צריך לנקות את ההיצע ולהוריד את מחירי הנדל"ן

ב-16 בנובמבר, בפורום "למען חזרת שוק הנדל"ן לבריאות ולפיתוח" שאורגן על ידי רדיו וטלוויזיה של האנוי בהשתתפות למעלה מ-100 נציגים מסוכנויות ניהול, חברות נדל"ן ומומחים כלכליים יוקרתיים רבים, הוכח כי שוק הנדל"ן הוייטנאמי נמצא תחת לחץ רב עקב שינויים במדיניות משפטית, עלויות כספיות וקשיים בגישה להון.

בהתייחסו לעלייה ה"חמה" האחרונה במחירי הנדל"ן, מומחים ומנהלים ניתחו לעומק את המצב הנוכחי, הציעו המלצות מעשיות לפתרון בעיות מיידיות ומתן כיוונים אסטרטגיים ארוכי טווח; במיוחד הצורך ליישם כלי מיסוי נדל"ן כדי לצנן את מחירי הנדל"ן הגבוהים מדי, המעכבים את הפיתוח בר-קיימא של השוק.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), אמר כי יש צורך לפתח וליישם מדיניות מס נדל"ן כדי לווסת את השוק כאשר הוא "חם" או "קפוא". עם זאת, כדי ליצור בסיס ליישום, יש צורך במשאבים לבניית מסד נתונים מדויק ומתעדכן באופן קבוע של עסקאות ומחירי נדל"ן.

בפורום, ד"ר קאן ואן לוק הדגיש את החשיבות של התאמת המדיניות הפיסקלית והמוניטרית כדי לתמוך באנשים בבעלות על בתים ביתר קלות. למרות שמשרד הבינוי השיק חבילות אשראי מועדפות לדיור ציבורי, כגון חבילת 30,000 מיליארד וונד עם שיעורי ריבית מופחתים ב-3% בהשוואה לשנה שעברה, מספר האנשים הלווים לרכישת בתים לא גדל הרבה, מכיוון שמחירי הבתים עדיין גבוהים מדי, אנשים אינם יכולים להרשות לעצמם לשלם.

כדי להקל על הלחץ הפיננסי, פרופסור חבר ד"ר דין טרונג ת'ין הציע שהממשלה תשקול גיוס הון נוסף ממדינות זרות ומקרנות השקעה בינלאומיות. "הגורם המרכזי להפחתת מחירי הדיור הוא הגדלת ההיצע, במיוחד דיור ציבורי, ובכך לאזן את השוק ולתמוך באנשים לקנות בתים במחירים סבירים יותר", הדגיש פרופסור חבר ד"ר דין טרונג ת'ין.

מנקודת מבט ניהולית, סגן שר משאבי הטבע והסביבה, נגוין טי פוונג הואה, אמר כי הממשלה הציעה פרויקט פיילוט למשקיעים כדי לנהל משא ומתן על הזכות להשתמש בקרקע חקלאית ולא חקלאית לדיור מסחרי למשך 5 שנים. אם תאושר על ידי האסיפה הלאומית במושב השמיני, החלטה זו תסייע לפנות את ההיצע לשוק ולצנן את מחירי הדיור.

פרופ' ד"ר הואנג ואן קואנג, חבר בוועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית, מסכים עם חוות דעתם של מומחי מדיניות מס, ואמר כי יש להחיל בקרוב מיסים המווסתים את עליית ערך הקרקע והדיור. עם זאת, יש צורך לבחור את הזמן הנכון כדי לא להגביר את הקשיים עבור עסקים ושוק, בעוד שהכלכלה עדיין מתמודדת עם אתגרים רבים.

לדברי ד"ר וו דין אן, מס הוא רק כלי להגבלת ספקולציות בנדל"ן, לא הפתרון היחיד. הבעיה המרכזית היא לקבוע נכון את ערך הקרקע כבסיס ליישום אמצעים רגולטוריים...

לאחרונה, שוק הנדל"ן מתמודד עם מבנה לא סביר של מוצרי דיור, ועם מחסור בדיור זול ובמחירים נוחים. נכון לעכשיו, בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, כ-70% מההיצע החדש לשוק הוא מוצרים יוקרתיים, בעוד שדיור בר השגה כמעט ואינו קיים.

על פי מחלקת הבנייה של האנוי, העיר מארגנת את הערכת מדיניות ההשקעה כדי לשרת את המכרז לבחירת משקיעים עבור 4/5 אזורי דיור חברתי (עצמאיים) המרוכזים במחוזות דונג אנה, ג'יה לאם ומה לין.

היקף השימוש הכולל בקרקע של 4 אזורי דיור אלה הוא כ-200 דונם, עם יותר מ-12,000 דירות. באופן ספציפי, כולל 2 אזורי דיור ציבורי בקהילת טיאן דואנג (מחוז דונג אן); אזור דיור ציבורי מרוכז בקהילת קו בי (מחוז ג'יה לאם) ואזור דיור ציבורי מרוכז בקהילת דאי מאך (מחוז דונג אן) וקהילת טיאן פונג (מחוז מה לין).

בנוסף, החליטה העיר להמיר את אזור דיור הסטודנטים באזור העירוני החדש פאפ ואן-טו הייפ לדיור ציבורי להשכרה. נכון לעכשיו, העיר הטילה על מחלקת הבינוי להכין הצעה לפרויקט השקעה זה, שתוגש לאישור בשנת 2024. הצפי הוא כי שיפוץ ושדרוג מבנים A2 ו-A3 יושלמו בשנת 2026, ובניית בניין A4 תושלם לא יאוחר משנת 2027.

ראוי לציין כי מחלקת התכנון והאדריכלות של האנוי מתאמת עם ועדות העם של המחוזות, הערים ומועצת הניהול של אזורי התעשייה והיצוא של האנוי כדי לבחון ולהשלים כ-15 קרנות קרקע ליצירת אזורי דיור חברתי עצמאיים בקנה מידה גדול עם תשתית סינכרונית, עם כ-2,000 דירות לאזור דיור חברתי. העיר מבקשת הצעות לבחירת 2-3 אזורים הממוקמים בסמוך לאזורי תעשייה לבניית דיור חברתי להשכרה באמצעות הון ציבורי, בהתאם למדיניות הפוליטביורו בהנחיה מס' 34 משנת 2024.

נכון לעכשיו, בהאנוי, ישנם 69 פרויקטים של דיור חברתי שכבר מיושמים ונמצאים בתהליכי בנייתם; מתוכם, משנת 2021 ועד היום, הושלמו כ-0.64 מיליון מ"ר של שטח דיור חברתי, כאשר יותר מ-10,270 דירות ב-8 פרויקטים הושלמו במלואן ו-3 פרויקטים הושלמו חלקית. בתקופה שבין 2024 ל-2025, האנוי מתכננת להשלים כ-0.345 מיליון מ"ר של שטח דיור חברתי, 5,923 דירות ב-11 פרויקטים. לפיכך, בתקופה שבין 2021 ל-2025, עם כ-15,440 דירות שצפויות להיות מושלמות, האנוי תגיע לכ-78.3% מהיעד בתוכנית פיתוח הדיור החברתי של העיר (1.215 מיליון מ"ר של שטח). בתקופה שבין 2026 ל-2030, בהאנוי יתבצעו 50 פרויקטים עם כ-57,170 דירות.

לפי VNA

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/can-khoi-thong-nguon-cung-ha-nhiet-gia-nha-dat/20241117092848572