כסף זול זורם בחוזקה לנדל"ן: הזדמנות השקעה או סיכון פוטנציאלי?

כסף זול זורם לנדל"ן בשנת 2025, מה שהופך את השוק הזה לאפיק השקעה אטרקטיבי בתקופה שבה מחירי הזהב מגיעים לשיא והמניות משתנות מאוד. ספקולנטים מנצלים במהירות הזדמנות זו כדי להגדיל את הרווחים, מחירי הקרקעות עולים במהירות מעבר להכנסה של אנשים, מה שמציב סיכונים פוטנציאליים רבים.

נדל"ן עומד בפני "רוח גבית"?

בשמונת החודשים הראשונים של 2025, הכלכלה הוייטנאמית "נשאבה" בכ-1.8 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, מה שגרם לריביות הנמוכות להישאר בתחתית. תזרים מזומנים שופע מצא במהירות ערוצי מפלט כמו מניות ובמיוחד נדל"ן. נכון ל-30 ביוני, אשראי הנדל"ן המצטבר הגיע ל-3.18 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.4 יותר מאשר בסוף 2024 ומהווה 18.5% מסך החוב המצטבר של המערכת כולה. בפרט, חלק מהבנקים המלווים הלוואות לנדל"ן היוו יותר מ-64% מסך החוב המצטבר.

ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן בווייטנאם (VARS IRE), ציין כי הון זול יצר דחיפה ברורה לנדל"ן, בשילוב עם גורמים ארוכי טווח כמו תשתית כבישים מהירים, השקעות זרות ישירות בווייטנאם, תיירות ועלייה בהכנסות. למעשה, בשנים האחרונות, כל פרויקט השקעה ציבורי כמו כבישים מהירים, שדות תעופה וגשרי נהרות לא רק שינה את הקישוריות האזורית, אלא גם גרם באופן מיידי לעלייה במחירי הקרקעות בסביבה.

בעוד שהביקוש האמיתי לדיור בר השגה לא נענה, הון זורם לפרויקטים יוקרתיים, אתרי נופש או קרקעות ספקולטיביות שננטשות לאחר מכן.

במקביל, השקעות זרות ישירות זורמות בחוזקה לווייטנאם, כאשר תאגידים גלובליים מבצעים ארגון מחדש של שרשראות האספקה ​​שלהם, מה שמגביר את הביקוש לנדל"ן תעשייתי, לוגיסטיקה, משרדים ואפילו שוק דיור למומחים. התאוששות התיירות יוצרת גם "דחיפה" לנדל"ן אתרי נופש, בעוד שהכנסתם של אנשים עולה בהדרגה, מה שמחזק את כוח הקנייה שלהם בתחום הדיור.

"ניתן לומר כי הנדל"ן עומד בפני 'רוח חיובית' הן מצד המדיניות המוניטרית והן מצד הדינמיקה המקרו-כלכלית, מה שהופך את שוק הנדל"ן של 2025 לבחירה העדיפה של תזרים מזומנים בתקופה זו", אמר ד"ר לואונג.

בניתוח הסיבות למומנטום של השוק, אמר מר נגוין קוואנג הוי - מנהל הפקולטה למימון ובנקאות באוניברסיטת נגוין טראי, כי השקעות ציבוריות בתשתיות מפתח כמו הכביש המהיר צפון-דרום, שדות תעופה בינלאומיים, גשרי נהרות או רכבות מהירות מרחיבות את המרחב לפיתוח עירוני ופארקים תעשייתיים, תוך הגדלת ערך הקרקע באזורים חדשים המחברים. בנוסף, גל ההשקעות הזרות הזרות לווייטנאם ממשיך לזרום בעוצמה, שכן מעמדה של וייטנאם בשרשרת האספקה ​​העולמית הולך וגובר. זה לא רק מגביר את הביקוש לקרקעות תעשייתיות, מחסנים ומשרדים, אלא גם מוביל לשוק דיור למומחים זרים.

וילות נטושות רבות בקומונה אן חאן, העיר האנוי .

בנוסף, לדברי מר הוי, ההתאוששות החזקה של התיירות הפכה גם את וייטנאם ליעד אטרקטיבי, ומקדמת את צמיחת נדל"ן הנופש, המלונות והמסחר. בפרט, הכלכלה והכנסות האנשים גדלו בשנים האחרונות, ויצרו בסיס איתן לכוח קנייה של דיור. לכן, בהקשר של זרימת כסף מחסכונות ומערוצי זהב, השקעות נדל"ן צצו כערוץ בטוח בעל פוטנציאל למשיכת הון.

מינוף פיננסי וסיכונים פוטנציאליים

בנוסף להון זול, משקיעים רבים השיקו חבילות משכנתאות לדיור עם תמיכה פיננסית, תקופת גרייס של עד 5 שנים, וצריכים לשלם רק 10-30% משווי הדירה הראשוני. זהו יתרון עבור קונים אמיתיים, אך גם פותח את הדרך לספקולנטים להשתמש במינוף פיננסי.

עם דירה בשווי 3 מיליארד דונג וייטנאמי, עם הון עצמי של 600-900 מיליון דונג וייטנאמי בלבד, ספקולנטים יכולים לצפות לרווח של 450-600 מיליון דונג וייטנאמי לאחר 1-2 שנים, שווה ערך לשיעור של 50-70%. במהלך תקופת ה"חום", אנשים רבים אף הכפילו את רווחיהם עוד לפני שקיבלו את הבית.

המשיכה של הרווח משכה גל של משקיעים F0 לשוק. הם נאחזים בסחורות, ממתינים לעליית המחירים, ויוצרים ספירלה של "מחסור - מחירים גבוהים - עסקאות וירטואליות". זה גורם לשוק להיות תוסס באופן מלאכותי, אך מסתיר את הסיכון לחוסר יציבות לטווח ארוך.

בנוסף, חלק מהמפעלים "עוקפים את החוק", לוים הון בשם הייצור והעסקים, אך במציאות מזרים אותו לנדל"ן, ויוצרים עיוותים בהקצאת האשראי. זה לא רק מפחית את יעילות זרימת ההון לייצור הריאלי, אלא גם דוחף את שוק הנדל"ן למצב של התחממות יתר, מה שמוביל בקלות לבועת נדל"ן.

ד"ר טראן שואן לואונג הזהיר: "הון זול זורם לנדל"ן, ודוחף את מחיר המכירה של פרויקטים רבים הרבה מעבר לערך האמיתי שלהם. עסקים רבים גם מנצלים את שם הייצור כדי ללוות הון ואז עוברים לנדל"ן, מה שגורם לעיוות שוק."

במציאות, פרויקטים רבים נמכרים במחירים הגבוהים פי 5-7 מהכנסתם של אנשים. הבדל זה מראה על חוסר איזון חמור בין היצע לביקוש. בעוד שהביקוש האמיתי לדיור בר השגה לא נענה, הון זורם לפרויקטים יוקרתיים, אתרי נופש או קרקעות ספקולטיביות שננטשות לאחר מכן.

"מסוכן עוד יותר, מנטליות ה'גלישה' חוזרת. משקיעים קטנים לווים הון לטווח קצר כדי לקנות ולמכור, מה שדוחף את הנזילות הווירטואלית. אם הריביות יעלו שוב לפתע או שהאשראי יודק, קבוצה זו תהיה תחת הלחץ הגדול ביותר להחזיר חובות, עם הסיכון ש'קריסה' תתפשט לכל המערכת. ההיסטוריה של שוק הנדל"ן הווייטנאמי חוותה 'קדחת קרקעות' רבות ואז קיפאון, מה שהותיר אחריו השלכות חמורות על עסקים, בנקים ואנשים", ניתח מר לואונג.

הכלכלן נגוין קוואנג הוי, שחולק את אותה דעה, הזהיר כי למרות ששוק הנדל"ן שוקק חיים, עדיין קיימים בו סיכונים פוטנציאליים רבים. ראשית, קיים הסיכון שמחירי הקרקע יעלו מעבר לכוח הקנייה. כאשר יותר מדי כסף מרוכז באזורים מסוימים, מחירי הקרקע יכולים לעלות מהר יותר מההכנסה, מה שמוביל לחוסר איזון בין היצע לביקוש. בנוסף, קיים נזילות לא אחידה, לא כל המוצרים קלים למכירה חוזרת, במיוחד פרויקטים הרחוקים מתשתיות או עם מסמכים משפטיים לא שלמים. לבסוף, קיים הסיכון לפסיכולוגיית ההמונים, אנשים רבים יכולים לעקוב אחר המגמה, אך כאשר השוק מסתגל, הם נופלים בקלות ללחץ כלכלי.

מר נגוין קוואנג הוי, מנהל בכיר של הפקולטה למימון ובנקאות, אוניברסיטת נגוין טראי

מומחים אומרים שהשוק זקוק לפתרונות לניהול ובקרה של זרימת הון לנדל"ן, במיוחד למגזר הספקולטיבי, כדי למנוע בועות נדל"ן. רק כאשר הון השקעות חוזר לתחומים שיוצרים ערך אמיתי, הכלכלה תוכל לשמור על פיתוח מאוזן ובר קיימא.

vov.vn

מקור: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html