חששות לגבי מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי

אנשים מודאגים

צפוי כי החל מ-1 באוגוסט, הו צ'י מין סיטי תפרסם מחירון קרקעות חדש, שיתאים לעלייה מפי 5 לפי 20-30 בהשוואה לרשימת מחירי הקרקעות הנוכחית, בהתאם לאזור. בפרט, המחוזות המרוחקים כמו קאן ג'יו, קו צ'י, הוק מון, נה בה... חווים את העלייה החזקה ביותר.

מחירון קרקע צפוי עבור כמה רחובות במחוז 1.

גב' נגוין טי הויאן (מחוז בין טאן) הייתה המומה מהידיעה כי להו צ'י מין סיטי יש טיוטה של ​​מחירון קרקע חדש שעתיד להתפרסם ולהחיל אותו בתחילת אוגוסט. היא שמעה על כך רק לפני מספר ימים מחברים. משפחתה של גב' הויאן רכשה יחד עם חברה חלקת אדמה בקו צ'י; הקרקע כוללת שטח קטן למגורים, והשאר אדמה לגידולים רב שנתיים. משפחתה מתכננת להמיר חלק גדול יותר מהקרקע לאדמות למגורים ולאחר מכן להפריד את הבעלות על הקרקע.

עם המידע על העלייה החדה הפתאומית במחירי הקרקעות בקו צ'י, גב' הויין מודאגת משום שאין לה תוכנית פיננסית. אם יחושבו לפי תוכנית מחירי הקרקע החדשה, היא עלולה להפסיד כמה מאות מיליוני וונד כדי לרכוש קרקע למגורים.

כמו גב' הויין, גב' טראן טי אן (מחוז הוק מון) מודאגת ממחירי הקרקע החדשים, שעלו פי כמה בהשוואה למחיר הנוכחי. משפחתה גרה על אדמה שירשה מאבותיה, וייעוד הקרקע לא שונה או חולק. במשך זמן רב, היא ובעלה גרים עם הוריה, ובשל חוסר משאבים, הם לא הצליחו להשלים את ההליכים לחלוקת הקרקע, קבלת תעודת בעלות על קרקע או שינוי ייעוד הקרקע. אם העירייה תחיל לפתע את מחיר הקרקע החדש, גב' אן מאמינה שמשפחתה תתקשה לנהל את כספיה ולחלק את הקרקע.

בנוסף, גב' אהן מבקשת גם לדחות את יישום מחירון הקרקעות החדש לזמן מה נוסף כדי שאנשים יוכלו להתרגל אליו ולחשב אפשרויות מתאימות.

גב' אן וגב' הויין הן בין אלו המושפעות ישירות מרשימת מחירי הקרקעות החדשה. על פי מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, רשימת מחירי הקרקעות החדשה תשפיע על 12 קבוצות של אנשים. הקבוצה שנפגעת הכי פחות היא אלו שמקבלות קרקעות ליישוב מחדש; רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת תבטיח שמחירי הקרקע הספציפיים יהיו עקביים עם מחירי השוק.

11 הקבוצות הנותרות יושפעו ישירות. מבין אלה, שני המקרים המושפעים ביותר הם משקי בית ויחידים שזכויות השימוש בקרקע שלהם מוכרות ומטרות השימוש בקרקע שלהם שונו.

רחובות רבים במרכז הו צ'י מין סיטי חוו עלייה של פי חמישה בקירוב בהשוואה לרשימת המחירים הנוכחית (תמונה להמחשה: האי לונג).

עם זאת, המשרד סבור כי מקרים של שימוש יציב בקרקע לפני 15 באוקטובר 1993 אינם חייבים בתשלום דמי שימוש בקרקע. במקרים בהם שטח הקרקע חורג מהמגבלה, ייגבה מחירון הקרקע לשנת 2005.

עבור מקרים אחרים של שימוש בקרקע, שיעור הגבייה המתאים ייקבע על סמך מקור ונקודות הזמן של השימוש בקרקע. בטיוטת הצו בנושא דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע שתוציא הממשלה , שיעור הגבייה יתבסס על נקודות זמן הנעות בין 10% ל-50% ממחירי הקרקע המתוכננים והצפויים. בנוסף, משתמשי קרקע השייכים למשפחות מקבלי מדיניות, יוצאי מלחמה ומשקי בית עניים יהיו פטורים או יקבלו הנחות בדמי שימוש בקרקע בהתאם לתקנות הממשלה.

האם מחירי הקרקעות החדשים יגרום לעליית מחירי הדיור?

מר וו הונג טאנג - מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים בקבוצת DKRA - אמר כי טיוטת מחירי הקרקעות גבוהה פי 5-30 ממסגרת מחירי הקרקע הנוכחית, אך המחיר הנוכחי קרוב ל-70% ממחיר השוק. אנשים רבים טועים לחשוב שמחירי הקרקעות מייצגים את המס שאנשים צריכים לשלם בעת המרת ייעוד קרקע לקרקע למגורים, אך זה שגוי.

"המס יכלול מקדם התאמה ושיטת חישוב מס, ולכן עלינו להמתין לעוד צווים וחוזרים מסוכנויות ניהול המדינה כדי לחשב במדויק את העלות של אנשים שנאלצים להמיר את ייעודי הקרקע למטרות אחרות", אמר מר טאנג.

בסך הכל, מר טאנג העריך כי מחירי הקרקעות החדשים משפיעים על שתי קבוצות. עבור הציבור, מחירי הקרקעות החדשים משפיעים על מס המרת השימוש בקרקע אך עולים רק פי 0.5 עד פי 1, תלוי באזור.

עבור עסקים, מחירון הקרקע החדש מגדיל את עלות פינוי האתרים והפיצויים משום שהוא מתקרב למחיר השוק. עלות השימוש בקרקע עולה, והמיסים והאגרות הנלווים יעלו. גורמים אלה תורמים למחיר המכירה של הנדל"ן והמחיר יעלה בעתיד.

עם זאת, מנקודת מבט חיובית, הוא ציין כי מחירי הקרקעות החדשים משקפים את יעילותו של חוק הקרקעות הקרוב לשנת 2024, ומסייעים בקיצור זמן היישום המשפטי של פרויקטים ובפתרון מכשולים משפטיים. במיוחד בתחום פינוי הקרקעות והפיצויים, כאשר המחירים קרובים יותר למחירי השוק, יהיה קל יותר לעסקים להגיע להסכמות עם התושבים.

שנית, חישוב אגרות השימוש בקרקע נפתר. גם אם אגרות השימוש בקרקע יעלו, הדבר יקצר את זמן יישום הפרויקטים החוקיים, ועסקים יחסכו בעלויות כספיות.

מר טאנג מצפה ששלושת החוקים הקרובים ייעלו את התהליך המשפטי של פרויקטים, יקצרו את זמני רישוי הפרויקטים ויסייעו לעסקים לחסוך בעלויות כספיות ומנהליות. חיסכון בשני סוגי עלויות אלה יקזז את אגרות השימוש בקרקע, ובכך ימתן את עליות מחירי הנדל"ן.

הוא גם העריך את יישום מחירי הקרקעות החדשים החל מ-1 באוגוסט כמאמץ מצד סוכנויות ניהול המדינה ליישם במהירות חוקים הקשורים לנדל"ן. תהליך מקוצר זה מאיץ את התאוששות השוק. כמובן, כאשר סוכנויות מדינה יפרסמו טיוטות חוזרים וצווים מנחים, הן יקבלו תגובות מעורבות מהשוק.

הוא מאמין שסוכנות המדינה תבצע התאמות מתאימות כדי להקל על היישום המעשי. משוב רב-ממדי הוא הכרחי, המדגים את האינטרס של משתתפי השוק.

מומחים מאמינים שמחירי הנדל"ן יעלו כאשר רשימות מחירי הקרקעות יעלו (תמונה להמחשה: טרין נגוין).

במסיבת עיתונאים שנערכה לאחרונה, הסביר ראש מחלקת משאבי טבע וסביבה את היישום המיידי של מחירי הקרקעות החדשים החל מ-1 באוגוסט.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, אמר כי חוק הקרקעות משנת 2024, שעומד להיכנס לתוקף, קובע כי מחירי הקרקעות שפורסמו על ידי ועדת העם המחוזית במסגרת החוק הישן יישארו בתוקף עד סוף 2025. במידת הצורך, ועדת העם המחוזית תחליט להתאים את מחירי הקרקעות למצב בפועל באזור.

בהתבסס על תקנה זו, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי סבורה כי רשימת מחירי הקרקעות לשנת 2020 אינה מתאימה עוד. יתר על כן, יש צורך לפרסם מחירי קרקעות ליישוב מחדש בהתאם לחוק הקרקעות החדש.

לכן, בתחילת יולי, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי הטילה על מחלקת משאבי הטבע והסביבה לנהל ולתאם עם מחלקות, סניפים ורשויות מקומיות כדי לפתח טיוטה להתאמת רשימת מחירי הקרקעות. רשימת מחירי הקרקעות החדשה לא תכלול עוד מקדם התאמה אלא רק מסגרת מחירים אחת ותכלול מחירי קרקעות ליישוב מחדש בהתאם לחוק הקרקעות החדש.

כשנשאל האם העלאת טבלאות מחירי הקרקעות תוביל לעליית מחירי הנדל"ן, הצהיר מר נגוין טואן טאנג כי מידע זה שגוי. לדברי מר טאנג, הבסיס לבניית טבלאות מחירי הקרקעות הוא נתוני שוק ונתוני מחירי קרקעות, שנאספו במהלך השנים ממחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי וממשרד רישום המקרקעין של הו צ'י מין סיטי.

טיוטת מחירון זו היא גרסה מעודכנת של נתוני העסקאות בפועל, ומחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי ביצעה בה התאמות. היא לא תעלה את מחירי הנדל"ן; להיפך, המחירים משקפים במדויק את מחירי העסקאות בעיר. יתר על כן, המחלקה הצהיר כי מחירי הקרקע שהגישה לוועדת העם של העיר הם כ-70% ממחיר השוק הנוכחי.

נציג מחלקת כלכלת הקרקע (מחלקת משאבי טבע וסביבה של הו צ'י מין סיטי) הוסיף כי מחירי הקרקע החדשים אינם משפיעים על עלויות התשומות של הפרויקט, ולכן אינם מעלה את מחירי הנדל"ן. בנוסף, מחירי הנדל"ן פועלים לפי חוק ההיצע והביקוש, ולא בגלל מחירי הקרקע הללו שעולים או יורדים.

במקרים בהם אנשים הגישו הליכי קרקע לפני ה-1 באוגוסט השנה, נציג מחלקת משאבי הטבע והסביבה אמר כי הסוכנות תיישם את מחירי הקרקעות בעת קבלת המסמכים המלאים.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm