דירות כבר לא חמות, 'בדקו' את רשימת מחירי הקרקעות העדכנית בהאנוי, בטלו 5 מסמכים הקשורים להנפקת הספר האדום

שוק הנדל"ן בבירה מתקרר, האנוי מפרסמת מחירון קרקעות חדש, מבטלת 5 ​​מסמכים הקשורים להנפקת הספר האדום... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

לדברי מומחי נדל"ן, כדי לצנן את מחירי הדיור, יש צורך לפתור את בעיית הפער בין היצע לביקוש בשוק. למעשה, שוק הדירות בהאנוי מקל בהדרגה על ה"צמא" למחסור בהיצע הדיור. (צילום: לינה אן)

מחירי הנדל"ן בהאנוי משתנים באופן מפתיע

לאחר תקופה ארוכה של עליות מחירים מתמשכות, שוק הנדל"ן בהאנוי מראה סימני האטה. באזורים מסוימים, פרויקטים פורסמו למכירה עם מאות מיליוני דונג שנמכרו בהנחה תוך ימים ספורים בלבד.

סקר שנערך בכמה אתרי רישומי נדל"ן מראה כי מחירי הדירות בחודשים נובמבר ודצמבר בהאנוי מתחילים להראות מגמת ירידה.

לדוגמה, דירה בבניין ברובע נאם טו ליאם פורסמה למכירה בכ-63 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר באוקטובר, אך עד נובמבר היא ירדה לכ-61 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

או דירה ברובע לונג ביין, מחיר המכירה הנוכחי נע בין 50-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בעוד שבאוקטובר המחיר הממוצע היה 55-65 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

לדברי מנהל אזור מסחר בנדל"ן בהא דונג (האנוי), במהלך החודשיים האחרונים מחירי הנדל"ן בהאנוי הותאמו, כאשר מגמת הירידה הופכת נפוצה יותר ויותר.

בנוגע לירידה בנזילות של דירות בהאנוי, אמר מר פאם דוק טואן, מנכ"ל EZ Property, כי לאחרונה מחירי הדירות היו חמים רק באופן מקומי בהאנוי עקב הפער בין היצע לביקוש. עד כה, מחירי הדירות בהאנוי עברו את השיא, מה שגרם לאנשים רבים להשעות זמנית את תוכניות רכישת הבתים שלהם, ולכן הנזילות הייתה נמוכה מאוד לאחרונה.

מומחה כלכלי, פרופסור חבר ד"ר דין טרונג ת'ין, הודה כי 2024 היא השנה שבה שוק הדירות בהאנוי יחווה עלייה מהירה במחירים. מחירי הדירות עולים הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, אפילו פרויקטים ישנים אינם יוצאי דופן. בתקופה הקודרת, המחירים יעלו מיום ליום, משבוע לשבוע. עם זאת, מר ת'ין מאמין שבזמן הקרוב, עליית מחירי הדירות תאט, השוק יטה להיות יציב יותר, ולא יהיה עוד מצב של "קדחת".

מר טואן, שחולק את אותה דעה, חזה כי מחירי הדירות כנראה לא יעלו עוד. אך לדבריו, יהיה קשה מאוד למחירי הדירות לרדת באופן מיידי.

לדברי מומחי נדל"ן, כדי לצנן את מחירי הדיור, יש צורך לפתור את בעיית הפער בין היצע לביקוש בשוק. למעשה, שוק הדירות בהאנוי מקל בהדרגה על ה"צמא" למחסור בהיצע הדיור.

בפרט, שוק הדיור בעלות נמוכה בהאנוי מראה סימנים חיוביים, שכן פרויקטים רבים של דיור חברתי החלו וקיבלו רישיון לאחר תקופה ארוכה ללא יישום פרויקטים חדשים של דיור חברתי בבירה.

לאחרונה, פרויקט דיור ציבורי עם יותר מ-460 דירות בקומונה אוי נו, במחוז דונג אן, החל וצפוי להסתיים באוקטובר 2026.

מוקדם יותר החודש, הושק פרויקט דיור חברתי נוסף באזור העירוני החדש הא דין (ת'אנה טרי). על פי התוכנית, אזור הדיור החברתי הזה יכלול 440 דירות בבניין בן 25 קומות. הפרויקט צפוי להסתיים תוך 30 חודשים.

קודם לכן, בסוף נובמבר, בניין דירות CT1 ובו כמעט 600 דירות באזור הדיור הציבורי ברובע ת'ונג טאן, ברובע לונג ביין, קיבל היתר בנייה.

מחירון קרקעות חדש בהאנוי

ועדת העם של האנוי פרסמה זה עתה את החלטה מס' 71 בנוגע לתיקון והשלמה של מספר תכנים בהחלטה מס' 30 משנת 2019 (החלטה מס' 30, מחירי הקרקעות בהאנוי, החל משנת 2020 עד 31 בדצמבר 2024). עם ההחלטה החדשה, מחירי הקרקעות הנוכחיים יותאמו ויהיו בתוקף עד 31 בדצמבר 2025.

הדגש החשוב בהחלטה מספר 71 הוא שהאנוי משלימה ומתקנת תקנות הקשורות לעקרונות קביעת מיקום הקרקע, מחיר הקרקע לפי עומק החלקה והורדת המחיר בהתאם למרחק.

על פי התקנות החדשות, מיקום הקרקע נקבע על סמך רווחיות, תנאי התשתית ומרחק הגישה לכבישים ולרחובות המפורטים במחירון הקרקע.

ספציפית: מיקום 1 חל על מגרשים הסמוכים לכבישים ורחובות המפורטים במחירון הקרקע.

עמדה 2, חלה על קרקע הסמוכה לסמטאות עם חתך רוחב של 3.5 מטר ומעלה.

מיקום 3 הוא קרקע צמודה לסמטה עם חתך רוחב של 2 מטר עד פחות מ-3.5 מטר.

מיקום 4 הוא קרקע הסמוכה לסמטה שחתך רוחב שלה קטן מ-2 מטר.

עבור מגרשים מרוחקים מכבישים ורחובות, מחירון המחירים קובע הנחות בהתאם למרחק. מ-200-300 מטר, הנחה של 5%; מ-300-400 מטר, הנחה של 10%; מ-400-500 מטר, הנחה של 15%; מ-500 מטר ומעלה, הנחה של 20%.

ניתן לראות כי התאמה זו נועדה להבטיח שהמחיר מתאים לתנאי השימוש בקרקע בפועל ולערך הכלכלי, תוך הימנעות ממצב של הערכה גבוהה עבור מגרשים מרוחקים מהאזור המרכזי.

ההחלטה מספקת גם סיווג מחירי קרקעות לפי עומק החלקה. בהתאם, מגבול המדרכה והסמטה ועד 100 מטר, מוחל 100% ממחיר הקרקע שנקבע; מ-100-200 מטר, הפחתה של 10%; מ-200-300 מטר, הפחתה של 20%; ומ-300 מטר ומעלה, הפחתה של 30%.

בהשוואה למחירי הקרקע הישנים, מחירי הקרקע המתוקנים גבוהים פי 2-6. בו, מחיר הקרקע הגבוה ביותר בעיר שייך למחוז הואן קיאם עם 695.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחיר זה מתאים לקרקע למגורים, מיקום 1, כולל רחוב לה תאי טו, רחוב האנג נגאנג, רחוב האנג דאו, פי 3.7 ממחירי הקרקע הישנים (187.9 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר).

ברחוב טראן הונג דאו (מטראן טאן טונג - לה דואן) היה בעבר מחיר הקרקע הגבוה ביותר, 114 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כעת הוא עלה ל-695.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, פי 6.

מחיר רחוב נה טו עלה מ-125.4 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ל-695.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פי 5.5. גם לקרקע ברחוב האי בה טרונג (מלה טאנה טונג ועד קוואן סו) יש את המחיר הגבוה ביותר, 695.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מחיר הקרקע הגבוה ביותר במחוז בה דין הוא 450.8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברחוב פאן דין פונג...

מחירון הקרקעות החקלאיות באזורי מגורים משלים גם הוא תקנות גמישות.

באופן ספציפי, מחיר הקרקעות החקלאיות באזורי מגורים עשוי להיות גבוה ממחיר הקרקעות החקלאיות מחוץ לאזורי מגורים, אך לא יעלה על 50% מהמחיר המקביל של קרקעות חקלאיות באזורים אחרים.

עבור קרקעות למגורים וקרקעות מסחריות באזורים כפריים, מחירון הקרקעות מפורט לפי קומונה ואזור. יש לציין כי מגרשים הממוקמים מחוץ לטווח של 200 מטר מהרחובות המפורטים במחירון יחויבו במחיר מופחת בהתאם לתקנות המרחק.

החלטה מס' 71 נכנסת לתוקף החל מ-20 בדצמבר 2024.

במקרה שהסוכנות הממלכתית המוסמכת קיבלה את תיק המשתמש בקרקע לפני תאריך כניסתה לתוקף של החלטה זו, מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע לקביעת התחייבויות כספיות, מיסים והכנסות תקציביות מהקרקע ייושם בהתאם לתקנות בעת הגשת התיק.

הו צ'י מין סיטי: אספה יותר מ-17,000 מיליארד וונד מהיבשה

המידע הנ"ל פורסם על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי בדו"ח המסכם 5 שנים של יישום פרויקט ניהול הקרקעות וכיוונים לשימוש יעיל בקרקע באזור.

על פי דו"ח ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, בשנת 2021, ההכנסות הכוללות מקרקעות בעיר הגיעו ל-22,094.4 מיליארד דונג וייטנאמי. כולל אגרות שימוש בקרקע, שכירות קרקע, העברות נדל"ן, עמלות הנפקת תעודות ועמלות הערכת שווי. בשנת 2022, ההכנסות גדלו בחדות ל-30,125.8 מיליארד דונג וייטנאמי הודות להתאוששות שוק הנדל"ן לאחר המגפה. עם זאת, בשנת 2023, ההכנסות מקרקעות ירדו ל-15,011.1 מיליארד דונג וייטנאמי עקב ההאטה בשוק.

ראוי לציין כי בעשרת החודשים הראשונים של 2024, הו צ'י מין סיטי גייסה 17,009 מיליארד דונג וייטנאמי. "זה מראה סימנים של התאוששות וצמיחה של השוק", נכתב בדו"ח של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי.

ועדת העם של הו צ'י מין סיטי העריכה כי בעבר, ניהול ושימוש בקרקעות בעיר עדיין התמודדו עם קשיים רבים, כגון עבודות היישום שלא היה להן בסיס חוקי ליישום, והיה צורך לחקור ולהציע מדיניות. במקביל, חוק הקרקעות 2024 נכנס לתוקף אך נדרש זמן ליישמו בפועל, להתייעץ לגבי תקנות והנחיות ליישום. בנוסף, הליכי היישום הקשורים לקרקעות עדיין היו איטיים, והתכנון הכללי והתכנון העירוני המותאם לא אושרו בזמן...

בתקופה הקרובה, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי תיישם את הפרויקט לניהול וניצול יעיל של משאבי טבע, ובמיוחד קרקעות, כדי ליצור משאבי השקעה לפיתוח בעיר.

בהתאם לכך, בתקופה שבין 2025 ל-2030, יש להתמקד בסקירה ופרסום של מסמכים משפטיים תחת סמכותה של ועדת העם של העיר, שישמשו כבסיס ליישום בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024 ומסמכי ההנחיה.

הו צ'י מין סיטי ממשיכה לנהל בדחיפות את השלמת מערכת מידע הקרקעות, דיגיטציה של מסמכים ארכיוניים, עדכון מאגרי מידע קרקעות, סנכרון נתונים...

בנוסף, יש להפנות רפורמה מנהלית לשיפור יישום טכנולוגיית המידע בקבלת וטיפול בהליכים מנהליים, הגברת השקיפות כדי להפחית זמן, להפחית עלויות רשמיות ולא רשמיות עבור עסקים, משקיעים, משקי בית ויחידים.

העיר תחדש גם את צורת פרסום הליכים מנהליים, תוך תיאור שלבי היישום כך שארגונים ואזרחים יוכלו לגשת בקלות לנהלים בתחומי הקרקע והסביבה; תפרסם בפומבי ובמלוא מידע תכנוני ותחזק את ניהול התכנון...

החל מ-1 בינואר 2025, יבוטלו 5 מסמכים הקשורים להנפקת "ספרים אדומים".

משרד משאבי הטבע והסביבה פרסם זה עתה את חוזר מספר 20 המבטל את כל 28 המסמכים המשפטיים בתחום הקרקעות, כולל 5 מסמכים הקשורים להנפקת "ספרים אדומים".

באופן ספציפי כדלקמן:

לבטל את חוזר 09/2006/TT-BTNMT המנחה את העברת חוזי חכירת קרקע והנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע בעת הפיכת מפעלים בבעלות המדינה לחברות מניות משותפות.

לבטל את חוזר 09/2011/TT-BTNMT המסדיר מכרזים למתן שירותים ציבוריים באמצעות תקציב המדינה בנושאי מדידת קרקע המשמשים להנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בתים ונכסים אחרים הקשורים לקרקע.

לבטל את חוזר 30/2013/TT-BTNMT המסדיר את שילוב המדידות, הקמה או תיקון מפות קדסטרליות ורישום, מתן תעודות זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בתים ונכסים אחרים הקשורים לקרקע, בניית רישומי קדסטרליות ומאגרי מידע קדסטרליים.

לבטל את חוזר 07/2015/TT-BTNMT המסדיר את הכנת תוכניות שימוש בקרקע; הכנת רישומי גבולות שימוש בקרקע; מדידה וקביעת מפות קדסטרליות; קביעת מחירי שכירות קרקע; הקצאת קרקע, חכירת קרקע והנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בתים ונכסים אחרים הקשורים לקרקע עבור חברות חקלאיות וייעור.

לבטל את חוזר 14/2017/TT-BTNMT המסדיר נורמות כלכליות וטכניות למדידת מפות קדסטרליות, רישום קרקעות ונכסים המחוברים לקרקע, קביעת רישומים קדסטרליים, מתן תעודות זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בתים ונכסים אחרים המחוברים לקרקע.

חוזר 20 מבטל גם חלק משלושה מסמכים משפטיים בתחום הקרקעות הנמצאים בסמכות שר משאבי הטבע והסביבה.

חוזר 20 נכנס לתוקף רשמית החל מ-1 בינואר 2025.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-chung-cu-khong-con-sot-nong-soi-bang-gia-dat-moi-nhat-tai-ha-noi-bai-bo-5-van-ban-lien-quan-viec-cap-so-do-298138.html