איך עלו מחירי הדיור כל כך עד שראש הממשלה קרא "למי יש כסף לקנות"?

אתגרים של עליית מחירים ופערים גדולים בהכנסות

בפגישה אחר הצהריים של ה-22 בספטמבר, נתן ראש הממשלה פאם מין צ'ין הנחיות חשובות רבות הקשורות לשוק הנדל"ן. בפרט, העלה ראש הממשלה את סוגיית מספר האנשים הזקוקים לבתים אך אינם יכולים לקנות אותם מכיוון שהמחירים גבוהים מדי; למי יש כסף לקנות דירות שעולות מעל 70 מיליון או מעל 100 מיליון וונד למטר מרובע? ראש הממשלה ביקש יישום פתרונות להפחתת מחירי הנדל"ן ולהגדלת ההיצע כדי לענות על ההיצע והביקוש.

העלייה המתמשכת במחירי הדירות בתקופה האחרונה היא נושא "חם", שמקבל את תשומת הלב של הציבור. יחידות מחקרי שוק ומומחים רבים הזכירו שוב ושוב נושא זה והזהירו אותו.

דו"ח אוגוסט של Batdongsan.com.vn ציין כי בשנתיים האחרונות, מחיר המכירה הממוצע של נדל"ן (באופן כללי ברחבי המדינה) שמר על מגמת עלייה ברוב הסוגים, כאשר העלייה החזקה ביותר היא בקרקע (עלייה של 44%) בהשוואה לרבעון הראשון של 2024 ודירות עלו ב-42%. סוגים אחרים, כולל בתים פרטיים, קרקעות לפרויקטים ובתים דו-משפחתיים, עלו ב-28%, 14% ו-1% בהתאמה באותה תקופה.

מחירי הנדל"ן עלו במגוון צורות ב-8 חודשים (מקור: Batdongsan.com.vn)

לדברי מר נגוין קווק אן - סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn - העובדה שמחירי המכירה ממשיכים לעלות היא תוצאה של צמיחה חזקה בהיצע הכסף באמצעות מדיניות מוניטרית גמישה שמטרתה צמיחה כלכלית גבוהה; המחסור הממושך באספקה ראשונית, במיוחד בערים גדולות, יחד עם אמון המשקיעים בפוטנציאל לעליות מחירים עתידיות.

במקביל, הוא הצביע על אתגר הנגישות לדיור עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה-בינונית. מצב זה עלול להימשך אם לא ייפתרו באופן יסודי צווארי בקבוק משפטיים ואספקתיים.

בינתיים, אמר המומחה קאן ואן לוק, בסמינר שנערך לאחרונה, כי עובד מדינה בווייטנאם זקוק ל-26 שנות עבודה רצופות כדי שיוכל לקנות דירה. הבדל זה משקף את המציאות שמחירי הנדל"ן עולים הרבה יותר מהר מההכנסה, ויוצר פער גדול בהשוואה לממוצע העולמי (15 שנים).

מר לוק הדגיש כי הבעיה היא שהפער גדל מיום ליום, וצמיחת ההכנסות אינה יכולה לעמוד בקצב מחירי הדיור. לכן, מומחים סבורים כי יש לשלוט במחירי הנדל"ן.

אנשים צריכים 26 שנים כדי לקנות דירה (מקור: ד"ר קאן ואן לוק שיתף).

מחירי הדירות בערים הגדולות מרקיעי שחקים.

על פי סקר של כתבי דן טרי , לאחרונה נפתחו למכירה פרויקטים רבים של דירות בהאנוי. עם זאת, המחירים הנוכחיים מרוכזים בפלח היוקרתי.

באופן ספציפי, פרויקט ברובע דאי מו (האנוי) נמכר במחיר פתיחה של 80-120 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. ברובע טו ליאם, פרויקט דירות הממוקם ברחוב לה קוואנג דאו נמכר במחיר פתיחה של כ-130 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה).

פרויקט ברובע וייט הונג צפוי גם הוא לעלות מעל 120 מיליון וייט דונג/מ"ר. ראוי לציין כי פרויקט ברובע קאו גיאי צפוי לעלות החל מ-150 מיליון וייט דונג/מ"ר. לחלופין, פרויקט חדש שהושק ברובע שואן דין נפתח למכירה גם הוא במחיר של 100 מיליון וייט דונג/מ"ר.

המומחה לה דין צ'ונג אמר כי מחיר הדירות הממוצע בהאנוי נע בין 70-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. בנוסף, השוק ראה את הופעתם של פרויקטים יוקרתיים רבים וממותגים במחירים מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

לדבריו, פרויקטים אלה נמצאים לרוב במיקומים מרכזיים במרכז האנוי. יזם הפרויקט מתכוון למכור ללקוחות בעלי הכנסה גבוהה, ולא לרוב הלקוחות. עם זאת, נזילותם של מוצרים מעל 150 מיליון וונד/מ"ר לא תהיה גבוהה, משום שהם בררנים לגבי לקוחות.

הוא אמר ששוק הדירות בפרט ושוק הנדל"ן בכלל נמצאים בהאטה. לכן, גם מוצרי דירות יוקרה ודירות יוקרה הם מאוד לא נזילים.

בנוגע לאפשרות של עליות מחירים עבור דירות יוקרה ודירות ממותגות, אמר מר צ'ונג כי כיום, רובן מוצרים ראשוניים ולכן המשקיעים קבעו מחירים גבוהים. לכן, ייקח יותר זמן עד שתהיה הזדמנות להעלות את המחירים. בנוסף, עלויות התשומה של הפרויקט גבוהות מאוד כיום, והתקדמות היישום איטית. במקביל, יזמי הפרויקט השקיעו יותר במוצר ולכן הם יצפו לשולי רווח גבוהים.

בדומה להאנוי, שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי, ובמיוחד פלח הדירות, רשם לאחרונה עלייה מהירה במחירים.

למעשה, מחירן של דירות חדשות שנפתחו בהו צ'י מין סיטי עולה ברציפות לאחרונה, במיוחד עבור מוצרים ראשוניים. המחיר מעוגן גבוה, בסביבות 100-200 מיליון וונד/מ"ר, ומתקרב אפילו לבתים דו-משפחתיים.

באזור רובע 2 הישן, סביב צומת אן פו, משקיע זר החל את השלב השלישי של פרויקט רב קומות, והציג דירות לשוק במחירים של כ-130-220 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לאורך הכביש המקביל לכביש המהיר הו צ'י מין סיטי - לונג טאן, פרויקט שהחל מחדש במחיר ממוצע של כ-120 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בקרבת מקום, דירות באזור המטרופולין של למעלה מ-117 דונם עולות גם הן החל מ-160 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) - נתונים סטטיסטיים מראים כי בשנת 2024 מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי יעלו בממוצע ל-90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. משנת 2020 ועד היום, קצב עליית מחירי הדיור בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-15-20% בשנה.

בעדכון שמונת החודשים הראשונים של השנה, מר וו הונג טאנג - סגן מנכ"ל קבוצת DKRA - ציין כי מחיר המכירה הממוצע של דירות בבנייה ראשונית בהו צ'י מין סיטי (הישנה) עלה ב-12-18% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר בפרויקטים בודדים אחדים המחיר הגבוה ביותר עומד על 493 מיליון וונד/מ"ר. בבינה דואונג (הישנה), המחיר הממוצע עלה גם הוא ב-8-10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

מחירי מכירת דירות בהו צ'י מין סיטי (הישנה) וביישובים סמוכים (מקור: DKRA).

סיבות למחירי הדירות הגבוהים

הסיבה לעלייה במחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי נותחה על ידי מומחים רבים לאחרונה. ראשית, בעיית הירידה בהיצע. דו"ח של CBRE וייטנאם קבע כי ברבעון השני, היצע הדירות בהו צ'י מין סיטי (הישנה) אמנם הוכפל בהשוואה לרבעון הקודם, אך בששת החודשים הראשונים עדיין היה נמוך ב-16% בהשוואה לתקופה המקבילה. יחידה זו גם רשמה את היצע הדירות הנמוך ביותר בשישה חודשים מזה עשור בהו צ'י מין סיטי.

מומחים מ-Savills Vietnam, שחולקים את אותה דעה, אמרו כי גם הו צ'י מין סיטי התמודדה עם מחסור בהיצע בשנים האחרונות. העיר קבעה יעד של פיתוח של כ-235,000 בתים חדשים בתקופה 2021-2025, אך השיגה רק 24% מהיעד ועדיין חסרו בה 179,000 יחידות. הפער בין היצע לביקוש התרחב עקב בעיות הקשורות לחוקיות הפרויקט.

סיבה נוספת היא חוסר האיזון בהיצע לשוק. מר לה הואנג צ'או אמר שבמחצית הראשונה של השנה, בהו צ'י מין סיטי היו רק 4 פרויקטים של דיור מסחרי עם יותר מ-3,300 דירות יוקרה הזכאיות לגייס הון. בשוק אין דירות במחירים בינוניים ובמחירים נוחים - מצב שקורה ברציפות במשך שנים רבות.

בעבר, משנת 2021 ועד היום, היצע פרויקטי הדיור החדשים בהו צ'י מין סיטי לא כלל עוד דיור מסחרי בר השגה במחירים מתחת ל-30 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר וקיים מחסור חמור בדיור ציבורי. לעומת זאת, מגזר הדיור היוקרתי בין השנים 2020 ל-2023 שלט ברציפות, והיה כ-70% מכלל ההיצע.

הוא הזהיר כי בטווח הקצר, שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי ימשיך להתמודד עם מחסור בהיצע, במיוחד במגזר הביניים והבר השגה. מחירי הדיור ימשיכו לעלות, מעבר ליכולתם הכלכלית של רוב תושבי העיר.

גב' טראנג בוי - מנכ"לית Cushman & Wakefield Vietnam - הודתה באותה דעה כי היצע השוק מרוכז יותר ויותר בקטגוריית היוקרה והיוקרה. אין היצע חדש באזור המרכז, השוק מובל על ידי יזמי נדל"ן טיפוסיים. העלייה במחירי המכירה העיקריים משקפת את היעדר ההיצע בקטגוריית הנכסים במחירים נוחים ובינוניים.

גב' טראנג צופה שהשנה הבאה עשויה להיות נקודת ההתחלה של מחזור התאוששות חדש, אך היא תהיה איטית, סלקטיבית ומובחנת מאוד. האתגר של שוק HCMC הוא שמחיר המכירה הממוצע של בית עדיין גבוה מדי בהשוואה להכנסה הממוצעת, לוקח יותר מ-20 שנה לקנות בית.

המחירים ימשיכו לעלות ב-5-10% בשנה, תלוי באזור, בהתאם לאיכות המוצר, ולא עלייה נרחבת. ההיצע עשוי לגדול ב-25-30% בשנה החל משנה זו, אך עדיין נמוך מהשיא בשנת 2022. השוק יקבל בברכה היצע חדש עם "התרת משעבודים" חוקית.

סיבה נוספת לעלייה במחירי הדירות היא הלחץ על עלויות התשומות, ובמיוחד עלויות הקרקע, אגרות שימוש בקרקע ועלויות בנייה. עלויות אלו מהוות חלק גדול מסך עלויות ההשקעה בפרויקט. מומחים סבורים שרק כאשר עלויות התשומות יישארו מבוקרות ברמה סבירה, מחירי הנדל"ן יתייצבו.

גב' דו ת'ו האנג - מנהלת בכירה בסאבילס האנוי - אמרה כי האנוי מיישמת במקביל פתרונות רבים לרפורמה מוסדית, פיתוח תשתיות ופיילוט של פרויקטים של דיור. ראוי לציין כי פרויקטים רבים נשקלים ליישום באזורים מחוץ לחגורת 3-3.5. כאשר ההליכים יושלמו והמוצרים יושקו בשוק, תהיה לכך השפעה חיובית על רמת המחירים.

עם זאת, גורם חשוב הוא שעלויות השימוש בקרקע מהוות כיום חלק גדול מהעלות הכוללת. אם עלות זו מחושבת באופן סביר, תוך הבטחת הרמוניה של האינטרסים בין המדינה למפעלים, ניתן יהיה להפחית את מחירי הדיור לרמה המתאימה יותר ליכולת התשלום של אנשים. במקביל, יש צורך גם במנגנוני מדיניות מועדפים על מס, אשראי או קרקע עבור מגזר הדיור בר השגה כדי לקדם את פיתוח קו מוצרים זה.

Dantri.com.vn
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm