סימן 5 הזמנים של תיקון חוק הקרקעות ומהפכת מיזוג המחוזות והערים

TPO - לאחר 80 שנות הקמה לאומית, ניהול הקרקעות בווייטנאם עבר נקודות מפנה רבות, החל מבעלות פיאודלית, דרך בעלות ציבורית, ועד לכניסה למנגנון השוק. כל רפורמה קשורה לשינויים גדולים במדינה. לדברי מומחים, עם הרפורמות המוסדיות החדשות הנוכחיות כגון מיזוג מחוזות וערים, ייעול המנגנון ובניית מסד נתונים לאומי - ניתן לראות בכך "מהפכה רביעית" בניהול הקרקעות.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

שינויים משמעותיים בניהול קרקעות

ד"ר טראן שואן לואונג - סגן מנהל המכון הוייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן - אמר כי קרקע נחשבה זה מכבר למשאב הבסיסי ביותר של כל מדינה, אמצעי ייצור מיוחד, בסיס שאין לו תחליף לפיתוח חברתי -כלכלי. בווייטנאם, ב-80 השנים האחרונות, מאז מהפכת אוגוסט 1945, ניהול הקרקעות עבר נקודות מפנה רבות, החל מבעלות פיאודלית, דרך בעלות ציבורית, ולאחר מכן כניסה למנגנון השוק.

לדברי ד"ר טראן שואן לואונג, הדבר הראשון שיש להזכיר הוא רפורמת הקרקעות (1953-1958) - זוהי מהפכה חברתית גדולה. החרמת קרקעות מבעלי אדמות, חלוקה לחקלאים שאין להם או שחסרה להם קרקע, אישור הבעלות על מעמד האיכרים - הכוח היצרני העיקרי באותה תקופה. מבחינת ניהול המדינה, תקופה זו הניחה את היסודות למשטר בעלות חדש, שעבר מבעלות פרטית על קרקעות לבעלות ציבורית.

ד"ר טראן שואן לואונג - סגן מנהל המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן בווייטנאם.

בשנת 1987 פורסם חוק הקרקעות הראשון, שאישר כי הקרקע נמצאת בבעלות העם כולו ומנוהלת על ידי המדינה. הנקודה החשובה החדשה הייתה שהמדינה החלה להעניק זכויות שימוש בקרקע למשקי בית וליחידים. זו הייתה ההכרה הראשונית בזכויות הקשורות לקרקע, ופתחה את היסוד להיווצרות שוק זכויות שימוש בקרקע בתקופה שלאחר מכן.

חוק הקרקעות משנת 1993 היה אבן הדרך החשובה ביותר. לראשונה, למשתמשי הקרקע הוענקו 5 זכויות יסוד: הזכות להעביר, הזכות לחכירה, הזכות לירושה, הזכות למשכן והזכות להפקיד הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע.

"זכויות אלו מכניסות קרקע למסלול שוק המנוהל על ידי המדינה, והופכות את זכויות השימוש בקרקע לסוג של נכס בעל ערך עסקה, ותורמות לקידום היווצרותו ופיתוחו של שוק הנדל"ן", אמר מר לואונג.

לדברי סגן מנהל המכון הוייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן, בשנת 2002 הוקם משרד משאבי הטבע והסביבה , אשר איחד את תפקידי ניהול הקרקעות, משאבי הטבע וניהול הסביבה. זו הייתה נקודת מפנה בהבאת ניהול הקרקעות לשלב מודרני ומקצועי יותר. בנוסף, חלו שינויים במחזור 10 השנים של תיקון חוק הקרקעות. באופן ספציפי:

חוק המקרקעין 2003: הרחבת זכויות המשתמשים בקרקע, אישור תפקיד השוק.

חוק המקרקעין 2013: מדגיש את עקרון השקיפות, מחירי קרקעות קרובים למחירי השוק, ומשפר את המכירות הפומביות של זכויות שימוש בקרקע.

חוק המקרקעין 2024: המשך רפורמה משמעותית, בהתאם לחוק ההשקעות, חוק הבנייה, חוק עסקי הנדל"ן וכו'; האצת הטרנספורמציה הדיגיטלית ומודרניזציה של ניהול המקרקעין.

חוק הקרקעות משנת 2024, שייושם לאחר שנה של פעילות, יתוקן עקב התפתחויות חדשות הקשורות לשינויים בשלטון המקומי הדו-מפלסי...

"המהפכה הרביעית" בניהול קרקעות

בהערכת השינויים העיקריים הקשורים לניהול קרקעות, אמר ד"ר טראן שואן לואונג כי אם השלבים הקודמים - החל מרפורמת הקרקעות של 1953 (מתן זכויות שימוש בקרקע לחקלאים), דרך פרסום חוק הקרקעות של 1993 (יצירת שוק זכויות שימוש בקרקע), ועד להקמת משרד משאבי הטבע והסביבה בשנת 2002 (מודרניזציה של ניהול הקרקעות) נחשבו כולם ל"אבני דרך מהפכניות" בניהול קרקעות, הרי שכיום וייטנאם נכנסת לרפורמה מוסדית חסרת תקדים, שהיא "ארגון מחדש" מקיף של מנגנון הניהול.

לדברי ד"ר טראן שואן לואונג, עם הרפורמה המוסדית החדשה - מיזוג מחוזות וערים, ייעול המנגנון, בניית מסד נתונים לאומי - ניתן לראות בכך "מהפכה רביעית" בניהול קרקעות בארצנו.

ד"ר טראן שואן לואונג אמר כי מיזוג המחוזות והערים מ-63 ל-34 יחידות מנהליות אינו רק עניין של צמצום המנגנון, אלא "ארגון מחדש של מרחב ניהול הקרקעות". צמצום הרמות הביניים יבטל את הפיצול, יגביר את יעילות התכנון והפיקוח, וימנע לוקליזציה בניהול הקרקעות.

ארגון מחדש של מודל השלטון המקומי הדו-מפלסי, ובכך צמצום משמעותי של מנגנון ה"בקש-תן" המקומי, הגברת השקיפות והאחריות. זה עוזר לאנשים ולעסקים לגשת לשירותי קרקע בצורה שקופה ומהירה יותר.

עם הרפורמה המוסדית הנוכחית - מיזוג מחוזות וערים, ייעול המנגנון ובניית מסד נתונים לאומי, ניתן לראות בכך "מהפכה רביעית" בניהול קרקעות, הפותחת עידן חדש של ניהול קרקעות מודרני, שקוף ובר קיימא.
ד"ר טראן שואן לואונג

בנוסף, משרד משאבי הטבע והסביבה יתמזג עם משרד החקלאות ופיתוח הכפר למשרד מאוחד ( משרד החקלאות והסביבה ) שתפקידו לנהל קרקעות, משאבים וחקלאות, דבר שיבטל חפיפות ויבטיח ניהול בין-מגזרי. קרקע-משאבים-ייצור חקלאי יתואם בהרמוניה ובת קיימא.

בנוסף, בניית מסד נתונים לאומי מודרני של קרקעות, המשולב עם נתוני אוכלוסייה, פיננסים ומיסים; יישום בינה מלאכותית, בלוקצ'יין, מפות תלת-ממדיות וביג דאטה יסייעו להפוך את השוק לשקוף, להפחית שחיתות ולמנוע ספקולציות. ממשל דיגיטלי בניהול קרקעות ישנה באופן מהותי את האופן שבו המדינה מווסתת את השוק.

"ניתן להתייחס לכך כ"מהפכה הרביעית" בניהול קרקעות בווייטנאם לאחר שלוש אבני דרך מרכזיות קודמות - פתיחת עידן חדש של ניהול קרקעות מודרני, שקוף ובר קיימא. רפורמה זו אינה רק שינוי במנגנון או בחוקים, אלא נקודת מפנה מוסדית, ההופכת קרקע למשאב אסטרטגי אמיתי המנוהל על פי סטנדרטים בינלאומיים, התורם ישירות למטרה להפוך את וייטנאם למדינה מפותחת עד אמצע המאה ה-21", אמר ד"ר טראן שואן לואונג, והדגיש כי לאורך תקופות הרפורמה בניהול קרקעות, יש לה לא רק משמעות מוסדית, אלא גם השפעה ישירה על פיתוח שוק הנדל"ן והתשתיות הלאומיות.

למעשה, נדל"ן ובנייה מהווים כיום כ-1-13% מהתמ"ג, והופכים לאחד המגזרים הכלכליים המרכזיים, ובמקביל בעלי השפעה חזקה על יותר מ-40 תחומים נוספים כגון בנייה, חומרים, פיננסים - בנקאות, עבודה ותעסוקה.

שקיפות של זכויות שימוש בקרקע, השלמת תכנון ומאגר מקרקעין יסייעו למזער סיכונים משפטיים, לעודד משקיעים מקומיים וזרים להשתתף וליצור היצע נדל"ן יציב ובריא.

בנוסף, קרקע היא גם הבסיס לפיתוח פארקים תעשייתיים, אזורים כלכליים ואזורים עירוניים חדשים, המהווים את הכוח המניע למשיכת השקעות זרות ישירות, קידום יצוא ויצירת מקומות עבודה למיליוני עובדים.

על פי משרד התכנון וההשקעות, כיום משרד האוצר, ישנם כמעט 420 פארקי תעשייה ברחבי ארה"ב, מתוכם למעלה מ-280 פועלים, התורמים תרומה חשובה לערך הייצור התעשייתי ולמחזור היצוא. לצד זאת, מדיניות קרקע שקופה ויציבה מסייעת גם בגיוס משאבים חברתיים לתשתיות תחבורה, אנרגיה וערים חכמות, תוך יצירת השפעות גמישות ומשפרת את התחרותיות הלאומית.

לאחרונה, בהנחייתו בנושא תיקון והשלמה של חוק הקרקעות משנת 2024, ציין המזכיר הכללי טו לאם את הצורך ללמוד, להעריך ולזהות באופן מלא את הקשיים והמכשולים הנוכחיים בתחום הקרקעות כדי לקבוע פתרונות מקיפים, יסודיים וסינכרוניים. יש להסביר באופן מלא, מעמיק, משכנע ובר ביצוע את נקודות המבט, האוריינטציות והמדיניות החשובות העיקריות לתיקון והשלמה של חוק הקרקעות משנת 2024 והחוקים הקשורים.