משרד הבינוי: במקומות מסוימים, מחירי הדירות עלו בכ-35-40% בהשוואה לרבעון הקודם.

ANTD.VN - העלייה החדה במחירי הדיור בתקופה האחרונה נובעת בין היתר מעליית עלויות, חוסר היצע, ובמיוחד ספקולציות ואינפלציה במחירים מצד מתווכים.

עסקאות דירות עולות, המחירים ממשיכים לעלות

על פי נתוני משרד הבינוי , ברבעון השלישי של 2024 הושלמו 16 פרויקטים של דיור מסחרי בהיקף של כ-3,314 יחידות דיור, מספר היחידות למכירה עמד על 177.7% בהשוואה לקודם אך רק 76.1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023.

יחד עם זאת, 23 פרויקטים חדשים קיבלו רישיון בהיקף של כ-11,669 יחידות. מספר הפרויקטים החדשים קיבלו רישיון שווה ערך ל-121% מהרבעון השני ו-153.3% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

ישנם 55 פרויקטים הזכאים למכירת דיור עתידי בהיקף של כ-21,374 יחידות, השווה ל-110% ממספר הפרויקטים בהשוואה לרבעון השני ו-117% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

בנוסף, ישנם 939 פרויקטים בבנייה בהיקף של כ-426,158 דירות.

מבחינת נפח העסקאות, בדירות ובבתים פרטיים נרשמו 38,398 עסקאות מוצלחות; במגרשים נרשמו 102,966 עסקאות מוצלחות.

לפיכך, נפח העסקאות של דירות ובתים פרטיים ברבעון השלישי נטה לעלות בהשוואה לרבעון השני, בעוד שנפח העסקאות של מגרשים נטה לרדת.

באופן ספציפי, היקף עסקאות הדירות והבתים הפרטיים גדל ב-48.3% בהשוואה לרבעון השני של 2024 (25,885 עסקאות) וגדל ב-29% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. עם זאת, היקף עסקאות הקרקע עמד על 82.3% בהשוואה לרבעון השני (124,991 עסקאות) ו-112.8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023.

מלאי הנדל"ן בפרויקטים ברבעון השלישי של 2024 עומד על כ-25,937 יחידות דיור ומגרשים, מתוכם: דירות בנות 4,688 יחידות דיור; בתים פרטיים בנות 12,250 יחידות דיור; וקרקעות בנות 8,999 מגרשים.

מלאי הבתים הפרטיים והמגרשים ברבעון השלישי של 2024 עומד על 21,249 יחידות/מגרשים (12,250 בתים פרטיים; 8,999 מגרשים), שיעור השווה ל-150.6% בהשוואה לרבעון השני של 2024.

פלח הדיור והדירות במחירים נוחים הוא נדיר, מה שמעלה את המחירים.

בנוגע למחירי עסקאות, נתונים ממשרד הבינוי מראים כי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, המחירים המשיכו לעלות הן בפרויקטים חדשים והן בפרויקטים ישנים, כאשר מחירי הפרויקטים החדשים עלו בכ-(4% עד 6%) רבעונית ו-(22% עד 25%) מדי שנה.

לדוגמה, בהאנוי, פרויקט Vinhomes Ocean Park בשכונת ציריך עולה כ-46-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברובע טרונג הואה, קאו גיאי; פרויקט Lumi Prestige עולה החל מ-69 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברובע טאי מו, מחוז נאם טו ליאם;

פרויקט קומפלקס ניינטי עולה כ-60-75 מיליון וינדיש דונג למ"ר ברובע דונג דה; פרויקט העיר החכמה ספיר - וינהומס עולה כ-47-61 מיליון וינדיש דונג למ"ר ברובע נאם טו ליאם; פרויקט הדיור המעורב 107 בקומפלקס נגוין טואן ויהא עולה כ-75-97.2 מיליון וינדיש דונג למ"ר ברובע ת'אן שואן;

פרויקט הבנייה לגובה, עצים ירוקים וחניונים על מגרשים עם הסמלים: HH4, HH5, CL2, CL3, CX ו-P1 של פרויקט העיר חאי סון ברובע נגוק ת'וי, ת'ונג טאנה, לונג ביין, במחירים שבין 50 ל-68 מיליון דונג וייט למ"ר...

ישנה תופעה של יצירת מחירים וירטואליים, "ניפוח מחירים"

על פי הערכת משרד הבינוי, תופעת עליית מחירי הנדל"ן בתקופה האחרונה היא מקומית, המתרחשת באזורים מסוימים, סוגים מסוימים, מגזרי נדל"ן מסוימים, מה שמוביל להשפעה של עליית מחירים כללית.

בנוגע לסיבה, משרד הבינוי אמר כי חלק גדול ממנה נובע מהשפעתם של מספר גורמים כגון תנודות מוגברות בעלויות הקשורות לקרקע וכן מהשפעת יישום שיטות חישוב חדשות וטבלאות מחירי קרקע.

בפרט, ביישובים ובאזורים מסוימים, קיימת תופעה של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע עם הצעות זוכות הגבוהות פי כמה ממחיר ההתחלה. ניהול ויישום מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע באזורים וביישובים מסוימים אינם טובים; קיימת תופעה של משקיעים רבים היוצרים עמותות וקבוצות כדי להשתתף במכירה הפומבית; משלמים מחירי קרקע גבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה, ואז אולי "נוטשים את הפיקדון" לאחר זכייה במכירה הפומבית של הקרקע במטרה לקבוע רמת מחירים וירטואלית באזור כדי להרוויח.

למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, כאשר ההצעה הזוכה גבוהה פי כמה ממחיר ההתחלה, תהיה השפעה של העלאת רמת מחירי הקרקע, מחירי הנדל"ן, מחירי הדיור באזור הסמוך והיישוב; במקביל, היא תגדיל את עלות ביצוע פרויקטים של דיור, תגרום לקשיים לעסקים, תצמצם את ההיצע לשוק ותשפיע לרעה על שוק הנדל"ן.

ראוי להזכיר את תופעת "יצירת מחירים וירטואליים" ו"ניפוח מחירים" על ידי ספקולנטים ויחידים העובדים כמתווכי נדל"ן; ניצול חוסר הידע של אנשים ומשקיעים לפי פסיכולוגיית ההמונים כדי להרוויח.

"מדובר באנשים שעובדים כמתווכים עצמאיים, חסרי תעודות תיווך נדל"ן, בעלי מומחיות חלשה, ידע משפטי מוגבל, חסרי מקצועיות וחלשים באתיקה עסקית, מה שמוביל לשיטות עסקיות אופורטוניסטיות, קנוניות להעלאת מחירים, ניפוח מחירים בהשוואה לערכים בפועל, מניפולציה של השוק, גרימת נזק ללקוחות והפחתת השקיפות של שוק הנדל"ן", מסר משרד הבינוי.

המשרד העריך גם כי היעדר היצע נדל"ן ודיור כדי לענות על צרכי רוב האוכלוסייה, בעלי הכנסה נמוכה ובינונית באזורים עירוניים, מוביל גם לעליות מחירים.

מצב זה דחף את מחירי הדירות כלפי מעלה, במיוחד באזורים מסוימים שבהם המחירים עלו באופן מקומי בכ-35% עד 40% בהתאם למיקום בהשוואה לרבעון הקודם.

בשוק, פלח הדירות במחירים נוחים (עם מחיר מכירה של פחות מ-25 מיליון וונד/מ"ר) כמעט ואין בהן עסקאות ומוצרים למכירה; דירות בינוניות (עם מחיר של כ-25 מיליון וונד/מ"ר עד פחות מ-50 מיליון וונד/מ"ר) עדיין מהוות חלק גבוה מהעסקאות ומההיצע בשוק.

הסיבה לכך היא שעסקי נדל"ן נתקלים בקשיים ובעיות בהליכים משפטיים, במיוחד בקביעת מחירי קרקעות, חישוב דמי שימוש בקרקע, פינוי אתרים והקצאת קרקע.

עסקים רבים מתמודדים עם קשיים בקבלת אשראי, הלוואות והון מהנפקת אג"ח קונצרניות.

פרויקטים רבים שהיו ונמצאים בבנייה לאחרונה נאלצו להיות מושעים זמנית, התקדמותם התעכבה, או התקדמות בנייתם ​​התעכבה.

בנוסף, התנודות האחרונות בכלכלה הקשורות לשוק המניות, אג"ח, זהב... השפיעו על הפסיכולוגיה של אנשים ומשקיעים, מה שהוביל למגמה של העברת תזרים המזומנים של אנשים ומשקיעים להשקעה בבתים ובקרקעות כ"מקלט" בטוח לכסף שנצבר ולהון השקעה.

מקור: https://www.anninhthudo.vn/bo-xay-dung-co-noi-gia-ban-chung-cu-tang-khoang-35-40-so-voi-quy-truoc-post594083.antd