חששות לגבי מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי

[מודעה_1]

אנשים מודאגים

צפוי כי החל מ-1 באוגוסט, הו צ'י מין סיטי תפרסם מחירון קרקעות חדש, שיתאים לעלייה מפי 5 לפי 20-30 בהשוואה לרשימת מחירי הקרקעות הנוכחית, בהתאם לאזור. בפרט, המחוזות המרוחקים כמו קאן ג'יו, קו צ'י, הוק מון, נה בה... חווים את העלייה החזקה ביותר.

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 1 — מחירון משוער לקרקעות בכמה רחובות ברובע 1.

גב' נגוין טי הויאן (מחוז בין טאן) הופתעה מהידיעה כי להו צ'י מין סיטי יש טיוטה לפרסום מחירון קרקעות חדש וליישמו בתחילת אוגוסט. היא שמעה על כך רק לפני מספר ימים מחברים. גב' הויאן וחברתה קנו חלקת אדמה בקו צ'י, שחלקה אדמה למגורים, והשאר אדמה לגידולים רב שנתיים. משפחתה מתכננת להוסיף עוד אדמה למגורים, ולאחר מכן להפריד את הבעלות על הקרקע.

עם המידע על העלייה החדה הפתאומית במחירי הקרקעות בקו צ'י, גב' הויין מודאגת משום שאין לה תוכנית פיננסית. אם יחושבו לפי תוכנית מחירי הקרקע החדשה, היא עלולה להפסיד כמה מאות מיליוני וונד כדי לרכוש קרקע למגורים.

כמו גב' הויין, גב' טראן טי אן (מחוז הוק מון) מודאגת מכך שמחירי הקרקע החדשים עלו פי כמה בהשוואה למחיר הנוכחי. משפחתה גרה על אדמת אבותיה, לא שינתה את ייעוד הקרקע, לא חילקה את החלקה. במשך זמן רב, היא ובעלה גרים עם הוריהם, מכיוון שאין להם מספיק כסף, הם לא הצליחו להשלים את ההליכים להפרדת הספר, להכין ספר אדום, ולא שינו את ייעוד הקרקע. אם העירייה תחיל פתאום את מחיר הקרקע החדש, גב' אן סבורה שמשפחתה תתקשה לנהל את הכספים ולהפריד את הספר.

בנוסף, גב' אהן מבקשת גם לדחות את יישום מחירון הקרקעות החדש לזמן מה נוסף כדי שאנשים יוכלו להתרגל אליו ולחשב אפשרויות מתאימות.

גב' אן וגב' הויין הן המקרים המושפעים ישירות מרשימת מחירי הקרקעות החדשה. על פי משרד משאבי הטבע והסביבה (TN&MT) של הו צ'י מין סיטי, רשימת מחירי הקרקעות החדשה תשפיע על 12 קבוצות של נושאים. הקבוצה המושפעת הכי פחות היא מקרה היישוב מחדש, רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת תבטיח דמיון בין מחירי הקרקע הספציפיים ועקביות עם מחירי השוק.

11 הקבוצות הנותרות יושפעו ישירות. מבין אלה, שני המקרים המושפעים ביותר הם משקי בית ויחידים שזכויות השימוש בקרקע שלהם מוכרות ומטרות השימוש בקרקע שלהם שונו.

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 2 — מחירי הקרקעות בכבישים רבים במרכז הו צ'י מין סיטי עלו פי 5 בערך בהשוואה לרשימת המחירים הנוכחית (איור: האי לונג).

עם זאת, המשרד סבור כי מקרים של שימוש יציב בקרקע לפני 15 באוקטובר 1993 אינם חייבים בתשלום דמי שימוש בקרקע. במקרים בהם שטח הקרקע חורג מהמגבלה, ייגבה מחירון הקרקע לשנת 2005.

מקרי השימוש בקרקע הנותרים ייבחנו על סמך מקור וזמן השימוש בקרקע על מנת שיהיו להם שיעורי גבייה מתאימים. בטיוטת הצו על גביית אגרת שימוש בקרקע ושכר דירה שהממשלה עומדת להוציא, שיעור הגבייה על סמך זמן נע בין 10% ל-50% ממחירי הקרקע המתוקנים הצפויים. בנוסף, משתמשי קרקע השייכים למשפחות מדיניות, אנשים משגשגים ומשקי בית עניים יהיו פטורים מאגרת שימוש בקרקע בהתאם לתקנות הממשלה.

האם מחירי הקרקעות החדשים יעלו את מחירי הדיור?

מר וו הונג טאנג - מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים, קבוצת DKRA - אמר כי טיוטת מחירי הקרקעות עלתה פי 5-30 בהשוואה למסגרת מחירי הקרקע, אך המחיר הנוכחי קרוב ל-70% ממחיר השוק. אנשים רבים לא הבינו נכון שמחירי הקרקעות הם המס שאנשים צריכים לשלם בעת המרת קרקע למגורים, אך זה לא נכון.

"המס יכלול מקדם התאמה ושיטת חישוב מס, ולכן עלינו להמתין לעוד צווים וחוזרים מסוכנויות ניהול המדינה כדי לחשב במדויק את העלות של אנשים שנאלצים להמיר את ייעודי הקרקע למטרות אחרות", אמר מר טאנג.

בסך הכל, מר טאנג העריך כי מחירי הקרקעות החדשים משפיעים על שתי קבוצות. עבור הציבור, מחירי הקרקעות החדשים משפיעים על מס המרת השימוש בקרקע אך עולים רק פי 0.5 עד פי 1, תלוי באזור.

עבור עסקים, מחירון הקרקע החדש מגדיל את עלות פינוי האתרים והפיצויים משום שהוא מתקרב למחיר השוק. עלות השימוש בקרקע עולה, והמיסים והאגרות הנלווים יעלו. גורמים אלה תורמים למחיר המכירה של הנדל"ן והמחיר יעלה בעתיד.

עם זאת, בצד החיובי, הוא אמר כי מחירי הקרקעות החדשים מדגים את יעילותו של חוק הקרקעות משנת 2024 שעומד להיכנס לתוקף, ומסייעים בקיצור הזמן ליישום פרויקטים משפטיים ולפתרון בעיות משפטיות. במיוחד בנושא הפיצויים והסיווג, כאשר ניגשים לשוק, יהיה קל יותר לעסקים לנהל משא ומתן עם אנשים.

שנית, חישוב אגרות השימוש בקרקע נפתר. גם אם אגרות השימוש בקרקע יעלו, הדבר יקצר את זמן יישום הפרויקטים החוקיים, ועסקים יחסכו בעלויות כספיות.

מר טאנג מצפה ששלושת החוקים שעומדים להיכנס לתוקף יבהירו את המסגרת המשפטית לפרויקטים ויקצרו את משך הזמן לרישוי פרויקטים, כך שעסקים יוכלו לחסוך בעלויות כספיות ועלויות ניהול עסקיות. שני סוגי עלויות אלו ייחסכו, מה ש"יאזן" את עלויות אגרת השימוש בקרקע, ובכך יפחית את עליית מחירי הנדל"ן.

הוא גם העריך כי יישום מחירי הקרקעות החדשים החל מ-1 באוגוסט הוא מאמץ של סוכנות ניהול הקרקעות הממשלתית להחיל במהירות חוקים הקשורים לנדל"ן. קיצור זה יאיץ את תהליך ההתאוששות של השוק. כמובן, כאשר סוכנות המדינה תפרסם טיוטות, חוזרים וצווים מנחים, היא תקבל תגובות מעורבות מצד השוק.

הוא מאמין שסוכנות המדינה תבצע התאמות מתאימות כדי להקל על היישום המעשי. משוב רב-ממדי הוא הכרחי, המדגים את האינטרס של משתתפי השוק.

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 3 — מומחים אומרים שמחירי הנדל"ן יעלו כאשר מחירי הקרקעות יעלו (איור: טרין נגוין).

במסיבת עיתונאים שנערכה לאחרונה, הסביר ראש משרד משאבי הטבע והסביבה את היישום המיידי של מחירי הקרקעות החדשים החל מ-1 באוגוסט.

מר נגוין טואן טאנג - מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי - אמר כי חוק הקרקעות 2024, שעומד להיכנס לתוקף, קובע כי מחירי הקרקעות שפורסמו על ידי ועדת העם המחוזית בהתאם לחוק הישן יישארו בתוקף עד סוף 2025. במידת הצורך, ועדת העם המחוזית תחליט להתאים את מחירי הקרקעות למצב בפועל באזור.

בהתבסס על תקנה זו, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי סבורה כי מחירי הקרקעות לשנת 2020 אינם רלוונטיים עוד. בנוסף, יש צורך לפרסם מחירי קרקעות ליישוב מחדש בהתאם לחוק הקרקעות החדש.

לכן, בתחילת יולי, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי הטילה על מחלקת משאבי הטבע והסביבה לנהל ולתאם עם מחלקות, סניפים ורשויות מקומיות כדי לפתח טיוטה להתאמת רשימת מחירי הקרקעות. רשימת מחירי הקרקעות החדשה לא תכלול עוד מקדם התאמה אלא רק מסגרת מחירים אחת ותכלול מחירי קרקעות ליישוב מחדש בהתאם לחוק הקרקעות החדש.

כשנשאל לגבי העלאת מחירי הקרקעות שתעלה את מחירי הנדל"ן, אמר מר נגוין טואן טאנג כי מידע זה אינו נכון. לדברי מר טאנג, הבסיס לבניית מחירי הקרקעות מבוסס על נתוני שוק ובסיס מחירי קרקעות, לאורך השנים ישנם נתונים ממחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי, משרד רישום המקרקעין של הו צ'י מין סיטי.

טיוטת מחירון זו היא עדכון של נתוני עסקאות בפועל, ומחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי תיקנה אותה ולא תעלה את מחירי הנדל"ן, להיפך, המחיר משקף את מחיר העסקה הנכון בעיר. בנוסף, המשרד מסר גם כי מחיר הקרקע שהגיש לוועדת העם של העיר הוא כ-70% ממחיר השוק הנוכחי.

נציג מחלקת כלכלת הקרקע (מחלקת משאבי טבע וסביבה של הו צ'י מין סיטי) הוסיף כי מחירי הקרקע החדשים אינם משפיעים על עלויות התשומות של הפרויקט, ולכן אינם מעלה את מחירי הנדל"ן. בנוסף, מחירי הנדל"ן פועלים לפי חוק ההיצע והביקוש, ולא בגלל מחירי הקרקע הללו שעולים או יורדים.

במקרים בהם אנשים הגישו הליכי קרקע לפני ה-1 באוגוסט השנה, נציג מחלקת משאבי הטבע והסביבה אמר כי הסוכנות תיישם את מחירי הקרקעות בעת קבלת המסמכים המלאים.

[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm