נדל"ן תעשייתי ודירות שירות נהנים מהפריחה של השקעות זרות ישירות

על פי נתוני סוכנות ההשקעות הזרות - משרד התכנון וההשקעות , נכון לסוף יוני השנה, סך ההשקעות הזרות הישירות בווייטנאם הגיע ל-15.2 מיליארד דולר, עלייה של 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. וייטנאם ניצבת גם בפני ההזדמנות לקבל בברכה את הגל הרביעי של השקעות זרות ישירות, תוך התמקדות בתחומי היי-טק כמו מוליכים למחצה, אלקטרומגנטיקה ואנרגיה מתחדשת.

בהקשר של הון זריעת זרה בשפע, כמה מגזרי נדל"ן רשמו צמיחה יוצאת דופן, כולל דירות שירות ונדל"ן תעשייתי.

ביקוש יציב לפלח דירות השירות בהאנוי הודות להשקעות זרות ישירות

על פי דוח המחצית הראשונה של 2024 של סאבילס, היצע דירות השירות ברבעון השני של 2024 הגיע ל-6,096 יחידות, עלייה של 0.3% בהשוואה לרבעון הראשון של 2024. שיעור התפוסה הגיע ל-83%. גם מחיר השכירות הממוצע של מוצר דיור זה הגיע לרמה טובה יותר, ועמד על 601,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, עלייה של 4% רבעון לעומת רבעון ו-5% משנה לשנה.

נדל"ן תעשייתי ודירות שירות נהנים מהפריחה של השקעות זרות ישירות. (צילום: ST)

נכון לעכשיו, דירות שני חדרי שינה מהוות 58% ו-53% מהביקוש לדירות שירות באזור המרכז ובאזורים אחרים, בהתאמה. בינתיים, רוב השוכרים במערב מעדיפים דירות קטנות, כמו סטודיו או דירות חדר אחד.

בהערכת השפעת ההון הזרימי הזמני על שוק דירות השירות, אמר מר מתיו פאוול, מנהל Savills Hanoi: "הון זר הזורם לווייטנאם משך מומחים בינלאומיים רבים לעבודה, ויצר פלח לקוחות מרכזי עבור שוק דירות השירות. לעתים קרובות הם בוחרים לשכור דירות שירות המנוהלות ומופעלות על ידי יחידות בינלאומיות, ועומדים בדרישות רבות לאיכות השירות."

פיתוח תשתיות הוא גם גורם שמשחק תפקיד חשוב בהגברת האטרקטיביות של פלח דירות השירות. על פי דו"ח סאבילס, האנוי מתכננת להאיץ את יישום פרויקטים מרכזיים, ביניהם: גשר ת'ונג קאט, גשר ואן פוק שחוצה את נהר האדום, כביש השירות המזרחי של הכביש המהיר פאפ ואן - קאו גי והכביש המחבר בין מיי דין - בה סאו - באי דין.

מסלולים אלה צפויים לסייע בהפחתת זמן הנסיעה ממרכז האנוי - שם מרוכזות דירות רבות עם שירות - לפארקי תעשייה סמוכים.

פוטנציאל הנדל"ן התעשייתי לפני גל ההשקעות הזרות הרביעי

על פי הודעת סוכנות ההשקעות הזרות על מצב משיכת הון זר בששת החודשים הראשונים של 2024, עד 70.4% מסך הון ה-FDI מרוכז בתעשיית העיבוד והייצור. במקביל, וייטנאם עומדת בפני ההזדמנות לקבל בברכה את הגל הרביעי של ה-FDI.

גל זה של השקעות זרות ישירות עשוי להתמקד במגזרי היי-טק כגון אלקטרוניקה, מוליכים למחצה, בינה מלאכותית ואנרגיה מתחדשת. לפיתוח מגזרים אלה יש השפעה ישירה על נדל"ן תעשייתי הודות לביקוש הגובר למפעלים העונים על דרישות התשתית והשירות.

מומחי סאבילס אומרים: הבעיה הגדולה ביותר שעומדת בפני פארקי תעשייה כיום היא אנרגיה. (צילום: ST)

הצורך של משקיעים לגוון את שרשראות האספקה ​​שלהם בהקשר של איתור מפעלים בסין כבר אינו הבחירה האופטימלית מבחינת עלות, וגם מסייע לווייטנאם להפוך ליעד שמשקיעים רבים שוקלים. לאחרונה, חברת Nvidia מארצות הברית התחייבה להפוך את וייטנאם למרכז טכנולוגי חדש עם עסקה בשווי 200 מיליון דולר; או Hana Micron מקוריאה ואינטל עם פרויקטים של עד מיליארדי דולרים.

מבחינת אזורי פיתוח, על פי נתוני סוכנות ההשקעות הזרות, בק נין עדיין יעד מועדף על משקיעים עם הון השקעות רשום כולל של 2.58 מיליארד דולר, המהווה 17% מסך ההשקעות במדינה. במקום השני נמצאת בה ריה-וונג טאו עם 1.54 מיליארד דולר, וקואנג נין מדורגת במקום השלישי עם 1.36 מיליארד דולר. אחריה נמצאות האנוי, האי פונג והו צ'י מין סיטי.

עם זאת, כדי להמשיך ולשמור על אטרקטיביות השקעות בתקופה הקרובה, עדיין יש לפתור קשיים רבים. מר תומאס רוני - מנהל בכיר, מחלקת נדל"ן תעשייתי בסאבילס, האנוי, שיתף: הבעיה הגדולה ביותר שעומדת בפני פארקי תעשייה כיום היא אנרגיה. חלק מהמשקיעים דורשים רמות אנרגיה גדולות, עד 10-30 מגה-וואט. זהו מספר שקשה למדי לעמוד בו עבור פארקי תעשייה כיום.

כדי להתגבר בקרוב על בעיית העברת החשמל, הממשלה תכננה ליישם את פרויקט תחנת הכוח התרמית במחוז קווין לאפ, במחוז נגה אן, עם קיבולת של 1,500 מגה-וואט, הצפוי לפעול בין השנים 2029-2030. אלו מאמצים יוצאי דופן לשמור על האטרקטיביות של השוק הוייטנאמי עבור משקיעים זרים.

בנוסף, מר תומאס שיתף גם כי פארקי תעשייה צריכים לשים לב למגמות ירוקות כדי להגביר את האטרקטיביות שלהם למשקיעים: פיתוח פארקי תעשייה ירוקים הוא מגמה לא רק בווייטנאם אלא גם ברחבי העולם. לכן, יותר ויותר משקיעים מתמקדים בכלכלה המעגלית. וייטנאם שואפת להשיג אפס פליטות נטו עד 2050.

"לכן, הביקוש לנדל"ן תעשייתי ירוק נובע לא רק מפיתוח בר-קיימא בתעשיית הייצור, אלא גם מדרישות הממשלה. המכשול הגדול ביותר כעת יהיה כנראה סוגיות פיננסיות ותקנות ממשלתיות. עם זאת, משקיעים בוודאי ישתפו פעולה כדי לפתור אותן בעתיד", הדגישו מומחי Savills.

בהתבסס על נתונים ראשוניים מעבודה עם לקוחות, מר תומאס מעריך כי כ-80% - 85% מהמשקיעים הזרים עומדים בדרישות סטנדרטים של ESG. במקביל, וייטנאם מסתגלת למגמה זו.

על פי נתוני משרד התכנון וההשקעות, עד שנת 2030, כ-40%-50% מהפרובינציות והערים ברחבי הארץ יתכננו להמיר פארקי תעשייה קיימים לפארקים אקולוגיים-תעשייתיים, ו-8%-10% מהפרובינציות והערים יהיו בעלי כוונות לבנות פארקי אקולוגיים-תעשייתיים חדשים.

מקור: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-can-ho-dich-vu-huong-ke-loi-ich-tu-su-bung-no-fdi-post305372.html