מחכים לעלייה בשוק הנדל"ן

שלוש טיוטות חוק: קרקעות (מתוקנות), עסקי נדל"ן (REM) ודיור (מתוקנות) צפויות לעבור אישור באסיפה הלאומית ה-15 (NA) במושבה השישי. דעות רבות צופות כי זה יהיה כוח מניע חשוב ל"שבירת הקרח" של שוק הנדל"ן בתקופה הקרובה.

הסרת מחסומים ויצירת מסדרונות משפטיים

בנוגע לטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן), עורך הדין בוי דין אונג (לשכת עורכי הדין של האנוי) מקווה לפתור את הסוגיות החופפות והסותרות בתוך מדיניות וחוקים בתחום הקרקעות ובין מדיניות וחוקים בתחום הקרקעות לבין חוקים קשורים אחרים; ובכך ליצור כוח מניע חשוב לפיתוח חברתי-כלכלי .

עורך הדין אונג אמר כי במציאות, ישנם מחלוקות ותלונות רבות הנובעות ממחירי קרקעות, כולל קביעת מחירי קרקע שאינם מבטיחים את זכויותיהם של כל הצדדים. אחת המטרות של תיקון חוק המקרקעין היא לקבוע מחירי קרקעות קרובים לשוק. לכן, הצעת החוק הציעה שיטות להערכת שווי קרקעות, כולל השוואה, הכנסה, עודף ומקדם התאמת מחירי קרקע. "בתקווה, התקנות בנוגע להערכת שווי קרקעות בטיוטת חוק המקרקעין (המתוקן) הפעם יפתרו את הבעיות המתעוררות בפועל", הביע עורך הדין אונג.

חבר האסיפה הלאומית, וו טיאן לוק, יו"ר מרכז הבוררות הבינלאומי של וייטנאם, שחולק את אותה דעה, אמר כי אחת הנקודות החדשות החשובות בפרויקט חוק הקרקעות המתוקן היא שינוי הכלים המשפטיים להערכת שווי קרקעות. בעבר, הערכת שווי קרקעות התבססה על מסגרת המחירים הממלכתית ונקבעה על פי עקרונות מנהליים. הטיוטה מציעה אפשרות חדשה של אי-וויסות מסגרת מחירי הקרקעות וקבלת החלטות לפי מחירון, תוך הבטחת עמידה בעקרונות השוק.

"כאשר נוודא שמחירי הקרקעות קרובים למחיר השוק, נוודא שהבעיות הנוכחיות בקביעת מחירי הקרקעות יתגברו והאינטרסים של כל הצדדים הקשורים יהיו הרמוניים. זהו גם בסיס חשוב מאוד לעסקאות בין אנשים ועסקים המבוססות על מחיר הייחוס של המדינה בהתאם לתקנות", אמר מר לוק.

שוק הנדל"ן צפוי לשגשג אם שלושת טיוטות החוק: קרקע (מתוקן), דיור (מתוקן) ועסקי נדל"ן (מתוקן) יאושרו. צילום: טאן טאנה

הכלכלן ד"ר קאן ואן לוק אמר גם כי המערכת המשפטית מהווה מחסום גדול כאשר תקנות בנושא קרקעות, נדל"ן ובנייה חופפות בחוקים רבים, צווים ומסמכים מנחים שונים. זהו צוואר בקבוק שזוהה וצפוי להיפתר בשלושת החוקים המתוקנים שהוזכרו לעיל. מר לוק אמר כי יש צורך לבחון ולתקן תקנות כדי להבטיח עקביות בין חוקים קשורים; לפתור בעיות בנוגע לשיטות קביעת מחירי קרקע; ולזמן חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע.

ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שותף גם הוא לאותה דעה באומרו כי הצעות החוק הנ"ל, ובמיוחד חוק הקרקעות (המתוקן), יסירו חפיפות בניהול קרקעות, ובכך יפנו משאבים, ייצרו תנאים למשקיעים עם מסגרת משפטית ברורה ושקופה, ויתרמו לייצוב שוק הנדל"ן. "בתקווה, כאשר התקנות החדשות יפורסמו, הן "יחיו" פרויקטים של נדל"ן המתמודדים עם קשיים, אפילו "לא פעילים" עקב בעיות משפטיות", אמר מר דין.

מנגנון פורץ דרך לגיוס משאבים מרביים

תואר שני בנדל"ן, נוין ואן דין, אמר כי טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) שהגישה הממשלה לאסיפה הלאומית הציעה מנגנון פורץ דרך לגיוס משאבים מרביים לפרויקטים של השקעה. בפרט, נושא בולט הקשור לגיוס משאבי קרקע בתקופה האחרונה הוא המנגנון לקבלת זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים של אזורים עירוניים ופרויקטים של דיור מסחרי.

לדברי מר דין, בטיוטות החוק הקודמות, כולן עקבו אחר התוכנית: על המשקיעים להיות בעלי או לקבל את העברת הזכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקע שאינה חקלאית שאינה קרקע למגורים, שילמו דמי שימוש בקרקע או שילמו דמי שכירות קרקע פעם אחת, ולאחר מכן הם יכולים ליישם פרויקטים של דיור מסחרי. תוכנית זו מצמצמת את המקרים של שימוש בקרקע ליישום פרויקטים של דיור מסחרי בהשוואה לחוק הנוכחי. זהו חוק מס' 03/2022/QH15, הקובע כי למשקיעים חייבת להיות זכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקע אחרת, הנחשבת צרה מדי, מה שגורם לעומס על כ-300 פרויקטים של דיור ברחבי הארץ (משקיעים "אספו קרקע" אך אינם יכולים ליישם אותה מכיוון שאין קרקע למגורים).

בדוח מס' 598/BC-CP מיום 23 באוקטובר שנשלח לאסיפה הלאומית על מספר תכנים של טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן), הציעה הממשלה לתקן את הטיוטה בכיוון פורץ דרך: ביטול מוחלט של הדרישות לגבי סוג הקרקע שמשקיעים חייבים להחזיק בה או לקבל העברה לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי.

באופן ספציפי, הממשלה מציעה לבטל את ההוראות בסעיף 4, סעיף 123; סעיף 1, סעיף 6, סעיף 128 לטיוטה (בעבר, הותר לשנות את ייעוד הקרקע לצורך יישום פרויקטים מסחריים של דיור רק במקרים בהם יש או התקבלה העברה של קרקע למגורים וקרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים שעבורה שולמו דמי שימוש בקרקע או דמי שכירות בבת אחת).

לדברי מר דין, דו"ח הממשלה קבע גם כי מקרים של הסכמים להעברת זכויות שימוש בקרקע לצורך פיתוח עירוני מתרחשים בעיקר באזורים שפותחו לאחרונה, שלעתים קרובות אין בהם קרקע למגורים, בעוד שמדיניות המדינה היא לקדם עיור וייפוי עירוני.

"אני מסכים עם תיקון זה משום שהתועלת המיידית שלו היא שהוא יכול לסייע בפתיחה של כ-300 פרויקטים של דיור ברחבי הארץ, והתועלת ארוכת הטווח היא לסייע בקידום מנגנון של הסכמה שווה בין עסקים לאנשים בהמרת קרקע מרצון, תוך הימנעות מרכישת קרקע בכפייה. הנושא החשוב הוא שכאשר משקיעים מורשים לשנות את ייעודי השימוש בקרקע, הערכת הקרקע חייבת להבטיח עמידה בתנאי השוק כדי שעסקים יוכלו למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות במלואן ולווסת באופן הרמוני את הפרשי שכר הדירה", אמר המומחה דין.

חבר האסיפה הלאומית דיו הויניה סאנג (בין פואוק) העריך כי טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) קיבלה, הסבירה והתאימה תכנים רבים, וכן מיסדה באופן מלא את המדיניות העיקרית של המפלגה והמדינה.

באופן ספציפי, שכלול המנגנון והמדיניות לפיתוח וניהול קפדני של שוק הנדל"ן ושוק זכויות השימוש בקרקע, ארגון מחדש של שוק הנדל"ן על בסיס יישום תכנון ותוכניות שימוש בקרקע; תוכניות ותוכניות פיתוח דיור להבטחת פיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן, והתגברות על ספקולציות בקרקעות.

עורך הדין נגוין טאן פונג , חבר קבוע באיגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם:

מר נגוין טאן פונג

יש לפקח מקרוב על אכיפת החוק.

אם יאושרו, שלושת החוקים: דיור (מתוקן), קרקע (מתוקן) ועסקי נדל"ן (מתוקן) יפתרו סכסוכים וחוסרים בעסקי נדל"ן, ניהולם ושימושם.

בפרט, חוק המקרקעין (מתוקן) וחוק הדיור (מתוקן) ייצרו בסיס משפטי חשוב לקידום פיתוח דיור ותמיכה בשיפור דיור לאנשים. זהו גם גורם חשוב לקידום פיתוח חברתי-כלכלי.

חוק עסקי הנדל"ן, אם יאושר, יתגבר על המצב של השקעות נדל"ן ספונטניות, הגורמות לחוסר איזון וחוסר התאמה בין היצע וביקוש לדיור כפי שקרה בשנים האחרונות; ויבטיח ששוק הנדל"ן יתפתח בצורה יציבה, בריאה ויעילה.

עם זאת, אני סבור שסוכנויות מדינה, ארגונים חברתיים וגורמים רלוונטיים צריכים לתאם, לנטר ולבקר מקרוב את יישום חוקים אלה. בנוסף, יש לנהוג במדיניות מתאימה ומנגנוני תמיכה כדי להתמודד עם הקשיים שנגרמו עקב ההשפעה השלילית של מגפת הקורונה על שוק הנדל"ן.

TRAN KHANH QUANG, המנהל הכללי של חברת הנדל"ן ויאט אן הואה:

השוק ממתין לאיתות חיובי

אם שלושת החוקים: דיור (מתוקן), קרקע (מתוקן) ועסקי נדל"ן (מתוקן) יאושרו, זה יהיה מידע חיובי מאוד עבור שוק הנדל"ן. מכיוון שהנושאים הנותרים יותאמו, מה שיקל על מנגנונים ועסקאות הקשורים לפעילות עסקית של קרקעות ונדל"ן; ובמיוחד יצירת תנאים נוחים לדיור לאנשים. בנוסף, שוק הנדל"ן יהיה מבוקר היטב, ויתפתח בצורה בריאה ובר קיימא יותר. וחשוב מכך, מנגנון בקשת-מענק לעסקים ולאנשים יבוטל.

ניתן לומר שכאשר 3 חוקים אלה יאושרו, הם יוכלו לפתור בהדרגה 60%-70% מהקשיים הישנים שפוקדים את שוק הנדל"ן במשך זמן רב. בדרך כלל, הם יפתרו קשיים עבור פרויקטים שעדיין מבוצעים ולא גמורים עקב הליכים, חישוב אגרת שימוש בקרקע או פעילויות הקשורות לרישוי פרויקטים עבור משקיעים.

סון נהונג הקליט

מקור: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm