יש צורך לחשב בצורה נכונה ומלאה את הרווחים למשקיעים בצו על מחירי הקרקעות.

[מודעה_1]

DNVN - בתגובה לטיוטת צו הממשלה בנושא מחירי קרקעות, הדגישה איגוד הערכת השווי של וייטנאם (VVA) את הצורך לחשב נכון ומלא את הרווחים עבור משקיעים.

יש לחשב את רווח המשקיע על סמך אגרת השימוש בקרקע.

משרד משאבי הטבע והסביבה מבקש הערות על טיוטת הצו הממשלתי בנושא מחירי קרקעות (טיוטה) המנחה את יישום חוק הקרקעות לשנת 2024, הכולל תכנים חשובים רבים הקשורים להערכת שווי והערכת קרקעות.

ההערכה היא כי טיוטת הצו קלטה באופן פעיל הערות של מומחים, ארגונים חברתיים מקצועיים כגון VCCI ואיגודים מקצועיים כגון איגוד הערכת השווי של וייטנאם בנוגע להערכת שווי קרקעות ונושאים קשורים.

לאחר פרסום טיוטת הצו, על מנת להמשיך ולהשלים אותה בכיוון מקיף, שלח לאחרונה איגוד הערכת השווי של וייטנאם הערה בכתב, תוך הדגשת הצורך לחשב נכון ומלא את הרווחים עבור משקיעים.

סעיף 8, סעיף 3, סעיף ג' לטיוטה קובע: "רווח המשקיע (כולל עלות הון עצמי ועלות הלוואה) מחושב כאחוז מעלות ההשקעה בבנייה המפורטת בסעיף א' לסעיף זה".

VVA סבורה כי התקנה הנ"ל אינה סבירה משום שהיא אינה מחשבת בצורה נכונה ומלאה את הרווח של הפרויקט כולו לפי שיטת העודפים עבור המשקיע. על פי VVA, יש לחשב את רווח המשקיע על סמך העלות הכוללת שעל המשקיע להוציא כדי להשלים את הפרויקט עד למכירת המוצר כדי לייצר הכנסות.

בהתאם לכך, העלות הכוללת כוללת את כל העלויות המוזכרות בסעיפים א' ו-ב', סעיף 3, ובפרט את "אגרת שימוש בקרקע" שהיא עלות ההשקעה הראשונית שעל המשקיע לשלם כדי למלא את התחייבויותיו הכספיות כלפי המדינה.

VVA מאמינה כי יש לחשב את רווחי המשקיעים על סמך דמי שימוש בקרקע.

בהסבירו את הטענה לפיה יש לחשב את רווחי המשקיעים על סמך דמי שימוש בקרקע, אמר VVA כי רווחי המשקיעים כפי שנקבעו בטיוטה הם רק רווחים מפיתוח נדל"ן (השקעה בפיתוח קרקע), ולא רווחים מסך עלויות ההשקעה הכוללות דמי שימוש בקרקע בתוספת עלויות השקעה בפיתוח נדל"ן.

לכן, VVA סבורה שאם חישוב הרווח בלבד על עלות שלב השקעה מתוך סך העלות של כל שלבי ההשקעה ליצירת שווי הנכס אינו תואם את עקרון יצירת המחירים בעת יישום הערכה לפי שיטת העלות המשולבת בשיטת העודפים להערכת נכסים.

חוץ מזה, אם הרווח של המשקיע אינו מחושב על סמך דמי השימוש בקרקע שיש לשלם, זוהי התכחשות לעקרון "ערך הזמן של הכסף" עקב עלות אלטרנטיבית, אינפלציה, סיכון ועקרון "ערך הכסף העתידי" כאשר אנשים עם כסף משקיעים בכל תחום עסקי.

בנוגע לתקנה "סך עלויות הפיתוח של מגרשים ושטחי קרקע המפורטים בסעיף זה אינן כוללות עלויות פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש בהתאם לתוכנית שאושרה על ידי הרשויות המוסמכות", על פי VVA, יש לשקול ולהבהיר גם אותה.

באופן ספציפי, על פי VVA, יש להסדיר את התוכן הנ"ל בכיוון של "אם למשקיע ינוכה פיצויים ועלויות פינוי אתר על ידי המדינה מההתחייבויות הכספיות כלפי המדינה על פי התוכנית שאושרה על ידי הרשות המוסמכת, הדבר לא ייכלל בעלות הפיתוח הכוללת".

להבטיח חישוב נכון ומלא של שווי הנכסים המחוברים לקרקע

סעיף 6, סעיף 3, נקודה א' לטיוטה בנושא הנוסחה לקביעת הערך הנוכחי של נכסים המחוברים לקרקע, VVA מציעה לשקול שימוש הן ב"ערך פחת" והן ב"הפחתות".

בהסבר ההמלצה לעיל, על פי VVA, פחת נכסים ובלאי קשורים זה לזה, בלאי מוביל לירידת ערך, אך במהות הם שונים.

פחת הוא תופעה אובייקטיבית, מאפיין טבעי של נכסים, ערכם יורד בהדרגה עם זמן השימוש. לעומת זאת, פחת הוא מדד סובייקטיבי של המנהל כדי להחזיר את הערך המופחת של הנכס.

"על פי הנוהג הבינלאומי והתקנות הנוכחיות של וייטנאם, שיטת הפחת ושיטת הפחת שונות. לכן, זה יכול להוביל לתוצאות שונות, ואם שתי יחידות ייעוץ קובעות את המחיר של אותה חלקת אדמה, יחידה אחת מחשבת לפי פחת, יחידה אחת מחשבת לפי פחת... תוצאות חישוב מחיר הקרקע יהיו שונות", הגיבה VVA.

לכן, לפי VVA, צד המינוס (-) של הנוסחה לעיל צריך להשתמש רק בקריטריון אחד לחישוב, פחת או אמורטייז, ובדרך כלל כדי לקבוע את מחיר הנכס בזמן הערכת השווי, אנשים משתמשים ב"פחת".

בנוסף, VVA הציעה גם להבהיר את ההוראה בסעיף 3 בנקודה ב' של טיוטת התקנות, הקובעת: "במקרה שבזמן הערכת השווי, עצים רב שנתיים טרם הגיעו למועד הקציר, הערך הנוכחי של הנכס המחובר לקרקע ייקבע על פי העלות הכוללת שהושקעה בנטיעה ובטיפול עד למועד הערכת השווי".

"התקנה הנ"ל אינה מגדירה בבירור את אחריותה של היחידה שצריכה לקבוע את הערך הנוכחי של נכסים המחוברים לקרקע, בין אם מדובר ביחידת הייעוץ, הלקוח שאת נכסיו יש להעריך המספק את הנתונים, או הרשות המוסמכת... לכן קל להוביל לסוגיות משפטיות בעת השימוש בנתונים", העיר VVA והציעה כי ועדת הניסוח תבהיר עוד.

חמישי אן

[מודעה_2]
מָקוֹר