איזה "צבע" יהיה לשוק הנדל"ן בשנת 2024?

[מודעה_1]

השוק ממשיך להיות קשה בטווח הקצר.

לדברי מומחה הנדל"ן נגוין ואן דוק, חוק הדיור (מתוקן), חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) וחוק הקרקעות (מתוקן) שאושרו על ידי האסיפה הלאומית הם המסדרונות המשפטיים המסייעים לשוק הנדל"ן להתפתח בצורה בריאה ובר קיימא.

עם זאת, חוקים אלה לא ייכנסו לתוקף עד תחילת 2025, ומר דוק מודאג מכמה עסקים ולקוחות יוכלו "לשאת בנטל" ולשרוד במהלך תקופה זו.

עם זאת, מנקודת מבטו של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שוק הנדל"ן יתאושש בעוצמה. במשך זמן רב, סדרה של פרויקטים "שוכבים רדומים" וממתינים לפתרון בעיות משפטיות (70% מהבעיות של עסקי נדל"ן).

לכן, חוק המקרקעין 2024 צפוי להסיר צווארי בקבוק משפטיים כדי לסייע לפרויקטים רבים "להחיות" ולהביא אותם במהירות לשוק. נקודות חדשות בחוק המקרקעין 2024 משפיעות רבות על הנושאים המשתתפים בשוק הנדל"ן.

מומחה הנדל"ן נגוין ואן דוק אמר כי התמונה הכללית של שוק הנדל"ן לא השתפרה, וכי עדיין נותרו קשיים בטווח הקצר.

בנוגע לתחום הבתים המהודרים והווילות, מומחה זה צופה כי הוא ימשיך להיות שקט ועם נזילות נמוכה. פרויקטים של בתים ממהרים והווילות במרכז העיר יהיו קשים למכירה משום שהם מושפעים מ"זיהוי בתים" ו"מס בתים".

בשנים האחרונות, עסקי נדל"ן התמקדו בעיקר בהשקעה במוצרים יוקרתיים, מחירי הווילות ובתי המסחר יקרים למדי ועלו "בקצב מסחרר" תוך זמן קצר. הם מייצרים מוצרים המיועדים לעשירים ואדישים למוצרים "בר השגה", ומשרתים את רוב האנשים, אנשים בעלי הכנסה נמוכה. כאשר פרויקטים נפתחים בהמוניהם במטרה להרוויח מבלי להביא תועלת לקהילה ולחברה, פירוש הדבר שהאסטרטגיה העסקית שלהם "סטתה".

"עשרות אלפי דירות נופש, בתי מסחר ווילות מוקפאות. בהתאם לכך, עסקים, לקוחות ובנקים יסבלו הפסדים כבדים. זהו האסון הגדול ביותר עבור שוק הנדל"ן בשלב הנוכחי."

בהקשר של עסקים רבים שאינם יכולים למכור מוצרים, אינם יכולים להעביר הון ואין להם משאבים כספיים לארגון מחדש; חשבונות מוקפאים בעוד שנטל תשלום הריבית ופירעון אג"ח בנקאיות מכביד מאוד על כתפי העסקים. בנוסף, פרויקטים רבים נתקעים, חלקם אף כרוכים בסוגיות משפטיות, כך שעסקים נופלים למצב של "חרדה", אפילו עסקים ללא פוטנציאל כלכלי מספיק... "ימותו", מר דוק נותן את נקודת המבט שלו.

מחירי פלח הדירות ממשיכים לעלות

בתחום הדירות, העריך המומחה נגוין ואן דוק כי זהו התחום בעל שיעור הספיגה הטוב ביותר בשוק כיום, אולם ההיצע של תחום זה לא השתפר עקב מחסור בפרויקטים מורשים ומעט מאוד בנייני דירות המיושמים במרכז העיר.

פרויקטים מצומצמים והיצע לא מספק מובילים להמשך מחירי קרקע ממוצעים גבוהים. מגזר זה ימשיך לעלות במחיר עקב עלייה בעלויות הקרקע והבנייה, פיתוח תשתיות ושיפור האיכות.

הנתונים הסטטיסטיים האחרונים של Savills מראים כי בהאנוי , בסוף 2023, מחירי הדירות עמדו על 51-70 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ו-49% ממספר הדירות שנמכרו היו בטווח מחירים זה. בהתאם, פלח הדירות קבע סף מחירים חדש. דירות במחיר של מעל 4 מיליארד דונג וייטנאמי היוו 42% ממספר הדירות שנמכרו בשנת 2023. דירות במחיר של 2-4 מיליארד דונג וייטנאמי היוו 55% מנתח השוק. רק 3% מהדירות היו במחיר של פחות מ-2 מיליארד דונג וייטנאמי.

באופן דומה, בהו צ'י מין סיטי, מחירי הדירות ממשיכים לעלות, במיוחד בפרויקטים באזור המרכז. למעשה, השוק נעדר מפרויקטים של דירות במחירים נוחים במחירים מתחת ל-25 מיליון וונד למטר רבוע, אלא בעיקר בקטגוריית הדירות הבינוניות והיוקרתיות הזכאיות לגיוס הון ועסקאות.

על פי דו"ח של מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, בשנת 2023 יהיו בעיר 19 פרויקטים של דיור מסחרי (עם 17,753 יחידות) הזכאים למכירה ולרכישה-שכירות של מוצרי דיור עתידיים שיוצאו לשוק. ראוי לציין כי בפלח הביניים יש 5,051 יחידות, בפלח היוקרתי יש 11,334 יחידות ואין פרויקטים בפלח הדירות במחירים נוחים.

במגזר הדיור הציבורי, מר נגוין ואן דוק הודה כי חלה עלייה, עם כמה "קרניים בהירות" בהשוואה לשנת 2023, אולם במגזר זה אין עסקים רבים שמשקיעים עקב הליכים קשים ותנאים לא נוחים עבור עסקים. "התקנות החדשות בחוק הדיור (המתוקן) פתוחות יותר, מה שמקל על עניים לגשת לדיור ציבורי."

"עם זאת, יישום החוק לוקח זמן. יהיה קשה להשיג את היעד של מיליון יחידות דיור ציבורי כמתוכנן אם לממשלה לא יהיה חזון אסטרטגי, שיטות מעשיות ומדעיות במקום להסתמך אך ורק על עסקים. קבענו יעד של השלמת מיליון יחידות דיור ציבורי עד 2030, אך במציאות, עדיין חסרים הון ומנגנונים", אמר מר נגוין ואן דוק.

מר טראן ואן בין, המזכיר הכללי של VARS, אמר כי חוקיות היא הנושא שהעסקים מודאגים ממנו ביותר משום שהוא הגורם המרכזי שקובע את היווצרותם ופיתוחם של פרויקטים של נדל"ן. בהתאם לכך, הבעיות הקשורות למדיניות קרקע ייפתרו, וייווצרו כוח מניע שיסייע לשוק הנדל"ן להתאושש. הברור ביותר הוא מבחינת תכנון, תוכניות שימוש בקרקע והגברת הפרסום, השקיפות והשתתפות הציבור בתכנון שימוש בקרקע... בנוסף, באמצעות צורות של מכרזים והצעות מחיר, תיווצר סביבה תחרותית הוגנת לעסקי נדל"ן.

נגאן ג'יאנג

[מודעה_2]
מָקוֹר