מחירי הדירות רק עולים, לא יורדים, מחירי השכירות נשארים "ללא שינוי", תנאים להשבת קרקעות בכפייה

בנייני דירות הם עדיין "הנקודה החמה" של השוק, כמעט 4,000 דירות ישנות בהו צ'י מין סיטי עומדות בפני שיפוץ, שיטת חישוב חדשה של מס הכנסה אישי בעת העברת זכויות שימוש בקרקע... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

בשוק הצפוני, דירות הן הקטגוריה שתקבל תשומת לב חיובית בשנת 2024. (צילום: לינה אן)

דירה - נקודה חמה בשוק

לאחרונה, Batdongsan.com.vn ארגן את האירוע "סקירה כללית של שוק הנדל"ן בווייטנאם 2024 והתמקדות בדאנאנג ".

בכנס, אמר מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, כי דירות הן סוג של נכס עם רמת ריבית וצמיחת מחירים יציבה למדי בשוק.

באופן ספציפי, מחיר המכירה הממוצע של דירות בשנת 2021 נע בין 34-37 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בשנת 2022, מחיר המכירה הממוצע של דירות נע בין 38-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בשנת 2023, מחיר המכירה הממוצע של דירות נע בין 39-42 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בשנת 2024, מחיר המכירה הממוצע של דירות נע בין 45-51 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בניגוד למגמת העלייה המתמשכת של מחירי המכירה, מחיר השכירות של דירות כמעט ולא השתנה באופן משמעותי בשנים האחרונות. בשנת 2021, מחיר השכירות הממוצע של דירות היה 10 מיליון דונג וייט לחודש. עד 2023 ו-2024, מחיר השכירות הממוצע של דירות עלה ל-12 מיליון דונג וייט לחודש.

בפרט, בשוק הצפוני, דירות הן הפלח שיזכה לתשומת לב חיובית בשנת 2024. השווקים עם העניין הגבוה ביותר בדירות כוללים את האנוי והונג ין עם קצב צמיחה של 7% בהשוואה לרבעון השני של 2024, ואחריהם האי פונג עם קצב צמיחה של 6%.

בהאנוי, פרויקטי הדירות שזוכים לתשומת הלב הרבה ביותר מצד המשתמשים ברבעון השלישי של 2024 הם Hanoi Melody Residence עם עלייה של 88% בהתעניינות, Heritage West Lake עם עלייה של 87%, Sunshine Green Iconic עם עלייה של 76%, Sunshine Golden River עם עלייה של 74%, The Sapphire - Vinhomes Smart City עם עלייה של 58%.

בהו צ'י מין סיטי, פרויקטי הדירות שזוכים לתשומת הלב הרבה ביותר מצד המשתמשים ברבעון השלישי של 2024 הם Lavida Plus עם עלייה של 258% בעניין, Celesta Rise עם עלייה של 198% בעניין, אזור העיר Van Phuc City עם עלייה של 57%, The Opera Residence עם עלייה של 55%, Thu Thiem Green House עם עלייה של 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park עם עלייה של 46%.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, פרויקטי הדירות עם עליית המחירים הטובה ביותר בשוק האנוי כוללים את טיימס סיטי עם עלייה של 39%, גולדמרק סיטי עם עלייה של 38%, וינהומס אושן פארק ג'יה לאם עם עלייה של 38%, וינהומס ד'קפיטל עם עלייה של 27%, וינהומס סמארט סיטי עם עלייה של 26%. בהו צ'י מין סיטי, פרויקטי הדירות עם עליית המחירים הטובה ביותר בשוק הם לבידה פלוס עם עלייה של 24%, The Era Town עם עלייה של 19%, מאסטרי טאו דיאן עם עלייה של 18%, The אופרה רזידנס עם עלייה של 13%, אמפייר סיטי ט'ו ת'יאם עם עלייה של 13%.

לדברי מר קווק אן, דירות יוקרה ודירות יוקרה תופסות בהדרגה חלק גדול יותר מהיצע הדירות בערים הגדולות, ובפרט בשלושת השווקים המרכזיים של המדינה: האנוי, הו צ'י מין סיטי ודאנאנג. ראוי לציין כי דירות היוקרה בדאנאנג מציגות צמיחה טובה הן במחיר המכירה והן ברמת הריבית, בעוד שהשוק בשתי הערים הגדולות הנותרות, האנוי והו צ'י מין סיטי, נוטה ליפול הצידה.

על פי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn, מחירן של דירות יוקרה בהאנוי ירד מ-136 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ברבעון השני של 2024 ל-132 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ברבעון השלישי של 2024. באותה תקופה, מחיר המכירה של דירות יוקרה בהו צ'י מין סיטי עלה מ-113 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ל-121 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מחירן של דירות יוקרה בדאנאנג עלה מ-106 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ל-111 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. דאנאנג היא גם השוק עם רמת העניין הגבוהה ביותר בדירות יוקרה, מ-240 נקודות ל-260 נקודות.

בינתיים, הו צ'י מין סיטי והאנוי רשמו ירידה ברמות הריבית. באופן ספציפי, רמת הריבית על דירות יוקרה בהאנוי ירדה מ-109 נקודות ל-107 נקודות, ודירות יוקרה בהו צ'י מין סיטי ירדו מ-50 נקודות ל-45 נקודות.

מר קווק אן אמר כי תושבי האנוי מחפשים יותר דירות יוקרה ומקדישים תשומת לב רבה לאזורים הונג ין, דא נאנג והאי פונג . בשיעור העניין בפלח דירות היוקרה לפי אזורים בקרב תושבי האנוי, הונג ין נמצאת בראש עם 44%, דא נאנג נמצאת במקום השני עם 15%. האי פונג נמצאת במקום השלישי עם שיעור חיפוש של 9%. אלו גם שלושת האזורים עם מספר החיפושים הגבוה ביותר אחר דירות יוקרה בשוק.

לדברי סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, גולת הכותרת של פלח דירות היוקרה היא מוצר הנדל"ן "הממותג". "מגורים ממותגים" הם פרויקטים של נדל"ן יוקרתי שפותחו בשיתוף פעולה עם מותגים ידועים. פרויקטים אלה מספקים שירותים ומתקנים יוקרתיים, עם עיצובים קלאסיים. הסיבות העיקריות שבגללן צרכנים מחליטים לרכוש נדל"ן ממותג כוללות: שירותים ומתקנים (34%), פוטנציאל רווח (25%), תחזוקה וניהול של מבנים (23%), זיהוי מותג (10%).

כמעט 4,000 דירות ישנות בהו צ'י מין סיטי עומדות לעבור שיפוץ.

הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה זה עתה מסמך המקצה סוכנויות לפתרון קשיים ובעיות בתיקון דירות ורכוש משותף בבנייני דירות המנוהלים על ידי המרכז לניהול דיור והערכת בנייה, מחלקת הבנייה.

קודם לכן, בסוף יולי, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי הקצתה 3,944 דירות בבעלות המדינה לוועדות העממיות של המחוזות ושל העיר טו דוק כדי שיישובים אלה יוכלו לאשר את הניהול ולהשתמש בתוכניות למטרות יישוב מחדש.

הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי דורשת מהמחוזות ומעיר טו דוק לדווח בפירוט על מספר הדירות בפועל שיש לתקן ועל תוכנית ההתקדמות והיישוב מחדש. בהתבסס על התוכנית הנ"ל, המרכז לניהול דיור ופיקוח בנייה יתקן את הדירות והאזורים המשותפים בבנייני הדירות.

כמעט 4,000 דירות המחולקות ליישובים מחולקות ל-3 קבוצות.

באופן ספציפי, קבוצה 1 כוללת את כל הדירות בבנייני דירות ברכוש ציבורי שעדיין עומדות ריקות ולא הוסדרו לשימוש. קבוצה 2 כוללת דירות ריקות שלא הוסדרו לשימוש, הממוקמות בין דירות שהוסדרו לשימוש אך טרם הוקם עבורן ועד ניהול דירות.

עבור דירות בשתי הקבוצות הנ"ל, מרכז ניהול הדיור ופיקוח הבנייה ינהל את התיקונים, ויבטיח את התקדמות הפרויקט בהתאם להצעות היישובים.

קבוצה 3 כוללת דירות ריקות, הממוקמות בין דירות אחרות שהוסדרו לשימוש והוקם עבורן ועד ניהול דירות.

עבור קבוצה זו, מרכז ניהול הדיור ופיקוח הבנייה ממונה על תיקון הדירות, ותיאום עם מועצת המנהלים לדיווח למחלקת הבנייה על תוכנית לתיקון הרכוש המשותף של בניין הדירות.

דרך חדשה לחישוב מס הכנסה אישי בעת העברת זכויות שימוש בקרקע

על פי התקנות הקודמות, הכנסה חייבת במס מהעברת זכויות שימוש במקרקעין נקבעה כמחיר ההעברה בכל פעם. אך עם התקנות החדשות בחוק המקרקעין 2024, שיטת החישוב השתנתה.

זהו תוכן בולט בחוק המקרקעין משנת 2024, כאשר הוא מתקין את התקנות בנוגע להכנסה החייבה במס הכנסה אישי (בקיצור PIT) מפעילויות העברת מקרקעין.

בעבר, הכנסה חייבת במס מהעברת מקרקעין הוסדרה בסעיף 1, סעיף 14 לחוק מס הכנסה אישי משנת 2007 (שתוקן והושלם על ידי חוק מס' 71/2014/QH13), הקובע כי הכנסה חייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת כמחיר ההעברה בכל פעם.

עם זאת, התקנה הנ"ל תוקנה ונוספה על ידי סעיף 247 לחוק המקרקעין 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט.

בהתאם לכך, הכנסה חייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת כמחיר ההעברה בכל פעם; במקרה של העברת זכויות שימוש במקרקעין, ההכנסה החייבת במס מחושבת לפי מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע.

לפיכך, חוק המקרקעין משנת 2024 הוסיף תקנות בנוגע לקביעת הכנסה חייבת במס במקרה של העברת זכויות שימוש בקרקע. באופן ספציפי, החל מ-1 באוגוסט, הכנסה חייבת במס מהעברת זכויות שימוש בקרקע נקבעת לפי מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע.

בינתיים, הכנסה חייבת במס מהעברות אחרות של נדל"ן (לא זכויות שימוש בקרקע) עדיין נקבעת על סמך מחיר ההעברה בכל פעם.

על פי חוק הקרקעות משנת 2024, החל משנת 2026, רשימות מחירי קרקעות יפורסמו על ידי ועדות העם של המחוזות פעם בשנה כדי להישאר קרובים לשוק, במקום כל 5 שנים כפי שנקבע בתקנות הישנות.

נכון לעכשיו, ביישובים רבים, מחירי הקרקעות שפורסמו על ידי ועדת העם המחוזית בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2013 ממשיכים להיות מיושמים עד 31 בדצמבר 2025.

בינתיים, בהו צ'י מין סיטי, בסוף אוקטובר, לאחר כמעט 3 חודשים של קבלת הערות, הסברים והתאמות מתאימות, פרסמה ועדת העם של העיר רשמית החלטה להתאים את מחירי הקרקעות לשנת 2020. מחירי הקרקעות הללו יוחלו מ-31 באוקטובר 2024 עד 31 בדצמבר 2025.

במחירון החדש שפורסם, מחירי הקרקעות החקלאיות מותאמים על ידי הכפלת מחירי הקרקע במחירון 2020 במקדם ההתאמה (מקדם K) המתאים לכל אזור ומיקום. בהשוואה למחיר הישן, מחיר הקרקעות החקלאיות המתואם עלה מעט.

עבור קרקע למגורים, אם מחיר הקרקע לשנת 2020, לאחר הכפלת מקדם K, הוא רק 30% ממחיר השוק, מחירון הקרקע המתואם הוא כ-50% ממחיר השוק.

מחיר הקרקע למגורים הגבוה ביותר בהו צ'י מין סיטי שייך לחלקות אדמה בשלושה מסלולים: נגוין הואה, דונג קוי ולה לוי, מחוז 1, עם 687.2 מיליון וונד/מ"ר. בהשוואה למחיר הקרקע בשנת 2020 כפול המקדם (567 מיליון וונד/מ"ר), מחיר הקרקע למגורים המתואם במסלולים הנ"ל עלה ב-120.2 מיליון וונד/מ"ר, שווה ערך ל-21%.

עם זאת, נתון זה ירד משמעותית בהשוואה לטיוטה שפורסמה להערות בסוף יולי, אז מחיר הקרקע המוצע בשלושת המסלולים הנ"ל עמד על 810 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

מחיר הקרקע הנמוך ביותר בעיר הוא באזור המגורים ת'יאנג ליאנג, ברובע קאן ג'יו, ועומד על 2.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. ברשימת המחירים של 2020, כאשר מכפילים אותה במקדם K, מחיר הקרקע באזור זה עומד על 170,000 דונג וייטנאמי/מ"ר בלבד. לאחר התאמה, מחיר הקרקע עלה פי 13.5.

תנאים להשבת קרקע כפויה

מהם התנאים ליישום חובה של החלטות השבה של קרקעות?

סעיף 2, סעיף 89 לחוק המקרקעין 2024 (בתוקף מאוגוסט 2024) קובע כי אכיפת החלטות השבת מקרקעין מתבצעת כאשר מתקיימים התנאים הבאים:

א) החלטת השבת הקרקע נכנסה לתוקף אך האדם שאדמתו הוחזרה אינו מציית להחלטת השבת הקרקע לאחר שוועדת העם ברמת הקומונה, ועדת חזית המולדת של וייטנאם ברמת הקומונה שבה הוחזרה הקרקע וסוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת או היחידה או הארגון המבצעים את משימות הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש התגייסו ושכנעו;

ב) ההחלטה לאכוף את החלטת השבת הקרקע פורסמה בפומבי במטה הוועד העם ברמת הקומונה, במקום המגורים המשותף של אזור המגורים שבו הקרקע מוחזרת;

ג) ההחלטה לאכוף את החלטת השבת הקרקע נכנסה לתוקף;

ד) האדם הכפוף לאכיפה קיבל את ההחלטה על אכיפת החלטת השבת הקרקע בפועל.

במקרה שהאדם הכפוף לאכיפה מסרב לקבל את החלטת האכיפה או נעדר בעת מתן החלטת האכיפה, ועדת העם ברמת הקומונה תערוך פרוטוקול.

לפיכך, אכיפת החלטות השבת מקרקעין יכולה להתבצע רק כאשר מתקיימים כל התנאים שנקבעו לעיל.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html