האם צריך להטיל תקרת מחיר על דיור ציבורי?

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), דיור ציבורי צריך להיות באופן טבעי במחיר סביר מכיוון שיזמים פטורים מאגרות שימוש בקרקע ומקבלים תמריצי מס כגון מס ערך מוסף ומס הכנסה של חברות. בנוסף, יזמים מקבלים גם זיכוי מועדף, כך שמחיר הדיור הציבור יהיה זול בכ-15% מדיור מסחרי דומה באותו אזור.

עם זאת, הוא טען כי מכיוון שכל עלויות העסק הלגיטימיות והתקפות כלולות במחיר, מחיר הדיור הציבורי בפרויקטים מסוימים הגיע ל-21 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בפרויקטים מסוימים בהאנוי , המחיר אף עולה על 29 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. משמעות הדבר היא גם שעלויות ההשקעה בפרויקטים של דיור חברתי אינן כפופות כיום למגבלות כלשהן.

" כרגע, אנו מתמודדים עם מחסור בדיור ציבורי. הממשלה גם שואפת למטרה של בניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי, ולהו צ'י מין סיטי הוקצו 211,000 יחידות בתקופה שבין עכשיו לשנת 2030, לאחר שראש הממשלה הוסיף עוד 15,000 יחידות ליעד פיתוח הדיור הציבורי לשנת 2026. זו תהיה הזדמנות לעסקים להשתתף בפיתוח דיור ציבורי ", העריך מר לה הואנג צ'או.

לדברי מומחים, לא צריכה להיות תקרת מחיר לדיור ציבורי.

לדברי מר צ'או, לא צריכה להיות תקרת מחיר לדיור ציבורי. הוא טוען שבעבר, מחיר הדיור הציבורי הוגבל מתחת ל-15 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מה שהרתיע משקיעים מלבצע פרויקטים של דיור ציבורי.

עם זאת, כיום, חוק הדיור מאפשר לכלול את כל הוצאות העסק הלגיטימיות, התקפות והסבירות במחיר הדיור; במקביל, משקיעים פטורים מאגרות שימוש בקרקע, מקבלים הנחות מס וזוכים להטבה מועדפת. לכן, מחיר הדיור הציבורי עדיין נקבע על ידי מנגנוני שוק.

מר נגוין אן קה, יו"ר קבוצת G6, חולק את אותה דעה ומאמין כי התקנות החדשות, יחד עם האינפלציה המובילה לעלייה בעלויות העבודה והבנייה, גרמו לעלייה של 20-30% במחירי הדיור הציבורי בהשוואה לבעבר.

לדוגמה, בשנת 2022, המחיר הצפוי לדיור ציבורי בקים הואה, האנוי, עמד על כ-16.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שמחיר הדיור הציבור בהא דין, על פי התקנות הישנות, עמד על 19 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, בהתבסס על מידע שסיפקו המשקיעים ופורסם על ידי משרד הבנייה, המחיר הנוכחי לדיור ציבורי בהא דין הוא 25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; בקים הואה, הוא 21-22 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. פרויקטים עם מבני בנייה מורכבים יכולים להגיע אף ל-27-28 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לכן, הטלת תקרת מחיר על דיור ציבורי תסייע להגביר את נגישותו עבור הציבור.

עם זאת, במציאות, קשה מאוד ליישם זאת משום שבמצב הנוכחי, עלויות ההשקעה בפרויקטים עולות, והטלת מגבלות מחירים עלולה לא להבטיח רווחים לעסקים, מה שהופך אותם לפחות נלהבים מבניית דיור ציבורי. האם ניתן ליישם פרויקט דיור ציבורי תלוי בהתקדמות ההליכים, בסילוק הקרקעות ובאם הרווחיות מובטחת. "באופן לא מכוון, גם התוכנית ליישום פרויקט הדיור הציבורי בשווי מיליון דולר מושפעת", העיר מר קי.

מר לה הוּ נְגְיָה, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, שותף גם הוא לדעה שאין להטיל תקרת מחיר על דיור ציבורי מכמה סיבות. לדוגמה, מחירי הקרקע משתנים ממחוז לפרובינציה; בהו צ'י מין סיטי יהיו מחירים שונים מאשר בלונג אן ולהיפך.

כיום, ישנם שני סוגים של דיור ציבורי: אחד שבו עסקים רוכשים קרקע משלהם ורוכשים אותה, ושני שבו המדינה מספקת קרקע נקייה. במקרה של עסקים הרוכשים קרקע, עלות הקרקע מתווספת למחיר הבית, מה שהופך אותה לגבהה יותר ממחיר הפרויקטים שבהם המדינה מספקת קרקע נקייה. יתר על כן, התנאים הגיאולוגיים משתנים ממקום למקום, ולכן גם עלויות הבנייה יהיו שונות.

באופן דומה, עלויות הבנייה של דיור ציבורי רבי קומות יהיו שונות מאלה של בניינים נמוכים, והמחירים ישתנו בהתאם לשאלה האם לבניין יש מרתף או לא. לדיור ציבורי אין סטנדרטים אחידים; חלקם בנויים יפה ובאיכות דומה לדיור מסחרי, בעוד שאחרים בנויים בסטנדרט נמוך יותר. לכן, כיצד נוכל לחזות ולקבוע תקרת מחירים לדיור ציבורי ברחבי הארץ?

בינתיים, אם תוטל תקרת מחיר, יזמים יחשבו את מחיר המכירה בצורה הפוכה וישתמשו בכל סוג חומר באופן שימזער את העלויות כדי לעמוד בתקרה. זה יוביל למיליוני בתים באיכות ירודה מאוד בעתיד.

הורדת מחירי הדיור הציבורי דורשת יישום פתרונות מרובים.

" קשה מאוד להטיל תקרת מחיר על דיור ציבורי. כיום, אפילו ללא תקרת מחיר, המדינה עדיין מאשרת ומנהלת את מחירי הדיור הציבורי על סמך עלויות קלט ופלט ושולי הרווח הסטנדרטיים של עסקים. זה עוזר לשמור על מחירי דיור ציבורי נמוכים ב-15-20% מאשר דיור מסחרי עקב פטור מדמי שימוש בקרקע ומס ערך מוסף מופחת של 5%. יתר על כן, הלוואות בנקאיות גם הן מועדפות יותר ", אמר מר לה הוו נגיה.

איך אני יכול לקבל הנחה?

מר נגוין אן קה הציע שכדי להפחית את מחירי הדיור הציבורי, ניתן יהיה להגדיל את שולי הרווח ל-13-15%, לבטל את מס הערך המוסף על דיור ציבורי, בעוד שעדיין ייגבה מס הערך המוסף על דיור מסחרי, לבטל את דמי השימוש בקרקע עבור דיור מסחרי, והרווח הכולל מדיור ציבורי ומסחרי יאוגד ולא יופרד... עם זאת, התאמות מדיניות צריכות להיות מלוות בשליטה.

לדברי מר קיו, יש צורך לבסס מנגנון קפדני לחישוב עלויות הבנייה כדי למנוע פערים מוגזמים במחירים בין יישובים. מטרת הדבר היא להבטיח שקיפות והגינות. התמחור חייב להבטיח שהוא לא "ילחץ" על משקיעים, ויעניק להם מוטיבציה להשתתף בפיתוח דיור ציבורי, ובמקביל לא יהיה "סלחני" מדי כדי למנוע רווחיות והפקעת מחירים.

" במקום להטיל מגבלות מחירים, בואו נמצא דרך ליצור מצב של win-win עבור שלושת הצדדים. המדינה משיגה את מטרותיה מבחינת רווחה חברתית, ייצוב מחירי הדיור, מענה לצורכי הדיור של בעלי הכנסה נמוכה, קבוצות עדיפות בחברה, ואלו המתמודדים עם קשיים בבעלות על בית, ובכך מפחיתה את לחץ הדיור, משפרת את איכות החיים ותורמת לפיתוח בר-קיימא של הקהילה; אנשים יכולים לקנות במחירים סבירים, מה שיאפשר להם לעבוד ולייצר בראש שקט; ומשקיעים יכולים להשלים פרויקטים של דיור ציבורי מוקדם ולהבטיח רווח מינימלי ", הדגיש יו"ר קבוצת G6.

כדי להחזיר את מחירי הדיור הציבורי לרמה סבירה, יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, מאמין גם כי יש צורך בפתרונות רבים, ולא רק בתמיכה במדיניות ממשלתית. לדבריו, ניהול השוק הוא קריטי מכיוון שמחירי חומרי הבניין, החשמל, המים, הבנזין וכו', כולם עלו בחדות, מה שמשפיע ישירות על מחירי הדיור. בנוסף, יש צורך לקצר את זמן עיבוד הליכי פרויקטים של דיור חברתי, ליצור תנאים נוחים למשקיעים ליישום פרויקטים ולהגדיל את היצע הדיור הציבורי.

מקור: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html