הוצאת מיליארדים על קניית דירה קטנה שעדיין לא "נולדה" אינה שונה מהשכרה לטווח ארוך.

[מודעה_1]

מר פאם דוק טואן, המנכ"ל של חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), אישר כי כיום, מיני-דירות הן החלפה קונספטואלית של סוג דיור שאינו מוסדר על פי חוק. לכן, העובדה שאנשים רבים מוציאים מיליארדים על רכישתן עדיין אינה משפיעה על בעלות, הן עדיין כמו לשכור דירה משלהם.

לדברי אנליסטים, למיני-דירות אין בסיס חוקי להיות מוכרות כסוג של דיור למכירה. במציאות, רובן הן יחידים שקונים קרקע, מגישים בקשה להיתר לבניית בתים פרטיים, ואז מחלקים אותן לדירות סגורות למכירה.

זהו הסכם אזרחי, לא חוזה מכר, משום שאין בו הוראה למכירת חלק מהנכס.

מר טואן ציטט דוגמה: לאדם פרטי יש חלקת אדמה ברוחב של כ-200-300 מטרים רבועים. בעת בניית בניינים רבי קומות ומכירת דירות, בעלי הדירות הללו אינם מקבלים ספרים אדומים נפרדים, אלא שמותיהם רשומים במשותף בספר אדום אחד, בצורת נכסים משותפים.

" לכן, למרות שבעלי דירות מיניאטוריות מוציאים מיליארדים על קניית בית, הם לא מקבלים בפועל תעודה נפרדת, אלא מחזיקים רק בפנקס אדום מצולם משותף, המשמש לכל הבניין, בדומה לשכירת בית", אמר מר טואן.

דירות מיניאטוריות ללא ספרים אדומים מסוכנות מאוד עבור קונים. (איור: קונג הייאו).

עורך הדין נגוין טי מין ת'ו - חברת עורכי הדין Hop Nhat Law Company Limited מלשכת עורכי הדין של האנוי , שחולק את אותה דעה, אמר גם כי החוק הנוכחי אינו כולל את המושג של דירות מיניאטוריות. מכיוון שאין תיעוד של צורה זו כסוג של פרויקט דיור מסחרי, דירות מיניאטוריות עדיין נחשבות לבתים בודדים. קונים אינם מקבלים תעודה נפרדת אלא רק תעודה עבור הבניין כולו.

בהתאם להוראות סעיף 2, סעיף 6 של צו מס' 99/2015/ND-CP של הממשלה המנחה את התקנות המפורטות ויישום מספר סעיפים בחוק הדיור משנת 2014, ארגונים ומשקי בית פרטיים בעלי בתים שהוקמו כחוק, כולל בתים פרטיים שתוכננו ונבנו עם קומות רבות ודירות רבות, בשטח מינימלי של 30 מ"ר או יותר, שתוכננו בסגנון סגור, העומד בדרישות של בנייני דירות, יקבלו תעודת בעלות מגוף מדינה מוסמך לבעל כל דירה על מנת להבטיח את זכויותיהם ואינטרסיהם החוקיים של הבעלים.

במקרה שהבעלים מוכר, משכיר, תורם או יורש דירה בבית זה לארגון, משק בית או אדם אחר הזכאי לבעלות על דיור בווייטנאם, הזכות להשתמש בקרקע הצמודה לבית זה שייכת לשימוש משותף של הנושאים שרכשו, חכרו, קיבלו או ירשו את הדירה.

" לפיכך, עבור סוג של דירת מיני - דיור פרטי, אם היא עומדת בתנאים שנקבעו, תינתן תעודה לכל דירה. אם דירת מיני אינה עומדת בתנאים שנקבעו, תינתן תעודה אחת בלבד עבור הבניין כולו וייתכן שתכלול את שמות הבעלים המשותפים", אמר עורך הדין ת'ו.

לדברי גב' ת'ו, כיום רוב דירות המיניאטורות בהאנוי אינן עומדות בתנאים להנפקת תעודות עבור כל דירה. לכן, קוני דירות מיניאטורות אינם מקבלים ספרים אדומים, אלא שומרים רק צילום של הספר האדום, שאינו יכול לשמש כבטוחה להלוואות בנקאיות למטרות עסקיות.

דירות מיני רבות ממוקמות עמוק בסמטאות ואינן עומדות בדרישות בטיחות האש. (צילום: קונג הייאו).

בנוגע לחוקיותן של דירות מיני, אמר מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) כי נכון לעכשיו, דירות מיני מוזכרות בחוק רק בצורה של דיור פרטי זול, אך אין מושג של דירות מיני.

לדברי מר צ'או, חוק הדיור משנת 2005 וצו 90/2006/ND-CP אינם כוללים תקנות משפטיות המאפשרות "פיתוח דיור פרטי ומשפחתי", שתוכנן בסגנון מיני-דירות, עם קומות רבות ודירות רבות באזורים עירוניים. פיתוח דיור פרטי ומשפחתי חייב להיות בהתאם לתכנון; להיות בעל היתר בנייה; וחייב להבטיח את דרישות החיבור למערכת התשתית הטכנית הכללית של האזור העירוני.

רק בשנת 2010, כאשר צו 71/2010/ND-CP החליף את צו 90/2006/ND-CP, הותר "פיתוח של דיור פרטי למשקי בית וליחידים", שתוכנן כמיני-דירות, עם קומות רבות ודירות קטנות רבות באזורים עירוניים.

" תקנה זו אינה הולמת וסותרת את חוק הדיור משנת 2005. כאשר צו 71/2010/ND-CP היה עדיין טיוטה, HoREA וועדת העם של הו צ'י מין סיטי הגיבו והציעו לא לאפשר "פיתוח של דיור פרטי למשקי בית וליחידים", שתוכנן כדירות מיני, עם קומות רבות ודירות רבות באזורים עירוניים, מחשש שהדבר יוביל לבנייה בלתי חוקית, לא מורשית ולא מורשית, שיפריע לתכנון ויגביר את הלחץ על מערכת התשתיות העירונית."

"זהו הבסיס החוקי לפיתוח בנייני דירות מיניאטוריים בתקופה האחרונה, והוא נוצל לבנייה בלתי חוקית של בנייני דירות מיניאטוריים ", אמר מר צ'או.

מכיוון שהן עדיין לא "נולדו" ו"עוקפות את החוק" על ידי בנייה בלתי חוקית, בנוסף להפרת תכנון, דירות מיני גם מגבירות את הלחץ על מערכת התשתיות העירוניות, אינן מבטיחות בטיחות אש, ולכן אינן עומדות בתנאים לקבלת ספרים אדומים לקונים.

לדברי עורך הדין נגוין קוואנג נגוק, מנהל משרד עורכי הדין הבינלאומי טיאן וייט (VIETSKY), היעדר "ספר אדום" גרם לרבים שקונים דירות מיניאטוריות להרגיש כאילו הם שוכרים את ביתם. מכיוון שהדירה לא רשומה ב"ספר אדום", פירוש הדבר גם שלקונה אין זכויות בעלות חוקיות, אינו יכול למשכן אותה או להשתמש בה כתרומה הונית בעת הצורך במהלך השימוש.

בפרט, במקרה שקרקע הפרויקט תוחזר לצורך פינוי האתר, זכויות הקונה ייפגעו באופן משמעותי ויהיו תלויות במידה רבה במוכר משום שהוא ישתתף כאדם שרכושו מוחזר.

אז ברור שקונים מוציאים מיליארדי דולרים כדי לקנות דירה, אבל במציאות הם יכולים רק לגור בה, וזכויותיהם לבעלות על הנכס ולהשתמש בו מוגבלות מאוד. קוני בתים אינם שונים משוכרים לטווח ארוך, שמשלמים סכום כסף גדול ונשארים בו זמן רב.

צ'או אן

[מודעה_2]
מָקוֹר