חותמם של 5 תיקונים לחוק הקרקעות ומהפכת מיזוג המחוזות והערים.

TPO - לאחר 80 שנות בניית אומה, ניהול הקרקעות בווייטנאם עבר נקודות מפנה רבות, החל מבעלות פיאודלית לבעלות ממשלתית, ולאחר מכן למנגנון שוק. כל רפורמה לוותה בשינויים גדולים במדינה. לדברי מומחים, הרפורמות המוסדיות הנוכחיות, כגון מיזוג מחוזות וערים, ייעול המנגנון המנהלי ובניית מסד נתונים לאומי, יכולות להיחשב כ"מהפכה הרביעית" בניהול הקרקעות.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

שינויים משמעותיים בניהול קרקעות

ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל המכון הוייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן, הצהיר כי קרקע נחשבה זה מכבר למשאב הבסיסי ביותר של כל אומה, לאמצעי ייצור מיוחד ולבסיס שאין לו תחליף לפיתוח חברתי-כלכלי . בווייטנאם, ב-80 השנים האחרונות, מאז מהפכת אוגוסט 1945, ניהול הקרקעות עבר נקודות מפנה רבות, מבעלות פיאודלית לבעלות ממשלתית, ולאחר מכן למנגנון שוק.

לדברי ד"ר טראן שואן לואונג, הדבר הראשון שיש להזכיר הוא רפורמת הקרקעות (1953-1958) - מהפכה חברתית גדולה. אדמות הוחרמו מבעלי אדמות וחולקו לחקלאים חסרי אדמה או חסרי אדמות, ובכך אישרו את זכויות הבעלות של מעמד האיכרים - הכוח היצרני העיקרי באותה תקופה. מבחינת ניהול המדינה, תקופה זו הניחה את היסודות למערכת בעלות חדשה, שעברה מבעלות פרטית על קרקעות לבעלות ממשלתית.

בשנת 1987 נחקק חוק הקרקעות הראשון, שאישר כי הקרקע שייכת לכלל העם ומנוהלת באופן אחיד על ידי המדינה. התפתחות משמעותית חדשה הייתה שהמדינה החלה להעניק זכויות שימוש בקרקע למשקי בית וליחידים. זו הייתה ההכרה הראשונית בזכויות הקשורות לקרקע, והניחה את היסודות להיווצרות שוק זכויות שימוש בקרקע בתקופה מאוחרת יותר.

חוק הקרקעות משנת 1993 היה אבן הדרך החשובה ביותר. לראשונה, למשתמשי הקרקע הוענקו חמש זכויות יסוד: הזכות להעביר, הזכות לחכירה, הזכות לרשת, הזכות למשכן והזכות להפקיד הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע.

"זכויות אלו מכניסות קרקע למערכת מבוססת שוק המנוהלת על ידי המדינה, הופכות את זכויות השימוש בקרקע לנכס סחיר, ותורמות להיווצרות ולפיתוח שוק הנדל"ן", אמר מר לואונג.

לדברי סגן מנהל המכון הוייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן, בשנת 2002 הוקם משרד משאבי הטבע והסביבה , אשר איחד את תפקידי ניהול הקרקעות, המשאבים והסביבה. נקודת מפנה זו סימנה את ניהול הקרקעות לשלב מודרני ומקצועי יותר. בנוסף, חלו שינויים תקופתיים בחוק הקרקעות כל 10 שנים. באופן ספציפי:

חוק המקרקעין 2003: הרחבת זכויות משתמשי הקרקע ואישור תפקיד השוק.

חוק המקרקעין 2013: מדגיש את עקרון השקיפות, מחירי קרקעות קרובים לשווי השוק, ומחזק את מכירות הפומביות של זכויות שימוש בקרקע.

חוק מקרקעין 2024: המשך רפורמות חזקות ומסונכרנות עם חוק ההשקעות, חוק הבנייה, חוק עסקי הנדל"ן וכו'; האצת הטרנספורמציה הדיגיטלית והמודרניזציה של ניהול מקרקעין.

חוק המקרקעין משנת 2024, שיושם שנה לאחר חקיקתו, יתוקן בקרוב עקב נסיבות מתפתחות הקשורות לשינויים במבנה השלטון המקומי הדו-שכבתי...

"המהפכה הרביעית" בניהול קרקעות.

בהערכת השינויים העיקריים הקשורים לניהול קרקעות, ציין ד"ר טראן שואן לואונג כי בעוד שתקופות קודמות - מרפורמת הקרקעות של 1953 (הענקת זכויות שימוש בקרקע לחקלאים), חוק הקרקעות של 1993 (יצירת שוק זכויות שימוש בקרקע), ועד להקמת משרד משאבי הטבע והסביבה בשנת 2002 (מודרניזציה של ניהול הקרקעות) - נחשבו ל"אבני דרך מהפכניות" בניהול קרקעות, וייטנאם מתחילה כעת רפורמה מוסדית חסרת תקדים, "ארגון מחדש" מקיף של מנגנון הניהול.

לדברי ד"ר טראן שואן לואונג, הרפורמות המוסדיות החדשות - מיזוג מחוזות וערים, ייעול המנגנון המנהלי ובניית מסד נתונים לאומי - יכולות להיחשב כ"מהפכה הרביעית" בניהול קרקעות בארצנו.

ד"ר טראן שואן לואונג הצהיר כי מיזוג המחוזות והערים מ-63 ל-34 יחידות מנהליות אינו רק צמצום במנגנון המנהלי, אלא "ארגון מחדש של מרחב ניהול הקרקעות". צמצום רמות הביניים יבטל את הפיצול, יגביר את יעילות התכנון והפיקוח, וימנע קרבנות מקומית בניהול הקרקעות.

הארגון מחדש של מודל השלטון המקומי הדו-שכבתי יצמצם משמעותית את מנגנון ה"בקשה ומענק" המקומי, ויגביר את השקיפות והאחריות. הדבר יסייע לאזרחים ולעסקים לגשת לשירותי קרקע בצורה שקופה ויעילה יותר.

עם הרפורמות המוסדיות הנוכחיות - מיזוג מחוזות וערים, ייעול המנגנון המנהלי ובניית מסד נתונים לאומי - ניתן לראות בכך "מהפכה רביעית" בניהול קרקעות, המבשרת עידן חדש של ניהול קרקעות מודרני, שקוף ובר קיימא.
ד"ר טראן שואן לואונג

יתר על כן, מיזוג משרד משאבי הטבע והסביבה עם משרד החקלאות ופיתוח הכפר למשרד מאוחד אחד ( משרד החקלאות והסביבה ) שתפקידו לנהל קרקעות, משאבים וחקלאות יבטל חפיפות ויבטיח ניהול בין-מגזרי. קרקעות, משאבים וייצור חקלאי יתואמו בהרמוניה ובת קיימא.

יתר על כן, בניית מסד נתונים לאומי מודרני של קרקעות, המשולב עם נתוני אוכלוסייה, פיננסים ומיסים; יישום בינה מלאכותית, בלוקצ'יין, מיפוי תלת-ממדי ונתוני ביג דאטה יסייעו להגביר את שקיפות השוק, להפחית שחיתות ולמנוע ספקולציות. ממשל דיגיטלי בניהול קרקעות ישנה באופן מהותי את האופן שבו המדינה מווסתת את השוק.

"ניתן להתייחס לכך כ'מהפכה הרביעית' בניהול הקרקעות של וייטנאם, בעקבות שלוש אבני הדרך העיקריות הקודמות - כניסה לעידן חדש של ניהול קרקעות מודרני, שקוף ובר קיימא. רפורמה זו אינה רק שינוי המערכת או החוקים, אלא נקודת מפנה במסגרת המוסדית, הפיכת הקרקע למשאב אסטרטגי באמת המנוהל על פי סטנדרטים בינלאומיים, ותורמת ישירות למטרה להפוך את וייטנאם למדינה מפותחת עד אמצע המאה ה-21", אמר ד"ר טראן שואן לואונג, והדגיש כי הרפורמות בניהול הקרקעות לאורך השנים לא רק היו בעלות משמעות מוסדית אלא גם השפיעו ישירות על התפתחות שוק הנדל"ן והתשתיות הלאומיות.

במציאות, נדל"ן ובנייה מהווים כיום כ-1-13% מהתמ"ג, והופכים לאחד המגזרים הכלכליים המרכזיים ובעלי השפעה אדוות חזקה על יותר מ-40 תחומים נוספים כגון בנייה, חומרים, פיננסים ובנקאות, ותעסוקה.

שקיפות בזכויות שימוש בקרקע, תכנון משופר ומאגר נתונים חזק של קרקעות יסייעו למזער סיכונים משפטיים, לעודד משקיעים מקומיים וזרים להשתתף וליצור היצע יציב ובריא של נדל"ן.

בנוסף, קרקע היא הבסיס לפיתוח פארקים תעשייתיים, אזורים כלכליים ואזורים עירוניים חדשים, אשר כיום מהווים כוחות מניעים למשוך השקעות זרות ישירות, להגביר את היצוא וליצור מקומות עבודה למיליוני עובדים.

על פי משרד התכנון וההשקעות (כיום משרד האוצר), ישנם כמעט 420 פארקי תעשייה ברחבי המדינה, מתוכם למעלה מ-280 פעילים, התורמים תרומה משמעותית לערך הייצור התעשייתי ולמחזור היצוא. בנוסף, מדיניות קרקע שקופה ויציבה מסייעת בגיוס משאבים חברתיים לתשתיות תחבורה, אנרגיה וערים חכמות, ויוצרת אפקט אדווה ומשפרת את התחרותיות הלאומית.

לאחרונה, בהנחייתו את התיקון וההשלמה של חוק הקרקעות משנת 2024, ציין המזכיר הכללי טו לאם את הצורך לחקור, להעריך ולזהות לעומק את הקשיים והמכשולים הנוכחיים בתחום הקרקעות על מנת לקבוע פתרונות מקיפים, יסודיים ומסונכרנים. יש להסביר באופן מלא, מעמיק, משכנע ומעשי את נקודות המבט, האוריינטציות והמדיניות החשובות לתיקון והשלמה של חוק הקרקעות משנת 2024 והחוקים הקשורים.