שחרור היצע כדי לצנן את מחירי הדיור.

לאחרונה, מחירי הנדל"ן הגיעו לשיאים חדשים ללא הרף, כאשר פרויקטים חדשים שהושקו עולים באופן עקבי על פרויקטים קודמים. לאחרונה, עסקי הנדל"ן רחשו כאשר Masterise Homes השיקה פרויקט דירות ברחוב טון דוק טאנג 2, רובע סייגון, הו צ'י מין סיטי, עם מחירים שהגיעו ל-450 מיליון וונד למ"ר, ושברו שיאים קודמים. בינתיים, באזורים שכנים כמו האו נגיה (לשעבר חלק ממחוז לונג אן), המחירים עברו את ה-50 מיליון וונד למ"ר, ומחירים דומים נרשמו באזור בין דונג לשעבר.

אחת הסיבות לעלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן היא מחסור בהיצע. ואחת הסיבות למחסור הזה היא מכשולים משפטיים - מצב שכבר התרחש בעבר, שבו היצע מוגבל הוביל לספקולציות בקרקעות.

עם זאת, המכשולים הנ"ל צפויים להיפתר בקרוב כאשר היישובים יישמו מדיניות פיילוט בהתאם להחלטה מס' 171/2024/QH15 מיום 30 בנובמבר 2024 של האסיפה הלאומית בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע (החלטה 171). לדוגמה, מועצת העם של העיר האנוי אישרה לאחרונה רשימה של 150 חלקות קרקע בשטח כולל של 690.04 דונם לפיילוט של פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע, בהתאם להחלטה מס' 171.

בינתיים, בהו צ'י מין סיטי, מחלקות מיישמות נהלים לבחינת 442 מגרשים לפרויקטים של דיור במסגרת מנגנון דומה. במסמך שנשלח למחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי, מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי ציינה בבירור את התוכן שיש לבחון כדלקמן: "תנאים, קריטריונים, היקף, מיקום ומגרשים המיועדים לפרויקטים פיילוט לפיתוח דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש בקרקע קיימות בהתאם להחלטה מס' 171".

כמובן, מספר מגרשים הכלולים בתוכנית הפיילוט ייבחן בקפידה על ידי הרשויות, אך עסקי הנדל"ן מקווים שהעיר תשלים בקרוב הליכים אלה, ובכך תפתור את הבעיות המשפטיות של מאות פרויקטים שנתקעו במשך זמן מה. לאחר ייעול המסגרת המשפטית, היצע הדיור יהיה בשפע, מקטעי דיור רבים יובאו לשוק, מה שיעניק לקונים יותר אפשרויות ויתרמו לצינון מחירי הנדל"ן.

מנקודת מבט אחרת, הקיפאון הממושך של פרויקטים של דיור הוא בזבוז עצום. הסיבה לכך היא שפרויקטים של דיור ממומנים בעיקר על ידי הלוואות בשילוב עם הון עצמי של היזם. ככל שפרויקט מתעכב זמן רב יותר, כך מצטברת יותר ריבית, מה שדוחף את היזמים למצב של דלדול תזרים מזומנים. אם פרויקטים אלה היו נפתרים במהירות, והיצע הדיור היה משוחרר בזמן הנכון, הדבר היה עונה ביעילות על ביקוש השוק, מקל על הלחץ הפיננסי על היזמים ומאפשר תחלופת הון מהירה יותר.

לכן, כאשר האסיפה הלאומית אישרה את ההחלטה על ניסוי יישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע, היא התקבלה בברכה רבה וציפתה על ידי הקהילה העסקית.

בנוסף, דיור ציבורי הוא גם מקור אספקה ​​חשוב ביותר שיש ליישם אותו במהירות. החלטה 171 צפויה לקדם את הופעתם של פרויקטים רבים של דיור ציבורי, שיענו על צרכי הדיור של האוכלוסייה, במיוחד בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי - שם מחירי הנדל"ן משתנים ללא הרף, ועולים בהרבה על הכנסתם של רוב האוכלוסייה.

מנגנוני מדיניות רבים הנובעים מהחלטה זו יביאו לפריצות דרך, כגון: הקמת קרן דיור לאומית מתקציב המדינה, מקרנות השקולות לערך הקרקע שכבר הושקעה בבניית תשתית טכנית לבניית דיור ציבורי כפי שנקבע בחוקי הדיור, ממכירת נכסי ציבור וממכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע. עם זאת, יש להודות גם בכנות כי מורכבותם של הליכים משפטיים רבים היא הסיבה לכך שהיצע הדיור הציבורי הפך נדיר לאחרונה.

לפיכך, עם שתי פריצות דרך חשובות - תוכניות פיילוט לדיור מסחרי ודיור ציבורי - פורקה בהדרגה המסגרת המשפטית. הבעיה שנותרה היא שהממשלה צריכה לתרגם במהירות מדיניות לפעולות קונקרטיות, החלטיות ומתואמות. כאשר עגורנים יתחילו להופיע על קרקעות ריקות ואתרי בנייה יהפכו שוב להומים, זה יסמן שהמדיניות מיושמת וישמש בסיס לחיזוק האמונה שמחירי הדיור יחזרו בהדרגה לשגרה, במקום להמשיך ולנסוק מעבר להישג ידם של האנשים.

טוּב לֵב

מקור: https://www.sggp.org.vn/bung-nguon-cung-de-ha-nhiet-gia-nha-dat-post804977.html