עסקי הנדל"ן עדיין מודאגים מתזרימי הון הדוקים

[מודעה_1]

חוזר 06/2023 המסדיר את פעילות ההלוואות של מוסדות אשראי וסניפי בנקים זרים ללקוחות נכנס לתוקף החל מ-1 בספטמבר 2023.

בהתאם לכך, נקבע כי מוסדות אשראי אינם רשאים להלוות לתשלום עבור תרומות הון, רכישה או קבלת העברות של תרומות הון של חברות בע"מ או שותפויות; לתרום הון, לרכוש או לקבל העברות של מניות של חברות מניות משותפות שאינן רשומות בשוק המניות או שלא נרשמו למסחר במערכת המסחר UPCoM.

על פי בנק המדינה, תקנה זו חלה רק על תשלום עבור תרומות הון, רכישה, קבלת העברות של תרומות הון של חברות בע"מ ושותפויות; תרומת הון, רכישה, קבלת העברות של מניות של חברות מניות משותפות שאינן רשומות בבורסה או שלא נרשמו למסחר במערכת המסחר UpCOM. לצורך תרומת הון, רכישה, קבלת העברות של תרומות הון בחברות מניות משותפות רשומות, מוסדות אשראי יספקו הלוואות בהתאם לתקנות.

חוזר 06 משלים את התקנה לפיה מוסדות אשראי אינם רשאים להלוות לתשלום תרומות הון במסגרת חוזי תרומות הון, חוזי שיתוף פעולה בהשקעות או חוזי שיתוף פעולה עסקי ליישום פרויקטים של השקעה שאינם עומדים בתנאים לפתיחת עסק על פי הוראות הדין במועד בו מוסד האשראי מחליט להלוות.

בנק המדינה מאשר כי תקנה זו חלה רק על פרויקטים של השקעה שאינם עומדים בתנאים להקמת עסק בהתאם להוראות החוק. עבור פרויקטים של השקעה העומדים בתנאים להקמת עסק בהתאם להוראות החוק, מוסדות אשראי ממשיכים לשקול מתן הלוואות ללקוחות לתשלום עבור תרומות הון בהתאם לחוזי תרומות הון, חוזי שיתוף פעולה בהשקעות או חוזי שיתוף פעולה עסקי בהתאם להוראות.

בעוד קצת יותר מחודש ייכנסו לתוקף התקנות הנ"ל.

בהקשר הקשה ועם "הסתבכויות" משפטיות שעדיין נמצאות בתהליך פתרון, עסקי נדל"ן עדיין מודאגים מכך שהתקנות בחוזר 06 עלולות להקשות על עסקי נדל"ן לגשת להון.

צריך לחשב מחדש

בשיחה עם כתב VietNamNet , אמר מר פאם דוק טואן, מנכ"ל חברת המניות המשותפת להשקעות ופיתוח נדל"ן (EZ Property), כי בתקופה קשה שהייתה אמורה להיפתר, התקנות בחוזר 06 הוסיפו, שלא במתכוון, קשיים נוספים לעסקים. "ישנן סוגיות רבות שהבנק הממלכתי צריך לחשב מחדש בחוזר 06 הזה", אמר מר טואן.

עסקי נדל"ן מודאגים מכך שזרימת ההון הקשה תגביל עוד יותר את היצע הנדל"ן. (צילום: הואנג הא)

לדברי ראשי EZ Property, הגדלת מספר קבוצות האנשים שאינן מורשות ללוות הון מהדקת עוד יותר את זרימת ההון לשוק הנדל"ן, במיוחד עבור עסקים המעוניינים לשתף פעולה בהשקעות ונדרשים להיות חברות רשומות לציבור.

"מספר העסקים הפועלים בבורסה הוא קטן מאוד בהשוואה לנפח הפועלים מחוצה לה, שאינם רשומים בבורסה", אמר מר טואן.

בנוסף, אי מתן הלוואות לתשלום עבור תרומות הון במסגרת חוזי תרומות הון, חוזי שיתוף פעולה בהשקעות או חוזי שיתוף פעולה עסקי ליישום פרויקטים של השקעה שאינם עומדים בתנאים להקמת עסק, לדברי מר טואן, תקנה זו מקשה מאוד על עסקים המעוניינים לגשת להון.

לדברי מנהיג המיזם הזה, כאשר הפרויקט זכאי למכירה, משמעות הדבר היא שהמיזם השלים שלבים רבים, החל מהליכים משפטיים, פינוי אתר, בניית תשתיות ותשלום אגרת שימוש בקרקע... לאחר השלמת שלב זה, המיזם כמעט ולא ילווה יותר.

"צמיחת האשראי בששת החודשים הראשונים של השנה הייתה נמוכה מאוד. בינתיים, רוב עסקי הנדל"ן השתמשו בהון ממונף גדול מאוד. בנוסף להון שלהם, מקורות הון אחרים כגון הלוואות בנקאיות, גיוס משותפים, לקוחות, הנפקת אג"ח וכו' - כולם נעצרו. רגולציה זו קשה מאוד לעסקים כרגע", הדגיש מר טואן.

כמו כן, מר וו קים ג'יאנג, יו"ר מועצת המנהלים של חברת SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), שיתף עם כתבים מודאג מכך שהוספת מקרים נוספים של אי-זכאות להלוואות בחוזר 06 תגביל את הגישה להון לשיתוף פעולה בהשקעות והעברת פרויקטים.

"פרויקטים קודמים שלא יושמו, או אפילו פרויקטים חדשים שמתכוננים ליישום השקעות ומחפשים שותפים לשיתוף פעולה או העברה, ייתקלו כולם בבעיות בזרימת הון. זה יאט את יישום הפרויקטים", אמר מר ג'יאנג.

מר ג'יאנג ציין כי בפרויקטים של קרקעות, כדי להיות זכאים למכירה, על המשקיעים להשלים את כל התשתיות, דמי השימוש בקרקע, פינוי האתר וכו'. רק אז הלוואות לשיתוף פעולה בהשקעות יהיו משמעותיות. בשלב זה, החברה תמכור ללקוחות בודדים, תגבה כסף בהתאם להתקדמות, מבלי להזדקק לשתף פעולה בהשקעה.

לדברי יו"ר קבוצת SGO, שיתוף פעולה השקעות בין יחידות מתרחש בעיקר לפני שהפרויקט כשיר למכירה, משום שאז הן זקוקות ליכולות של זו, במיוחד למימון.

"בהקשר של היצע נדל"ן מוגבל עקב בעיות משפטיות וחפיפה של חוקים, יישום חוזר 06 יגביל עוד יותר את ההיצע עקב בעיות פיננסיות. בתקופה זו, עסקים מתמודדים גם הם עם קשיים רבים וזקוקים נואשות למקורות הון אחרים באמצעות מיזוגים ורכישות והעברות פרויקטים. עם זאת, אם לשותפים שיתופיים אין הלוואות והם משתמשים רק בהון שלהם, יהיה קשה מאוד לשתף פעולה בהשקעות בהקשר של תזרים מזומנים מוגבל", דאג מר ג'יאנג.

הצעה לתיקון החוזר

מנכ"ל EZ Property אמר כי בנוסף לענף הנדל"ן, חוזר 06 קשור גם לפרויקטים של PPP, תשתיות פיתוח עירוני, חקלאות וייעור...

כאשר נדרש רישום, זכאות לעסקים כפרויקט PPP, פירוש הדבר שיש להשלים את הכביש. אמנם יישום פרויקט זה דורש כמות עצומה של הון, אך אי היכולת לגשת אליו תשפיע ישירות על פעילויות ההשקעה בתשתיות חברתיות של המשק .

מר טואן הציג את העובדה ש-EZ Property מיישמת מספר פרויקטים של תשתית עירונית וזקוקה נואשות לכסף. בעבר הקרוב, עסקים התקשו לגשת להון בנקאי ושיעורי הריבית על הלוואות גבוהים. כאשר הריביות יורדות, עסקים מתכננים לגשת להון זה באמצעות שותפים וללוות. עם זאת, בתנאים שנקבעו בחוזר 06, החברה כמעט ונמחקית מרשימת הלווים המורשים.

"החוזר פורסם אך טרם יושם, לכן יש לשקול אותו בקפידה ולהסיר את התנאים הלא המתאימים בתנאים הנוכחיים", הציע מר טואן.

יו"ר קבוצת SGO, וו קים גיאנג, אמר כי יש צורך לשקול תוכניות שיסייעו לעסקים לגשת להון כדי שניתן יהיה ליישם טוב יותר את הפרויקטים ולשפר את האספקה לשוק.

עם זאת, אם יהיה מנגנון תמיכה באשראי, הוא יסייע בהגדלת כוח הקנייה ובהגדלת הביקוש הכולל לשוק הנדל"ן.

בעבר, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח גם הוא מסמך ובו בקשה לשקול התאמת תקנות, כולל תוכנם של 4 מקרים בהם לקוחות "הזקוקים להון אינם מורשים ללוות אשראי".

על פי HoREA, סעיפים 8, 9 ו-10 יובילו למצב שבו עסקים מסוימים במגזרים כלכליים הזקוקים להלוואות, כולל עסקי נדל"ן, רוכשי בתים ומשקיעי נדל"ן, יתקשו לקבל אשראי.

בנוסף, ארגון זה הצהיר גם כי חוזר 06 של בנק המדינה פורסם לפני החלטה 97, ולכן יש לשקול תיקונו כדי שבנק המדינה יוכל ליישם פתרונות ניהול מדיניות מוניטרית פרואקטיביים, גמישים והרמוניים עם מדיניות פיסקלית מרחיבה סבירה...

מודאגת מהוספת "מחסומים" להלוואות, HoREA מציעה לתקן חוזרים . איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח זה עתה עצומה לראש הממשלה ולבנק המדינה, בהצעה לתקן מספר תקנות שייכנסו לתוקף בספטמבר הבא, על רקע חששות מהוספת "מחסומים" להלוואות.

[מודעה_2]
מָקוֹר