשמשות לניצול ועיבוד נפט וגז, בתי זיקוק פטרוכימיים, מפעלי עיבוד גז, מפעלי ייצור דלק ביולוגי;

7. בניית עבודות תשתית דואר, תקשורת וטכנולוגיית מידע, לרבות: בתים, תחנות, עמודי אנטנה, עמודי כבלים, ביוב, מכלים, צינורות כבלים, תעלות, מנהרות טכניות ועבודות תשתית טכניות קשורות אחרות להתקנת ציוד תקשורת וציוד המותקן בהם לשירות התקשורת; מרכזי נתונים; לרבות מסדרונות בטיחות של עבודות להבטחת בטיחות טכנית שלא ניתן להשתמש בהן למטרות אחרות; מתקני ניצול דואר ונקודות שירות דואר; נקודות דואר-תרבות של קומונות; עסקי שירות, עבודות תיקון ותחזוקה במסגרת עבודות דואר, תקשורת וטכנולוגיית מידע;

8. בניית שווקים מסורתיים ושווקים סיטונאיים;

9. בניית מפעלים דתיים, לרבות: בתי קהילה, מקדשים, מקדשים, מקדשים ועבודות דתיות חוקיות אחרות;

10. בניית מבנים דתיים, לרבות: מטה של ארגונים דתיים, ארגונים דתיים קשורים; פגודות, כנסיות, קפלות, קתדרלות, מקומות קדושים; בתי ספר להכשרת אנשים המתמחים בפעילויות דתיות; אנדרטאות, אבני דרך, מגדלים ומבנים דתיים חוקיים אחרים;

11. בניית אזורי בילוי ובידור ציבוריים, פעילויות קהילתיות, לרבות: פארקים, גני פרחים, חופים ואזורי בילוי ציבוריים אחרים; מתקני ישיבות ופעילויות אחרות בהתאם למנהגים ולנהלים של הקהילה המקומית;

12. בניית מטה של סוכנויות המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם, סוכנויות מדינה, חזית המולדת של וייטנאם, ארגונים חברתיים-פוליטיים, ארגונים חברתיים-פוליטיים-מקצועיים, ארגונים חברתיים-מקצועיים, ארגונים חברתיים וארגונים אחרים שהוקמו בהתאם להוראות החוק, שהוקצו להם משימות על ידי המדינה, ונתמכו בהוצאות תפעול שוטפות;

13. בניית מטה או משרדי נציגות של יחידות שירות ציבורי תחת סוכנויות המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם, סוכנויות מדינה וארגונים חברתיים-פוליטיים;

14. בניית מתקני תרבות, שרידים היסטוריים-תרבותיים, אתרי נוף, לרבות: מרכזי כנסים, תיאטראות, בתי תרבות, מרכזי תרבות, ארמונות תרבות, מועדונים, בתי קולנוע, קרקסים; יצירות שרידים; יצירות סמליות ואמנותיות, ארמונות ילדים, בתי ילדים, מרכזי פעילות לנוער, מוזיאונים, בתי תצוגה, ספריות, מתקני יצירה ספרותית, מתקני יצירה אמנותית, בתי תצוגה אמנותית, מטות של להקות אמנות; עבודות להרחבה, שיפוץ, שיקום וקידום ערך השרידים ההיסטוריים-תרבותיים ואתרי נוף שדורגו או נכללו ברשימת המלאי של השרידים על ידי ועדת העם המחוזית בהתאם להוראות החוק בנושא מורשת תרבותית; מתקני תרבות אחרים שהוקמו או הותרו לפעול על ידי המדינה;

15. בניית מתקנים רפואיים ומתקני שירותים חברתיים שהוקמו או אושרו לפעול על ידי המדינה, לרבות: מתקנים רפואיים (מתקני בדיקה וטיפול רפואיים; מתקני שיקום; מתקני רפואה מונעת; מתקני אוכלוסייה; מתקני בדיקה; מתקני כיול ופיקוח; מתקני בדיקה רפואית; מתקני בדיקה משפטית; מתקני ייצור תרופות; מתקני ייצור ציוד רפואי); מרכזי שירותים סוציאליים, מתקני הגנה חברתית; מרכזי טיפול רפואי, חינוך ועבודה סוציאלית; מרכזי סיעוד לאנשים עם שירותים ראויים לשבח; מתקני מזונות ילדים; מתקני ייעוץ וטיפול בקשישים, אנשים עם מוגבלויות, ילדים בנסיבות מיוחדות, אנשים נגועים ב-HIV/AIDS, אנשים עם מחלות נפש; מתקני טיפול בהתמכרות לסמים; מתקני טיפול בקשישים ובילדים בנסיבות מיוחדות;

16. בניית מתקני חינוך והכשרה שהוקמו או שקיבלו אישור להפעלה על ידי המדינה, לרבות: מעונות יום, גני ילדים, גני ילדים, מתקני חינוך כללי, מתקני חינוך מתמשך, בתי ספר ייעודיים, אוניברסיטאות ומתקני חינוך מקצועי;

17. בניית מתקני אימון גופני וספורט שהוקמו או שהותרו להפעלה על ידי המדינה, לרבות: מתחמי ספורט, מרכזי אימונים לספורטאים; אצטדיונים, מתקני תחרויות ספורט ואימונים;

18. בניית מתקנים מדעיים וטכנולוגיים שהוקמו או שקיבלו אישור להפעילם על ידי המדינה, לרבות: ארגוני מחקר, פיתוח ושירותים מדעיים וטכנולוגיים; ארגונים התומכים בסטארט-אפים חדשניים; חממות טכנולוגיה, חממות עסקיות למדע וטכנולוגיה; פארקי מדע וטכנולוגיה; מוזיאוני מדע; מערכות לתקני מדידה;

19. בניית מתקנים דיפלומטיים, לרבות: מטה שגרירויות, קונסוליות, נציגויות של ארגונים דיפלומטיים זרים, ארגונים לא ממשלתיים בעלי תפקידים דיפלומטיים; מתקנים דיפלומטיים המנוהלים על ידי המדינה;

20. בניית עבודות ציבוריות בנושאי טיפול סביבתי, שימור מגוון ביולוגי, מטאורולוגיה, הידרולוגיה, פיקוח והסגר של בעלי חיים וצמחים;

21. יישום פרויקטים של דיור ציבורי ודיור לכוחות המזוינים של העם, למעט במקרים של הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע; פרויקטים של דיור ציבורי; פרויקטים של השקעה בשיפוץ ושחזור של בנייני דירות, למעט במקרים בהם בעלי בנייני דירות מסכימים להעביר את זכויות השימוש בקרקע למשקיעים לצורך ביצוע פרויקטים של השקעה בשיפוץ ושחזור של בנייני דירות בהתאם להוראות חוק הדיור; פרויקטים של יישוב מחדש;

22. יישום פרויקטים בפארקי תעשייה, אשכולות תעשייתיים; פארקי היי-טק; אזורי חקלאיות היי-טק; אזורי טכנולוגיית מידע מרוכזת; אזורי ייעור היי-טק; אזורים פטורים ממכס באזורים כלכליים;

23. ליישם פרויקטים לייצור ועיבוד מרוכזים של מוצרים חקלאיים, ייעור, ימיים ופירות ים בקנה מידה גדול, עם תשתית סינכרונית מייצור ועד לעיבוד של מוצרים חקלאיים, ייעור, ימיים ופירות ים המשרתים אזורים בין-מחוזיים או בין-אזוריים; פרויקטים לשתילה ושימור גנים של צמחי מרפא לפיתוח צמחי מרפא מסורתיים;

24. ביצוע פעילויות של שיקום קרקעות;

25. פעילויות ניצול מינרלים קיבלו רישיון מרשויות המדינה המוסמכות, כולל פריטי בנייה המשמשים לניצול ועיבוד מינרלים הקשורים לאזור הניצול ולמסדרון הבטיחות לניצול הדורשים הפקת קרקע;

26. פרויקטים בסביבת נקודות חיבור תנועה ודרכי תנועה בעלי פוטנציאל פיתוח;

27. יישום פרויקטים של השקעה לבניית אזורים עירוניים בעלי פונקציות שימוש מעורבות, תוך סנכרון מערכות תשתית טכנית, תשתיות חברתיות עם דיור בהתאם להוראות החוק בנושא בנייה לבניית אזורים עירוניים חדשים או שיפוץ וליישם; פרויקטים של אזורי מגורים כפריים;

28. בתי קברות, בתי לוויות, משרפות, מתקני אחסון אפר;

29. ליישם פרויקטים להקצאת קרקעות למגורים ואדמות ייצור למיעוטים אתניים כדי ליישם מדיניות תמיכה בקרקעות עבור מיעוטים אתניים בהתאם להוראות חוק זה;

30. בניית עבודות עיליות המשמשות לתפעול, ניצול ושימוש בעבודות תת-קרקעיות;

31. ליישם פרויקטים שאושרו על ידי האסיפה הלאומית וראש הממשלה, ולהחליט על מדיניות השקעה בהתאם להוראות החוק;

32. במקרים של השבת קרקעות לצורך יישום פרויקטים ועבודות למען אינטרסים לאומיים וציבוריים שאינם נופלים תחת המקרים המפורטים בסעיפים 1 עד 31 לסעיף זה, האסיפה הלאומית תתקן ותשלים את מקרי השבת הקרקעות בסעיף זה בהתאם להליכים פשוטים.

3. יש להשלים את הסדרי ההתיישבות מחדש לפני רכישת הקרקע.

סעיף 91 לחוק המקרקעין משנת 2024 מגדיר את עקרונות הפיצויים, התמיכה וההתיישבות מחדש כאשר המדינה רוכשת קרקע, כולל העקרונות הבאים:

- אזור היישוב מחדש חייב להשלים את תנאי התשתית הטכנית והתשתית החברתית המסונכרנת בהתאם לתכנון המפורט שאושר על ידי הרשות המוסמכת; יחד עם זאת, עליו להיות עקבי עם המסורות והמנהגים התרבותיים של קהילת המגורים בה משוקמת הקרקע.

- יש להשלים את אישור הפיצויים, התמיכה, תוכניות היישוב מחדש והסדרי היישוב מחדש לפני קבלת החלטה על השבת הקרקע.

4. לבטל את מסגרת מחירי הקרקעות

חוק המקרקעין משנת 2024 ביטל את התקנות בנוגע למסגרת מחירי קרקעות.

5. רשימת מחירי הקרקעות נבנית מדי שנה

על פי חוק המקרקעין 2024, מחירון הקרקעות נבנה מדי שנה ורשימת מחירי הקרקעות הראשונה מוכרזת ומיושם החל מ-1 בינואר 2026 ומתוקנת החל מ-1 בינואר של השנה העוקבת.

6. תקנות בנושא 5 שיטות להערכת שווי קרקע

סעיף 5, סעיף 158 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע 5 שיטות להערכת שווי מקרקעין, ביניהן:

- שיטת ההשוואה מיושמת על ידי התאמת מחירי מגרשים בעלי ייעוד קרקע זהה, קווי דמיון מסוימים בגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע המועברת בשוק, זכייה במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבורן הזוכה במכירה הפומבית מילא התחייבויות כספיות בהתאם להחלטת הזכייה במכירה הפומבית באמצעות ניתוח והשוואה של גורמים המשפיעים על מחיר הקרקע לאחר הוצאת ערך הנכסים הצמודים לקרקע (אם ישנם) כדי לקבוע את מחיר החלקה שיש להעריך;

- שיטת ההכנסה מיושמת על ידי לקיחת ההכנסה השנתית הממוצעת נטו לשטח קרקע חלקי הריבית הממוצעת על חיסכון של פיקדונות לטווח קצר ל-12 חודשים במטבע וייטנאמי בבנקים מסחריים שבהם המדינה מחזיקה ביותר מ-50% מהון המוסמך או המספר הכולל של מניות ההצבעה באזור המחוז של 3 שנים רצופות עד סוף הרבעון האחרון עם נתונים לפני מועד ההערכה;

- שיטת העודפים מיושמת על ידי לקיחת סך הכנסות הפיתוח המשוערות בניכוי סך עלות הפיתוח המשוערת של מגרש הקרקע או שטח הקרקע על בסיס שימוש הקרקע היעיל ביותר (מקדם שימוש בקרקע, צפיפות בנייה, מספר קומות מרבי של הבניין) בהתאם לתכנון שימושי הקרקע ותכנון הבנייה המפורט שאושר על ידי הרשות המוסמכת;

- שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע מיושמת על ידי הכפלת מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע במקדם התאמת מחיר הקרקע. מקדם התאמת מחיר הקרקע נקבע על ידי השוואת מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע למחיר הקרקע בשוק;

- הממשלה תקבע שיטות להערכת שווי קרקעות מלבד ארבע השיטות הנ"ל לאחר קבלת אישורה של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית.

נכון לעכשיו, חוק המקרקעין משנת 2013 אינו קובע שיטות להערכת שווי מקרקעין.

שיטות הערכת שווי קרקע נקבעות בסעיף 4 לצו 44/2014/ND-CP, כולל: שיטת השוואה ישירה, שיטת ניכוי, שיטת הכנסה, שיטת עודפים, שיטת מקדם התאמת מחיר קרקע.

7. תוספת לפרק ח' בנושא פיתוח, ניהול וניצול קרנות קרקע

8. תקנות ספציפיות בנוגע להקצאת קרקעות וחכירת קרקעות באמצעות מכרזים של זכויות שימוש בקרקע

כדי להבטיח עקביות ואחידות עם הוראות פרק ח' בנושא "פיתוח, ניהול וניצול של קרנות קרקע", פרק ט' לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע במפורש:

- "הקצאת קרקע וחכירה באמצעות מכרז זכויות שימוש בקרקע" (סעיף 125) עבור "קרקע נקייה" שנוצרה על ידי המדינה; או

- "הקצאת קרקע, חכירת קרקע באמצעות מכרז לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים של השקעה המשתמשים בקרקע" (סעיף 126) עבור "קרקע שלא נוקתה" שבה "המשקיע הזוכה אחראי לספק הון ליישום פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש כנדרש על ידי הסוכנות הממלכתית המוסמכת" ובתוך 36 חודשים ממועד הוצאת ההחלטה המכירה בתוצאות ההצעה הזוכה או תקופה אחרת בהתאם לחוזה שנחתם עם הסוכנות הממלכתית המוסמכת, על הוועדה העממית ברמה המוסמכת להשלים את הפיצוי, התמיכה והיישוב מחדש כדי להקצות קרקע, לחכור קרקע למשקיע הזוכה.

9. תקנות בדבר הזכות לבחור את צורת תשלום דמי שכירות הקרקע

- ארגונים כלכליים, יחידות שירות ציבורי, יחידים, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל, וארגונים כלכליים עם הון השקעות זר, אשר מקבלים קרקע בחכירה על ידי המדינה ומשלמים דמי שכירות שנתיים, אך במקרה כזה מקבלים קרקע בחכירה על ידי המדינה ומשלמים דמי שכירות בסכום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה כפי שנקבע בחוק זה, רשאים לבחור לעבור לחכירת קרקע עם תשלום חד פעמי של דמי שכירות עבור תקופת החכירה הנותרת, ועליהם לקבוע מחדש את מחיר הקרקע לחישוב דמי השכירות בעת קבלת ההחלטה לאפשר את המעבר לחכירת קרקע בצורה של תשלום חד פעמי של דמי שכירות עבור כל תקופת החכירה כפי שנקבע בחוק זה.

- ארגונים כלכליים, יחידים, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל, וארגונים כלכליים עם הון השקעות זר אשר חוכרים כיום קרקעות מהמדינה ומשלמים דמי שכירות קרקע בסכום חד פעמי לכל תקופת החכירה, רשאים לבחור לעבור לחכירת קרקעות ולתשלום דמי שכירות קרקע שנתיים. דמי השכירות ששולמו ינוכים מדמי השכירות השנתיים שיש לשלם בהתאם לתקנות הממשלה.

- יחידות שירות ציבורי מקבלות קרקעות מהמדינה ללא גביית דמי שימוש בקרקע; במקרה שיחידת שירות ציבורי צריכה להשתמש בחלק או בכל השטח שהוקצה לייצור, עסקים או מתן שירותים, היא יכולה לבחור לעבור לצורת חכירת קרקע ממלכתית עם גביית דמי שכירות קרקע שנתיים עבור אותו אזור.

9 הסעיפים החדשים בחוק הקרקעות לשנת 2024 מבוססים על תוכן טיוטת חוק הקרקעות לשנת 2024 (הטיוטה עודכנה ב-18 בינואר 2024) ועל נאומו של יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי שפורסם בפורטל המידע האלקטרוני של האסיפה הלאומית.

[מודעה_2]
מָקוֹר