מחירי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי הם הגבוהים ביותר; כמה פיצוי יינתן עבור בתים ללא ספרים אדומים בנגוין טואן (האנוי)?

מחירי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי הם הגבוהים ביותר; כמה פיצוי יינתן עבור בית "לא רשום בספר האדום" בנגוין טואן ( האנוי )?

מחירי הקרקעות החדשים עשויים לעלות פי 10 מהמחיר הנוכחי; הו צ'י מין סיטי מתכננת לגבות יותר מ-25,000 מיליארד דונג וייטנאמי בגין דמי שימוש בקרקע; המכירה הפומבית של הקרקעות בקואוק אואי נמשכה כמעט 20 שעות, המחיר הגבוה ביותר היה 54 מיליון דונג וייטנאמי למטר רבוע.

להלן סיכום חדשות הנדל"ן הבולטות השבוע.

משרד הבינוי מאשרר מחדש את עמדתו בנוגע למסוי מקרים של בעלות מרובה על נכסי נדל"ן.

במסיבת העיתונאים הרגילה לרבעון השלישי של 2024 של משרד הבינוי, מר וונג דוי דונג, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן, ציין 3 סיבות לעלייה הגבוהה במחירי הנדל"ן.

הגורם הראשון נובע מהעלייה בעלויות התשומות לפיתוח פרויקטים חדשים, ובמיוחד אגרות שימוש בקרקע. הסיבה השנייה נובעת מהעובדה שלמרות שההיצע השתפר, הוא עדיין מוגבל. זו הסיבה שרבים מהסוכנים, ספקולנטים ואנשים פרטיים מנצלים זאת כדי לנפח את המחירים, ולגרום לשיבושים בשוק.

מר וונג דוי דונג, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן, דיבר במסיבת העיתונאים. צילום: משרד הבינוי

הגורם השלישי שגורם לעלייה מהירה במחירי הבתים והקרקעות הוא שאפיקי השקעה אחרים לא ממש המריאו. דבר זה גרם לאנשים רבים להשקיע בנדל"ן כערוץ לחיסכון ולהשקעה רווחית, ובכך גרם לעלייה נוספת ברמת מחירי השוק.

כדי לשלוט במחירי הנדל"ן, אמר מר וונג דוי דונג כי משרד הבינוי דיווח לממשלה על מספר פתרונות ליישום יעיל של שלושה חוקים חדשים הקשורים לשוק הנדל"ן ומסמכים מנחים להסרת קשיים בשוק.

בנוסף, נציג משרד הבינוי אישרר מחדש את עמדתו בנוגע לחקר ויישום מדיניות מס עבור אנשים שבבעלותם ובשימושם בתים/קרקעות רבים, במטרה להגביל פעילויות ספקולטיביות ו"גלישה".

בנוסף, מר דונג הצהיר גם כי מדיניות מס זו לא תעלה את מחירי הנדל"ן. זהו פתרון פופולרי, שמדינות רבות בעולם מיישמות כדי להגביל את הספקולציות. עם זאת, עד להוצאת הרגולציה, הסוכנויות יצטרכו להעריך בקפידה, ביסודיות ומקיפה את השפעת המדיניות על השוק.

מחירי הקרקעות החדשים עשויים לעלות פי 10 מהמחיר הנוכחי

בכנס "תעמולה, הפצה ויישום יעיל של מדיניות וחוקים בנושאי קרקעות, דיור ונדל"ן", אחת הנקודות החדשות בחוק הקרקעות לשנת 2024, בהן התעניינו דוברים ואורחים רבים, הייתה הרגולציה על מחירי קרקעות שנתיים.

כדי לאשר את "החום" של מחירי הקרקעות, אמר ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV, כי טיוטת חוק הקרקעות 2024 רשמה יותר מ-12 מיליון תגובות, כאשר נושאים הקשורים למחירי הקרקעות לבדן קיבלו מיליון תגובות. מספרים אלה הם הוכחה לכך שהסיפור על רשימת מחירי הקרקעות השנתית זוכה לתשומת לב רבה מצד דעת הקהל.

ד"ר קאן ואן לוק אמר כי מחירי הקרקעות החדשים עשויים לעלות פי 2-7, אפילו פי 10 ממסגרת המחירים הנוכחית.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, רשימת מחירי הקרקעות השנתית תהווה את הבסיס להערכת שווי קרקע קרובה למחיר השוק, ובמקביל תסיר ליקויים, ובמיוחד את תופעת שני המחירים. זה יהיה הבסיס עבור מפעלים לבצע פיצויים, פינוי אתרים, מילוי התחייבויות כספיות כלפי המדינה, חישוב עלויות השקעה ויעילות בפרויקטים וכו'.

עם זאת, מר לוק הדגיש גם כי יישום מחירי קרקעות קרוב יותר לשוק עלול להגדיל את עלויות השימוש בקרקע, את מחירי הקרקעות, את מחירי המכירה ואת מחירי השכירות של הנדל"ן. צפוי כי לאחר יישום מחירי הקרקעות הרשמיים בשנת 2026, מחירי הקרקעות ביישובים מסוימים צפויים לעלות פי 2 עד פי 7, ואף פי 10, ממחירי הקרקעות הנוכחיים.

בשיחה עם כתבים של עיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn בשולי הכנס, אישר פרופסור חבר, ד"ר נגוין קוואנג טויין, ראש הפקולטה למשפט כלכלי באוניברסיטת האנוי למשפטים, כי קירוב מחירי הקרקעות לשוק בוודאי יגדיל את עלויות הקרקע של חברות, ובכך יגרום לרמת המחירים של פרויקטים של נדל"ן להיות גבוהה יותר.

"עסקים אינם ארגוני צדקה, ולכן קשה לבקש מהם להוריד את מחירי המכירה שלהם, בעוד שעלות התשומות עולה. כדי לצנן את מחירי הנדל"ן, הממשלה צריכה להשתמש באופן יזום בהון תקציבי כדי להגדיל את ההיצע, ובמיוחד בפרויקטים של דיור ציבורי, כדי לווסת את השוק", אמר מר טוין.

מחירי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי קבעו סופית את מחיר הקרקע הגבוה ביותר, 687.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

ב-16 באוקטובר, מר פאן ואן מאי, יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי ויו"ר מועצת הערכת מחירי הקרקעות של העיר, חתם ואישר את דו"ח הערכת השווי על טיוטת ההחלטה המחליפה את החלטה 02/2020 בנושא מחירי קרקעות בעיר. תקופת התחולה של מחירי הקרקעות המתוקנים מתחילה ממועד החתימה והפרסום ועד 31 בדצמבר 2025.

מחיר הקרקע הגבוה ביותר בהו צ'י מין סיטי הוא 687.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. צילום: לה טואן

על פי דו"ח מחלקת משאבי הטבע והסביבה, מחיר הקרקע העירונית הגבוה ביותר בעיר הוא 687.2 מיליון דונג וייט למ"ר ברחובות מרכזיים כמו דונג קוי, לה לוי... (מחוז 1). בהשוואה לטיוטת מחירי הקרקע הקודמת (810 מיליון דונג וייט למ"ר), מחיר הקרקע הסופי ירד ב-122.8 מיליון דונג וייט למ"ר, אך גם עלה פי 4.2 בהשוואה למחירי הקרקע הנוכחיים.

במחוזות הוק מון, נה בה, בין צ'אן, קאן ג'יו וקו צ'י, מחירי הקרקעות צפויים לעלות, אך בהשוואה לטיוטה הקודמת של מחירי הקרקעות המתוקנים, הם ירדו בחדות. לדוגמה, מחירי הקרקעות בכביש 22 (קטע נגוין אן טו ללי טונג קיט) - שעלו פי 51 בטיוטה הישנה, ​​הותאמו כעת לעלייה של פי 23 בלבד.

עבור מחירי קרקעות לייצור לא חקלאי ועסקים שאינם קרקעות מסחריות או שירותים, לרבות: קרקעות בפארקים תעשייתיים, אזורי עיבוד יצוא, פארק התוכנה קוואנג טרונג, אשכולות תעשייתיים, מחצבים; קרקעות המשמשות למטרות הגנה וביטחון לאומי; קרקעות המשמשות למטרות ציבוריות... יהיו מחירים בהתאם לכל מחוז.

באופן ספציפי, במחוזות 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, בין טאן, פו נואן, המחיר מחושב כ-50% ממחיר הקרקע לייצור ולעסקים לא חקלאיים שאינם קרקע מסחרית או שירותים. במחוזות 7, 8, 12, טאן בין, טאן פו, בין טאן, גו ואפ, ת'ו דוק סיטי, המחיר מחושב כ-60% ממחיר הקרקע לייצור ולעסקים לא חקלאיים שאינם קרקע מסחרית או שירותים.

במחוז בין צ'אן, מחוז הוק מון, מחוז קו צ'י, מחוז נה בה וקאן ג'יו, המחיר מחושב כ-75% ממחיר הקרקע לייצור ולעסקים שאינם חקלאיים שאינה קרקע מסחרית או שירותית.

הו צ'י מין סיטי מתכננת לגבות יותר מ-25,000 מיליארד וונד כאגרות שימוש בקרקע.

מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי שלחה זה עתה מסמך למשרד הכספים (הוועדה הקבועה של מועצת הערכת הקרקע הספציפית של הו צ'י מין סיטי) בנוגע לפרויקטים הצפויים להיות מוגשים למועצה להערכת הקרקע הספציפית ברבעון הרביעי של 2024.

על פי מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, הדבר נועד להבטיח את הכנסות התקציב של הו צ'י מין סיטי בשנת 2024 מאזורי הקרקע הצפויים לגבות דמי שימוש בקרקע. סכום ההכנסות הצפוי מ-22 פרויקטים הוא 25,483 מיליארד דונג וייטנאמי.

מתוכם, הפרויקט שצפוי להביא את ההכנסות הגדולות ביותר הוא Eco Smart City של קבוצת לוטה עם 16,000 מיליארד וונד, לפי תעודת ההערכה. הבא בתור הוא קרקע בשטח של 14.8 דונם ברובע אן פו (עיר ת'ו דוק) של Nguyen Phuong Real Estate JSC, שצפויה לגבות 3,500 מיליארד וונד.

ישנה גם חברת TNT Trung Thuy Real Estate Company Limited עם מגרש הקרקע בכתובת 230 Nguyen Trai (מחוז 1), שצפויה לגבות יותר מ-3,286 מיליארד דונג וייטנאמי. חברת ההשקעות Nam Bay Bay עם פרויקט הדירות הגבוה Diamond Riverside (מחוז 8), שצפויה לגבות יותר מ-729 מיליארד דונג וייטנאמי...

בתשעת החודשים הראשונים של השנה, סך ההכנסות התקציביות בהו צ'י מין סיטי מוערכות ב-371,307 מיליארד דונג וייטנאמי, המגיעות ל-76.9% מההערכה וגדלות ב-14.3% באותה תקופה. עם זאת, ההכנסות משימוש בקרקע של הו צ'י מין סיטי בתשעת החודשים האחרונים היו רק כ-5,900 מיליארד דונג וייטנאמי.

כמה פיצוי יינתן לבתים "הלא רשומים" ברחוב נגוין טואן, מחוז טאנה שואן?

לדברי מר דין ואן האי, מנהל מועצת ניהול פרויקטי השקעות בבנייה במחוז ת'אן שואן, עד סוף ה-14 באוקטובר, כל משקי הבית והיחידים הסכימו למסור את האתר לפני היישום הכפוי של הפרויקט להרחבת רחוב נגוין טואן בהתאם לתכנון.

בעבר, יישום פינוי האתר עבור הפרויקט נתקל בקשיים רבים, שכן מחיר הפיצוי לא תאם את צרכי האנשים, במיוחד במקרה של משקי בית המשתמשים בקרקע שמקורה באדמות פנויות, אדמות חקלאיות, אדמות תנועה וכו'.

הצפי הוא שפרויקט שיפוץ והרחבת רחוב נגוין טואן יתחיל בסוף השנה הנוכחית. צילום: ת'אן וו

"במקרים אלה, על פי תקנות המדינה, לא יינתן פיצוי עבור קרקע. עם זאת, כדי להפחית את הקשיים עבור העם, הוועדה העממית הציעה לעיר, עבור מקרים כאלה של שימוש בקרקע", אמר מר בוי דוק הונג, סגן מנהל מועצת ניהול פרויקטי השקעות בבנייה במחוז טאנה שואן.

בהתאם לכך, במקרה של אנשים המשתמשים בקרקע שהומרה לפני 1993, רמת הפיצוי תהיה שווה לכ-30% ממחיר הקרקע העירונית המחושב במסגרת מחירי הקרקע. באשר למקרה של שימוש בקרקע בין השנים 1993 - 2004, רמת התמיכה תהיה 20%.

על פי מסגרת מחירי הקרקע הנוכחית, בתים ברחוב נגוין טואן מסווגים כמיקום 1 ומחירם נכון לעכשיו הוא 32.2 מיליון וונד דונג/מ"ר. לפיכך, רמות הפיצוי יהיו 9.4 מיליון וונד/מ"ר ו-6.4 מיליון וונד/מ"ר בהתאמה. בשיחה עם כתבים של עיתון דאו טו, משקי בית באזור אישרו גם הם את הנתונים הנ"ל.

בנוסף לקבלת פיצויים, משקי בית שאדמתם נוקתה קיבלו גם תמיכה מהרשויות המקומיות ברכישת דירות ליישוב מחדש במחיר של כ-1.4 מיליארד דונג וייטנאמי.

הפרויקט לשיפוץ והרחבת רחוב נגוין טואן על פי התכנון אושר על ידי הוועדה העממית של מחוז ת'אן שואן בשנת 2018, בהשקעה כוללת של כמעט 400 מיליארד וונד, שרובו מיועד לעלויות פינוי האתר.

המסלול המורחב כולו הוא באורך 720 מטר, החל בצומת עם רחוב נגוין טראי ומסתיים בנתיב 162 נגוין טואן. לאחר ההרחבה, למסלול זה חתך רוחב של 21 מטר, כביש ברוחב 15 מטר ומדרכות ברוחב 3 מטר משני הצדדים, מה שמשרת טוב יותר את צורכי הנסיעה של האנשים.

מכירת הקרקעות בקווק אואי נמשכה כמעט 20 שעות, המחיר הגבוה ביותר היה 54 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בשעה 1:30 לפנות בוקר ב-14 באוקטובר הסתיימה המכירה הפומבית של 54 מגרשים בכפר סון טרונג, בקהילת ין סון, במחוז קוק אואי. לפיכך, המגרש עם המחיר הגבוה ביותר עלה ל-54.48 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פי 4.5 ממחיר ההתחלה. מצד שני, המגרש עם המחיר הנמוך ביותר הגיע גם הוא ל-44.48 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פי 3.6 ממחיר ההתחלה.

משתתפי המכירה הפומבית. צילום: ועדת העם של מחוז קווק אואי

בעבר, מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז קווק אואי הודיע ​​על מכירה פומבית של 54 מגרשים בכפר סון טרונג. שטח המגרשים כאן הוא כ-92.5 - 121.4 מ"ר, עם מחירים התחלתיים של 12.48 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. סכום המקדמה עבור כל מגרש נע בין 230 ל-281 מיליון דונג וייטנאמי למגרש.

המכירה הפומבית נערכת בהצבעה ישירה דרך מספר סבבים, עם מינימום של 5 סבבים. ההצעה המינימלית לכל סבב היא 2 מיליון דונג וייטנאמי. עם זאת, במכירה הפומבית האחרונה היו 12 סבבים. זו הסיבה שהאירוע נמשך כמעט 20 שעות והמשתתפים נאלצו להציע כל הלילה.

כמעט 300 לקוחות השתתפו במכירה הפומבית האחרונה, ורשמו יותר מ-1,000 מסמכי מכירה פומבית. הסכום הכולל שגבה מחוז קוק אואי במכירה פומבית זו היה כמעט 242.6 מיליארד דונג וייטנאמי, 63 מיליארד דונג וייטנאמי יותר מהצפוי.

עבור מגרשים המוצעים למכירה פומבית, הזמן לתשלום 100% מסכום הזכייה יהיה לאחר 45 יום ממועד הנפקת הודעת התשלום על ידי רשות המסים.

על פי מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז קווק אואי, המכירה הפומבית התקיימה באופן פומבי, אובייקטיבי, שקוף ורציני, תוך ציות להליכים ולתקנות החוק הנכונים, תוך הבטחת זכויות הצדדים המשתתפים.

יותר מ-45,000 חלקות אדמה מפרות את החוק בבק נין

משלחת המעקב של מועצת העם של מחוז בק נין עבדה עם ועדת העם המחוזית על טיפול במקרים של הקצאת קרקעות בלתי מורשית; פלישה וכיבוש קרקעות; ושינוי שרירותי של ייעוד הקרקע.

על פי תוצאות הסקירה, בכל מחוז בק נין יש יותר מ-45,000 חלקות אדמה למגורים שהוקצו ללא סמכות מתאימה; פלישה לקרקע; המרה בלתי מורשית של ייעוד הקרקע בשטח של מעל 976 דונם. הוועדה העממית המחוזית הורתה למחוזות, עיירות וערים לסווג ולארגן את הסקירה של המקרים הנ"ל. עד כה, קומונות, רובעים ועיירות סקרו יותר מ-10,000 תיקים בשטח של 252 דונם.

הטיפול במקרים של הקצאת קרקע בלתי מורשית; פלישה וכיבוש קרקע; ושינוי שרירותי של ייעוד הקרקע במחוז בק נין עדיין מתמודד עם מגבלות וקשיים מסוימים, כגון ניהול קרקעות שאינו קפדני במקומות מסוימים, פלישה וסכסוכי קרקעות לא נפתרו באופן מלא.

בישיבת העבודה, יו"ר ועדת העם של מחוז בק נין הטיל על מחלקת משאבי הטבע והסביבה לסקור ולאסוף נתונים ולדווח לוועדת העם המחוזית לפני 20 באוקטובר ולשלוח אותם למשלחת הניטור; לייעץ לוועדת העם המחוזית להקים שתי קבוצות עבודה לפתרון ולטפל במקרים של הקצאת קרקעות ללא סמכות מתאימה; פלישה ותפיסה של קרקעות; ושינוי שרירותי של ייעוד הקרקע.

עסקאות נדל"ן בבינה דין הן בעיקר חלקות אדמה.

מחלקת הבנייה של מחוז בין דין פרסמה זה עתה דו"ח המציג מידע על שוק הדיור והנדל"ן במחוז ברבעון השלישי של 2024. בהתאם לכך, נפח העסקאות ברבעון היה בעיקר קרקעות עם 1,997 מגרשים. לאחר מכן היו בתים פרטיים עם 1,053 יחידות דיור ודירות עם 174 יחידות דיור. שווי העסקה הכולל היה יותר מ-51 מיליארד וונד.

בנוגע לפרויקטים של דיור מסחרי, מחלקת הבנייה של בין דין מסרה כי ברבעון היו 2 פרויקטים מורשים עם 2,079 בתים פרטיים; 9 פרויקטים בביצוע עם 8,333 דירות; פרויקט עתידי אחד הזכאי למכירה (לא צוין מספר דירות); פרויקט אחד שהושלם עם 262 דירות.

בנוסף, ברבעון השלישי של 2024, בבינה דינה יש 7 פרויקטים של דיור חברתי בבנייה, כולל 6 פרויקטים של דיור חברתי לאנשים בעלי הכנסה נמוכה באזורים עירוניים עם סך של 2,828 דירות; פרויקט דיור חברתי אחד לעובדים בפארקים תעשייתיים ובאזורי עיבוד לייצוא עם 378 דירות.

במהלך הרבעון, בנוגע לפרויקט המאפשר העברת קרקע עם תשתית מושקעת לבניית בתים (מגרשי קרקע), לבין דין היה פרויקט אחד מורשה חדש והוא מיייש אותו עם כמות של 64 מגרשים.

ראוי לציין כי בבינה דין אין נכון לעכשיו פרויקטים של תיירות אתרי נופש שקיבלו מדיניות השקעה או רישיונות, מיושמים או מושלמים ברבעון השלישי של 2024.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/bang-gia-dat-tphcm-chot-gia-cao-nhat-nha-khong-so-tai-nguyen-tuan-ha-noi-duoc-den-bu-bao-nhieu-d227781.html