מומחים "מסתכלים ישר, מדברים בכנות" על תמונת הנדל"ן בשנת 2024

[מודעה_1]

דיור ציבורי זקוק לעזרת המדינה

PV: שנת 2023 היא שנה של קשיים ואתגרים רבים עבור הכלכלה הוייטנאמית בכלל ועבור מגזר הנדל"ן בפרט. הממשלה פרסמה מדיניות רבה כדי לסייע לשוק. כיצד אתה מעריך את ה"תמיכה" מצד המדיניות לשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה?

מר נגוין ואן דוק: לאחרונה, למדיניות שהוציאה הממשלה הייתה השפעה חיובית על שוק הנדל"ן. עם זאת, המדיניות שהוציאה הממשלה נועדה רק להרגיע את הרוח, ולא להתערב באופן עמוק, ישיר ומקיף, ולגרום לבריאותם של הגורמים המעורבים בשוק הנדל"ן.

עם זאת, לדעתי, "המחלה" של שוק הנדל"ן אינה טמונה במדיניות אלא ב"מחלה" של המיזמים עצמם (השקעה שגויה במגזר, השקעה שגויה ביעד, מיזמים "רועים תרנגולות" - PV). כאשר ההשקעה שגויה, מיזמים לווים הרבה מהבנקים, אין להם יכולת לפתור את הבעיה... אז אף מדיניות לא יכולה "להציל" אותם. בנוסף, למדיניות או לחוקים יש עיכוב מסוים ולכן הם לא יכולים להיספג בן לילה.

PV: דעות רבות טוענות שחוק הדיור (המתוקן) הסיר את צוואר הבקבוק של הדיור הציבורי. מה דעתך על כך?

מר נגוין ואן דוק: מטרת הדיור הציבורי היא לעזור לעניים להשיג בית. זוהי מדיניות טובה, אך הדבר החשוב הוא כיצד היא נעשית.

התקנות החדשות בחוק הדיור (המתוקן) פתוחות יותר, ועוזרות לעניים לקבל תנאים לגישה לדיור ציבורי. עם זאת, לדעתי האישית, דיור ציבורי זקוק לעזרה של המדינה במקום להסתמך על עסקים.

למעשה, עסקים רבים, כולל אנחנו, השקיעו בדיור ציבורי, אך לאחר זמן מה, הם לא הצליחו לשרוד. באותה תקופה, בעת בניית דיור ציבורי, היו הליכים מנהליים, עליית מחירים, ריביות בנקאיות וזמני בנייה ארוכים, שגרמו לעסקים לספוג הפסדים כפולים. לכן, מעט מאוד עסקים משקיעים בדיור ציבורי כיום.

הצבנו יעד של מיליון יחידות דיור ציבוריות עד 2030, אך אין לנו את ההון או את המנגנון לעשות זאת. לדעתי, יהיה לנו קשה להגיע ליעד כמתוכנן.

לדעתי, עלינו לפתח דיור להשכרה ולקבוע צווים ותקנים לפיתוח מגזר זה. דיור להשכרה אינו דורש איכות גבוהה כמו דיור מסחרי, כך שלעניים תהיה גישה קלה יותר לדיור בר השגה.

האם הנדל"ן ייחלץ מהמשבר הכלכלי?

PV: דעות רבות אומרות ששוק הנדל"ן מקבל גורמים חיוביים רבים וכיום יש בו מספיק מידע טוב כדי להתחיל מחזור חדש. מה דעתך על תמונת הנדל"ן בשנת 2024?

מר נגוין ואן דוק: שוק הנדל"ן נמצא במגמת ירידה מאז 2022, ונמשך עד סוף 2023, ורבים מאמינים שהוא יתאושש שוב עד סוף 2023. עם זאת, זו הייתה שנה קודרת עבור השוק, כפי שמעידים העובדה שאנשים רבים פשטו את הרגל, חברות פשטו את הרגל וחשבונותיהם ננעלו...

לדעתי, 2023 היא שנה "אפלה" עבור שוק הנדל"ן. מצב קשה זה גורם לעסקי נדל"ן לפנות ללא הרף לרשויות בבקשה ל"הצלה" כדי למנוע קפיאה וקריסה של השוק.

במהלך השנים האחרונות, עקב השפעת נגיף הקורונה, אנשים רבים היו "חרדים", ואף נאלצו להוציא את חסכונותיהם כדי לשרת את חייהם. אין להם חסכונות, אין להם כסף לקנות בית.

עלינו גם להתמודד עם המציאות שבעוד שאנשים עדיין נאבקים בחיי היומיום, שוק הנדל"ן ימשיך להיות קודר ויהיה קשה לשנות אותו לצבע בהיר יותר. בהתאם לכך, מנקודת מבטי, בשנת 2024 שוק הנדל"ן לא יוכל לשגשג כצפוי, אני אומר בכנות שהשוק ימשיך להיות קודר.

PV: מדוע אתה נותן את נקודת המבט שלך ששוק הנדל"ן לא נמלט מהמצב הקודר?

מר נגוין ואן דוק: במשך שנים רבות, עסקי נדל"ן התמקדו בהשקעה במוצרים יוקרתיים. הם בונים וילות יקרות, בתי חנויות, אתרי נופש וכו', שעולים בערכם בעשרות מיליארדי דונג בפרק זמן קצר. הם מייצרים מוצרים לעשירים, שרק טייקונים יכולים להרשות לעצמם, מבלי לשים לב לייצור מוצרים לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.

מציאות זו מתרחשת לא רק בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי , אלא גם ביישובים רבים אחרים. הפרויקטים הנפתחים באופן נרחב אינם מועילים לקהילה או לחברה, אלא הם נפתחים כדי להציל את עצמם. עסקי נדל"ן מפתחים באופן משמעותי וילות, אתרי נופש, בתי חנויות וכו' בתקווה להרוויח. עם זאת, פרויקטים אלה הם בקנה מידה גדול, הדורשים הלוואות בנקאיות והנפקת אג"ח נרחבת.

עם זאת, בהקשר הכלכלי הקשה, עסקים נמצאים בסיכון מכיוון שהיעילות של ניצול פלח זה אינה גבוהה, אפילו מקומות רבים נבנים ונותרים ריקים, מושכרים תמורת 0 דונג תוך 1-2 שנים; נזילות לקויה, ריביות גבוהות ולחץ גבוה על בגרות גורמים לעסקים להתקשות. באופן ציורי, שוק הנדל"ן היוקרתי נמצא במצב של "מת", פרויקטים רבים נכשלו, משקיעים אינם יכולים לקבל את כספם בחזרה. בהתבוננות בהקשר בפועל, ניתן לראות כי הנדל"ן עבר תקופות קשות אך עדיין ישנם "עננים אפלים" רבים.

יתר על כן, המדינה תזהה בקרוב בתים ותטיל מס על בעלי בתים שניים - זוהי מכה אנושה לספקולנטים ולמלביני הון באמצעות נדל"ן. בהתאם לכך, אלו ש"מחזיקים" בנדל"ן ייאלצו למכור ולברוח.

בנוסף, לאחרונה המדינה הידקה את מדיניות האשראי, מה שגרם לעסקים להתקשות. עם זאת, לדעתי, מדיניות זו נכונה מאוד. אני לוקח כדוגמה את מקרה ואן ת'ין פאט, שבו מאות עסקים לוים הון, מה שמוביל לתוצאות רבות. הידוק הנפקת אג"ח ואשראי בנקאי כזה הוא הכרחי.

בשנת 2024, גם פירעון הבנקים מהווה נטל על עסקים. עסקי נדל"ן רבים יצטרכו להחזיר את הבנקים והאג"ח, בעוד שזרימי מזומנים רבים אינם זמינים, וכיום, ככל הידוע לי, ישנם עסקים שלא יכולים לגבות אפילו דונג אחד. כי הם משקיעים הרבה בפלח היוקרה, אבל מי עדיין מוציא כסף על קניית סחורות? עסקים רבים "מאריכים את נשימתם" בכך שהם מייעצים לאנשים להאריך את החוזה לעוד 1-2 שנים או לעבור למוצרים עודפים. כל המציאות הללו סיפרה חלקית את תמונת שוק הנדל"ן.

PV: עם זאת, שוק הנדל"ן בשנת 2024 ימשיך להתמודד עם אתגרים רבים. האם עסקי נדל"ן צריכים להיות "מוצלים", אדוני?

מר נגוין ואן דוק: למעשה, לאחרונה, היו עסקים רבים שפעלו בצורה ספקולטיבית ואופורטוניסטית, ושיבשו את השוק. הם מוכרים מוצרים ספקולטיביים ולא יעילים, ואם "נציל" אותם, זה יהיה לא הוגן כלפי תעשיות אחרות.

מדוע עלינו "להציל" חברות נדל"ן כשהן עושות עסקים למטרות ספקולטיביות מבלי להביא תועלת לקהילה? לדעתי, יש להציל את אלו שעושות עסקים ביעילות, שיש להן פרויקטים טובים, ושמטרתן לפתח דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה. את אלו שלא עושות עסקים כראוי יש להשאיר לשוק להחליט.

PV: תודה על הראיון!

נגאן ג'יאנג

[מודעה_2]
מָקוֹר