הנזילות עדיין לא השתפרה
על פי סקר שנערך לאחרונה על ידי Batdongsan.com.vn, המצב של "קיצוץ הפסדים" נמשך בכל סוגי נכסי הנופש, ובמיוחד דירות מלון. למרות שכבר אין מכירות מסיביות כמו במהלך מגפת הקורונה או תקופת השוק ה"קפוא" בתחילת 2023, החדשות על "קיצוץ הפסדים" שנדחפות ללא הרף לשוקי הנדל"ן הראו את השליליות של שוק זה.
מודעות מכירה אלו מגיעות מפרויקטים רבים, החל מקוואנג נין - שם מרוכזים רוב פרויקטי הנדל"ן של נופש באזור הצפוני, ועד קוואנג בין , דא נאנג, קיין גיאנג, וונג טאו... במיוחד בסוג וילות הנופש, צוין שבחלק מהפרויקטים, מחיר "ההפסד" ירד מ-3-9 מיליארד וונד ליחידה בהשוואה לתקופה בה השוק היה שוקק.
מודעות רבות של נדל"ן לאתרי נופש "שמצמצמות הפסדים" מתפרסמות בשוקי הנדל"ן.
באשר לקונדוטל, נראה שמשקיעים רבים מאסו בנכס מסוג זה מכיוון שעדיין ישנן בעיות רבות כגון סוגיות משפטיות לא פתורות, רווחים לא מספקים ובעיקר חילוקי דעות לגבי שיטות התפעול והניהול של המשקיע. בסוג זה, מחיר קיצוץ ההפסדים נופל בדרך כלל בין 15-30% בהתאם לפרויקט ולאזור.
דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי DKRA וייטנאם מראה גם כי חוסר הנזילות נמשך בקרב משקיעים ברוב מגזרי הנדל"ן של אתרי נופש ברחבי המדינה. באוגוסט 2023, מגזרי הבתים העירוניים/חנויות של אתרי נופש נמכרו רק 3 יחידות, וילות נופש נמכרו רק 9 יחידות, ודירות קונדוטל מכרו 17 יחידות.
מצב זה דחף את מלאי השוק לרמה גבוהה. במצטבר עד יוני, מלאי דירות נופש זינק ליותר מ-42,000 יחידות, בעוד שבתי קניות בחוף ווילות נופש מסתכמים בכ-30,000 יחידות.
נזילות לקויה גורמת למלאי הנדל"ן של אתרי נופש לגדול מיום ליום.
לנוכח מצב זה, משקיעי הפרויקטים ממשיכים ליישם באופן נרחב מדיניות מועדפת רבות, הנחות על תשלום מהיר, תמיכה בריבית, תקופת גרייס של הקרן, התחייבויות חכירה חוזרת... כדי לעורר את הביקוש בשוק. בפרויקטים בודדים מסוימים, מחירי וילות נופש מופחתים ב-40-50% עבור לקוחות שמשלמים במהירות.
הגורמים וקיומו של שוק הנדל"ן הקפוא של אתרי נופש צוינו בבירור, כולל סוגיות הקשורות להתאוששות ענף התיירות . עם מספר קטן של מבקרים, הרווחיות של נדל"ן אתרי נופש פחתה מאוד, מה שהוביל לכך שמשקיעים רבים אינם רוצים עוד לשים לב לשוק זה.
ענף התיירות לא יכול להתאושש בטווח הקצר
על פי מחקר של סאבילס, פעילויות עסקיות לצורכי פנאי כגון מלונות ברוב מדינות העולם מתאוששות בהדרגה לרמות שלפני המגפה, למעט באזור אסיה פסיפיק .
בדרום מזרח אסיה, סינגפור מובילה את ההתאוששות, הודות לצמיחה במחירי החדרים הממוצעים (ADR). גם תאילנד רשמה התאוששות טובה. בינתיים, הפעילות העסקית בשוק הווייטנאמי נמוכה מהרמות שלפני המגפה, דבר המשתקף הן בתפוסה והן בתעריפים הממוצעים של החדרים.
מר מאורו גספרוטי, מנהל מלונות סאבילס, ציין: "ניתן לחלק את הגורמים המשפיעים על שוק הנופש הווייטנאמי לשלוש קבוצות: טווח קצר, טווח בינוני וארוך. לכל קבוצה יש השפעה שונה על תהליך ההתאוששות של השוק. בטווח הקצר, היעדרם של תיירים סינים, שהיוו 32% מכלל המבקרים הבינלאומיים בווייטנאם בשנת 2019, מציב אתגרים רבים לעסקי הנופש. בנוסף, עלות הטיסות ארוכות הטווח התייקרה, מה שמשפיע גם על התאוששותם של שווקים מסוימים, כמו השוק האירופי. בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019, המספר הכולל של מבקרים אירופאים בווייטנאם עדיין נמוך בכ-38% מהרמה שלפני המגיפה."
מר מאורו גספרוטי, מנהל מלונות סאבילס.
נתונים מראים כי בשמונת החודשים הראשונים של 2023, שוק התיירות האסייתי לווייטנאם היה נמוך גם ב-32% מהרמות שלפני המגפה. דרום קוריאה היא כיום שוק התיירות הבינלאומי הגדול ביותר לווייטנאם, אך המספר הכולל של המבקרים עדיין נמוך יותר מאשר בשנת 2019.
באשר לשוק המאוכלס כמו סין, מספר המבקרים בווייטנאם הגיע רק ל-950,000 מבקרים בסך הכל, שווה ערך ל-28% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019. שוקי התיירות האמריקאים והאוסטרליים היו נמוכים בכ-8% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019, והגיעו לסך כולל של 900,000 מבקרים, בעיקר תיירים מארה"ב ומאוסטרליה.
לצד ההתאוששות האיטית של הביקוש, מצב עודף ההיצע משפיע גם על היכולת להתאושש ולהתפתח. נתונים סטטיסטיים של מלונות סאבילס מראים כי מאז 2016, בממוצע כ-15,000 חדרים בפלח הביניים-יוקרתי נכנסו לשוק האירוח מדי שנה. לפיכך, היצע החדרים הוכפל תוך שש שנים בלבד.
תיירים מקומיים נותרו המנוע העיקרי של התיירות בווייטנאם. בשמונת החודשים הראשונים של 2023, תעשיית התיירות של וייטנאם קיבלה בברכה 86 מיליון מבקרים מקומיים, עלייה של 7.8% משנה לשנה. זה צפוי להיות מנוע הצמיחה של תעשיית התיירות בטווח הבינוני והארוך.
בנוגע לסוגיה השנייה של היצע השוק, מומחי Savills מאמינים כי תעשיית הנופש הווייטנאמית נחשבת כבעלת פוטנציאל גדול, אך לא כל המודלים יכולים לפעול ביעילות. חלק מהמשקיעים ממהרים להיכנס לשוק ללא הערכה יסודית של תנאי השוק המקומיים, אפילו בהנחה שכל מודלי העסקים של המלונות זהים.
דבר זה גורם לכך שהתכנון והיישום של הפרויקט אינם נעשים כראוי, מה שמגביל את יכולתו לפעול לאחר השלמתו. בינתיים, בהתאם למציאות השוק, חלק ממודלי המלונות מסוגלים לפעול בצורה יעילה יותר.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)