הצעת סדר ותוכן קביעת מחירי קרקע לפי 4 שיטות

[מודעה_1]

משרד משאבי הטבע והסביבה מבקש הערות על טיוטת הצו בנושא מחירי קרקעות, הקובע במפורש את הנהלים והתכנים של קביעת מחירי קרקעות לפי ארבע שיטות, כולל מקדמי השוואה, הכנסה, עודף והתאמת מחירי קרקע, הקשורים ליישום חוק הקרקעות (מתוקן) 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025.

בהתאם לכך, בהתבסס על מטרת השימוש בקרקע שיש להעריך, מאפייני חלקת הקרקע או שטח הקרקע שיש להעריך, המידע שנאסף, התנאים ליישום שיטות הערכת קרקע שנקבעו בסעיף 6, סעיף 158 לחוק המקרקעין, ארגון הייעוץ להערכת קרקע שנשכר לקביעת שווי הקרקע אחראי על ניתוח, בחירת שיטות הערכת קרקע מתאימות והצעה בדוח ההסבר לפתח תוכנית הערכת קרקע כבסיס להגשת מועצת הערכת קרקע באותה רמה.

מידע על מחירי קרקעות, מחירי שכירות קרקעות ומחירי שכירות נכסים לצורך יישום שיטת ההשוואה, שיטת העודפים ולפיתוח מקדמי התאמת מחירי קרקע הוא מידע שנאסף בתקופה שלא תעלה על 24 חודשים ממועד הערכת הקרקע ולפני כן, במסד הנתונים הלאומי על קרקעות ובמסד הנתונים הלאומי על מחירים.

ניתן לאסוף מידע גם מהמקורות הבאים: מחיר הזכייה במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע במקרה שהזוכה במכירה הפומבית עמד בהתחייבויות הכספיות בהתאם להחלטה המאשרת את תוצאות המכירה הפומבית ביחידה המארגנת את זכויות השימוש בקרקע; מחיר הקרקע הרשום בחוזה העברת זכויות השימוש בקרקע שאושר ונרשם על ידי נוטריון במשרד רישום המקרקעין; מחיר הקרקע המשמש לגביית התחייבויות כספיות במקרים של העברת זכויות שימוש בקרקע שנגבה ברשות המסים; מחיר שכירות קרקע, מחיר שכירות נכסים שנרשם בחוזה שכירות הקרקע, שכירות נכסים או שנגבה ברשות המסים; מחיר העברת קרקע, מחיר שכירות קרקע, מחיר שכירות נכסים מוצלח בשוק שנאסף בזירות מסחר בנדל"ן עם אישור וחותמת של זרוע המסחר בנדל"ן; מחיר העברת קרקע בשוק שנאסף באמצעות ראיונות ישירים עם המעביר או המקבל.

מידע על עלויות והכנסות משימוש בקרקע משימוש לא חקלאי לצורך יישום שיטת ההכנסה נאסף מהמקורות הבאים:

עלות יצירת ההכנסה משימוש בקרקע המפורטת בסעיף ב' של סעיף זה תיקבע על סמך הנורמות ומחירי היחידה שיונפקו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות; במקרה שאין נורמות ומחירי יחידה שיונפקו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות, העלות תתבסס על מידע ונתונים ממוצעים של עלויות בפועל הזמינות בדרך כלל בשוק של לפחות 3 חלקות אדמה בעלות המרחק הקרוב ביותר לחלקת האדמה או לשטח האדמה שיש להעריך, ולא תוגבל על ידי גבולות מנהליים של יחידות מנהליות ברמת הקומונה, המחוז או המחוז.

הכנסות מייצור ופעילויות עסקיות הרשומות בדוחות כספיים או מחירי שכירות קרקע, מחירי שכירות נכסים שנאספו בהתאם ל"מחירי שכירות קרקע, מחירי שכירות נכסים שנרשמו בחוזי שכירות קרקע, חוזי שכירות נכסים או שנאספו ברשויות המס; מחירי העברת קרקע, מחירי שכירות קרקע, מחירי שכירות נכסים מוצלחים בשוק נאספים בזירות מסחר בנדל"ן עם אישור וחותמת של זירת מסחר בנדל"ן" בתוך 3 שנים רצופות עד סוף הרבעון האחרון עם נתונים לפני מועד הערכת השווי.

במקרה שההכנסה מהמגרש שיש להעריך אינה מלאה מדי שנה ואינה משקפת במדויק את ההכנסה בפועל משימוש בקרקע, יש לאסוף מידע על מחירי שכירות קרקע ומחירי שכירות נכסים של לפחות 3 מגרשים לצורך השוואה.

מידע על עלויות והכנסות משימוש בקרקע חקלאית לצורך יישום שיטת ההכנסה ייאסף בסוכנויות סטטיסטיות, סוכנויות מס וסוכנויות לפיתוח חקלאי וכפרי; במקרים בהם אין סטטיסטיקות או נתונים מסוכנויות מס או סוכנויות לפיתוח חקלאי וכפרי, ייאסף מידע על העלויות בפועל הנפוצות בשוק של לפחות 3 חלקות אדמה בעלות המרחק הקרוב ביותר לחלקת הקרקע או לשטח הקרקע שיש להעריך כפי שנקבע בתקנה "עם המרחק הקרוב ביותר לחלקת הקרקע או לשטח הקרקע שיש להעריך ואינו מוגבל לגבולות המנהליים של יחידות מנהליות ברמת הקומונה, המחוז והפרובינציה", באופן ספציפי כדלקמן:

בתוך תקופה של 3 שנים רצופות עד סוף הרבעון האחרון עם נתונים לפני מועד ההערכה עבור אדמות גידול חד שנתיות, אדמות חקלאות ימית, אדמות לייצור מלח, אדמות חקלאיות אחרות; לפחות 3 יבולים רצופים לפני מועד ההערכה עבור אדמות גידול רב שנתיות; במהלך מחזור ניצול לפני מועד ההערכה עבור אדמות יער ייצור, אדמות גידול תעשייתיות בהתאם לתקנות משפטיות מיוחדות.

בעת יישום שיטות השוואה, שיטת העודף חייבת לתעדף את בחירת מגרשים דומים בסדר הבא: דומה במיקום, תנאי תשתית, שטח, גודל, צורה, מקדם שימוש בקרקע, צפיפות בנייה, גובה בנייה וגורמים אחרים המשפיעים על מחיר הקרקע בהשוואה למגרש שיש להעריך; זמן ההעברה או הזכייה במכרז של זכויות שימוש בקרקע הוא הקרוב ביותר לזמן ההערכה; בעל המרחק הקרוב ביותר למגרש או לשטח הקרקע שיש להעריך ואינו מוגבל על ידי הגבולות המנהליים של יחידות מנהליות ברמת הקומונה, המחוז והפרובינציה.

בעת איסוף מידע לצורך יישום שיטות הערכת שווי מקרקעין, ארגוני ייעוץ להערכת שווי מקרקעין חייבים להיות כנים, אובייקטיביים ואחראים מבחינה משפטית לדיוק מידע החקירה.

היחידה המארגנת את המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע, משרד רישום המקרקעין, רשות המסים, הלשכה הסטטיסטית, הסוכנות לפיתוח חקלאי וכפרי, יהיו אחראים לספק מידע לצורך עבודת הערכת הקרקע בכתב או באופן אלקטרוני תוך לא יותר מ-5 ימי עבודה ממועד הבקשה בכתב של ארגון הייעוץ להערכת קרקע. ארגון הייעוץ להערכת קרקע יהיה אחראי על אחסון, ניהול ושימוש במידע ובנתונים שנאספו בהתאם להוראות החוק.

הטיוטה הוכרזה זה עתה, משרד משאבי הטבע והסביבה אחראי לפרסם את טיוטת מחירי הקרקעות בדף המידע האלקטרוני של ועדת העם המחוזית, משרד משאבי הטבע והסביבה למשך 30 יום כדי לאסוף הערות מסוכנויות, ארגונים ואנשים פרטיים רלוונטיים. ועדת העם המחוזית מגישה את מחירי הקרקעות לאישור מועצת העם באותה רמה.

מועצת העם המחוזית מורה לוועדת העם המחוזית לארגן את השלמת רשימת מחירי הקרקעות לצורך קבלת החלטה על פרסומה; לפרסם בפומבי את רשימת מחירי הקרקעות ב-1 בינואר בכל שנה ולעדכן אותה במאגר הקרקעות הלאומי.

בהתבסס על הדרישות לניהול המדינה של מחירי קרקעות מקומיים, ועדת העם המחוזית תגיש לאישור מועצת העם באותה רמה לפני שתחליט על התאמה, תיקון או השלמה של מחירי הקרקעות במהלך השנה במקרים הבאים: בעת הקמת כבישים ורחובות חדשים שטרם נכללו ברשימת מחירי הקרקעות הנוכחית; כאשר פרויקטים המשתמשים בקרקע הושלמו והוכנסו לשימוש אך מחיר הקרקע טרם נכלל ברשימת מחירי הקרקע; מקרים של החלת מחירי הקרקע הקבועים בסעיף 3, סעיף 111 וסעיף 1, סעיף 160 לחוק הקרקעות אך מחיר הקרקע טרם נכלל ברשימת מחירי הקרקע.

שבה ניתן להתאים, לתקן ולהשלים את מחירו של סוג קרקע אחד, מספר סוגי קרקעות, או כל סוגי הקרקעות ברשימת מחירי הקרקעות. משרד משאבי הטבע והסביבה מציע כי ניתן להתאים ולהשלים את מחירי הקרקעות במיקום קרקע אחד, מספר מיקומי קרקעות, או כל מיקומי הקרקעות; באזור ערך אחד, מספר אזורי ערך, או כל אזורי הערך.

חָכמָה

[מודעה_2]
מָקוֹר